来源：东莞乐居

背山面水、限高18米、容积率仅1.1，凤岗镇天堂围村这块曾遭遇“中止挂牌”的住宅用地，正静静等待它的新主人。

10月20日，东莞市公共资源交易中心挂牌了今年第六宗住宅用地——凤岗镇天堂围村编号2025WR006地块。

这块占地4.4万平方米的“回锅肉”地块再度亮相，起拍总价3.97亿元，起拍楼面价8202元/平方米，将于11月19日正式竞拍。

该地块曾于去年11月挂牌，却在临近挂牌截止日不到4天时“因故终止挂牌出让”。

如今再度挂牌，仅将加价幅度从100万元调整至200万元，其余条件保持不变。

01 地块详情

凤岗镇2025WR006号地块具体位于天堂围村，占地44000.58平方米，计容总建筑面积约48401平方米。

该地块容积率仅为1.1，建筑密度不超过40%，绿地率不低于25%，建筑限高18米。

从规划指标看，这宗地非常适合建设低密度高端住宅项目。

业内人士分析，该地块作为R1一类居住用地，是独立式住宅集中、拥有齐全配套设施且布局完整的用地，独立式住宅层数基本为3层或3层以下。

在东莞土拍市场中，R1一类居住用地已多年未出现过。

地块紧邻天堂围水库，被石马山环抱，自然生态优越。周边教育资源丰富，有凤岗镇中心小学、凤岗镇第二幼儿园等。

距离凤岗镇政府约1.5公里。2公里范围内还有凤岗人民医院、凤岗体育馆等配套。

交通方面，地块距离深圳地铁4号线北延段牛湖站约2公里，距离深圳地铁10号线平湖站约4公里，兼具生态宜居与交通便利的特点。

02 市场背景

凤岗镇作为东莞临深片区的重要区域，其土地市场一直备受关注。然而，这块地的拍卖之路并非一帆风顺。

该地块首次挂牌出现在2024年11月8日，但在2024年12月5日被提前终止出让，成为当年东莞5宗住宅用地中2宗终止出让的地块之一。

2024年东莞共挂牌出让5宗住宅用地，其中2宗终止出让，3宗顺利成交。

回顾凤岗镇上一次成功出让商住地，还是在2021年1月。

当时招商蛇口以总价3.3亿元拿下凤岗镇三联村编号2021WR002地块，折合楼面价高达24021元/平方米。

与之相比，本次重新挂牌的凤岗地块起拍楼面价仅8202元/平方米，可谓“诚意十足”。

目前，凤岗镇在售项目以高层洋房为主，普遍售价约1.9-2.2万/平方米。

区域内仅世城悦湖花园一盘有别墅产品在售，单价“3字头”，市场对别墅产品存在需求缺口。

03 开发前景

从地块规划条件来看，R1一类居住用地的属性，搭配容积率1.1、建筑限高18米等指标，业内人士表示该地块大概率以建设别墅为主。

中原地产研究院执行院长车德锐在接受媒体采访时表示：“这块地非常好，账也算得过，加上凤岗镇别墅多年断供，市场对别墅的需求比较强烈。整体来看，这块地的开发，不管是流速还是利润，都比较乐观”。

然而，合富研究院高级分析师李兴旺则持相对谨慎的态度。

他认为凤岗是东莞楼市去库存压力较大的镇街，不少项目“面包”价格甚至低于“面粉”价格。

而且未来短期内凤岗镇楼市供求矛盾难言有较大改观。

根据规划建设要求，该地块开发周期为3年。

宗地竞得人必须在土地交付后1年内动工建设，于2026年12月19日前开工，在2029年12月19日前竣工。

值得一提的是，该地块周边还有规划中的11万平低密度宅地，未来可能形成连片高端居住区，有望形成区域集聚效应。

04 土地市场

2025年东莞计划供应13宗居住用地，其中普通住宅用地6宗，合计23.09公顷，均采用挂牌出让方式供地。

凤岗镇天堂围村地块正是这6宗普通住宅用地之一。

截至目前，今年东莞已成功出让2宗居住用地，分别是滨海湾新区交椅湾板块住宅用地，以及常平镇木棆村城中村改造安置房地块。

滨海湾新区的地块被华润置地以总价12.3亿元竞得，项目进展神速，已于3月20日发布案名——滨海润府二期·望雲。

在工业用地方面，凤岗镇今年已成功出让一宗土地。

4月19日，凤岗镇官井头村一宗一类工业用地由东莞市长田通讯科技有限公司以761万元竞得。

凤岗地块的拍卖结果将成为东莞土地市场的重要风向标。

相比招商蛇口2021年在凤岗创下的24021元/平方米楼面价，此次8202元/平方米的起拍价无疑给市场留下了想象空间。

11月19日的拍卖落锤后，东莞临深片区高端住宅市场的走势将迎来新的信号。