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（来源：观点）
若未来产业投资、新能源投资规模加大，园区开发业务回款不及时，投资项目退出不达预期，亦会对其资金周转产生一定压力。
作为中方与新加坡财团共同组建的中新合资企业，中新集团于2019年成为国内首个获批上市的国家级经开区开发运营主体。
2024年，中新集团确立以园区开发运营为主体，产业投资和绿色发展为两翼的“一体两翼”协同发展格局。
转型后的中新集团营收逐年收窄，绿色发展等业务的占比在近两年有所提升。
2025年上半年，中新集团业绩有所回升，报告期内实现营业收入21.04亿元，同比增长39.19%。其中，园区开发运营业务实现营业收入16.56亿元，同比增长44.27%；绿色公用业务实现营业收入3.61亿元，同比增长21.58%。
十年IPO
中新集团的组建，最早可追溯至1994年，彼时作为中国与新加坡合作的载体，经对外经济贸易合作部及国家工商行政管理局批准后，成立合资公司“中新苏州工业园区开发有限公司”。
于2008年，中新苏州工业园区开发股份有限公司正式成立，之后，该公司更名为中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称：中新集团），并开始推进上市进程。从2008年10月10日IPO申请获证监会受理，到2019年11月29日正式获准首发上市申请，中新集团A股上市之路走了十余年。
因为由于所属行业为房地产，加之期间集团人事变动，中新集团上市历程并不顺利。自2011-2017年以来，房地产开发与经营业务的收入均占中新集团主营业务收入的50%以上。
按证监会2012年颁布的《上市公司行业分类指引》，当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，则将其划入该业务相对应的行业。彼时正值遏制房价快速上涨的“国四条”和“国十条”出台，国内房企的IPO处于艰难时期。
新转机的出现，是国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，其中提到，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。
数据显示，2017年中新集团在房地产开发与经营业务收入下降21.83亿元，随后2018年该业务收入又进一步缩水7亿元。部分业务收入出现下滑，公司整体利润却逐年增长。
于2019年上半年，为以非房地产行业的“园区开发”性质上市，中新集团继续加码剥离房地产相关业务。
其中，在住宅方面，通过公开挂牌转让持有的拟建住宅和在建住宅房地产项目公司股权，包括两家控股公司（和瑞地产51.00%股权、吴中置地100.00%股权）和5家参股公司（左岸地产30.00%股权、恒熠咨询30.00%股权、尚源房产19.40%股权、联鑫置业16.66%股权及圆融集团25%股权），并加速销售持有的住宅项目；在商业项目方面，加速对外销售短期内能处理完毕的商业房地产，将未销售的商业房地产转为自持。
完成住宅及商业房地产的集中处置后，中新集团开始在上海证券交易所挂牌上市。
彼时中新集团承诺，未来将逐步剥离地产业务，剩余的土地储备将采用自持自用、自持出租方式，不对外销售。
至此，中新集团逐渐加大向园区运营转型的力度，并于2021年确立以园区开发运营为主体，以产业投资和绿色公用为两翼支撑的新“一体两翼”发展格局。
园区模样
作为中新集团当前的主要收入板块，该公司园区开发运营业务包含产城融合园区和区中园两个部分。
产城园区评论了解到，围绕“长江经济带”和“长三角一体化”战略，中新集团先后布局了中新苏通、中新苏滁、中新嘉善等产城融合园区。
其中，中新集团在苏州工业园区的标准厂房、定制厂房、研发办公、长租公寓等自有载体合计建筑面积约200万平方米。
数据显示，截至2025年6月，该集团园区内自有载体入驻企业约370家，综合出租率约 90%；自有载体内入驻世界500强企业19家、高新技术企业77家、规模以上工业企业62家、苏州市“独角兽”培育企业8家。
园区招商方面，截至2025年6月，中新集团累计为园区招引项目约2600个，落地科技类项目约680个，引进注册外资超191亿美元，引进注册内资超1606亿人民币。
此外，依托独有的中新合作优势，中新集团与新加坡国际商务合作中心累计签约包括中资企业海外总部、新加坡科技创新孵化项目、国际化科技创新项目等超170家，为园区引进高质量科技企业40多家。
随着业务转型渐稳，中新集团的区中园业务也在逐渐壮大。
截至2025年6月，中新集团累计落地区中园建筑面积约300万平方米，已投入运营建筑面积约225万平方米，综合出租率约81%。
该业务以中新智地苏州工业园区有限公司为主要平台和运营主体，立足苏州、深耕长三角，通过新项目获取、定建代建、存量收购和自有项目更新等多种方式，聚焦高品质工业类载体、特色产业园区、蓝白领长租公寓等。
截至今年上半年，中新智地累计落地区中园建筑面积约 150 万平方米，陆续交付常州、镇江、南通、嘉善、江阴、句容等区中园项目累计52.6万平方米。
产业招商方面，中新智地持续聚焦新能源、新材料、电子信息、高端装备制造等领域。截至2025年6月，中新智地旗下园区累计引进企业42家，其中高新技术、科技创新、瞪羚企业、省级科技型中小企业占比超50%；已交付区中园项目综合出租率约78%。
值得注意的是，集团的园区开发运营业务仍面临较大挑战。中新集团于报告中表示，随着市场竞争加剧，竞品供应量不断增多，公司区中园业务承压。
另值得一提的是，于今年6月18日，中新智地成功发行首单区中园类REITs“中新-东吴-元联-中新智地区中园一期资产支持专项计划”。
该次发行以中新智地持有的镇江、常州两处区中园为底层资产，产品整体规模5.8亿元，期限3+3年，其中优先级规模4.06亿元，全场认购倍数达4.23倍，票面利率2.00%，创全国类REITs产品历史新低。
此举也标志着中新智地在转型区中园主业后实现“投、管、退”的业务闭环。
“两翼”挑战
在园区运营基本盘稳步推进的同时，中新集团的“两翼”效能逐步显现。
2025年中期报告显示，中新集团上半年实现营业收入21.04亿元，同比增长39.19%。其中，园区开发运营业务实现营业收入16.56亿元，同比增长44.27%；绿色公用业务实现营业收入3.61亿元，同比增长21.58%。
产业投资是集团“一体两翼”的重要一翼，与园区开发主业紧密协同，中新集团关注直投项目长期价值增长能力，主要采取“基金参投+科创直投”双轮驱动的投资方式。
其中，基金投资聚焦信息技术、高端装备制造、新能源材料、医疗健康等战略新兴领域，侧重于早中期企业。
截至2025年6月，中新集团已累计认缴投资外部市场化基金52支，认缴总金额约44亿元，推动123个招商项目落户园区及走出去园区，其中苏州工业园区74个，走出去园区49个，拉动总投资761亿元。基金（不含母基金）所投项目中，国家级科技创新项目超300个，上市和已过会项目34个。
另外，该集团参股平台中新园瑞2025年4月完成私募基金管理人登记备案，已落地4个产业园项目，在建在管面积约85万平方米，将“基金+运营”的模式贯彻于产业园项目全周期；中新园舍参投的苏州富隆智地投资中心（有限合伙）也已落地蓝白领公寓项目1个、立项2个，总建筑面积合计约18.8万平方米。
科创直投方面，则专门设立两支产业投资基金“中新园创”和“中新园展”，承担集团在园区内外对“专精特新”科技企业的直接股权投资业务。前者立足苏州工业园区，适度关注新加坡项目；后者面向各合作区及区中园，覆盖信息技术、高端装备、新能源、新消费等赛道。
截至2025年6月，科创直投方面累计直接投资科技项目42个，合计投资金额5.98亿元，拉动总投资99亿元。
绿能业务方面，中新集团主要立足园区绿色发展方向，以中新绿能、中新联科、中新绿发为主要发展平台，分别聚焦绿色发电、绿色减排、绿色服务等绿色业务。
2025年上半年，中新绿能、中新春兴新增并网157MW，累计并网626MW，为500余家企业提供清洁电力；中新联科处理工业废水58万吨，同比增长8%；中新绿发牵头推进循环经济产业园基础设施与近零碳园区建设，助力苏州工业园区国家碳达峰试点。
不过，值得注意的是，近年来中新集团为构建绿能业务产业链的完整布局，做出了大量的投资和收并购行为。
若未来产业投资、新能源投资规模加大，园区开发业务回款不及时，投资项目退出不达预期，亦会对其资金周转产生一定压力。
