深陷衰退阴霾的地产股，正在走出至暗时刻。

新年伊始，地产股板块表现不俗。马年的前两个交易日，房地产开发指数涨幅达2.9%，房地产服务涨幅达6%，全面跑赢上证指数。

在漫长的下跌周期之后，截至2月25日，相当数量地产股年内低点至今涨幅已超20%，按照常规定义，这些地产股已经告别熊市。

否极泰来

2月25日，受广州土拍市场百亿地王被争相竞拍消息刺激，房地产股板块全面走强。城投控股、华联控股、我爱我家等多家地股涨停，新城控股、滨江集团等个股也有不俗表现。

事实上，这不过是今年以来地产股强势表现的延续。自2026年以来，城投控股、招商蛇口、新城控股、大悦城等基本面好的二线地产商，股价出现了持续上涨行情，从底部算起，这些股票涨幅达20%以上。

港股市场上，融创中国等有债务问题的房企，也在近期走出市场特征。而华润置地等基本面良好的股票，也创出了阶段性高点。

25日收市之后，土地市场再度传出利好。经过243轮竞价之后，广州马场地块以236亿地价被越秀地产摘得，8.55万元每平方米的楼板价，创出历史新高。竞拍当天，越秀地产上涨3.28%，年内涨幅同样超过20%。

资本市场与土地市场的双重表现，表明行业的悲观情绪已经结束，房地产正在经历否极泰的时刻。

结构分化

不过，值得注意的是，曾经规模取胜的头部房企，股市表现欠佳。尤其是陷入债务困局头部房企，如万科等个股，目前股价表现大幅逊色于二线房企。

今年以来，万科A探出4.62元的低点后，最新报收于5元，市值为596.5亿元，距离顶峰时的4300亿市值，股价已经打了1.5折。

同为头部房企，保利地产股价优于万科，但逊色于新城控股等二线房企，公司最新市值为833亿元，年内涨幅为14%，绿地控股、金地集团等传统老牌房企，股价表现也差强人意。

一线房企逊于二线房企，这表明二级市场投资者对开发商的看法仍存在显著分化。

这样的分化，其背后隐含的逻辑是，楼市表现仍然不确定。

换句话说，在投资者的选择中，规模不再是优势。根本原因在于楼市目前仍然处于混沌阶段，前景并不明朗。

在房地产上升阶段，市场处于正反馈过程，销售额快速增长，规模化上一定台阶的公司，其获得的资源加持是非线性的，从而获得远超越行业水平的高增长；而在房地产衰退浪潮中，市场处于负反馈阶段，规模大成为劣势，其下滑速度也同样是非线性的。

复苏契机

股市作为实体经济的晴雨表，其对行业复苏的预示效应值得重视。

过去多轮的地产周期经验表明，作为先行指标，地产股通常领先于楼市半年左右的时间。这也意味着，今年三季度，将迎来房地产市场是否复苏的重要观察窗口。

事实上，当下的房地产业，正迎来重要复苏契机。

首先在于行业常态化回归。最新统计数据显示，2025年的新房销售为8.4万亿元，相比于2021年18亿的峰值，已经完全腰斩，从均值回归的角度看，市场具备回升至10万亿的市场空间。

再从供给侧看，大量受到债务挤压的房企退出市场，也人为缩短了未来的库存去化周期。

就楼市而言，目前最大问题在于购房人信心不足。在经历了漫长下跌周期后，房价预期已从此前的不涨不跌，演变成如今的只跌不涨，购房者预期的转变需要催化剂。

但刺激政策在不断加码，当实质性利好累积到一定程度，市场需求有望回归常态。以上海为例，最新的“沪七条”，通过降低门槛和成本，有望激活二手房置换链条，带动新房去库存，形成“以旧换新、良性循环”的市场格局，推动上海楼市实现“量升价稳”。

不过，金融市场的局部乐观情绪，会否传导至楼市，进而影响行业基本面改善，这是一个值得关注的问题。

从投资逻辑上看，当前的地产股投资，仍属于消息面驱动。地产股要真正实现反转，其中影响最大的因素，仍在于销售端数据，若销售端数据能进一步回暖，地产股上涨将得到有效支撑，市场的下行通道将告结终，新的周期将会开启。如果销售数据未能同步向好，那市场投资者仍会将地产股视为政策性投机，一旦上涨力量衰竭，二级市场投者仍会倾向于抛售手中筹码。

历史不会简单重复，但会押着相同的韵脚前进。正如没有人能准确预测市场顶部，也不可能有人能完全猜对底部。唯一可以确定的是，无论股市还是楼市，在有人性贪婪和恐惧驱动的市场中，历史性的大底，往往诞生于——山穷水尽处，柳暗花明时。

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