（来源：中金固收）
摘要：
上周REITs市场震荡分化：市场震荡分化，宝湾物流周内获买盘支撑收涨4.31%，蒙能REIT受分红公告单次分红比例约7%带动上涨3.55%，南京交通触底反弹上涨3.36%，首创奥莱本月即将解禁领跌-4.47%，河北高速（-3.89%）、湖北科投（-3.60%）跌幅居前，两单IDC项目周五上市后开盘收涨20%-25%，快速换手后封板收涨30%。
上周REITs成交额基本持平：上周REITs总成交金额为36.67亿元，与前一交易周持平，新上市的两单IDC单日贡献近7亿的成交量，若不考虑新项目，市场交投活跃度有所收缩，周五润泽科技、万国数据上市后开盘打新筹码迅速换手，随后封板，单日换手率均超过25%，近期上市的华电能源（5.96%）、中外运（3.32%）和蒙能REIT（2.88%）换手率居前。
公募REITs项目进度更新：中金唯品会奥特莱斯REIT和京能光伏扩募项目获证监会注册批复。
行情概览
01
价量表现： 震荡分化，两单IDC项目上市交投活跃
在股市情绪偏强，债市横盘承压环境下，REITs市场进入震荡调整期，板块和个券震荡分化，近期新上市多单项目华电能源、中外运、首农产园维持较高活跃度，两单数据中心项目周五上市，REITs市场资产类型进一步丰富，上市后打新资金充分换手，全周市场成交规模36.67亿元，较前一交易周基本持平，新券和次新项目流动性更胜一筹。
图表1 REITs价格涨跌幅汇总
（按相对发行价涨跌幅排序）
*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。
数据来源：根据Wind数据整理
图表2 REITs每日涨跌幅
数据来源：根据Wind数据整理1、从全周涨跌幅看，市场震荡分化，宝湾物流周内获买盘支撑收涨4.31%，蒙能REIT受分红公告单次分红比例约7%带动上涨3.55%，南京交通触底反弹上涨3.36%，首创奥莱本月即将解禁领跌-4.47%，河北高速（-3.89%）、湖北科投（-3.60%）跌幅居前，两单IDC项目周五上市后开盘收涨20%-25%，快速换手后封板收涨30%。从日涨跌幅看，各交易日涨跌互现，深国际连续五个交易日上涨，易商仓储、成都高投、北保REIT、明阳智能、河北高速、华润商业、首创奥莱连续五个交易日回调。
2、分资产大类来看，各版块之间有所分化，仓储物流收涨，其余板块多数小幅收跌。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨0.85%，产业园区REITs平均下跌0.60%，保障房REITs平均下跌0.95%，消费基础设施REITs平均下跌1.11%。特许经营权项目：环保市政和能源类REITs个券分化较大，高速公路REITs平均下跌0.25%。
图表3 C-REITs加权平均总回报指数表现
*指数根据产品自由流通市值加权计算
数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理
3、从全市场阶段性表现看，REITs市场维持震荡格局，周内先抑后扬呈现V型走势，至8月8日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌0.40%、下跌0.59%和下跌0.18%，同期中证500上涨1.78%，10年期国债指数上涨0.19%，新质生产力等带动权益市场情绪偏强，相对压制了分母端继续下行的基础，C-REITs震荡分化。
4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为36.67亿元，与前一交易周持平，新上市的两单IDC单日贡献近7亿的成交量，若不考虑新项目，市场交投活跃度有所收缩，周五润泽科技、万国数据上市后开盘打新筹码迅速换手，随后封板，单日换手率均超过25%，近期上市的华电能源（5.96%）、中外运（3.32%）和蒙能REIT（2.88%）换手率居前，除新上市项目外，全市场日均换手率在0.15%至2.88%之间。
图表4 REITs成交金额汇总
（按全周换手率排序）
*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100%
数据来源：根据Wind数据整理
02
发行折溢价
截至2025年8月8日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余65支REITs收盘价均较发行价有溢价。
1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为28.62%、37.84%、60.76%、72.27%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为36.78%、36.97%、33.28%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为54.89%、36.81%、68.84%、45.44%、40.77%、64.89%。
图表5 特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线
数据来源：根据Wind数据整理2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、深国际、九州通较发行价溢价率分别为43.08%、32.71%、45.66%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、亦庄分别较发行价溢价64.16%、55.51%、43.97%；鹏华深能收盘价较发行价溢价45.30%，华电清洁能源上市第二周收盘溢价率为27.03%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价69.68%、84.37%、97.37%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价91.17%、73.82%、85.37%。两个数据中心REITs上市首日收盘溢价率均为30%。
图表6 不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线
数据来源：根据Wind数据整理03
分派率情况
根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年8月8日）计算。
图表7 REITs分派率情况
*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年8月8日基金最新市值规模
数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理
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