2025 年 12 月 15 日，北京产权交易所一则匿名挂牌公告，将这笔总额 22.1 亿元的不良债权推向市场。这场跨越五年的银企博弈，不仅折射出房企债务危机下金融机构的无奈，更揭开了昔日千亿房企泰禾集团从资本神话到债务废墟的终局。

匿名挂牌背后的 “财务黑洞”

12 月 15 日，北京产权交易所挂出一笔特殊的金融债权转让公告，披露期仅短短五天，招商主体以 “某银行” 隐去身份。但通过债权金额、抵押物位置及法律文书比对可明确，转让方正是北京银行太阳宫支行。

公告数据显示，截至 2025 年 4 月 21 日基准日，该笔债权总额约 22.1 亿元，其中本金仅 9.9 亿元，利息、罚息及复利合计高达 12.2 亿元，另有其他费用 77 万元。在不良资产处置领域，“利息超本金” 堪称危险信号，意味着债务人已完全丧失偿付能力，漫长的违约周期让罚息如雪球般累积，最终形成本末倒置的财务黑洞。

这笔债权的借款人为北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，连带责任担保人正是泰禾集团及其掌舵人黄其森。当年为获得贷款，泰禾以位于北京石景山区鲁谷路 51 号院的 “泰禾新天地” 项目作为抵押，涵盖 1 号楼 580 套不动产和 3 号楼 434 套不动产。如今北京银行将债权 “打包” 甩卖，且转让底价标注为 “面议”，迫切出清沉疴旧账的心态溢于言表。

五年拉锯战：胜诉易，执行难

时间回到 2020 年，泰禾债务危机全面爆发，打破了银企间的表面和平。当年 8 月 3 日，北京银行太阳宫支行果断申请财产保全，法院随即查封泰禾嘉盈名下多套不动产，并冻结约 10.7 亿元资产。同年 10 月，银行以 “公司债券交易纠纷” 为由，将北京泰禾嘉盈、武汉泰禾、泰禾集团及黄其森一并诉至法院。

这场官司历经多轮博弈，泰禾方面提起上诉试图拖延时间，案件最终诉至北京市高级人民法院。2022 年 4 月 28 日，北京高院作出终审判决，驳回上诉维持原判，北京银行在法理上取得完胜。但在不良资产处置中，胜诉仅是万里长征第一步。

2022 年 6 月 6 日，北京银行申请强制执行，执行标的约 10.5 亿元。核心变现路径指向司法拍卖 ——2023 年 6 月，“泰禾新天地” 3 号楼 B4 塔 303 套办公房产启动拍卖，评估价高达 12.6 亿元。然而，地产寒冬下的抵押物遭遇市场冷遇：首次拍卖以 8.8 亿元（七折）流拍，二次拍卖下调至 7.1 亿元（近腰斩）仍无人问津，变卖阶段虽有 7692 次围观，但报名人数始终为 “0”。

从 2020 年立案到 2023 年流拍，再到 2025 年债权转让，北京银行耗时五年走完诉讼、执行、拍卖全流程，最终发现抵押物在市场下行周期中已难以变现。利息持续攀升与资产价值缩水的双重挤压，让这场 “赢了官司” 的胜诉沦为 “输了钱” 的无奈。

北京银行的资本焦虑

急于甩卖 22 亿债权的背后，是北京银行在规模扩张中的资本压力。截至 2025 年三季度末，该行总资产逼近 4.9 万亿元，同比增速高达 21.5%，但激进扩表也带来了隐忧：核心一级资本充足率降至 8.44%，在 42 家上市银行中排名倒数第三；拨贷比（贷款拨备率）仅 2.53%，仅高出监管红线 0.03 个百分点。

这意味着北京银行通过调节拨备释放利润的空间已达极限，任何新增坏账计提都可能击穿安全底线。在此背景下，处置泰禾这笔大额不良债权，不仅是化解单笔信贷风险的战术动作，更是降低风险加权资产、释放资本空间的理性选择，为业务持续发展扫清障碍。

泰禾终局：从千亿神话到债务废墟

与北京银行的 “抽身” 形成对比的，是泰禾集团的全面崩塌。2025 年对泰禾和黄其森而言堪称 “多事之秋”：6 月，因未披露 2020-2022 年累计 158 亿元重大诉讼及年报重大遗漏，泰禾集团被罚款 600 万元，黄其森个人被罚 300 万元，相关高管合计被罚 1740 万元；8 月 22 日，泰禾公告证实黄其森因涉嫌违法被监察委员会留置，这是其 2022 年后第二次被调查。

随着黄其森倒下，泰禾融资神话背后的权钱交易浮出水面。11 月，最高法、最高检发布的典型案例披露，建行原高管黄曦利用职权将泰禾纳入 “特定客户名单”，干预评级为其融资开绿灯，离职后加入泰禾收取 3000 万元 “安家费” 及千万年薪，最终因受贿罪获刑十四年。这一政商 “旋转门” 案件，揭开了激进房企违规融资的黑幕。

如今的泰禾已深陷资不抵债泥潭：资产负债率升至 113.6%，净资产为负；截至 2025 年 10 月 31 日，逾期有息负债本金余额高达 698.6 亿元；经营层面持续失血，2024 年亏损 213.1 亿元，2025 年前三季度再亏 48.9 亿元，盈利能力几近枯竭。根据泰禾 2025 年 2 月公告，其涉及的多起诉讼案件中，多数处于执行阶段，部分已终结本次执行，仅少数案件通过以物抵债完成处置。

结语

北京银行挂牌转让债权，标志着这场持续五年的银企纠葛进入终局。这笔 22 亿元债权最终将由 AMC 机构还是产业资本接盘，在房地产市场尚未完全回暖的当下仍是未知数。但可以确定的是，黄其森时代依靠高杠杆撬动千亿规模的狂飙模式已彻底落幕。

这场悲剧留下的不仅是泰禾的债务废墟和北京银行的 “割肉离场”，更给金融行业敲响警钟：在追求规模扩张的同时，必须坚守风险底线，完善授信审批机制，才能避免陷入 “赢了官司输了钱” 的困境。而对于深陷债务危机的房企而言，唯有正视风险、合规经营，才能真正走出困局。（编辑/冯国营)