公司代码：600639、900911公司简称：浦东金桥、金桥B股

上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2025年半年度报告

重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王颖、主管会计工作负责人李建芳及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。十一、其他

□适用√不适用

目录

第一节释义 ...... 4

第二节公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节管理层讨论与分析 ...... 6

第四节公司治理、环境和社会 ...... 17

第五节重要事项 ...... 19

第六节股份变动及股东情况 ...... 24

第七节债券相关情况 ...... 27

第八节财务报告 ...... 34

第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况变更简介

四、信息披露及备置地点变更情况简介

五、公司股票简况

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

(二)主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

上年同期结转项目有OfficePark金湘园T28-5研发办公楼销售、38-06#地块土地使用权转让、临港碧云壹零项目第二批次车库（位）销售等，本期仅有碧云尊邸项目零星尾盘、第一、二批次车库（位）销售收入结转，导致营业收入、利润总额、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益均同比减少。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）公司所从事的主要业务和经营模式公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。

报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，聚焦构建完善的产业生态服务体系，重点关注产业投资布局、产业生态打造，提高产业服务平台专业化能力，加快园区发展模式转型，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。

（二）行业情况

在复杂多变的经营形势下，2025年二季度产业园区市场净吸纳量虽有回升，但上半年园区净吸纳6.7万㎡与同期50万㎡新增供应形成巨大缺口。全市平均租金继续下跌至3.23元，金桥板块

租金跌破3元至2.94元，空置率30.1%维持高位，预计年内继续下行探底。同时，甲级写字楼市场上半年净吸纳量仅12万㎡，环比回暖，但不到去年同期的40%，创2020年以来历史新低，供应压力下半年将更加剧。

2024年9月以来，中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回稳。各城市新一波意在提振住房消费的稳楼市政策正在落地，着力提振住房消费、激活潜在购房需求。2025年5月，上海市的《提振消费专项行动方案》提出，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，滚动推进老旧小区更新改造；扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜；支持居民刚性和改善性住房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策；扩大住房公积金适用范围。报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）主要指标完成情况

报告期内，公司实现总现金流入71.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入26.13亿元、租赁、酒店经营以及物业服务收入9.55亿元、投资性收入35.80亿元；总现金流出约77.68亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出28.79亿元、经营成本1.36亿元（含捐赠支出40万元）、销售及管理费用1.05亿元、投资支出29.77亿元、筹资支出2.09亿元、税金支出14.57亿元。按权益口径，公司实现营业收入9.61亿元，归母净利润1.75亿元，加权平均净资产收益率

1.21%；报告期末，实现总资产506.75亿元，归母净资产141.65亿元；持有各类经营性物业达325万㎡（不含新金桥广场）。针对复杂多变的经营形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，在新金桥广场资产证券化、新增项目金桥新通信产业园Ⅱ期、金桥智造金豫园入市的情况下，总体平均出租率76%左右。

（二）主要工作开展情况

1、坚持产业主导，加快推进组织服务

（1）聚焦新质生产力，加快构建现代化产业体系

一是聚焦未来车、新通信、智能造等金桥硬核产业，通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式，持续完善产业集群。上半年累计落地项目90个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万㎡。

二是创新专业服务，赋能产业发展。以“产业服务+创新孵化"为驱动，以技术研发测试、精益制造管理和招商孵化服务为切入，不断完善产业生态。同时，根据客户发展需要做好个性化服务，通过厂房升级、电力改造、配套提升等措施，助力客户增资扩产；通过园区微电网和绿证交易试点，推动开展绿色能源项目及ESG认证需求。

（2）坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务

一是紧抓领军企业开展多维度合作。利用公司产业综合组织服务优势，与龙头企业在总部/项目落地、定制开发、资本运作、项目投资等方面形成一揽子合作方案，打通招商与投资联动循环。二是夯实多元化投资矩阵。“新通信”“未来出行”CVC基金基本锁定设立方案，形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。三是产业投资提速。上半年过会出资项目5个、投资金额近2.5亿元。

（3）打响产业品牌，加大产业聚集提升力度

一是强化树立产业旗帜。主攻新通信赛道，加强市区协同，强化金桥新通信旗帜形象，进行系统化品牌赋能宣传，举办高规格专家研讨会及高峰论坛，建立长期6G产业品牌输出体系。

二是组织参与各类产业活动，拓宽企业对接渠道。利用好展会招商、活动招商、外出招商各自优势，高效筛选对接目标企业。展会招商方面，有针对性参加多场行业展会，包括2025SEMICON等。举办“碧云24味”企业家座谈会等近10场高质量产业活动，搭建企业高管面对面交流平台，利用好合作伙伴信息渠道和行业资源，吸引一批项目落地。外出招商方面，重点前往半导体装备/材料、智能制造产业较为集中的城市，精准对接招商企业。

三是全面强化能力建设。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景的人才，打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队伍。创新数字化招商模式，构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推进的闭环服务体系。面对新增和存量

客户，公司招商和空间信息实现一键通，探索“数据为基础、平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。

2、聚焦产城开发，做强可持续发展一是奋力谱写城市开发新篇章。全力推进碧云综合体项目前期工作。完成绿化搬迁、房屋拆除等收尾工作，积极与“好人家”开展共创，完善项目设计方案，推动项目前期策划，为项目下半年顺利开工打下坚实基础。

二是有序推进载体建设。按照既定计划重点推动金桥壹中心、新通信产业园Ⅱ期和Ⅲ期、碧云北外滩住宅等项目的开发建设工作。其中新通信产业园Ⅱ期、金桥智造金豫园按期实现竣工。同时，按计划推进碧云焕新工作。

三是拓展产业空间，做好资源储备。一方面提升工业用地土地利用效率，向存量要增量。北区重点推动53号地块城市更新工作，南区开展园区改扩建前期策划。优先考虑定制开发、租赁等方式招引企业，实现产业升级。另一方面持续推进到期土地处置工作，同时不断发掘研判市场化项目投资机会。

3、优化运营管理，提升经营绩效

一是谋划先行，借力专业机构推进“十五五”战略规划编制。全面梳理总结“十四五”规划完成情况，对标分析国内外优秀企业案例，研究并初步确立公司“十五五”整体战略定位和发展目标，并针对核心业务板块细化战略。

二是提升碧云国际社区运营水平。为进一步增强租户的居民归属感及认同感，组织举办中外传统节庆、运动嘉年华、定向赛等邻里活动，促进文化融合氛围，传递社区温度。为租户提供“一站式”管家服务，及时响应租户需求及问题，客户满意度得到提升。

三是持续提升完善轻资产运营能力。服务公寓板块，上半年经营状况保持平稳，重点推进数字化营销赋能，提升品牌曝光率及形象定位，更新房源硬件提升品质，改善客户体验。物业管理服务板块，聚焦管理强化、品质升级，提升日常服务水平，组织邻里活动增强服务粘性，提升客户满意度。商业运营板块，充实加强商管团队，做好碧云玖零开业准备，同时做好存量商业运营。开展元宵节、儿童节、碧云里春日后备箱集市等活动，助商引流。

四是加大营销工作力度，优化公司资产结构。存量资产通过功能转换实现整体去化，继续推动新金桥大厦挂牌销售。住宅销售方面，拓展各类渠道并强化营销力度，持续推进项目去化。

五是数字化赋能工作。落实OA集团化改造，实现投资企业OA纳入公司集团化管理。银企直连自动化水平提升，大会员小程序逐步接入停车场功能。知识管理系统上线，逐步构建SOP。

六是践行“双碳”战略履行社会责任。结合区国资委、中国证监会相关工作要求启动ESG摸底工作。打造高效机房控制系统，提高产业客户能源配套保障能力，提升能源管控效率，实现节能降碳。与合作方共同开展园区电力能源统筹管理，试点智能微电网和光储充的建设和运营。

（三）下半年主要工作

1、围绕重点产业招商，构建产业生态闭环

坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，以龙头项目、功能项目带动产业链发展。全面做好“招商+培育”联动，形成“基金+基地”的综合产业服务体系，推动形成创新创业生态体系。

一是围绕产业定位，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业绘制更新产业地图，聚焦重点产业、细分赛道推进产业链招商。加强与相关政府部门的沟通协调，用好、用足各项政策，发挥招投联动优势，强化综合招商服务能力。做大招商声势，完善工具箱，持续举办“碧云24味”企业家座谈会等各类产业活动，吸引更多潜在客户参与，增强品牌认知度。

二是做好重点项目招商稳商工作。金桥壹中心项目制定专项营销方案，储备优质客户，加大渠道推广和项目推介力度。稳商方面，积极主动拜访沟通，及时发现产业客户面临的问题，加快响应和问题解决速度，传递服务温度。梳理政策工具箱，基于不同行业、不同发展阶段的企业需求，精准匹配政策支持，助力产业客户申报各类政策，确保政策红利充分释放。

三是加强产业空间资源储备。持续开展到期土地处置工作，同时通过存量产业用地盘活更新，提高土地利用效率，为新质生产力企业拓展增量产业空间，满足产业客户增资扩产需要。

2、聚焦产城开发，做强可持续发展

继续推进碧云综合体城市更新项目，拟定完善商业运营方案，深化推进设计对接，下半年实现开工。做好一批项目筹划和建设，加快建设特色高品质项目。金桥壹中心新建商办项目、碧云

玖零装修等项目按计划实现竣备。金桥新通信产业园Ⅲ期、碧云北外滩住宅等项目建设有序推进，继续优化推进碧云换新工作。

3、推动改革深化，探索发展新路径一是完成公司“十五五”战略规划编制工作。确定公司“十五五”期间整体战略定位及发展目标，细化制定重点子企业的子战略规划，完成公司“十五五”战略规划编制工作。

二是加速布局产业投资板块，推动公司转型。加快产业基金募资，加速推动产业基金设立，提升投资规模，实现对主导产业及投资阶段覆盖面的显著提升。定期走访被投企业，跟踪风险动态，主动防范项目风险。开展项目路演、专家咨询会及被投企业沙龙等活动，持续深化市场参与和合作。三是做大做强产业平台，加速培育专业产业服务能力。以金桥智造的产业平台为依托，重点建设新通信及智能制造行业服务能力，全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平。探索与龙头企业或研究机构合作路径，打造产业孵化、产业服务、产业研究的有力抓手。

4、优化运营管理，保障经营发展

一是全力推进营销工作，优化资产结构。继续推进存量资产去化和销售住宅项目营销工作，拓宽营销渠道，加大营销力度，推动后续成交。同时，持续研究探索资产证券化工作。

二是做好碧云国际社区运营服务。在碧云国际社区开展系列宣传活动，营造良好社区氛围，举办碧云家庭日嘉年华、中外传统节庆等邻里活动。商业运营方面，进一步推动存量商铺出租，与邻里活动相结合，提升碧云商业的曝光率与知名度。

三是继续提升轻资产运营能力。服务式公寓板块，以宠物友好、亲子主题等为抓手，强化软硬件打造，提供高品质共享交流空间。业务拓展上保持外拓势头，力争促成品牌外拓。物业管理服务板块，进一步完善体系建设并提升标准执行率，同时探索增加更多定制化服务供给，推行数字化智慧物业。

四是数字化赋能工作。推进小程序运营深化，加强运营精细化程度。业财进一步融合，推动完成符合条件的子公司的银企直联全面应用。提升业务对账自动化水平和资金管理及时性水平。

五是做好安全生产工作。防台防汛期间强化安全隐患排查，及时维修整改。结合“安全生产月”活动开展人员安全教育培训，深化落实防台防汛工作要求，组织开展防台防汛专项应急演练。排查高空坠物风险，整理清点、采购防汛物资。持续推进消防设施、电瓶车充电桩等专项安全工作。报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、提升市场竞争力提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。

2、战略发展优势。一是稳中求进，注重可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的

管理模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。

3、规划统筹优势，引领区域产城融合、宜居宜业。公司坚持规划先行、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕碧云国际社区和金桥产业园区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，坚持整体谋划和长期思维，不断夯实良性循环。

4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务。“金桥资本”产业投资平台、金桥智造产业服务平台正式设立以后，基本形成了招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期减少4.92亿元，减少比例33.84%，主要因为上年同期与本期所结转项目的差异所导致，上年同期结转项目有OfficePark金湘园T28-5研发办公楼销售、38-06#地块土地使用权转让、临港碧云壹零项目第二批次车库（位）销售等，本期仅有碧云尊邸项目零星尾盘、第一、二批次车库（位）销售收入结转。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少5.90亿元，主要因为本期支付碧云综合体项目补地价款及缴纳的税金有所增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加16.73亿元，主要因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少25.52亿元，主要因为本期净融入的有息负债较上年同期有所减少。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元

其他说明无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

2015年11月，公司以由度金闽园作为抵押物，向农业银行借款，期限至2025年11月，报告期末借款余额人民币1.2亿元。

2018年5月，控股子公司宝山北郊公司以北郊未来产业园项目作为抵押物，向建设银行、农业银行借款，期限至2027年12月，报告期末借款余额人民币24.97亿元。

2020年5月，公司以OfficePark金海园作为抵押物，向农业银行借款，期限至2029年4月，报告期末借款余额人民币2.0亿元。

2022年8月，由上海市第一中级人民法院查封的金桥联发公司名下位于上海市浦东新区金桥出口加工区5街坊1/6丘8,571.64㎡土地使用权及其全部在建工程，已于2025年7月，因结案而解除查封。

2022年9月，公司以金桥壹中心（T17B-06）项目土地使用权及在建工程作为抵押物，向农业银行、工商银行、中国银行借款，期限至2041年8月，报告期末借款余额人民币7.27亿元。2023年3月，控股子公司上海综舜建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区ZH-02单元E03-01、E04A-01、E04B-01、E07-01、E08-01地块”项目的土地使用权作为抵押物，向建设银行、农业银行、农商银行借款，期限至2028年3月，报告期末借款余额人民币14.5亿元。

2023年6月，控股子公司上海综诺建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区ZH-02单元E01-04、E02A-01、E03A-01地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向工商银行借款，期限至2027年12月，报告期末借款余额人民币17.06亿元。

2023年6月，控股子公司上海综奥建设开发有限公司以该公司“临港综合产业区ZH-02单元E05-04地块、E06-01地块”项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，向浦发银行借款，期限至2028年6月，报告期末借款余额人民币8.43亿元。

2024年1月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩135街坊地块”项目的土地使用权作为抵押物，向农商银行、农业银行借款人民币1.29亿元已偿还，已于2025年3月解除抵押。

2024年3月，公司以全资子公司金桥联发所持有的OfficePark总部园作为抵押物，发行了总规模为人民币17.82亿元的“国君华安资产﹣金桥股份OfficePark总部园资产支持专项计划”，报告期末余额17.26亿元，期限至2041年10月。

2024年7月，控股子公司上海耘北置业有限公司以该公司“虹口北外滩138街坊地块”项目的土地使用权作为抵押物，向农业银行借款人民币1.19亿元，期限至2028年3月。

2024年7月，控股子公司上海耘桥置业有限公司以该公司祝桥项目的土地使用权作为抵押物，向农商银行借款人民币2.56亿元，期限至2029年7月。

截至2025年6月30日，商品房预售监管资金6.94亿元，其中：控股子公司上海耘周置业有限公司“碧云澧悦二期”项目预售监管资金3.38亿元、控股子公司上海耘北置业有限公司“虹口北外滩135街坊地块”项目预售监管资金3.56亿元。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用报告期内，公司未发生重大股权投资、重大非股权投资。

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

证券投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

公司目前面对的主要风险是：园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

公司于2025年5月30日披露了编号为临2025-014的《关于副董事长、总经理离任的公告》，公司副董事长、总经理杜少雄先生因工作调动而离任。

二、利润分配或资本公积金转增预案半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

公司（含控股子公司）已与相关能源企业签约，提供金桥出口加工区内部分厂房的屋面（估计面积合计约15.1万㎡），用于分布式光伏电站建设，以合同能源管理的方式合作运营。该能源企业已完成建站施工并投入运营装机容量累计6.757MW，持续跟进开发的光伏电站装机容量约

5.19MW。并网投产电站所产生的电能将优先给厂房租户使用，多余部分将并入公共电网。建成运营的光伏项目所产生的碳中和、减少碳排放的指标利益将归公司与该能源企业两方各半共享。

截至2025年6月30日，已建成投产的光伏项目共发电687.1462万kWh，减少排放二氧化碳当量2886.01吨。

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

为更好地践行国有上市公司社会责任，并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极开展“携手兴乡村”工作，2021﹣2025年开展新一轮结对帮扶，结对云南阿塔登村以及西藏吉定村、纳如村、卓普村、仁庆林村、亚吾村六个村。2025年3月，公司出资企村结对帮扶资金人民币合计40万元。

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚

及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

1、本期本公司为全资子公司——上海金桥出口加工区联合发展有限公司向工商银行、交通银行、农业银行、中国银行、浦发银行借款提供担保，担保期限分别至2033年7月、2025年5月、2025年9月、2025年10月、2025年5月、2041年1月。

2、本期本公司为实质上的全资子公司——上海金桥出口加工区房地产发展有限公司向中国银行借款提供担保，担保期限至2036年10月。

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：元币种：人民币

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明无

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0元；报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：

□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为126亿元和124.2亿元，报告期内有息债务余额同比变动-1.4%。

单位：亿元币种：人民币

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额34.5亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为201.74亿元和212.4亿元，报告期内有息债务余额同比变动5.28%。

单位：亿元币种：人民币

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额23亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额34.5亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期

情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(4).违反规定及约定情况报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：元币种：人民币

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用其他说明无

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用其他说明无

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表

合并资产负债表2025年6月30日编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司资产负债表2025年6月30日编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司

单位：元币种：人民币

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

合并利润表2025年1—6月

单位：元币种：人民币

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元,上期被合并方实现的净利润为：0元。公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司利润表2025年1—6月

单位：元币种：人民币

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

合并现金流量表2025年1—6月

单位：元币种：人民币

（二）稀释每股收益(元/股)项目

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

项目

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

项目

公司负责人：王颖主管会计工作负责人：李建芳会计机构负责人：戚昕睿

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

1.1.1注册地：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号

1.1.2组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）

1.1.2组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）

1.1.3总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号18号楼

1.1.3总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号18号楼

1.1.4公司设立情况

1.1.4公司设立情况

上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日经上海市建设委员会“沪建经（92）第431号”文批准采用公开募集方式在上海注册成立的股份有限公司。本公司成立时股本为3亿元，股票于1993年3月26日在上海证券交易所上市交易。1993年8月13日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币特种股票（B股）1.1亿股，股本由3亿元增加为4.1亿元。本公司的营业执照注册号为913100001322093592。经过历年数次配股和股票股利分配等，至2021年末本公司的总股本为1,122,412,893.00元，计1,122,412,893股。其中人民币普通股为850,236,703股，占总股份的75.75%；境内上市的外资股为272,176,190股，占总股份的24.25%。以上股份于2021年12月31日全部为无限售条件的流通股份。本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日经上海市建设委员会“沪建经（92）第431号”文批准采用公开募集方式在上海注册成立的股份有限公司。本公司成立时股本为3亿元，股票于1993年3月26日在上海证券交易所上市交易。1993年8月13日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币特种股票（B股）1.1亿股，股本由3亿元增加为4.1亿元。本公司的营业执照注册号为913100001322093592。经过历年数次配股和股票股利分配等，至2021年末本公司的总股本为1,122,412,893.00元，计1,122,412,893股。其中人民币普通股为850,236,703股，占总股份的75.75%；境内上市的外资股为272,176,190股，占总股份的24.25%。以上股份于2021年12月31日全部为无限售条件的流通股份。本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

1.1.5企业的业务性质和主要经营活动

1.1.5企业的业务性质和主要经营活动

1.1.5.1业务性质：房地产业。

1.1.5.1业务性质：房地产业。

1.1.5.2营业范围：一般项目：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外汇房）；物业管理；停车场（库）经营管理；市政基础设施建设；工程承包和建筑装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和各类咨询。【除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动】

1.1.5.2营业范围：一般项目：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外汇房）；物业管理；停车场（库）经营管理；市政基础设施建设；工程承包和建筑装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和各类咨询。【除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动】

1.1.5.3主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。

1.1.5.3主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。

1.1.6本财务报告的批准报出日：2025年8月27日。本公司的营业期限：1993年10月7日至不约定期限。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

2、持续经营

√适用□不适用经本公司评估，自本报告期末起的12个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持续经营能力产生重大怀疑的因素。

五、重要会计政策及会计估计具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用本公司从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注3.30“收入”各项描述。关于管理层所作出的重要会计政策和估计的变更说明，请参阅附注3.34“重要会计政策、会计估计的变更”。

1、遵循企业会计准则的声明本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用12个月

4、记账本位币本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

6.1同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的企业合并。

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的企业合并。合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，

调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并

6.2非同一控制下的企业合并参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。

购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

6.3因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的

6.3因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的

在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。

7.1合并范围

7.1合并范围合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

7.2控制的依据

投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回报产生重大影响的活动。

7.3决策者和代理人

7.3决策者和代理人代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。

代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。

在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。2）除1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。

在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。2）除1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。

7.4投资性主体

7.4投资性主体当同时满足下列条件时，视为投资性主体：

1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。

当同时满足下列条件时，视为投资性主体：

1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。

属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：

1）拥有一个以上投资；2）拥有一个以上投资者；3）投资者不是该主体的关联方；4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。

属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：

1）拥有一个以上投资；2）拥有一个以上投资者；3）投资者不是该主体的关联方；4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。

如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。

投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。

7.5合并程序

7.5合并程序子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。

子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表的影响后，由本公司合并编制。

本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。

子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。

子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。

本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

7.6特殊交易会计处理

7.6特殊交易会计处理

7.6.1购买子公司少数股东拥有的子公司股权

7.6.1购买子公司少数股东拥有的子公司股权在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.2不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资

7.6.2不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.3处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理

在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

7.6.4企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子交易的处理

7.6.4企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子交易的处理处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：

判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于一揽子交易：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于一揽子交易：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

8.1合营安排的分类

8.1合营安排的分类合营安排分为共同经营和合营企业。

合营安排分为共同经营和合营企业。

8.2共同经营参与方的会计处理

8.2共同经营参与方的会计处理

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。

合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则

第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

10.1外币业务

10.1外币业务外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。

10.2外币财务报表的折算

10.2外币财务报表的折算

以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11、金融工具

√适用□不适用

以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11.1金融工具的确认和终止确认

11.1金融工具的确认和终止确认本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。金融资产满足下列条件之一的，终止确认：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，

但是，本公司未保留对该金融资产的控制。金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

11.2金融资产的分类

11.2金融资产的分类根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

1）以摊余成本计量的金融资产。2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

1）以摊余成本计量的金融资产。2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。1）以摊余成本计量的金融资产

1）以摊余成本计量的金融资产金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。当应收票据和应收账款同时满足以上条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，在报表中列示为应收款项融资。

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。当应收票据和应收账款同时满足以上条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，在报表中列示为应收款项融资。3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照本条第1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第2）项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

按照本条第1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第2）项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

11.3金融负债的分类

11.3金融负债的分类除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

11.4嵌入衍生工具

11.4嵌入衍生工具嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。

嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。

混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。

混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：

1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：

1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

11.5金融工具的重分类

11.5金融工具的重分类本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有金融负债均不得进行重分类。

本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有金融负债均不得进行重分类。本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。

1）初始计量

1）初始计量本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。

本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。2）后续计量

2）后续计量初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他

综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。

初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。

金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：

1）扣除已偿还的本金。2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：

1）扣除已偿还的本金。2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

1）减值项目

1）减值项目

本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（2）租赁应收款。

（3）贷款承诺和财务担保合同。

本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（2）租赁应收款。

（3）贷款承诺和财务担保合同。本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。

本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。2）减值准备的确认和计量

2）减值准备的确认和计量除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单项

金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合基础上评估信用风险是否显著增加。

本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合基础上评估信用风险是否显著增加。

对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：

（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。

本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自

初始确认后并未显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。4）应收票据及应收账款减值

4）应收票据及应收账款减值对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的应收账款，账龄自确认之日起计算。

当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的应收账款，账龄自确认之日起计算。应收账款组合：

5）其他应收款减值

5）其他应收款减值按照3.11.72）中的描述确认和计量减值。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

按照3.11.72）中的描述确认和计量减值。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

组合名称

对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

11.8利得和损失

11.8利得和损失

本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或金融负债属于下列情形之一：

1）属于《企业会计准则第24号——套期会计》规定的套期关系的一部分。2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。

本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：

1）本公司收取股利的权利已经确立；2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；3）股利的金额能够可靠计量。

以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。

本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。

11.9报表列示

11.9报表列示本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。

本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。

11.10权益工具

11.10权益工具权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。

12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具

14、应收款项融资

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11金融工具，在报表中列示为应收款项融资：

1）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；2）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11金融工具，在报表中列示为应收款项融资：

3）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；4）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11金融工具，在报表中列示为应收款项融资：

5）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；6）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具

16、存货

√适用□不适用存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

16.1存货的分类本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土地

开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。

16.2存货成本的核算方法

16.2存货成本的核算方法

存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未来实际发生时结转相关计提的项目。

（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。

（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。

（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，按照《企业会计准则第17号-借款费用》的规定处理，详见本财务报告五、23。

（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。

存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未来实际发生时结转相关计提的项目。

（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。

（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。

（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，按照《企业会计准则第17号-借款费用》的规定处理，详见本财务报告五、23。

（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。

16.3存货的盘存制度

16.3存货的盘存制度存货盘存制度采用永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同资产列示。按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见本财务报告五、11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

19.1共同控制、重大影响的判断标准按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。

按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。

19.2初始投资成本的确定

19.2初始投资成本的确定

企业合并形成的长期股权投资，按照本财务报告五、6“同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：

1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定。3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的

账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

19.3后续计量及损益确认方法

19.3.1成本法后续计量

19.3.1成本法后续计量公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

19.3.2权益法后续计量

19.3.2权益法后续计量公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。

按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。

按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。

19.3.4处置部分股权的处理

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。

因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。

19.3.5对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理

19.3.5对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理

分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。

分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。

19.3.6处置长期股权投资的处理

19.3.6处置长期股权投资的处理处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：

本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：

类别

当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。

当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2).折旧方法

√适用□不适用

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

类别

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

22、在建工程

√适用□不适用

本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状

态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开始计提折旧。类别

23、借款费用

√适用□不适用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品、投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。

本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。

项目

当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。

根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

27、长期资产减值

√适用□不适用在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。长期待摊费用性质

29、合同负债

√适用□不适用

29.1合同负债的确认方法本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。

在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：

1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：

1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

30.2.1设定提存计划

30.2.1设定提存计划公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

30.2.2本公司未设定受益计划。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。

公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。本公司未设定其他重大的长期职工福利。

31、预计负债

√适用□不适用

本公司未设定其他重大的长期职工福利。对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。

对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

34.1.1各业务类型收入确认和计量一般原则

合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。5）客户已接受该商品。6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。5）客户已接受该商品。6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

34.1.2收入计量原则

34.1.2收入计量原则本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上述资产和负债进行重新计量。

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上述资产和负债进行重新计量。

根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第13号—或有事项》准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务的服务类质量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证的单独售价的相对比例，将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确认收入。在评估质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务时，本公司考虑该质量保证是否为法定要求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因素。

根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第13号—或有事项》准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务的服务类质量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证的单独售价的相对比例，将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确认收入。在评估质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务时，本公司考虑该质量保证是否为法定要求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因素。本公司有权自主决定所交易商品的价格，即本公司在向客户转让商品及其他产品前能够控制该产品，则本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确认。

34.1.3.1按时点确认的收入

34.1.3.1按时点确认的收入

34.1.3.1.1转让土地使用权、销售物业（房产）的收入

34.1.3.1.1转让土地使用权、销售物业（房产）的收入以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，本公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的实现。

以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，本公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的实现。

34.1.3.1.2出租土地使用权和物业（房产）收入

34.1.3.1.2出租土地使用权和物业（房产）收入详见本财务报告五、38.5。

详见本财务报告五、38.5。

34.1.3.1.3酒店公寓服务收入

34.1.3.1.3酒店公寓服务收入本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权利时确认收入。

本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权利时确认收入。

34.1.3.2按履约进度确认的收入

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

本公司与客户之间的提供物业管理服务合同通常包含承诺在合同约定期限内提供服务的履约义务，由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，在履行履约义务的期间确认收入。

35.1与合同成本有关的资产金额的确定方法

35.1与合同成本有关的资产金额的确定方法本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。

本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。

合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1）该成本与一份当期或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；3）该成本预期能够收回。

合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1）该成本与一份当期或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；3）该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

35.2与合同成本有关的资产的摊销

35.2与合同成本有关的资产的摊销本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

36.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

36.3同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助

36.4政府补助在利润表中的核算

36.5政府补助退回的处理

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(包括应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。除单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等）之外，对于其他既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。对于前述单项交易因资

产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。1初始确认

1初始确认在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。

在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。2租赁变更

2租赁变更租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租赁分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：

1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。2）其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4使用权资产使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：

1）租赁负债的初始计量金额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3）承租人发生的初始直接费用；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。

在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：

1）租赁负债的初始计量金额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3）承租人发生的初始直接费用；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。

本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。

租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；3）本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；4）租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；3）本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；4）租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本公司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本公司在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支

付的利率。该利率与下列事项相关：

1）本公司自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；2）“借款”的期限，即租赁期；3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；5）经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：

1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。

在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：

1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用的修订后的折现率。

按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用的修订后的折现率。

在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。1）实质固定付款额发生变动；2）担保余值预计的应付金额发生变动；3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；4）购买选择权的评估结果发生变化；5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。1）实质固定付款额发生变动；2）担保余值预计的应付金额发生变动；3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；4）购买选择权的评估结果发生变化；5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。

如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。1经营租赁会计处理

1经营租赁会计处理在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照

与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。转租赁

转租赁本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生的使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。

本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生的使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。售后租回

售后租回本公司按照“收入”附注所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

本公司按照“收入”附注所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“五、11金融工具”。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“五、11金融工具”。售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见“五、11金融工具”。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

√适用□不适用

重大会计判断和估计本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账面余额与当期损益。

本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账面余额与当期损益。2）投资性房地产的使用寿命

2）投资性房地产的使用寿命本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估计变更处理。

本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估计变更处理。3）土地增值税

3）土地增值税本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。

本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。4）递延所得税资产的确认

六、税项

1、主要税种及税率主要税种及税率情况

√适用□不适用

递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及可抵扣暂时性差异在未来使用年度的实际税率。如果未来产生的实际盈利高于或低于预期，则可能需要额外确认或转回递延所得税资产。此外，如本财务报告七、29所示，于本期末及期初，由于未来是否很可能获得足够的应纳税所得额具有不确定性，部分子公司的可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异未确认递延所得税资产。税种

注1：根据国家税务总局国税发【2010】53号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市地方税务局公告【2010】1号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自2010年10月1日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。本公司按主管税务部门通知要求，按3.5%预征率预交土地增值税。

注1：根据国家税务总局国税发【2010】53号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市地方税务局公告【2010】1号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自2010年10月1日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。本公司按主管税务部门通知要求，按3.5%预征率预交土地增值税。注2：根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》财政部税务总局公告2023年第12号的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。子公司上海盛讯投资有限公司满足小型微利企业标准，本年度按照上述政策计缴企业所得税。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

□适用√不适用

2、税收优惠

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其他说明其他原因造成所有权受到限制的资产

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合计

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

1年以内小计

合计

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

按组合计提坏账准备

合计

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用详见本财务报告五、11.7按组合计提坏账准备：

√适用□不适用组合计提项目：组合1：账龄组合

单位：元币种：人民币

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用详见本财务报告五、11.7按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例详见本财务报告五、11.7对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用其他说明：

√适用□不适用

本期末应收账款前五名余额合计为231,013,851.24元，占期末应收账款总额的56.76%。相应计提坏账准备167,627,899.21元。本报告期末应收账款中无应收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位和关联方款项。

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用合同资产核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合计

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

□适用√不适用本期末预付款项前五名余额合计为7,700,503.78元，占期末预付款项总额的95.54%。其他说明

√适用□不适用本报告期末预付款项中无预付持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或其他关联方的款项。

9、其他应收款项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

1年以内小计

合计

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

各阶段划分依据和坏账准备计提比例详见本财务报告五、11.7对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

√适用□不适用详见本财务报告五、11.7

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用其他说明：

√适用□不适用本报告期末其他应收款中无应收持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

1）开发成本

2）开发产品

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用√不适用本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用其他说明：

√适用□不适用

1）本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。2）截至2024年12月31日，开发产品中金额为814,304,939.15元的“北郊未来产业园”项目已作为本财务报告七、45、1.3所述银行借款之抵押物。

2）截至2024年12月31日，开发产品中金额为814,304,939.15元的“北郊未来产业园”项目已作为本财务报告七、45、1.3所述银行借款之抵押物。3）截至2024年12月31日，开发成本中金额为1,834,270,844.57元的“上海临港综合区E05-04,E06-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.4所述银行借款之抵押物。

3）截至2024年12月31日，开发成本中金额为1,834,270,844.57元的“上海临港综合区E05-04,E06-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.4所述银行借款之抵押物。4）截至2024年12月31日，开发成本中金额为3,261,332,728.32元的“上海临港综合区E03B-01,E04A-01,E04B-01,E07-01,E08-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.5所述银行借款之抵押物。

4）截至2024年12月31日，开发成本中金额为3,261,332,728.32元的“上海临港综合区E03B-01,E04A-01,E04B-01,E07-01,E08-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.5所述银行借款之抵押物。5）截至2024年12月31日，开发成本中金额为3,334,082,559.42元的“上海临港综合区E01-04,E02A-01,E03A-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.6所述银行借款之抵押物。

5）截至2024年12月31日，开发成本中金额为3,334,082,559.42元的“上海临港综合区E01-04,E02A-01,E03A-01地块”项目已作为本财务报告七、45、1.6所述银行借款之抵押物。6）截至2024年12月31日，开发成本中金额为2,603,988,523.57元的“祝桥镇H-21地块住宅项目”

项目已作为本财务报告七、45、1.7所述银行借款之抵押物。7）截至2024年12月31日，开发成本中金额为3,330,343,238.95元的“虹口138住宅地块项目”项目已作为本财务报告七、45、1.8所述银行借款之抵押物

7）截至2024年12月31日，开发成本中金额为3,330,343,238.95元的“虹口138住宅地块项目”项目已作为本财务报告七、45、1.8所述银行借款之抵押物8）截至2024年12月31日，开发成本中金额为2,596,528,013.89元的“虹口135住宅地块项目”项目已作为本财务报告七、45、1.9所述银行借款之抵押物。

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

8）截至2024年12月31日，开发成本中金额为2,596,528,013.89元的“虹口135住宅地块项目”项目已作为本财务报告七、45、1.9所述银行借款之抵押物。

项目

其他说明：

无

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用债权投资的核销说明：

□适用√不适用其他说明：

无

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明：

无

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

小计

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明无

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用其他说明：

√适用□不适用注：上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，上海华德美居超市有限公司自正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回报以先行收回公司的投资成本。截止2009年年末，投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。上述本公司持有的东方证券股份有限公司（“东方证券”）、国泰海通证券股份有限公司（“国泰海通”）和交通银行股份有限公司（“交通银行”）的股票，期末公允价值按照上海证券交易所2025年6月最后一个交易日收盘价确定。

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其他说明：

无20、投资性房地产投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

3.本期减少金额

4.期末余额