截至2025年8月31日，除停牌的瑞森生活服务和新城悦服务外，63家上市物企均已披露中期业绩。从整体视角剖析，物业行业于管理规模、经营业绩、抗风险能力及资本市场表现这四个关键维度，呈现出显著的分化态势，挑战与机遇并存。

一、管理规模：规模扩张进入低速区间

物业行业管理规模的扩张节奏持续放缓。连续披露历年数据的50家上市物企，截至2025上半年在管面积总值达到77.12亿平方米，同比增长仅3.45%，自2024年后再次滑落至10%以下。同时，40家披露合约面积的上市物企合约面积总值为61.80亿平方米，同比微增0.29%，增速较上一年减少3.59个百分点。且其合约在管比进一步降至1.32倍，行业储备转化能力持续减弱。

碧桂园服务自2022年起便稳居在管面积首位，成为行业内首家突破十亿平方米的物企。2025上半年，其在管面积达10.63亿平方米，继续领跑行业。但该企业未披露最新合约面积数据。在40家披露合约面积的上市物企中，保利物业以9.96亿平方米居于领先地位。彩生活则以1.92倍的合约在管比彰显出强大的项目储备潜力。

从增长表现来看，苏新服务在管与合约面积增速均位列行业第一，分别达62.81%和57.22%，展现出强劲的外拓能力。保利物业在净增长方面表现卓越，在管与合约面积分别净增7686.80万和4620.20万平方米。此外，行业也出现普遍收缩，雅生活服务、世茂服务等18家物企在管面积合计减少1.66亿平方米，雅生活、彩生活等20家企业合约面积同比下降，净减少1.79亿平方米，这显示行业正经历项目优化与结构性调整的过程。

中物智库认为，规模扩张进入低速区间。在管面积和合约面积的增速均已放缓至个位数，尤其是合约面积几乎零增长。这意味着行业已彻底告别过去依赖母公司输血的高速规模扩张期，正式迈入进入存量深耕时代。众多企业主动选择退出低质、低效项目，转而追求有质量的增长模式。

碧桂园服务

在管面积榜首：10.63亿平方米

保利物业

合约面积领先：9.96亿平方米

在管面积增速最快：62.81%

合约面积增速最快：57.22%

绿城服务

储备面积第一：3.47亿平方米

彩生活

合约在管比最高：1.92倍

二、经营业绩：营收增速放缓，盈利有所修复

1.营收表现：增长乏力，集中度提升

2025上半年，63家上市物企的营业收入总额为1488.14亿元，同比增长4.31%，增速进一步放缓。碧桂园服务以231.85亿元继续保持行业首位，万物云以181.37亿元位列第二，头部企业领先优势持续扩大。

行业营收分化显著。碧桂园服务、万物云、绿城服务等9家企业营收超50亿元，合计达968.35亿元，占总体的65.07%；而包括雅生活服务、鲁商服务在内的24家企业营收出现下滑，合计减少21.65亿元。碧桂园服务营收净增21.39亿元，为增量最高企业。

营收增速方面，整体平均增速为4.31%，滨江服务以22.70%的增速领先。14家企业实现10%以上增长，其中6家为央国企（京城佳业、招商积余、金融街物业、金茂服务、珠江股份和建发服务），显示国企背景企业在当前环境下更具增长稳定性。

碧桂园服务

营收最多：231.85亿元

滨江服务

营收增速最快：22.70%

2.盈利状况：整体修复与内部分化并行

2025上半年，63家上市物企净利润总额为106.82亿元，同比增长20.33%。净利率7.18%，较上年同期增加0.96个百分点。华润万象生活以20.68亿元净利润成为“盈利之王”，其24.26%的净利率显著高于营收增速，运营效率突出。祈福生活服务净利率高达46.62%，主要受益于其多元业务结构。

盈利分化持续加剧。5家企业陷入亏损，较上年减少1家。正荣服务、方圆生活服务持续亏损；远洋服务、合景悠活和力高健康生活3家企业由盈转亏；而雅生活服务、融创服务等4家企业成功实现扭亏为盈，反映部分企业正逐步走出经营低谷。

华润万象生活

最会赚钱：20.68亿元

珠江股份相对上年同期扭亏为盈

净利润同比增长最快：552.54%

祈福生活服务

净利率最高：46.62%

3.毛利表现：总量承压，结构亮点犹存

2025上半年，63家上市物企毛利总额为288.13亿元，同比下降1.74%；毛利率为19.36%，同比减少1.19个百分点。碧桂园服务以42.99亿元毛利继续居首，但38家企业毛利出现下滑。仅招商积余、华润万象生活等8家企业毛利增速超10%，其中宋都服务增速达40.94%，增长最快。华润万象生活在高基数下仍实现16.31%的毛利增长，凸显强运营能力。星盛商业则以52.31%的毛利率持续领先行业，彰显商业运营模式的高附加值优势。

毛利最高：42.99亿元

宋都服务

毛利增速最快：40.94%

毛利率最高：52.31%

中物智库认为，从盈利情况上看，虽有复苏迹象，但物企盈利能力依旧承压。

一是，当前净利率普遍偏低，多数企业净利率集中在4%-8%区间。

二是，净利润增速（+20.33%）远高于营收增速（+4.31%），且部分企业净利润实现超高增长，如融创服务（130.74%）、金科服务（137.98%）、雅生活服务（129.02%）。盈利能力虽有复苏迹象，但这是一个修复性增长，而非业务扩张性增长。利润的高增长主要源于2024年同期的低基数效应和大幅减值准备的减少。多家企业（如融创服务、金科服务、雅生活）从巨额亏损或微利中修复，大幅拉升了行业整体利润增速。

此外，毛利率小幅承压，同比微降，这与2024年以来行业整体“毛利率持续探底”的趋势相符。主要原因包括物业费提价难、人力等刚性成本持续上升等。

三、抗风险能力：现金微降、应收账款高企，现金流管理承压

1.现金状况：总量小幅收缩，头部企业储备充足

截至2025上半年底，63家上市物企现金及现金等价物总额为988.34亿元，较上年同期下降1.69%。其中，万物云以109.37亿元跃居首位，碧桂园服务以97.23亿元紧随其后，头部企业资金储备依然较为充裕。

万物云手中钱最多

现金及现金等价物最高：109.37亿元

2.应收账款：规模持续增长，回款效率分化

截至2025上半年底，63家上市物企的总额为1009.70亿元，较上年同期增长1.32%。碧桂园服务应收账款规模最大，达198.94亿元，同比增长7.53%。为加强回款，该企业已成立由总裁带队的高管追欠委员会，全力推进欠款回收。值得注意的是，万物云应收账款净减少13.99亿元，回款管理成效斐然。

应收账款及票据最高：198.94亿元

63家上市物企应收账款周转天数的均值为133天，较上年同期增加1.75%。企业间回款效率差异极大，星盛商业仅需16天，周转效率行业最高；而荣万家长达395天，面临较大回款压力。

应收账款周转天数最短：16天

3.合同负债：稳中有增，预收款管理增强

合同负债主要来自预收物业费，2025上半年52家上市物企合同负债达381.82亿元，较上年同期增长1.14%。碧桂园服务合同负债达77.69亿元，较上年同期增长5.56%，其推行的“三缴一流”（收缴、追缴、预缴、现金流）管理工作取得积极进展，预收资金成为稳定经营现金流的重要来源。

合同负债最高：77.69亿元

四、资本市场：市值减少，估值分化

1.市值整体下滑，头部效应显著

截至2025年8月31日，63家上市物企总市值达2251.39亿港元，相较去年同期减少24.33%。华润万象生活市值持续领跑，达591.17亿港元。万物云、中海物业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务和招商积余等7家物企市值均突破百亿港元。值得注意的是，仅有23家企业市值实现同比增长，显示市场回报仍集中于部分优质企业。

华润万象生活

市值最高：591.17亿港元

2.估值水平差异明显，高增长预期企业受青睐

从估值角度看，中天服务以64.52倍的市盈率位居行业首位。此外，特发服务、宋都服务、德信服务集团和经发物业4家企业市盈率也均超过20倍，反映出市场对高成长性及特色业务模式企业给予较高估值溢价。

中天服务

市盈率最高：64.52倍

五、总结：行业进入修复、分化、内卷、价值挖掘的新阶段

当前，物业行业整体数据与个体表现对比显示分化加剧：

一是，规模停滞是正增长企业与负增长企业相抵的结果，合约面积几乎零增长，未来增长压力巨大。

二是，行业净利润20.33%的高增长，表现出的利润修复，但利润的高增长主要来自去年亏损今年修复的企业（如融创服务、金科服务、雅生活）及稳健增长的国企（如华润万象生活、保利物业、中海物业）等共同拉动。

三是，毛利率下滑成普遍现象，仅星盛商业、华润万象生活等高毛利业态企业抵抗住该趋势。

中物智库认为，当前行业已进入“存量主导”时代，竞争转向存量项目的争夺和价值挖掘。服务质量、品牌口碑和成本控制成为核心竞争力，物企需探索新模式、新业态以实现可持续发展。

总的来看，2025年中期业绩宣告物业管理行业正式告别高增长时代，进入一个以“修复、分化、内卷、价值挖掘”为特征的新阶段。

END