（来源：锐艺商业品牌观察）

债务冰山之下，没有真正的守城者。龙湖的97%出租率与资产增值神话，绿地每月超百亿的诉讼纠纷，共同映射出房企报表之外的残酷现实。

房地产行业寒冬中，万科集团的流动性危机敲响了警钟。这家曾经的中国房企“领头羊”正面临成立以来最严峻的考验。而行业的目光开始扫视其他可能步其后尘的企业。

绿地控股早已深陷泥潭，18天内新增1595起官司，两年半巨亏286亿元，负债规模高达9369亿元。而一向被视为民营房企“优等生”的龙湖集团，也正经历销售额暴跌的冲击。

2025年11月，龙湖合同销售额仅36亿元，同比暴跌近60%，前11个月累计销售额590亿元，同比下降36%。龙湖是否将步万科后尘，成为市场新的担忧。

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财务数据对比：表象与隐患

从表面财务数据看，龙湖集团相比绿地控股优势明显。截至2025年上半年，龙湖有息负债总额为1698亿元，远低于绿地控股的庞大债务规模。龙湖净负债率保持在51.2%的水平，处于行业较低水平。

但销售额的急剧下滑令人担忧。龙湖2025年11月销售额同比下降近60%，这种断崖式下跌若持续，将迅速侵蚀其现金流。

绿地控股的困境更为全面。2025年三季报显示，公司归母净利润亏损66.9亿元，同比下降2927.38%。截至2025年上半年，公司未决诉讼达2813件，金额213.21亿元，其中作为被告的诉讼占比高达90.1%。

龙湖集团管理层强调公司在2025年偿债高峰过后，偿债压力将大幅下降。但这一承诺建立在销售额保持稳定的假设上，当前销售暴跌使这一基础假设岌岌可危。

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债务结构对比：龙湖的安全边际

龙湖集团的债务结构确实优于绿地。龙湖平均融资成本为年利率3.58%，明显低于行业平均水平。截至2025年上半年，龙湖在手现金为446.7亿元，短期偿债压力相对可控。

龙湖执行董事兼CFO赵轶表示，“2025年公司预计可压降有息负债超过300亿元”，并计划将总有息负债规模逐步稳定在约1000亿元。

这一主动降债策略与绿地控股的被动应对形成鲜明对比。

绿地控股面临的不仅是债务压力，更是系统性崩溃风险。公司流动比率1.08，速动比率0.48，短期偿债能力明显不足。加上诉讼导致的账户冻结风险，其资金链可能彻底断裂。

相比绿地，龙湖获得了更多机构认可。穆迪在最新报告中肯定了龙湖等开发商不断增长的经常性收入，并认可其对盈利稳定性和财务韧性的贡献。

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业务模式对比：多元化与转型努力

龙湖集团较早布局投资型房地产业务，形成“开发+运营+服务”三大业务板块。2025年上半年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现132.7亿元，创历史新高，占总营业收入22.6%。

龙湖商业已开业90座商场，整体出租率96.6%。公司还坚持TOD战略，如重庆龙湖·光年项目是国内首个将高铁引入城市核心区的TOD项目。

这些优质投资物业为龙湖提供了稳定的租金现金流。

绿地控股也在尝试转型。公司涉足金融、能源、汽车等多个领域，最为突出的是新能源汽车出口业务。然而，这些新业务规模尚小，难以弥补房地产主业下滑带来的巨大缺口。

绿地控股将产业格局划分为房地产产业和基建产业“两大龙”，以及能源产业、新能源汽车出口业务、旅游产业和大宗贸易“四小龙”格局。但在执行层面，效果尚未显现。

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管理层与战略对比：稳健与冒险

龙湖集团的创始人吴亚军以稳健经营著称。她曾表示：“做公司就像骑自行车，骑得慢而不倒比骑得快更难，因为那需要更多风险平衡”。

2022年，吴亚军辞任龙湖集团董事会主席，将公司交给职业经理人团队打理，实现了管理上的“去家族化”。此举被视为龙湖现代化企业治理的重要一步。

龙湖在2025年提出了新战略：把原来“空间即服务”的战略升级为“智创空间，智享服务”。公司还尝试AI等技术应用，为未来发展寻找新机遇。

相比之下，绿地控股的管理层动荡不安。2025年9月，公司执行总裁陈军因个人原因辞去职务。此外，绿地控股还因未及时披露诉讼信息，收到上海证监局的行政监管措施决定书。

这种管理层面的不稳定，进一步加剧了绿地控股的困境。

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市场信任与透明度危机

龙湖集团发布的一些数据引发市场质疑。公司宣称出租率高达97%，在当前商业地产环境下显得异常。同时，公司在2025年上半年确认了28亿元的投资性物业升值，而同行普遍在进行资产减值。

这些与市场环境不符的数据，让投资者对龙湖集团资产负债表的真实性产生疑问。在万科事件已经重创行业信心的背景下，任何财务数据的可疑点都可能引发连锁反应。

绿地控股的透明度问题更为严重。公司因未及时披露诉讼事项而受到监管警示。市场难以获取公司真实全面的经营状况，进一步加剧了信任危机。

房地产行业整体估值已大幅下滑，龙湖集团的股票市净率约为0.36，而SOHO中国等公司已跌至0.07左右。这种估值差异反映了市场对不同房企的信任程度。

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写在最后

行业洗牌仍在继续。截至2025年8月，已有20家房企完成超1.2万亿元债务重组。成功案例如禹洲集团通过削债35亿美元、债务展期至4-10年的组合拳，赢得了缓冲期。

绿地控股的命运已几乎注定，其超高负债和诉讼缠身使其难以自救。而龙湖集团虽面临销售下滑挑战，但其经营性收入持续增长，有息负债稳步下降，短期内仍有能力应对。

判断谁将成为“下一个万科”，不仅要看债务规模，更要看现金流造血能力。在这一点上，龙湖集团仍有一线生机，而绿地控股已基本丧失了这一能力。