上海今年第二轮和第三轮土拍尚未正式开槌，保利发展已提前亮出底牌。

　　日前，保利发展在上海市建设工程交易服务中心接连发布两则招标计划公告，计划总投资150亿元，用于建设徐汇长桥和长宁中山公园两宗宅地。

　　据悉，这两宗地块目前均在挂牌中，总出让面积75亩，总建筑面积11.4万平方米，总起拍价82亿元。其中，长宁中山公园地块将于3月30日出让，徐汇长桥地块则定于4月21日出让。150亿元的总投资额，意味着保利发展为这两幅地块预留了不小的溢价空间。

　　先看长宁中山公园地块。该地块由E1-17和E1-21两幅子地块组成，总出让面积约2.9万平方米，建筑面积约7.62万平方米，起拍价55.6亿元，起始楼面价7.3万元/平方米。

　　总投资100亿元，建安费9.2961亿元。

　　区位是最大的卖点。地块距轨道交通2号线中山公园站900米，距11号线隆德路站仅500米，周边还有13条公交线路，交通通达性极佳。万航渡路、江苏路、长宁支路等主干道环绕，车行出行也十分便捷。

　　商业配套更是长宁的传统优势。龙之梦、长宁来福士、KING88购物中心、889广场等商业体环绕周边，从日常消费到高端购物一应俱全。中山公园作为大型公共空间，也为地块的居住品质增添了不少吸引力。

　　教育方面，江苏路第五小学、上海市延安中学附属省吾学校均在附近，虽不及徐汇的教育密度，但在长宁区域内也属优质资源。

　　再看徐汇长桥地块。该地块位于徐汇区长桥街道，东至xh290-10地块，西至xh290-07、08地块，南至xh290-10地块，北至百色路。地块面积不大，出让面积约2.1万平方米，容积率1.8，建筑面积约3.79万平方米，起拍价26.4亿元，起始楼面价69720元/平方米。

　　地块总投资50亿元，建安费5.2411亿元。

　　地块的底子确实不俗。1公里范围内有在建的轨道交通23号线，800米可达上海植物园站、龙吴路站；东侧紧邻龙吴路主干道，南侧靠近中环高架路和上中路隧道，车行出行便利。北侧紧邻上海植物园，西侧靠近西岸滨江，生态资源是一大加分项。

　　教育配套更是徐汇的传统强项。地块1公里范围内，聚集了长桥第二幼儿园、园南幼儿园、上海幼儿园等幼儿园，向阳育才小学、园南小学、上海小学等小学，以及园南中学、西南模范中学、紫竹园中学等中学。从幼儿园到中学，基本可实现家门口就学。

　　不过，该地块也有硬性要求：须设置建筑面积不低于3500平方米的配套设施用房，其中综合健身馆1处，建筑面积不小于2000平方米，产权需移交区政府；净菜超市1处，建筑面积不小于1500平方米。这部分配建将占用部分可售面积，对开发商的成本控制能力提出了一定考验。

150亿元押注核心区域，保利发展的底气从何而来？

　　这份高调备战的底气，首先源于地段逻辑。无论是徐汇长桥还是长宁中山公园，均属上海传统核心区，供应稀缺、需求稳固。

　　其次来自土储需求。从2025年的销售数据来看，保利发展在上海市场的表现相当稳健：全年权益销售额315.1亿元，位列上海市场前三；权益销售面积52.3万平方米，更是排名第一。这样的销售体量，决定了它必须持续补充优质土储，才能维持在上海市场的份额与节奏。

　　当然，这两场土拍的最终结果，将在3月30日、4月21日逐一揭晓。值得关注的是，除保利发展外，上海城投置地也已发布徐汇长桥地块的招标计划。最终花落谁家，我们拭目以待。