第一部分：重点关注：本周十大事件
事件一：住建部部长倪虹提出推动“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化
住房城乡建设部部长倪虹21日表示，城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，要着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，因地制宜、探索创新，持续推进城市更新行动。
住房城乡建设部21日在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会。倪虹表示，要下功夫编制好城市更新专项规划，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，做好规划衔接。
他强调，要下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹用好各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构开发金融产品，提供长周期、低利率的信贷支持。
同时，要下功夫建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，加强资源整合，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值；并下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。
倪虹强调，35个中央财政支持城市要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式。要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。
在强化基础保障上，倪虹指出，要加快建立健全与城市高质量发展相适应的政策和制度体系，构建城市更新法规和标准体系，建立统计调查制度，强化数智赋能，提升城市更新信息化水平。
事件二：中国物协发布关于规范物业管理项目交接行为的倡议书
11月26日，中国物业管理协会发布《关于规范物业管理项目交接行为的倡议书》，针对个别物业项目交接中存在的程序不规范、责任不落实、行为不诚信等问题，为保障业主权益、维护社区和谐、推动行业高质量发展，向全行业提出五项倡议。
一是提高政治站位，深刻认识规范交接的重要意义；二是坚守法治底线，依法依规履行交接责任，做好资料、资产等移交与查验，及时报备风险、公告交接情况；三是秉持契约精神，抵制不良行为，保持交接期间服务标准不降低；四是强化协同配合，主动对接相关部门，透明发布信息、回应业主关切；五是弘扬行业精神，共建风清气正的服务环境，塑造行业良好形象。
事件三：成都市物协换届选举大会暨第五届会员大会第一次会议召开，嘉诚新悦党委书记、董事长李旭东担任会长；北京物协第六届第一次会员代表大会成功召开，艾白露当选会长
11月27日，成都市物业管理协会换届选举大会暨第五届会员大会第一次会议在成都社会组织学院召开，同期还举行了第五届理事会第一次（扩大）会议和第三届监事会第一次会议，市住建局、市民政局等相关部门领导及500余名会员单位代表参会。
大会回顾了第四届理事会六年工作，其期间协会圆满完成各项任务，荣获多项党建相关荣誉；审议通过了工作报告、财务报告、章程修订草案、2026-2030年发展规划等事项；以无记名投票方式选举产生第五届理事会175名理事、第三届监事会7名监事，随后新一届理事会和监事会选举产生领导班子，成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司党委书记、董事长李旭东担任会长，四川保利物业服务有限公司党总支书记、董事长兼总经理刘旭奔担任监事长，同时选出35名副会长、1名副监事长，聘请3名名誉副会长，聘任1名秘书长及11名副秘书长。
会上，相关领导对协会过往工作予以肯定并提出要求：市民政局希望协会坚持党建引领、规范发展、公益属性，建好桥梁纽带；市住建局要求行业和协会主动融入基层治理、回应群众期盼、守住安全底线、加强行业自律，推动物业管理高质量发展。李旭东会长在就职讲话中致谢各方支持，并承诺将坚持党的领导，践行人民城市理念，担当行业改革发展新使命，助力协会与行业发展再上新台阶。
11月26日，北京物业管理行业协会第六届第一次会员代表大会在北京国际会议中心成功召开，中共北京市委社会工作部、中国物业管理协会等相关领导，各区物业协会负责人及289家会员单位代表参会，大会由宋宝程主持。
会议审议通过了第五届理事会工作报告、财务报告、监事会工作报告及修订后的协会章程、换届选举办法，以投票方式选举产生了第六届领导班子，艾白露当选会长，薛福志当选监事长，宋宝程任副会长兼秘书长。
艾白露在就职讲话中表示将凝聚行业力量，推动北京物业管理行业高质量发展。会上，多位领导寄语协会要坚持党建引领、强化示范作用、完善治理体系，大会还邀请专家开展专题授课，55位志愿者保障了会议有序推进。此外，大会收到多地物业协会及相关组织的贺信，此次会议的召开标志着北京物业管理行业迈入新发展阶段。
事件四：河北省制定河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议，其中明确实施物业服务质量提升行动
中国共产党河北省第十届委员会第九次全体会议，认真学习贯彻党的二十届四中全会精神，紧密结合河北实际，就制定河北省国民经济和社会发展“十五五”规划提出建议。
重点部署包括高标准建设雄安新区、深化京津冀协同发展、构建现代化产业体系、强化科技创新引领、扩大内需、优化营商环境、推进新型城镇化与乡村振兴、建设文化强省旅游强省、改善生态环境、保障民生等，其中明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等全生命周期安全管理制度。
事件五：瑞森生活服务2024年上半年收入9.58亿元，全年收入达19.56亿元，净利润由盈转亏2060万元，2025上半年营收9.97亿元 期内利润扭亏为盈5750万元
11月23日晚，瑞森生活服务一次性抛出2024年中期和全年两份“成绩单”：上半年收入9.58亿元，同比微增1.17%，却由盈利4414.6万元转亏1539万元；全年收入19.56亿元，同比再降0.9%，毛利率下滑1.9个百分点至13.9%，全年净亏2060万元，股东应占亏损2670万元，较2023年的溢利9030万元减少了约129.5%。
公告指出，自2019年起集团持续向控股股东黄清平旗下公司“过桥”垫款——表面每年12月31日前清偿，实质还款数日再借出、资金并未真正回笼。独立法证查实后，公司追溯调整：2023年初应收垫款9.3亿元、年末7.9亿元，并承认此前现金流披露存在误导。
11月24日，瑞森生活服务发布了截至2025年6月30日止六个月的中期业绩公告，并宣布继续暂停买卖。
根据公告，瑞森生活服务在报告期内实现收益约9.97亿元，同比增长约4.1%；期内毛利约1.51亿元，同比增长7.7%；毛利率从14.6%提升至15.1%。期内公司净利润扭亏为盈5750万元，公司拥有人应占溢利约为5280万元，去年同期则亏损1540万元。
于2025年6月30日，该集团的物业管理服务覆盖中国22个城市，其中20个城市位于长江三角洲地区都市圈。期末，集团管理807项物业，包括360项住宅物业及447项非住宅物业，服务超过590,000户家庭，涵盖超过190万名人口。
集团近年一直积极将其业务扩展至南京以外的城市，并已取得良好进展。于南京的在管物业数目同比减少36.5%，主要由于集团主动退出若干亏损项目，特别是约200个城镇老旧小区。
集团就非住宅物业提供的物业管理服稳定发展，于2025年6月30日达447项物业，同比增加约2.3%。在管住宅物业同比减少44.4%，主要由于集团主动退出若干亏损项目，尤其涉及200个左右城镇老旧小区。
公司股份自2024年8月28日起继续停牌，更名后的瑞森生活服务何时复牌仍无时间表。
事件六：招商积余完成董事会换届选举，另聘任陈智恒为总经理，赵肖、文艳红为副总经理
11月27日，招商积余股份有限公司发布公告，宣布完成董事会换届选举及聘任高级管理人员。
招商积余新一届董事会成员包括吕斌、陈智恒、黄健、袁斐、赵肖、李朝晖、杨蕾（非独立董事）以及KARENLAI(黎明儿)、邹平学、宋静娴、张博辉（独立董事）。这些新任董事的任期将从2025年第四次临时股东会选举通过之日起计算，为期三年。同时，公司还成立了专门委员会，包括战略与可持续发展委员会、审计委员会以及提名和薪酬委员会，各委员会均由不同董事组成，负责公司不同方面的决策和监督工作。
在高级管理人员聘任方面，陈智恒被聘任为总经理，赵肖、文艳红担任副总经理，江霞担任财务总监，陈江担任董事会秘书。这些高级管理人员的任期与第十一届董事会任期一致。
事件七：万科企业抵押1532万股公司万物云股份予深铁集团，累计占其所持全部表决权
11月28日，万物云发布公告称，根据深铁与万科签订的220亿元贷款框架方案，万科企业将以深铁集团（作为质权人）为受益人提供资产抵押，作为框架方案项下贷款的担保。目前双方约定以万科企业所持有的约1532.11万股万物云公司股份进行抵押。
截至公告日期，万科企业有权控制万物云的6.606亿股股份，占已发行股本总额（不包括作为库存股份持有的1235.85万股股份）约57.16%的表决权；上述被进一步质押的1532.11万股公司股份则占公司已发行股本总额约1.33%；连同此前被质押的股份合共占万物云已发行股本总额约57.16%，即代表万科企业有权控制万物云的全数表决权。
事件八：碧桂园服务与ACF、建科房屋体检中心携手，打造适老居家安全一体化服务
近日，ACF与碧桂园服务旗下碧新家居、建科房屋体检中心正式签约，三方以“技术+渠道”模式深度融合尖端防护科技与居家适老服务，响应国家养老服务改革需求。
ACF深耕仿生吸能技术二十余年，其防摔地板可吸收90%以上跌倒冲击力，吸能效能达橡胶的3-5倍，获多国专利及三甲医院临床验证，且通过技术创新优化成本，契合多地养老模式导向并可延伸至多场景；碧新家居依托服务3000万业主的社区渠道优势，未来三方将通过打造样板间、提供个性化方案、联动政府补贴推进合作落地，让适老化防护成为居家标配，助力老年家庭安全保障事业发展。
事件九：新大正重组尽调现场工作近尾声；南都物业借智助龙基金间接参股云深处1.06%；合肥城建旗下琥珀物业拟吸收合并宣城置业
11月27日，新大正物业集团股份有限公司发布公告，披露了关于发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案后的进展情况。
本次交易预案公告后，公司及交易对手方协调一致积极推动本次交易涉及的各项工作，相关中介机构工作目前均按进度有序实施，本次交易相关的尽职调查的现场工作已基本完成，公司与中介机构正进一步完善本次交易的相关工作，后续推进中公司将及时披露项目进展情况并按照相关规定履行后续有关程序。
11月26日，南都物业在投资者互动平台披露，公司通过旗下赛智助龙基金间接持有云深处1.0638%股权，公司持有该基金33%份额。根据公开资料整理，云深处为四足机器人研发企业。
11月25日，合肥城建发展股份有限公司发布公告，宣布其全资子公司安徽琥珀物业服务有限公司（以下简称“琥珀物业”）吸收合并公司全资子公司宣城新天地置业有限公司（以下简称“宣城置业”）。吸收合并完成后，琥珀物业存续，宣城置业将依法注销。
合肥城建表示，本次琥珀物业吸收合并宣城置业，属于公司全资子公司吸收合并公司其他全资子公司的情形，有利于进一步提高公司运营效率、优化治理结构、降低管理成本，符合公司发展战略，有利于公司持续、稳定、健康发展。
此外，本次涉及吸收合并的合并方与被合并方，其财务报表均已纳入公司合并财务报表范围，吸收合并后不会对公司合并报表产生实质性影响，不会对公司整体业务发展和持续盈利能力产生不利影响，亦不存在损害公司及股东特别是中小股东利益的情形。
事件十：中金指出2026物管行业增速平缓但分红积极，双向选择推动行业向可持续发展转型，高盛则认为物业管理最坏时期或已过去
中金11月18日发布2026年物业管理行业展望。
长期来看，受内外部环境变化影响，物业管理行业“有效市场化合同占比低”的痛点凸显，物企与业主双向选择将加速，退盘率上升，企业经营模型有望从“量增价平”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变。
短期行业增速平缓，2025-2026年主要覆盖企业收入同比预计均增长7%左右，基础物管业务（收入占比七至八成、平均复合增速10%）为核心增长动力，依赖规模扩张，其他业务多为拖累，而企业通过效率管控和科技应用可支撑盈利能力。
尽管主要覆盖物企2024年及2025年上半年综合回款率分别下降1.1和0.9个百分点，但2024年底在手现金充裕（47-141亿元，占市值39%-68%），经营性现金流与净利润比例达1.6倍，2025-2026年分红意愿积极，部分标的股东回报率有望达5-6%。
同时行业面临可拓展市场缩量速度超预期、收缴率下行压力加大的风险。
11月25日高盛发布调研报告指出物业管理行业最坏时期或已过去，行业正走向高质量扩张，物管公司战略明显转向核心城市、高端住宅及财政健康城市的政府项目等高价值、防御性强的板块，国企与民企均追求更自律的增长。
同时，物管公司愈发注重科技与人工智能应用，通过部署专有数字系统、AI及数据分析等提升内部效率并开拓新收入流，万物云、保利物业、雅生活服务等企业已有相关实践并成效显著。
不过短期来看，宏观经济压力、支付意愿下降等因素仍使现金回收面临挑战，虽ToB/ToG领域收费状况随组合优化有所改善，ToC领域也通过技术应用等缓解部分压力，但宏观经济、开发商相关质量问题等结构性问题仍是行业持续面临的挑战。
第二部分：本周热点概况
一、重点宏观、政策和行业动态
宏观动态
政策动态
行业动态
行业观点
协会重点动态
二、资本市场动态
三、物企动态
项目拓展
战略合作
人事变动
股权变动
人才培养
品牌动态
品质服务
企业经营
新设公司
四、产业链动态
END
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