☆经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-04-01◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产、金融板块业务。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 30371.93｜ 15888.50｜ 52.31｜ 61.06｜
｜其他业务 ｜ 15168.44｜ 14525.91｜ 95.76｜ 30.50｜
｜旅游餐饮服务 ｜ 2103.35｜ 670.14｜ 31.86｜ 4.23｜
｜住宿和餐饮业 ｜ 1216.29｜ 0.25｜ 0.02｜ 2.45｜
｜批发和零售业 ｜ 861.53｜ --｜ -｜ 1.73｜
｜金融业 ｜ 16.98｜ --｜ -｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 17024.65｜ 7779.38｜ 45.69｜ 34.23｜
｜其他业务 ｜ 15168.44｜ 14525.91｜ 95.76｜ 30.50｜
｜房地产出租 ｜ 13347.28｜ 8305.75｜ 62.23｜ 26.83｜
｜物业管理服务 ｜ 2103.35｜ 670.14｜ 31.86｜ 4.23｜
｜酒店业 ｜ 1216.29｜ 0.25｜ 0.02｜ 2.45｜
｜贸易业务 ｜ 861.53｜ --｜ -｜ 1.73｜
｜金融服务 ｜ 16.98｜ --｜ -｜ 0.03｜
｜代管代建 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 18724.17｜ 14554.97｜ 77.73｜ 37.65｜
｜其他业务 ｜ 15168.44｜ 14525.91｜ 95.76｜ 30.50｜
｜浙江 ｜ 13051.32｜ 2730.46｜ 20.92｜ 26.24｜
｜江苏 ｜ 2794.59｜ 151.97｜ 5.44｜ 5.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 294389.89｜ 54177.30｜ 18.40｜ 86.39｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
｜服务业 ｜ 3936.88｜ -305.24｜ -7.75｜ 1.16｜
｜酒店业 ｜ 3079.54｜ 100.25｜ 3.26｜ 0.90｜
｜代管代建 ｜ 959.91｜ 704.41｜ 73.38｜ 0.28｜
｜批发和零售业 ｜ 705.71｜ --｜ -｜ 0.21｜
｜金融业 ｜ 342.03｜ 107.38｜ 31.40｜ 0.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 273995.58｜ 44106.98｜ 16.10｜ 80.41｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
｜房地产出租 ｜ 20394.31｜ 10070.32｜ 49.38｜ 5.99｜
｜提供劳务 ｜ 3936.88｜ -305.24｜ -7.75｜ 1.16｜
｜酒店业 ｜ 3079.54｜ 100.25｜ 3.26｜ 0.90｜
｜代管代建 ｜ 959.91｜ 704.41｜ 73.38｜ 0.28｜
｜贸易业务 ｜ 705.71｜ --｜ -｜ 0.21｜
｜金融业 ｜ 342.03｜ 107.38｜ 31.40｜ 0.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江 ｜ 124861.58｜ 28788.95｜ 23.06｜ 36.64｜
｜江苏 ｜ 114266.19｜ 13614.40｜ 11.91｜ 33.53｜
｜上海 ｜ 64286.19｜ 13086.46｜ 20.36｜ 18.87｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 183559.25｜ 25202.91｜ 13.73｜ 89.72｜
｜其他业务 ｜ 16940.32｜ 16313.20｜ 96.30｜ 8.28｜
｜旅游餐饮服务 ｜ 2057.49｜ 342.58｜ 16.65｜ 1.01｜
｜住宿和餐饮业 ｜ 1524.29｜ -128.47｜ -8.43｜ 0.75｜
｜批发和零售业 ｜ 363.24｜ --｜ -｜ 0.18｜
｜金融业 ｜ 144.32｜ -26.68｜-18.49｜ 0.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 177342.97｜ 23874.13｜ 13.46｜ 86.68｜
｜其他业务 ｜ 16940.32｜ 16313.20｜ 96.30｜ 8.28｜
｜房地产出租 ｜ 5832.32｜ 999.29｜ 17.13｜ 2.85｜
｜物业管理服务 ｜ 2057.49｜ 342.58｜ 16.65｜ 1.01｜
｜酒店业 ｜ 1524.29｜ -128.47｜ -8.43｜ 0.75｜
｜代管代建 ｜ 383.96｜ 329.50｜ 85.81｜ 0.19｜
｜贸易业务 ｜ 363.24｜ --｜ -｜ 0.18｜
｜金融服务 ｜ 144.32｜ -26.68｜-18.49｜ 0.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 112403.83｜ 13836.07｜ 12.31｜ 54.94｜
｜浙江 ｜ 41468.47｜ 8925.89｜ 21.52｜ 20.27｜
｜上海 ｜ 33776.30｜ 2991.62｜ 8.86｜ 16.51｜
｜其他业务 ｜ 16940.32｜ 16313.20｜ 96.30｜ 8.28｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 419613.77｜ 37220.23｜ 8.87｜ 88.79｜
｜其他业务 ｜ 44488.32｜ 42566.02｜ 95.68｜ 9.41｜
｜服务业 ｜ 3372.68｜ -272.71｜ -8.09｜ 0.71｜
｜酒店业 ｜ 2600.84｜ -479.08｜-18.42｜ 0.55｜
｜金融业 ｜ 2270.54｜ 2112.74｜ 93.05｜ 0.48｜
｜批发和零售业 ｜ 243.62｜ --｜ -｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 413259.01｜ 34257.74｜ 8.29｜ 87.45｜
｜其他业务 ｜ 44488.32｜ 42566.02｜ 95.68｜ 9.41｜
｜房地产出租 ｜ 6354.76｜ 2962.50｜ 46.62｜ 1.34｜
｜提供劳务 ｜ 3372.68｜ -272.71｜ -8.09｜ 0.71｜
｜酒店业 ｜ 2600.84｜ -479.08｜-18.42｜ 0.55｜
｜金融业 ｜ 2270.54｜ 2112.74｜ 93.05｜ 0.48｜
｜贸易业务 ｜ 243.62｜ --｜ -｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 187744.14｜ 7983.81｜ 4.25｜ 39.73｜
｜江苏 ｜ 158309.58｜ 11935.04｜ 7.54｜ 33.50｜
｜浙江 ｜ 81532.36｜ 18390.57｜ 22.56｜ 17.25｜
｜其他业务 ｜ 44488.32｜ 42566.02｜ 95.68｜ 9.41｜
｜四川 ｜ 515.37｜ --｜ -｜ 0.11｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开
发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅
开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目
前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房
、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期
、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入49,738.51万元，其中营业收入35,616.74万元，报
告期内实现净利润2,088.71万元，归属于母公司股东的净利润2,169.46万元，归属
于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润1,864.94万元。
面对复杂外部形势和持续下行行业压力，公司加速推进战略转型，持续强化经营管
理和降本增效，积极提升业务拓展与创新水平，不断提高资金使用效率，稳步推进
轻资产转型步伐，坚决加强企业文化和干部队伍建设，进一步巩固了高质量可持续
发展态势。
（一）保租房出租率持续攀升
公司梅陇和吴泾保租房项目租赁逆势而上，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持
续提升，出租率稳步攀升。公司将承载青年人才乐业安居的使命，进一步推进租赁
住房建设及运营，助力租赁住房市场蓬勃发展，用高标准产品与精细化服务，为城
市新市民、新青年构筑理想居住生活范本。
（二）房产销售迎难而上
公司密切深入项目地市场，以销售目标管理为中心、以现金流为抓手，想方设法促
进各项目剩余货值的加快去化。通过阶段性调整营销策略，增强团队凝聚力，提升
主动营销力，积极推动以老带新和全民营销，增设成交奖励等措施，上半年销售在
整体收缩行情下取得较好成效。
（三）房产经营态势平稳
在市场竞争冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方式
方法，努力提升服务水平。上半年，在上海商办租赁市场激烈竞争背景下，科技京
城管理公司顶住压力，克服困难，在稳步推动科技京城大楼改造升级的同时，继续
抓好招商运营和成本管控各项工作，不断优化营商环境，确保租金、出租率等关键
指标时间过半、任务过半。
（四）工程进度总体可控
公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力争取完成年度计划指标，目前总
体进度可控，“保交付”任务确保无虞。
（五）金融业务态势良好
华闻期货继续秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”经营理念，围绕
“抓重点、破堵点、解难点”主线，持续推进科技创新、数字化转型、财富管理转
型，市场份额继续保持行业优势，盈利能力、客户权益规模、分类评级水平基本保
持良好态势。
公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，
新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资
金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、
煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
(六)、房地产行业经营性信息分析
1、报告期内房地产开发投资情况
2、报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现销售金额38,387.43万元，销售面积12,192.34平方米，实
现结转收入金额17,024.65万元，结转面积15,741.09平方米，报告期末待结转面积
153,003.48平方米。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国
式现代化的决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新
模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”公司在此业务
领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公寓建设、运营的企业
之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升各类
保障性住房建设运营的经济效益和社会效益。
（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好
，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城
是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形
成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号并连续多年通过复评
。
（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在已取得期货、信托、
基金等多张金融牌照基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理、私募
投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业
影响力大幅提升。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人
脉、知识、经验等多方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，
符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代管等轻资产相关转型。
（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变
现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期保持稳健的
财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在房地产行业深度调
整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜湖州南浔花园名都大酒店有限｜ 2000.00｜ -169.47｜ 2365.62｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖州南浔嘉顺投资管理有限公｜ 19781.00｜ 124.62｜ 36038.25｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江西瑞奇期货有限公司 ｜ 60000.00｜ 305.11｜ 249659.55｜
｜江苏浦乾基金销售有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜欣龙新干线供应链(上海)有限｜ 12000.00｜ 242.67｜ 44541.00｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州新黄浦滨顺房地产开发有｜ 5000.00｜ 8.34｜ 122391.44｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州新黄浦滨致房地产开发有｜ 5000.00｜ 83.98｜ 157036.50｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新黄浦(湖州)房地产开发有限｜ 5000.00｜ 75.98｜ 30227.61｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新黄浦(浙江)投资发展有限公｜ 10000.00｜ -352.28｜ 74882.06｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新黄浦(浙江)建设发展有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新黄浦(杭州)企业管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜吉欣能源(浙江自贸区)有限公｜ 7000.00｜ -2.02｜ 3730.84｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜华闻期货有限公司 ｜ 55000.00｜ -1093.93｜ 724932.66｜
｜北京新动境科技有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜中泰信托有限责任公司 ｜ 51660.00｜ 8991.54｜ 523923.29｜
｜上海黄昇浦企业管理合伙企业｜ 10505.00｜ -｜ -｜
｜(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陇闵置业发展有限公司 ｜ 5000.00｜ 263.22｜ 102521.76｜
｜上海镌鼎企业管理合伙企业( ｜ 5005.00｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海稳裕企业发展有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海稳泰企业发展有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海稳健企业发展有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海科技京城管理发展有限公｜ 1350.00｜ 922.49｜ 18987.42｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海玮浦企业管理有限公司 ｜ 500.00｜ 1167.35｜ 8678.39｜
｜上海浦筑置业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海浦浩投资有限公司 ｜ 25000.00｜ -444.19｜ 13453.47｜
｜上海浦伦稳晟置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -262.17｜ 174343.65｜
｜上海欣龙企业发展有限公司 ｜ 18000.00｜ -35.44｜ 71321.51｜
｜上海欣福置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -20.31｜ 17947.92｜
｜上海欣济置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -93.20｜ 10945.80｜
｜上海欣沁置业有限公司 ｜ 58800.00｜ -1.02｜ 59333.12｜
｜上海欣台置业有限公司 ｜ 1000.00｜ 4491.75｜ 15111.04｜
｜上海智浦睿企业管理有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海昱葆企业管理合伙企业( ｜ 11505.00｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新黄浦投资管理有限公司｜ 32000.00｜ 240.34｜ 26754.20｜
｜上海新蒲置业发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -68.01｜ 219052.17｜
｜上海新浦晟商业保理有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海新佘山置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 32.60｜ 8081.88｜
｜上海恒立房地产有限公司 ｜ 12393.29｜ 187.57｜ 31731.72｜
｜上海微星住房租赁运营有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海华闻金融信息服务有限公｜ 15000.00｜ 64.48｜ 13624.39｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海京合联宇科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海上体产业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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