摘要 

本周（2025年11月24-28日）中证REITs全收益指数收于1040.34点，周度下跌0.08%，整体仍处震荡区间。截至11月28日，我国已上市的77只REITs总市值收于2199亿元。

►商业不动产将步入公募REITs时代

2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施REITs”基础上，推出“商业不动产REITs”品种。

2024年7月常态化发行的1014号文仅明确了园区设施、文化旅游设施、消费基础设施配套的酒店和商业办公用房等可纳入底层资产，并对面积等做出了严格的限定。商业不动产REITs的推出，将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大拓宽了盘活资产的空间。

值得注意的是，今年以来交易所持有型不动产ABS（又称机构间REITs、私募REITs）悄然壮大。持有型不动产ABS定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，以平层为主，突出资产信用，资产范围涵盖公募REITs的所有资产类型，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）和无法发行公募REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。

不少公募REITs发行人也已申报持有型不动产ABS。截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元，底层资产涉及商业广场、水务、标准厂房、数据中心、产业园区、高速公路、租赁住房等。另外还有8只已获批，待发行规模248.56亿元；20只已反馈，申报规模386.87亿元；6只已受理，申报规模112.47亿元，申报、发行速度较2024年有所加快。

► 二级市场

本周REITs整体下跌但幅度不大，仅数据中心、租赁住房板块上涨。全市场35收涨，1只收平，41只收跌，各细分资产个券涨跌互现。REITs成交活跃度边际走强，日均成交额5.57亿元、日均成交量1.28 亿份、日均换手率0.49%，环比分别上升17.93%、12.33%、0.06pct。

► 一级市场

11月25日，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报，是目前市场首单隧道基础设施公募REITs，底层资产为浙江省的钱江通道及接线工程钱江隧道段，路线全长4.45km，剩余收费年限约14年，项目评估值45.79亿元。同日，平安西安高科产业园REIT同时申报，底层资产涉及楼宇共13栋，建筑面积合计32.5万平方米，评估净值13.6亿元。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年11月24-28日）中证REITs全收益指数收于1040.34点，周度下跌0.08%，整体仍处震荡区间。周内来看，周一延续上周行情继续下跌0.46%，周二周三止跌修复，累计上涨0.69%，周四周五又回落0.32%。截至11月28日，我国已上市的77只REITs总市值收于2199亿元，环比+0.02%，其中流通市值1174亿元。

01

商业不动产将步入公募REITs时代

2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施 REITs”基础上，推出“商业不动产 REITs”品种。

作为一类国际通行的配置资产，我国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）自 2020年4月国家发改委、中国证监会联合发布“40 号文”拉开试点大幕，2024年7月26日国家发改委的“1014 号文”使其迈向常态化发行。2025年8月29日国家发改委再发“782 号文”，鼓励常态化申报，经过五年多的发展，市场从无到有、从少到多，逐渐成为我国盘活存量资产、拉动新增投资的有效手段之一。

在证监会发布此次征求意见前，11月26日国家发改委已表示正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。2024年7月常态化发行的“1014号文”仅明确了园区基础设施、文化旅游基础设施、消费基础设施配套的酒店和商业办公用房等可纳入基础设施REITs的底层资产，并对面积等做出了严格的限定。

本次推出商业不动产REITs，目的是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式。商业不动产REITs的推出，将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大拓宽了盘活资产的空间。

值得注意的是，今年以来交易所持有型不动产ABS（又称机构间REITs、私募REITs）悄然壮大。持有型不动产ABS定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，与传统ABS的区别主要是不通过结构化设计增厚优先级收益，以平层为主，突出资产信用。持有型不动产ABS的资产范围涵盖公募REITs的所有资产类型，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）和无法发行公募REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。

不少公募REITs的发行人（原始权益人）也已申报、发行持有型不动产ABS，如外高桥集团、首创水务、万国数据、凯德商业、普洛斯、京能国际等。截至 2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元，底层资产涉及商业广场、水务、标准厂房、数据中心、产业园区、高速公路、租赁住房等。另外还有8只已获批，待发行规模248.56亿元；20只已反馈，申报规模386.87亿元；6只已受理，申报规模112.47亿元。上述持有型不动产ABS计划发行规模合计达1144.63亿元，申报、发行速度较2024年有所加快。

同时，根据11月26日国家发改委新闻发布会表述，后续将进一步优化REITs申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市。流程方面的变化亦值得期待。

02

二级市场：数据中心、保租房领涨，成交情绪边际修复

本周REITs整体下跌但幅度不大，仅数据中心、租赁住房板块上涨。全市场35收涨，1只收平，41只收跌，各细分资产个券涨跌互现。

数据中心（IDC）板块上周受科技板块影响大幅下跌后，本周均强势反弹，润泽科技数据中心、万国数据中心分别上涨了1.95%、1.65%，动态分派率分别降至3.89%、3.43%，仍可根据科技板块行情走势进行操作。

租赁住房板块本周收涨0.85%，中金厦门安居REIT涨幅最大达3.65%。此前受华夏基金华润有巢REIT扩募采用配售的方式影响，同处于扩募审核进程的厦门安居也遭遇了一波提前调整，但项目基本面经营正常，每逢大幅度的调整后即是较好的配置窗口，如本周下跌较多的国泰海通城投宽庭保租房REIT可关注下周表现。

个券层面，涨幅较大的是中金厦门安居（+3.65%）、华夏首创奥莱（+2.67%）和华夏北京保障房（+2.52%）。跌幅较大的是华泰南京建邺（-5.92%）、中金重庆两江（-4.55%）和广发成都高投产业园（-2.45%）。

12月产业园区板块有较多个券面临解禁，需要留意相关交易压力，主要有华泰南京建邺（2025/12/3，26.19%）、中金重庆两江（2025/12/11，31.02%）、广发成都高投产业园（2025/12/19，37.60%）、华夏和达高科（2025/12/27，31.00%）、招商科创（2025/12/31，36.98%）。

本周REITs成交活跃度边际走强，日均成交额5.57亿元、日均成交量1.28亿份、日均换手率0.49%，环比分别上升17.93%、12.33%、0.06pct。

分板块来看，本周租赁住房、新型设施、市政环保换手率继续领先。租赁住房换手率本周提升了0.35pct，并且为全周换手率唯一超过1%的板块，仓储物流和消费设施换手率垫底。值得关注的是，本周银华绍兴原水水利REIT的主力净流入率高达15.5%，尽管11月启动Ⅱ级响应并触发供水量限制，但2025年1月1日至11月23日汤浦水库供水量为2.92亿立方米，高于近5年同期平均供水量2.78亿立方米，是招募说明书2025年全年供水量预测值3.08亿立方米的94.68%。预计本次Ⅱ级响应影响程度较小。

03

一级市场：首单隧道基础设施公募REITs正式申报

11月25日，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申报至上交所，该项目发起人为上海基础设施建设发展（集团）有限公司，管理人为上海东方证券资产管理有限公司，是目前市场首单隧道基础设施公募REITs。本次底层资产为浙江省的钱江通道及接线工程钱江隧道段，路线全长4.45km，起点位于嘉兴海宁周王庙镇，接北岸接线盐官西枢纽，在盐官上游2.5km 处以过江隧道穿越钱塘江。

钱江隧道所在的杭州都市圈环线主要控制点为德清、桐乡、海宁、绍兴、诸暨、富阳，是疏解都市区过境交通、强化都市区集聚辐射能力的重要载体；钱江隧道所在的苏台高速连接起沪渝、申嘉湖、沪昆、杭州湾环线等多条高速，未来还将与柯诸高速公路相连，持续为杭州、绍兴、宁波、嘉兴乃至苏州、上海等地区提供快速便捷的越江通道。隧道收费经营年限共25年，起止时间为2014年4月16日至2039年4月15日，剩余年限约14年，项目评估值45.79亿元。

11月25日，平安西安高科产业园REIT同时申报至深交所，原始权益人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，基金管理人为平安基金管理有限公司。根据陕西省发改委介绍，西安高新区高科产业园REIT项目位于西安高新区软件新城，底层资产涉及楼宇共13栋，建筑面积合计32.5万平方米，评估净值13.6亿元。

截至2025年11月28日，年内剩余潜在发行项目0-1单左右。具体来看：当前已发售待上市的有1单（华夏安博仓储物流2025-11-18基金合同生效），交易所已反馈8单（华夏中核清洁能源2025-11-21、山证晋中公投瑞阳供热2025-11-6、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理3单（中航中核集团能源2025-11-25、东方红隧道股份智能运维高速2025-11-25、易方达广西北投高速2025-11-4），交易所已申报1单（平安西安高科产业园2025-11-25）。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。