来源：东莞乐居

一线湖景、超低容积率、无配建要求……

在东莞土地市场沉寂两年多后，终于在2025年末放大招，松山湖临湖靓地即将引爆东莞土拍市场。

9月30日，东莞市公共资源交易中心挂牌一宗位于松山湖康庄路东侧的住宅用地，编号2025WR005，起拍价高达17亿元，折合楼面起价约19231元/㎡，将于10月30日正式竞拍。

这块地凭什么被业内普遍看好，甚至有望刷新东莞地价纪录？

今天，就让我们一起来剖析这块“准地王”的稀缺基因。

PART 1

松山湖宅地的“天花板”配置

此次挂牌的2025WR005地块，占地面积约7.37万㎡，容积率仅为1.0-1.2，建筑限高80米。

这样的容积率在东莞近年来的土地出让中极为罕见。

低容积率意味着什么？

简单来说，购房者可以期待一个建筑密度更低、绿地更多、居住舒适度更高的高端社区。相比目前市面上普遍2.0以上容积率的小区，这块地上未来的产品无疑更具稀缺性。

再来看看康庄路究竟是在什么样的位置。

地块位于松山湖康庄路东侧，紧邻万科虹溪诺雅，西南侧直面国家4A级旅游景区“松湖烟雨”一线湖景。

建设用地红线

在东莞，拥有真正一线湖景资源的宅地本就凤毛麟角，而如此规模的一线湖景地块更是绝无仅有。

业界普遍认为，这是近三年来东莞出让条件最“干净”、景观资源最稀缺、容积率最低的商品房用地。

除了区位与视野条件显著，学区教育资源也不容小觑。

地块1公里范围内覆盖了松山湖中心小学、东莞中学松山湖学校、松山湖未来学校等优质教育资源，对于重视子女教育的改善型购房者来说，这无疑是最大的吸引力之一。

与过往许多要求配建学校、道路或人才住房的宅地不同，翻看挂牌公告文件，该地块无任何配建要求。

除了一条较为“苛刻”的规划建设要求，必须在2026年11月29日之前开工，三年内竣工。

这意味着开发商可以集中全部资源和资金打造高端产品，而不必分心于配建项目的规划与建设。

PART 2

周边房价已达6-8万/㎡

松山湖所在，是东莞房价天花位置。

与该地块一街之隔的万科虹溪诺雅，是东莞历年二手豪宅的“单价天花板”项目，高峰期成交价突破8万元/㎡，目前价格稳定在4-6万元/㎡区间。

这一价格标杆为未来新项目的定价提供了充足的想象空间。

松山湖上一次卖地是在2023年4月19日，金地以封顶价约22.14亿元成功拿下松山湖红棉路和礼宾路交汇处东南侧地块，折合可售楼面价26000元/㎡。该地块容积率2.5。

项目金地青雲境，去年底以4.5万/㎡的售价基本实现清盘。

而再早之前，2021年2月，万科以楼面价2.1万/㎡竞得的“松樾”地块，容积率1.22，2023年开盘，大平层售价已达6-7万元/㎡，千平别墅总价高达3000-4000万。

比较而言，本次地块容积率更低，且无配建要求，整体条件更为优越，有望冲击甚至超越26000元/㎡的楼面价纪录。

业内预测，若意向竞买企业达到8家以上，有望刷新东莞近两年宅地成交纪录。

PART 3

松山湖新房供应“断档”

目前，松山湖仅松湖润府、万科松樾、松山湖科学城国际人才社区等三盘在售，其中松山湖科学城国际人才社区还是“三限房”，市场可售房源越来越少。

根据东莞市住房和城乡建设局发布的数据，2025年8月，松山湖一手洋房网签均价为31531元/㎡。

松山湖作为东莞科创核心区，片区内聚集了诸如华为、中集等龙头企业，在这里上班的，都是高收入人群。

但2023年以来新盘供应断档，导致需求积压。主要是因为土地供应有限，松山湖新房市场长期处于供不应求状态。

东莞市今年8月份，调整了普通住宅价格标准，松山湖高新区被列为一类标准区域，价格标准为低于38482元/平方米。

这一政策为高端住宅市场提供了一定支撑。

综合来看，松山湖2025WR005地块凭借其一线湖景、超低容积率、优质教育资源、无配建要求等稀缺属性，已具备了成为东莞新地王的所有潜质。

在10月30日的竞拍中，能否刷新金地保持的26000元/㎡楼面价纪录，让我们拭目以待。

但可以肯定的是，这片地块上的未来项目，也将会是东莞新规时代的豪宅。