金融合作方

　　在中国金茂的合作方中，有着大量房企的身影，其中不乏一线知名房企。除了这些房企之外，金融资本也同样现身其中。

　　2019年年底，中国金茂以33.05亿元摘得福州市滨海新城综合用地项目，项目总用地面积30.26万平方米，中国金茂债券公告显示，福州滨海新城项目的规划建筑面积为98.31万平方米。

　　这个近百万平方米的项目开发主体是福州滨茂房地产有限公司(下称“福州滨茂”)。工商信息也显示，福州滨茂是在中国金茂拿地后很快成立。成立之初，福州兴茂房地产有限公司是福州滨茂的唯一股东，再无其他。

　　2020年12月23日，福州滨茂的股东中新进一家机构-持股51%的嘉兴平茂叁号投资合伙企业(有限合伙)，原来的唯一股东持股剩余49%。这家新进的私募股东有三家机构股东，除了两家与中国金茂有关外，还有兴业信托。

　　兴业信托进入这家私募的时间是2020年10月21日，几乎与该私募入股福州滨茂同步发生。这家私募的执行事务合伙人穿透之后即是金茂投资。遗憾的是，工商信息中并没有兴业信托出资金额及占比，外部市场难以知晓没有话语权的兴业信托到底投入了多少资金。

　　福州滨海新城项目体量巨大，总投资达到274.98亿元，在工期不变的情况下，项目也要到2022年才能顺利完工。在前期投入的时候兴业信托入股，后期是否会提前撤离项目公司，市场将拭目以待。

　　南京河西南鱼嘴金融集聚区项目是中国金茂在2017年以73.4亿元获得的综合用地项目，涉及商、住、办混合用地。拿地之后，中国金茂甚至在官网专门做了报道，以显示获得该地块对公司在南京当地发展的重要性。

　　项目规划面积超过百万平米，达到117.62万平方米，总投资达到97.11亿元，接近百亿。中国金茂持有项目公司-南京润茂置业有限公司(下称“南京润茂”)的比例仅有27.5%，但公司对其持有57.5%表决权，因此纳入合并范围。

　　南京润茂的单一大股东是深圳安创投资管理有限公司，持股比例为45%，该公司是平安下属公司，性质不言自明。

　　中国金茂完工、在建和拟建的项目何止上百个，投资者无法一一查出其项目公司背后的股权变更关系，以及其中金融资本的变化，这些金融股东何时退出以及退出的理由同样难以知晓。

　　不过，判断金融资本明股实债的时间节点主要有两个，一是项目开启大规模预售阶段，二是项目结转收入开始贡献报表利润之时。项目预售表明其已渡过资金最紧张的时期，后者少数股东不退出，必将分走大量的报表利润。

　　慷慨的合作方

　　与前述两个正在建设的项目不同，完工项目的股权变更能显示出金融股东入股项目公司的完整链条。

　　北京亦庄金茂悦项目是中国金茂在北京较早完工交付的一个项目。中国金茂公开资料披露，建筑面积达到41.48万平米的北京亦庄金茂悦在2017年竣工，项目已经基本完成销售，仅剩余尾盘待售。

　　北京亦庄金茂悦的项目公司是北京方兴亦城置业有限公司，目前公司由中国金茂100%持有，然而追溯历史并非如此。项目公司2014年之前由中国金茂全资持有，2014年年初引入了平安信托，持股49%。

　　2016年，持股约两年的平安信托退出，项目一年后竣工，平安信托参与了前期的建设，在项目交付前离场。截至2020年一季度末，项目回款达到91亿元。

　　无独有偶，北京丰台金茂广场是一个总可售面积达到68.93万平方米的商业项目，该项目由北京金丰置业有限公司(下称“金丰置业”)负责。在2019年竣工之前，项目公司股权开始变更。

　　原本金丰置业有包括中国金茂在内的三家股东持有，2018年和2019年另外两家股东相继退出，北京丰科投资有限公司(下称“北京丰科”)陆续接股份。在2019年年底，北京丰科也退出了，金丰置业成了中国金茂独资所有。

　　根据工商资料，几乎在退出金丰置业的同时，北京丰科就注销了，该公司的主要出资人是一家私募基金。

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