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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态势，政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关键抓手。我们认为目前市场信心修复缓慢，但政策预期较强，后续经济将呈现“政策驱动下的温和修复”态势。现阶段需求端疲软格局短期难逆转，但货币政策维持宽松、财政发力基建与城市更新、房地产政策持续优化等组合拳将逐步托底经济。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0%。其中一线城市近四周平均成交面积为43.22万方，同比-49.3%，环比-7.9%，二线城市近四周平均成交面积为100.83万方，同比-25.1%，环比+8.6%，三线城市近四周平均成交面积为34.38万方，同比-27.7%，环比-11.2%。上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，14城去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5%。20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8%。截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为380宗，成交住宅类土地数量为92宗，新增供应商服类土地数量为288宗，成交商服类土地数量为94宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.34。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率为1.52%，环比-0.92pct，成交商服类土地楼面均价为2413元/平方米，溢价率为11.53%，环比-0.48pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67pct。

一

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0%。其中一线城市近四周平均成交面积为43.22万方，同比-49.3%，环比-7.9%，二线城市近四周平均成交面积为100.83万方，同比-25.1%，环比+8.6%，三线城市近四周平均成交面积为34.38万方，同比-27.7%，环比-11.2%。

上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，14城去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5%。20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8%。

截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为380宗，成交住宅类土地数量为92宗，新增供应商服类土地数量为288宗，成交商服类土地数量为94宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.34。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率为1.52%，环比-0.92pct，成交商服类土地楼面均价为2413元/平方米，溢价率为11.53%，环比-0.48pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第2。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：新城控股（+4.63%）、中国国贸（+0.1%）、招商蛇口（-1.03%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+2.64%）、中国金茂（+1.39%）、绿城中国（+0.22%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：金科服务（+14.41%）、恒大物业（+5.47%）、特发服务（-1.13%）。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：量价承压 信心与预期仍待修复》

对外发布时间 ：2025年11月24日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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