（来源：AdvancedForum）

本文根据已公开的招募说明书内容，整理了各基金的底层资产、历史经营表现、估值、预测分派率、增长潜力及关键估值参数。

以下信息均基于公开的基金招募说明书（草案）内容整理，整理过程中或有纰漏，准确数据以基金公布的原文为准。

注：部分未检索到的指标，列示为未提供

1.国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 上海嘉亭荟一期项目历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 1.27亿 / 1.28亿 / 0.79亿 (注：2025年为1-9月)历史三年运营净收益 (NOI)： 0.49亿 / 0.76亿 / 0.45亿 (注：2025年为1-9月，扣除资本性支出后)估值规模： 12.60亿元预测分派率： 2026年5.35%，2027年5.36%未来现金流增长率： 预测现金流年复合增长率为3.98%估值折现率： 6.00%资本化率： 5.95%（未扣除资本性支出）

2. 华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 合肥银泰中心一期、合肥银泰中心二期历史三年收入 (2023-2025年)： 一期：9.04亿 / 8.05亿 / 7.34亿；二期：未单独列示完整三年历史三年运营净收益 (NOI)： 一期：2.30亿 / 2.05亿 / 2.08亿 (扣除资本性支出后)；二期：未单独列示完整三年估值规模： 一期28.79亿元，二期13.94亿元预测分派率： 基金整体2026年4.93%，2027年5.28%未来现金流增长率：2026 年为4.93%，2027 年为5.28%估值折现率： 两项目均为6.75%资本化率： 一期6.57%，二期5.33%

3. 光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 上海静安大融城、广东江门大融城历史三年收入 (2023-2025年)： 静安：3.01亿 / 2.70亿 / 2.35亿；江门：未提供完整序列历史三年经营活动净现金流： 静安：1.29亿 / 2.12亿 / 1.70亿；江门：1.14亿 / 1.07亿 / 1.13亿 (2023-2025)估值规模： 静安39.00亿元，江门22.05亿元预测分派率：2026 年度：3.79%；2027 年度：4.29%未来现金流预测： 提供2026-2028年净收益预测（静安：1.81/1.91/2.01亿元；江门：1.31/1.40/1.44亿元）估值折现率： 静安5.50%，江门6.25%资本化率： 静安4.64%，江门6.36%

4.中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 北京龙德广场历史三年收入 (2023-2025年)： 2.85亿 / 2.62亿 / 2.64亿历史三年经营活动净现金流： 2.20亿 / 1.64亿 / 1.38亿估值规模： 27.09亿元预测分派率： 基金整体2026年6.87%，2027年6.01%未来现金流增长率： 预测现金流年复合增长率为1.64%估值折现率： 5.25%资本化率： 7.57%（加回资本性支出）

5. 华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 上海晶耀前滩T1办公楼及车位、商场北区及西区、商场东区及南区历史三年收入 (2023-2025年)： 项目整体：1.56亿 / 1.89亿 / 1.89亿历史三年运营净收益 (NOI)： 项目整体：1.10亿 / 1.26亿 / 1.24亿估值规模： 办公楼11.78亿元，商场北西6.49亿元，商场东南8.47亿元预测分派率： 基金整体2026年4.63%，2027年4.75%未来现金流增长率： 办公楼2.80%，商场北西1.10%，商场东南1.85%估值折现率： 办公楼5.50%，商场5.75%资本化率： 办公楼4.47%，商场北西6.31%，商场东南6.25%

6. 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 西安砂之船奥特莱斯项目历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 2.29亿 / 3.51亿 / 2.97亿 (注：2025年为1-9月)历史三年运营净收益 (NOI)： 1.50亿 / 2.39亿 / 1.83亿 (注：2025年为1-9月，扣除委托管理费影响前)估值规模： 50.64亿元预测分派率：2026 年预测净现金流分派率：5.47%；2027 年预测净现金流分派率：5.81%

未来现金流增长率：预测期内净现金流年复合增长率为3.30%估值折现率： 7.50%资本化率： 6.78%（加回资本性支出和装修补贴）

7. 嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 北京宋家庄福茂项目、华侨村商街项目、璞瑅商街项目历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 宋家庄：0.62亿 / 0.63亿 / 0.49亿；华侨村：0.21亿 / 0.23亿 / 0.20亿；璞瑅：0.22亿 / 0.25亿 / 0.20亿 (注：2025年为1-9月)估值规模： 宋家庄3.96亿元，华侨村3.60亿元，璞瑅2.83亿元预测分派率： 2025 年10-12 月（年化）：5.46%；2026 年：5.72%

未来现金流增长率： 宋家庄1.83%，华侨村2.11%，璞瑅2.06%估值折现率： 宋家庄6.00%，华侨村与璞瑅5.75%资本化率： 宋家庄6.74%，华侨村（商业6.02%/办公5.74%），璞瑅6.80%

8. 华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 广州保利中心项目、佛山保利水城项目历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 广州：1.13亿 / 1.03亿 / 0.62亿；佛山：0.87亿 / 1.12亿 / 0.77亿 (注：2025年为1-9月)历史三年运营净收益 (NOI)： 广州：1.02亿 / 0.91亿 / 0.54亿；佛山：0.51亿 / 0.67亿 / 0.50亿 (未扣除资本性支出，注：2025年为1-9月)估值规模： 广州11.04亿元，佛山9.34亿元预测分派率：2025年10-12月（年化）：5.11%；2026年：5.21%未来现金流增长率： 广州1.61%，佛山3.38%估值折现率： 广州5.75%，佛山6.75%资本化率： 广州6.36%，佛山6.56%

9. 华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 深圳来福士项目、绵阳涪城项目历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 深圳：2.80亿 / 2.80亿 / 2.25亿；绵阳：1.05亿 / 1.12亿 / 0.91亿 (注：2025年为1-9月)历史三年运营净收益 (NOI)： 深圳：购物中心NOI未单独列示三年；服务式公寓：0.18亿 / 0.23亿 / 0.15亿 (未扣除资本性支出，注：2025年为1-9月)。绵阳：0.74亿 / 0.80亿 / 0.67亿 (未扣除资本性支出，注：2025年为1-9月)估值规模： 深圳38.50亿元，绵阳11.92亿元预测分派率：2025 年（年化）：4.23%；2026 年：4.57%未来现金流增长率： 深圳3.38%，绵阳3.41%估值折现率： 深圳（购物中心/办公6.00%，服务式公寓5.75%），绵阳7.00%资本化率： 深圳4.75%，绵阳7.15%

10. 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目历史三年运营收入 (剔除非入池业务，2023-2025年)： 郑州：2.86亿 / 3.00亿 / 3.42亿；哈尔滨：2.03亿 / 2.16亿 / 2.45亿历史三年运营净收益 (NOI)： 郑州：2.17亿 / 2.21亿 / 2.66亿；哈尔滨：1.40亿 / 1.51亿 / 1.80亿估值规模： 郑州46.34亿元，哈尔滨28.36亿元预测分派率： 基金整体2026年4.57%，2027年4.99%未来现金流增长率： 郑州3.79%，哈尔滨3.54%估值折现率： 郑州7.50%，哈尔滨7.75%资本化率： 郑州5.98%，哈尔滨6.77%

11. 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 20家锦江都城酒店（分散多城市）历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 项目公司：2.09亿 / 1.95亿 / 1.31亿 (注：2025年为1-9月)历史三年经营活动净现金流： 项目公司：0.38亿 / 1.65亿 / 0.64亿 (注：2025年为1-9月)估值规模： 17.01亿元预测分派率：年化现金流分派率预测值分别为3.44%（年化）和5.05%。未来现金流增长率： 各店不同，资产包整体年复合增长率为4.68%（范围3.0%-7.7%）估值折现率： 各项目不同，范围在6.25%至7.50%之间资本化率： 资产包整体平均为5.9%

12. 汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 上海鼎保大厦项目、鼎博大厦项目历史三年收入 (2023-2025年)： 鼎保：1.01亿 / 1.00亿 / 1.01亿；鼎博：0.28亿 / 0.46亿 / 1.01亿历史三年运营净收益 (NOI)： 鼎保：0.87亿 / 0.86亿 / 0.79亿；鼎博：-0.24亿 / 0.05亿 / 0.50亿估值规模： 鼎保18.54亿元，鼎博19.89亿元预测分派率： 基金整体2026年4.50%，2027年4.57%未来现金流增长率： 鼎保0.70%，鼎博0.66%（未来10年）估值折现率： 两项目均为5.50%资本化率： 鼎保5.13%，鼎博5.45%

13. 广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 常州天宁吾悦广场项目、南通启东吾悦广场项目历史三年收入 (2023-2025年1-9月)： 天宁：1.16亿 / 1.17亿 / 0.85亿；启东：0.91亿 / 0.97亿 / 0.76亿 (注：2025年为1-9月)历史三年运营净收益 (NOI)： 未提供估值规模： 天宁11.47亿元，启东9.96亿元预测分派率：2025 年10 月1 日-2025 年12 月31 日期间和2026 年度本基金的预测净现金流分派率分别约为5.50%（年化）和5.59%未来现金流增长率： 天宁2.39%，启东1.76%估值折现率： 天宁7.00%，启东7.25%资本化率： 天宁6.11%，启东6.44%

14. 红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 深圳龙岗星河COCO Park历史三年收入： 未提供估值规模： 22.35亿元预测分派率： 基金整体2026年4.23%，2027年4.19%未来现金流增长率： 预测现金流年复合增长率为3.42%估值折现率： 6.25%资本化率： 4.47%（扣除资本性支出前）

15. 华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金

底层资产： 广州酒店项目、上海酒店项目历史三年收入 (2023-2025年)： 广州：未提供完整序列；上海：0.31亿 / 0.32亿 / 0.33亿历史三年运营净收益 (NOI)： 广州：0.78亿 / 0.79亿 / 0.72亿 (基于管理报表)；上海：0.14亿 / 0.15亿 / 0.16亿估值规模： 广州12.35亿元，上海3.56亿元预测分派率： 基金整体2026年5.21%，2027年5.48%未来现金流增长率： 基金合并预测现金流年复合增长率：10年0.74%，15年2.91%估值折现率： 两项目均为5.75%资本化率： 广州6.56%，上海4.92%

重要提示：

以上所有数据均来源于各基金招募说明书草案，旨在提供信息概览，不构成任何投资建议。