来源：郁言债市
摘要
本周（2025年9月8-12日）中证REITs全收益指数收于1070点，周度下跌0.78%，在前两周连续回暖后迎来较大回撤。本周五中金唯品会奥莱REIT正式上市交易，首日涨幅26.81%，我国上市交易REITs达74个，总市值收于2217亿元，其中流通市值合计1058亿元。
大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周权益市场和金银涨幅领先，恒生科技涨幅达5.31%，沪金、沪银分别上涨2.41%、2.79%，REITs全线飘绿。
►二级市场
本周REITs仅12只上涨，61只收跌。产业园区板块跌幅最大达1.46%，且所有个券全部收绿，跌幅靠前的是南京建邺（-5.19%，7连跌）、合肥高新（-4.57%，4连跌）和津开产园（-3.90%，4连跌后回升但再次下跌），2025年6月末出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，预测分派率分别为4.26%、5.36%和4.48%，可优先关注3只REITs的反弹情况，其中南京建邺、津开产园设有收益分配调节机制。
此外，2025年新上市的金隅智造工场、亦庄产业园和首农3只园区REITs预测的分派率分别是4.61%、4.44%和5.10%，目前仍然处于较高水平，其中金隅智造工场和首农都提供了收益分配调节机制，且项目均位于北京，也可重点关注。
消费设施板块本周下跌1.11%，目前华威市场、物美消费、百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，可重点关注。此外，9月12日物美超市正式发布第三批“胖改”名单，关注项目调改后销售额和客流表现。
REITs成交情绪仍不高，日均成交额4.98亿元、日均成交量1.09亿份、日均换手率0.48%，环比均有下降。
本周REITs全线下跌略微提升了个券收益率和分派率。从中债估值收益率来看，仓储4.92%、园区4.63%和交通4.54%靠前，板块内个券数量较多、估值分化较明显，优先选择设置了业绩兜底条款、出租率/车流表现尚可的经济发达区域项目。产权类项目现金分派率较高的分别是园区4.36%、消费4.22%和仓储4.07%，租赁住房板块现金分派率约3.08%。
► 一级市场
9月12日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》，提出了要持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目和切实加强组织保障。9月9日，山西首单、国内第二单供热REIT—山证晋中公投瑞阳供热REIT向上交所申报。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
本周（2025年9月8-12日）中证REITs全收益指数收于1070.04点，周度下跌0.78%，在前两周连续回暖后迎来较大回撤。周内来看，周一、周三、周四跌幅分别为-0.48%、-0.28%和-0.11%，仅周二、周五未跌。本周五中金唯品会奥莱REIT正式上市交易，首日涨幅26.81%，我国上市交易REITs来到74个，总市值收于2217亿元，其中流通市值合计1058亿元。
大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周权益市场和金银涨幅领先，恒生科技涨幅达5.31%，沪金、沪银分别上涨2.41%、2.79%，REITs全线飘绿。国内商品市场涨跌分化，碳酸锂跌幅最大达4.02%。
01
二级市场
1.1 价格：产业园区板块跌幅最大
本周REITs表现不佳，各资产类型悉数下跌。个券层面，本周仅12只REITs上涨，61只收跌。产业园区板块跌幅最大达1.46%，且板块所有个券全部收绿，交通设施和IDC板块跌幅最小为0.47%。9月以来，仅消费设施和租赁住房收红，累计涨幅分别为0.35%和0.58%，仍具有一定的吸引力。
产业园区板块跌幅靠前的是华泰南京建邺（-5.19%，7连跌）、华夏合肥高新（-4.57%，4连跌）和博时津开产园（-3.90%，4连跌后回升但再次下跌），2025年6月末出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，9月12日价格预测的分派率分别为4.26%、5.36%和4.48%，可优先关注连续多日下跌、分派率较高的南京建邺（收益分配调节机制）、合肥高新、津开产园（收益分配调节机制）的反弹情况。
此外，2025年新上市的华夏金隅智造工场、中金亦庄产业园和创金合信首农3只园区REITs预测的分派率分别是4.61%、4.44%和5.10%，目前仍然处于板块较高水平，其中金隅智造工场和创金合信首农都提供了收益分配调节机制，且项目均位于北京一线城市，可重点关注。
消费基础设施板块本周下跌1.11%，跌幅第二，仅华夏金茂商业（+0.94%）、易方达华威市场（+0.61%）和嘉实物美消费（+0.42%）收红，上海的华安百联消费跌幅最大（-2.89%）。目前易方达华威市场、嘉实物美消费、华安百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，可重点关注。
据新京报消息，9月12日，与嘉实物美消费REIT相关的物美超市正式发布第三批学习胖东来自主调改门店名单，计划9月底前分批完成调改并焕新开业，全国共涉及20家门店。物美方面表示，自今年3月启动学习胖东来自主调改以来，已开出10家“胖改店”，多家门店日均销售额和客流量相比调改前增长50%至300%。其中杭州拱墅万达店、北京学清路店等门店的熟食渗透率突破60%。物美计划在2025年内实现百店调改目标，后续可重点关注项目调改后的销售额和客流表现。
租赁住房板块本周下跌0.61%，全板块仅厦门安居收红（+0.11%，扩募概念），其他具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭和华润有巢3只REITs本周分别下跌0.98%、0.92%和1.06%，4只REITs对应的现金分派率预计分别为2.73%、2.68%、3.11%和2.92%。汇添富上海地产租赁住房的预计分派率在4%以上且尚未进行分红，招商基金蛇口租赁住房的林下项目设置了EBITDA补足机制，租赁住房板块整体资产质量好、出租率高且稳定，扩募概念和分派率仍然较高的个券值得关注。
1.2 流动性：成交情绪不高
本周REITs成交活跃度仍走弱，日均成交额4.98亿元、日均成交量1.09亿份、日均换手率0.48%（不含新上项目），环比分别下降10.44%、11.62%、0.06pct。
分板块来看，日均换手率靠前的是新型设施（1.05%）、市政环保（0.81%）和能源设施（0.63%），靠后的是交通设施（0.38%）和仓储物流（0.40%）。本周消费设施和市政环保日均换手率环比各增加了0.03pct和0.01pct。从主力资金流向来看，主力净流入率靠前的板块是新型设施、消费设施和市政环保，靠后的板块是产业园区和能源设施。新型设施2只REITs本周有所回调，主力资金的流入值得关注。
2025年9月解禁的项目共有3个，分别是博时津开产园（2025/9/19）、华夏大悦城商业（2025/9/20）和易方达广开产园（2025/9/23）。近期市场交投情绪有所回落，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力和大宗交易机会。
1.3 估值：REITs偏震荡行情，注重高分派率和保障条款个券
本周REITs全线下跌略微提升了个券收益率和分派率。从中债估值收益率来看，本周园区板块变化幅度最大，整体上涨了0.15pct至4.63%。仓储物流（4.92%）和交通设施（4.54%）估值收益率靠前，板块内个券数量较多、估值分化较明显，优先选择设置了业绩兜底条款、出租率/车流表现尚可的经济发达区域项目。
从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.36%）、消费设施（4.22%）和仓储物流（4.07%），租赁住房板块现金分派率约3.08%。华夏北京保障房REIT扩募后预测现金分派率将提升至2.84%左右，可继续关注扩募能提升分派率的保租房项目。
02
一级市场
2.1 发改委发文，进一步做好公募REITs常态化申报推荐工作
9月12日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号），提出了要持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目和切实加强组织保障。
本次通知提出要加快成熟资产类型项目常态化申报，积极推动新资产类型发行。在坚持优中选优的基础上，优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策等具有推动作用的优质项目。鼓励申报发售基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目。加快申报收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。
扩募方面，此前根据沪深交易所的REITs业务指引规定，REITs首发上市至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月才能申请扩募。本次通知明确了基础设施REITs首发上市满6个月后，即可通过有关省级发展改革部门、中央企业向国家发改委申报新购入项目，有利于新发REITs提前进行扩募规划。同时，本次通知也拓宽了扩募资产范围，可新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，仅要求扩募与首发的资产同属于所有权类或经营收益权类。此前中航京能光伏REIT成功获批了首单光伏、水电资产混装的能源REIT。
国内首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT于2025年9月10日完成募集，询价区间为4.756—5.932元/份，最终认购价格确定为5.718元/份，发售规模为4亿份，募集合计22.872亿元。截至2025年3月末，两个项目估值合计为25.69亿元。凯德商业首发的网下投资者认购倍数为253倍（唯品会奥莱也为253倍），公众投资者倍数为535倍（唯品会奥莱为356倍）。
根据华夏凯德商业REIT的招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏凯德商业REIT的2025年年化和2026年预测现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为4.40%和4.53%，目前与华安百联消费REIT相当。作为首单外资消费REIT项目，发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商，值得关注。
2025年9月9日，山西首单、国内第二单供热REIT—山证晋中公投瑞阳供热REIT向上交所申报。项目的原始权益人为晋中市公用基础设施投资控股（集团）有限公司（以下简称“晋中公投集团”），管理人为山证（上海）资产管理有限公司。截至2025年6月末，晋中公投集团资产总额413.34亿元，主体评级AA+，在晋中市供热及高速公路经营、自来水销售等公用事业中有重要地位。
供热业务为晋中公投集团的第一大营业收入来源，主要由子公司山西瑞阳热电联产供热投资建设运营控股（集团）有限公司（以下简称“瑞阳供热”）负责运营。晋中公投集团供热业务覆盖晋中市主城区、平遥县及祁县，2019年以来，随着晋中市主城区集中供热（二期）工程等项目完工并投入使用，公司供热范围进一步扩大。2022-2024年度，集团供热业务收入分别为8.28亿元、8.12亿元和8.89亿元。
截至2025年9月12日，年内剩余潜在发行项目6-7单左右。具体来看：
当前已发售待上市的有1单（华夏凯德商业资产2025-9-10募集结束），交易所已反馈9单（华夏安博仓储物流2025-9-9、华夏中海商业资产2025-9-8、中航天虹消费2025-9-3、中信建投沈阳国际软件园2025-8-11、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（华夏湖北交投楚天高速2025-8-22），交易所已申报1单（山证晋中公投瑞阳供热2025-9-9）。
2.2 本周其他要闻
1.【中航首钢绿能REIT】2025年度第1次分红，每10份派现2.9403元，权益登记日为9月16日。
2.【富国首创水务REIT】2025年度第1次分红，每10份派现1.632元，权益登记日为9月15日。
3. 嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT、汇添富九州通医药REIT等多只REITs拟于9月17日召开中期业绩说明会。
4.国泰君安济南能源供热REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只REITs拟于9月19日召开中期业绩说明会。
5.山东省人民政府印发《关于促进经济稳健向好、进中提质第三批政策清单》，从省预算内基本建设投资中单列5000万元专项资金，遴选一批支撑性强、前期工作推进快的重大项目，支持项目论证、评估咨询、可研报告及实施方案编制、手续办理等。对成功发行REITs、回收资金实施的新项目，每个安排100万元支持开展前期工作。
风险提示：
公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002
分析师：郑日诚
分析师执业编号：S1120524040003
证券研究报告：《发改委持续推动公募REITs扩围扩容》
报告发布日期：2025年9月14日
