华鼎18号--到底是一款什么产品？

当吉华集团一纸诉状将陆家嘴信托告上法庭，索赔超6157万元，这场营业信托纠纷的核心——华鼎18号集合资金信托计划，连同其背后的交易迷局浮出水面。

这款让上市公司与自然人投资者纷纷“踩雷”的产品，本质上是一场借助金交所“绕道”的违规地产融资游戏。

华鼎18号：

一款“名实不符”的信托产品

华鼎18号是陆家嘴信托于2020年12月设立的集合资金信托计划，募集规模不超过15亿元，期限24个月，吉华集团以5000万元认购，预期收益率7.10%。

上海信托圈关注到，从表面合同看，该产品定位为“投资类”信托，资金投向济南万达城建设有限公司（融创集团项目公司）在武汉金融资产交易所发行的私募债券，约定用于济南市万达城特定地块开发及归还股东借款。

但穿透来看，这款产品实质是给地产做融资。该产品还设置了三重增信措施：唐山新拓以土地使用权提供抵押、融创恒基以股权提供质押、融创集团与唐山新拓提供连带责任保证，完全符合融资类信托的风险架构。

值得注意的是，陆家嘴信托认购的所谓“私募债券”其实是金交所产品，根本不是传统意义的债券。

根据产品资料显示：陆家嘴信托-华鼎18号，项目成立于2021年3至6月，期限为24个月，资金规模不超过15亿元，资金用途为投资认购济南万达城建设有限公司，在武汉金融资产交易所（“武汉金交所”）发行的私募债券，用于济南市万达城项目D9、D11地块的开发建设，预期收益为6.7%~7.1%。

信托计划到期时由济南万达城还本付息实现项目退出。华鼎18号的底层资金用途是融创集团的济南万达城D9、D11地块的开发建设。

但是，信托计划的抵押物是唐山壹品南湖二期项目的土地使用权。

2022年12月产品到期后，因融创（金交所）私募债逾期未能兑付，虽经法院判决陆家嘴信托胜诉，但投资者至今未拿回本金，最终引发集体诉讼。

舍近求远：

信托为何放弃直接放款？

作为持牌金融机构，信托公司本具备直接发放信托贷款的资质，华鼎18号却刻意绕开该路径，核心原因在于规避严监管约束。

2020年前后，房地产行业“三道红线”监管政策落地，对房企融资规模形成刚性约束，融创等头部房企已面临现金流压力。

同时，监管部门对信托机构的地产融资业务实施限额管理，明确要求压缩融资类信托规模，对投向房地产的信托贷款设置多重合规门槛。

直接发放信托贷款需严格遵循房企融资“三条红线”要求，且会占用信托公司的地产融资额度，审批流程透明且受监管实时监控。而通过“信托计划认购金交所私募债”的模式，可将产品包装为“投资类”信托，从而脱离融资类信托的监管框架，绕开地产融资额度限制与合规审查，为受限房企开辟“特殊通道”。

简单的说：就是陆家嘴信托通过“绕道”金交所，把“融资类”信托做成了“投资类”信托，这是典型的“绕监管”行为。

绕道金交所：

灰色地带的违规操作

华鼎18号选择金交所作为中间环节，本质是利用其当时的监管模糊性进行“监管套利”。这种被业内称为“非非非标转非标”的操作模式，在严监管时期曾一度流行。

金交所产品既不属于标准化债券资产，也未被明确列入银保监会界定的“非标资产”范围，成为边界模糊的“非非标”领域。

信托资金通过金交所投放，可将实质的地产贷款“改头换面”，规避信托行业对地产融资的穿透式监管。

陆家嘴信托的这种操作正是“绕道”模式下资金监管失效的典型表现。

绕监管：

信托公司必付出违规代价

这两年，陆家嘴信托收到监管多笔罚单！

罚单显示其违规行为涉及：关联交易管理不到位、房地产业务管理严重不审慎、风险信息披露不及时三项违规，其中包括尽调虚假、放款失控、资金挪用、投后失职等多重问题。

事实上，2020年监管部门就已明确要求金交所“不得与房地产企业等国家限制行业违规开展业务”，陆家嘴信托的操作显然有“顶风违规”的嫌疑。

值得注意的是，随着监管整治深化，金交所违规通道已被彻底封堵，此类“绕道”模式早已被明令禁止。

现在武汉金交所早已关停，但华鼎18号的遗留问题仍在发酵：投资者面临底层资产未清算、损失难以核算的维权困境，而信托公司因未履行谨慎管理义务，正面临法律追责。

这场纠纷也再次警示：任何信托机构试图穿越监管红线的“绕监管”行为，最终都将付出沉重代价。