文 | 西安金融棒棒糖  黄高航

2026年3月发布的《中共中央办公厅国务院办公厅关于加快革命老区振兴发展的意见》中，明确提到要鼓励金融机构创新信贷产品和服务，按照市场化原则加大对革命老区的支持力度。

近期，“革命老区”延安市延安新区能源大厦资产支持专项计划在交易所成功发行，募资金额1.46亿元，成为延安市首单CMBS，亦是陕西省非省会城市的首单CMBS，意味着全省三资盘活正式进入新阶段，项目受托人为陕国投A（000563）。

延安首单：“盘活”1.46亿元

本次CMBS发行总额1.46亿元，其中优先档1.45亿元，期限18年，发行利率2.79%，预计到期日为2044年3月10日，次级档100万元。

该项目原始权益人为延安新区投资发展（集团）有限公司（下称新投集团），隶属于延安市国资委。项目公司/借款人为延安新投建设，受托人为陕国投，渤海汇金证券资管公司担任计划管理人。标的物业为延安能源大厦项目，优先级产品1.45亿元获AAA评级。

众所周知，资产支持专项计划产品的最终还款来源，为债务人持有的物业资产在特定期间租金收入的现金流。因此首先要构建底层债权，新投集团向延安新投建设发放一笔关联方借款，形成明确的本息偿还债权，把延安能源大厦这一不动产转化为合法的金融债权资产。然后，新投集团将这笔借款债权委托给陕国投，设立资产服务信托，陕国投作为受托人持有该债权，新投集团获得相应的信托受益权。这一步，实现了基础资产与原始权益人自身信用风险的首次法律隔离。

接下来，渤海汇金作为管理人设立资产支持专项计划发行份额募集资金，从新投集团处受让其持有的信托受益权，至此，专项计划成为信托受益人，间接持有底层债权及其收益。资金从投资者流向延安新区集团，实现后者融资退出。

新投建设与陕国投签约，将持有的底层物业资产抵押给信托，同时将延安能源大厦项目产生的运营收入应收账款同时质押。陕国投负责落实并持有这些担保权益，为投资者提供坚实的资产和现金流保障。

出租率84.53%：示范效应强烈

延安新区能源大厦位于延安市宝塔区新区人民路9号，地处中环大道与人民路交叉口东南约200米处，位于延安新区中心商业区，距市政府不远，地理位置优越，周边靠近巷道四、巷道一和东方红大道等道路，交通便利。

该大厦定位高端写字楼，主要面向金融、商业和行政服务类高端客户提供办公和会议场地服务。项目总用地面积1.25万㎡，建筑占地总面积1994.91㎡，地上与地下建筑面积分别为3.11万㎡与5869.46㎡。建筑密度15.90%，容积率2.48，绿地率15%，共22层（地上21层，地下1层）。

数据显示，截至2025年3月末，该项目的出租率为84.53%。对比全国来看，2025年，中国重点城市写字楼出租率整体呈现‌阶梯式下降‌趋势，重点八城（北上广深杭成南武）2025年6月出租率降到了82.54%。对于非省会城市的延安，此一比例已经算很高了。

延安新区能源大厦有58.47%的面积租金单价均位于41-50元/月/m²区间，相较之下，西安科技路沿线同期租金为55元/月/m²左右，侧面印证了能源大厦的市场吸引力。

这一点在其区位定位中已然得到体现，作为陕北行政、商务、科创新区的延安新区于2012年开建，正在积极推动“现代服务业+数字经济”的融合发展，目前常住人口及流动人口已超10万，新兴主体的聚集成为区域经济的有力保障。

作为延安和陕西非省会城市首单CMBS，在当前陕西鼓励盘活存量和全国的政策“窗口期”，该项目的“示范效应”非常强烈。

数据显示，延安市近三年GDP分别为2280.24亿元、2383.36亿元和2372.17亿元，在存量经济主导的大背景下，盘活资产成为缓解财政压力的有效渠道。

早在2023年，陕西就已提出盘活存量资产200亿元目标，随着今年以来全省国有三资盘活推动方案的深入推进，此次非省会城市的起点案例，将带动本土更多案例涌现。

加速转型：资产服务信托

在信托“三分类”转型中，陕国投仅在资产服务信托类别中，就跑出了转型加速度，涌现的五项“首单”案例，涵盖了财富管理服务信托、行政管理服务信托、资产证券化服务信托、风险处置服务信托四个系列。

在资产证券化服务信托系列中，2025年11月，公司作为受托人刚完成了陕建安装盛安广场购物中心CMBS，成为西北地区首单国企商业综合体CMBS。向前追溯，还有西北首单知识产权ABS，其作为资产服务机构，陕国投参与发行“平安-西投保西安知识产权1期资产支持专项计划”，为11家高新技术企业融资1亿元，利率低至2.5%。

在财富管理服务信托中，于2024年初推出的首批标准化“久福家和”家庭服务信托，“永盛”系列标准化家族信托等。如果以资产服务信托19项业务品种计，陕国投正在努力全覆盖。

之所以能跑出加速度，源于公司清晰的目标定位：资产服务信托聚焦实体经济与民生需求，持续深耕知识产权、担保品、数据资产、风险处置等创新品类，构建特色化、差异化产品体系。