10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》。在这份报告中，壳牌研究院只需要过去一年基于找壳数据平台的成交数据，选取了一线(4)、新线(15)、强二线(11)等30个城市作为研究样本。它第一次盘点了主要城市“30城刚需购房上车线",”，以及各城市组团购房的总价、面积和位置。

　　根据30个城市的基础数据分析，一线城市北京，深圳和上海的“刚需上车基准线”最高，分别为350万元、345万元和295万元，厦门排名第四，为266万元。新一线城市“只需去车基准线"”均超过100万元，强二线城市“刚需上车基准线”在70-120万元之间。值得注意的是，青岛市“刚需上车基准线"是136万人民币，在城市排名中排名第13位。

　　其中， 北京， 深圳， 厦门， 杭州等高价城市，刚需上车均价就明显偏离了整个市场的平均交易价格。在其中，青岛消费者仅仅需要的住房单元的平均价格(136万元)和成交， 比全市(146万元)要低10万元。在城市中，上车所需的平均面积有显著差异。青岛，其中刚刚需要的住房单元平均面积为85.66平方米，整个市场的住房单元平均面积为93.8平方米。

　　值得注意的是，广州上车所需的平均总价(198万元)仅为北京和深圳，的57%左右，甚至低于厦门和杭州(226万元)，仅排名第六。合理的价格也让很多只需要提前买房的人。

　　相比之下，长沙(84万)、沈阳(73万)等8个城市只需上车门槛略低，平均总购买价不到100万。以长沙为例，买房只需“上车”的平均价格仅为深圳的24%，因此，在这些城市中，大面积成为许多刚需者的选择。“大面积-低价”只是需要友好型的置业城市包括成都， 青岛， 武汉， 西安， 郑州， 佛山， 长沙等新一线城市和济南，等二线城市南通和昆明。

　　相反，北上广深，厦门和南京属于典型的“小面积高价格”类型。受供需等因素影响，刚需要上车的人比较困难，生活体验有待提高。特别是在厦门和南京，这两个城市约70%的主流交易单元在集中，的小单元(两栋及以下)，高房价下的居住面积小于其他城市。

　　相对弹性需求，刚需是指受房价因素影响较小，为满足城市基本生活需求而买房的群体。只需要买房的人资金，有限，所以买房会优先考虑自承能力。总的来说，这群人可以概括为以下几个特点：就购房数量而言，一般是第一套房/居住区唯一的物业；从购房需求来看，一般是婚房、异地置业、孩子上学、安家等。而且有很强的因素不得不买房；就产品而言，一般是面积紧凑、总价低的中小型单位，维持居住的基本配置。

　　只需要“上车”就很难在买房时代得到充分体现。近年来，许多城市的购房平均年龄逐渐提高，全面进入“30”时代。据壳牌研究院调查，大部分城市的购房平均年龄都高于城市。

　　以年龄最大的买家天津，为例。买房平均年龄37.5岁左右，而天津买房平均年龄35.4岁。相比之下，重庆， 成都， 合肥， 西安， 郑州等新一线城市的平均购房年龄相对较低，而重庆，其中的平均购房年龄最低，约为29.4岁。

　　从城市只需要来自的前10个城市来看，大部分城市只需要来自周边城市，但城市圈成熟度不同，核心城市只需要买房的虹吸效应也不同。在其中和青岛，只需要买房的顾客比例为28.9%。

　　刚刚需要买房指什么？

　　按需购买是指刚性需求，对于开发商来说，按需购买住房是他们的主要购买群体。开发商鼓吹的刚性需求，一方面是为自己的房价上涨制造理由，另一方面是用强大的声音忽悠普通购房者。开发商所说的刚性需求，就是市场经济环境下的供求关系。在市场经济环境下，当商品供大于求时，商品价格就会上涨，刚性需求就是不管房价涨不涨都要买房。

　　刚需要买房的时候需要注意什么？

　　1、选定城市

　　许多年轻人离开家乡，选择在大城市努力工作。买房的时候可以选择在大城市附近买房或者回老家。但是，无论哪种选择，他们都要做好规划，因为在哪里买房就是在哪里定居，家就在未来。

　　2.注意购买政策

　　由于很多城市已经开始实行限购，限贷政策并不意味着购房者只要没有房子就可以买房。在限购限贷的情况下，第一套房的资格非常重要，因为第一套房意味着更低的首付和更低的贷款利率，很多购房者觉得自己的资金不够，所以会选择先买小房子来过渡。等到几天后把这个小房子卖了换一个大的，但是如果认房又认贷的话，就算作第二套房了，首付比例会增加很多。

　　3.选择位置

　　即使在同一个城市，由于位置不同，房价也不一样，而且按照现在的情况来看，以后换房子的成本会越来越高，所以即使是第一次买房，也会成为买房的唯一时间，购房者在买房的时候需要规划一辈子。既然要在房子里住一辈子，就要考虑房子周围的配套条件。除了交通，学区和医疗资源对买家未来的生活也很重要，所以如果离市中心越近越有优势。

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