万科A(000002) 事件 2025年1月27日，公司发布公告：①郁亮辞去董事会主席，继续担任董事、执行副总裁；祝九胜辞去董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官等，不再担任任何职务；朱旭辞去董事会秘书等职务。选举辛杰为董事会主席，田钧为董事会秘书。②预计2024年归母净利润为-450亿元，而2023年为122亿元；扣非净利润为-410亿元，而2023年为98亿元。 点评 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席。我们认为辛杰作为万科大股东深铁集团的董事长，本次执掌万科董事会，优化核心管理团队，体现出国资从最初的财务援助到直接介入，控制权逐步加深，有利于后续部署推进化解风险、保障交付等工作。郁亮等前任高管继续留任副总裁，能够保障管理层平稳过渡。 多方表态积极支持万科稳健发展。根据深圳发布，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人表示：全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。其中： 1.深圳市国资委负责人表态：有能力、有实力、有足够的子弹支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。同时将通过直接注资、划拨资产等方式降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。 2.深圳市住建局负责人表态：将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。广东省住建厅表示：将推动企业更多房地产项目进入“白名单”。 3.深圳8家国有银行和股份制银行负责人表态：将继续积极运用各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时进一步加大对万科主要股东的支持力度。 预计24年业绩大额亏损。主因：①地产开发项目结算规模和毛利率下降（大部分为2022年前获取高成本土地，销售和毛利率均低于投资预期）。②新增计提了信用减值和存货跌价准备。③部分非主业财务投资出现亏损。④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 投资建议 考虑到24年业绩预告大额亏损，且未来一段时间内新的管理团队仍将积极实施一揽子方案，工作重心在化解风险和保交房，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-448亿元/-98亿元/-48亿元。维持公司“中性”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

万科A(000002) 下调盈利预测，维持“增持”评级 房地产行业仍然处于调整阶段，公司主动推动存量库存去化，同时积极借助大宗交易、REITs发行、金融支持政策等化解经营压力。惟其艰难，方显勇毅，我们期待万科能够安全穿越周期，构筑房企发展新模式。考虑到存货减值压力和较大折扣进行去库，我们下调盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51亿元（原值分别为-60.50、0.75、27.55亿元），EPS分别为-1.65、-0.17、0.15元（原值分别为-0.51、0.01、0.23元），当前股价对应2026年PE估值为47.5倍；考虑到公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200亿元以上水平，维持“增持”评级。 销售规模同比下降，销售均价下降逾11% 2024年12月，公司实现销售面积172.7万平方米，同比下降32.72%，实现销售金额233.4亿元，同比下降29.23%。2024年公司累计实现销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，实现销售金额2460.2亿元，同比下降34.59%。2024年12月，公司项目销售单价为13515元/平方米，同比增长5.19%，2024年公司项目累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92%。 新增4宗土地储备，连续3个月获取新项目 2024年12月，公司获取4宗土地，共计占地面积21.3万平方米，建筑面积49.6万平方米，权益建筑面积35.6万平方米，权益地价23.7亿元。2024年12月，公司无新增物流地产项目。公司本月获取的项目分别位于广州、天津、贵阳、唐山，单月拿地力度16.1%，与2024年7月持平，为全年拿地力度最高的月份。2024年全年，万块新增15个项目，总地价124亿元，总权益地价62亿元，拿地强度为5%，低于2023年和2022年（均为22%），公司在拿地上仍处于收缩状态。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

万科A(000002) 销售规模稳居前列，优质土地储备充足，维持“增持”评级 万科发布2024年1-10月经营数据。公司2024年1-10月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业前列，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-18.8、1504.2、41.2倍，维持“增持”评级。 销售规模同比收缩，行业排名稳居前列 2024年10月，公司实现销售面积143.9万平方米，同比下降28.05%，实现销售金额213.6亿元，同比下降32.89%。2024年1-10月公司累计实现销售面积1474.4万平方米，同比下降26.94%，实现销售金额2025.5亿元，同比下降35.17%。2024年10月，公司项目销售单价为14843.64元/平方米，同比下降6.73%，2024年1-10月公司项目累计销售单价13735.00元/平方米，同比下降11.27%。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售金额排名行业第四，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。 新增两宗土地储备，时隔两月再度拿地 2024年9月，公司获取两宗土地，共计占地面积6.9万平方米，建筑面积17.2万平方米，权益建筑面积4.2万平方米，权益地价3.35亿元。其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点，权益比例20.7%，占地面积6.0万平方米，综合容积率2.5，建筑面积15.0万平方米，权益建筑面积3.1万平方米，权益地价3.00亿元；另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城，权益比例51.0%，占地面积0.9万平方米，综合容积率2.4%，建筑面积2.2万平方米，权益建筑面积1.1万平方米，权益地价0.35亿元。2024年9月，公司无新增物流地产项目。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

万科A(000002) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%，归母净利润-179.4亿元，同比下降231.7%。 平安观点： 多因素致业绩承压：2024年前三季度公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内房地产开发业务结算面积1384.2万平米，贡献营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%，公司整体毛利率9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率8.3%，同比下降10.2个百分点；2）资产及信用减值损失74.7亿元，上年同期为3.6亿元；3）投资收益同比减少24.5亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.4亿元。 全力保障高品质交付、公开债务兑付：2024年前三季度公司交付房屋11.3万套，多举措促进回款，保障公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额1812亿元，保持行业第一阵营，回款率超过100%；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；3）前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市；4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。截至9月底完成197亿元公开债务偿还，年内已无到期境内外公开债券。 融资渠道顺畅，多元业务有质量增长：2024年前三季度公司合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。三季度末公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%，净负债率66.2%，剔除预收款的资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点，持有货币资 金797.5亿元。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%，租赁住宅业务收入26.3亿元，同比增长3.7%，商业开发与运营业务收入66.7亿元，同比增长1.5%，物流仓储业务收入29.6亿元。 投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2024年EPS预测至-1.70元（原为-0.85元），维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元，当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。公司积极化解债务，年内已无到期境内外公开债券，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，多元业务有质量增长，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，当前净资产对应PB0.47倍，明显低于可比公司均值（0.69倍），属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。

万科A(000002) 事件 2024年10月30日，公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现营收2198.9亿元，同比-24.25%；归母净亏损179.4亿元，同比由盈转亏。第三季度实现营收771.2亿元，同比-13.76%；归母净亏损80.9亿元，同比由盈转亏。 点评 规模利润均下滑、计提减值和资产处置。1-9月公司营收下降，归母净利大幅亏损，主因：①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降，房开贡献营收1732.3亿元，同比-29.1%；房开业务税前毛利率8.3%，同比下降10.2pct；②计提资产减值损失20.1亿（去年同期0），信用减值损失54.6亿（去年同期3.6亿）；③权益法确认的投资收益及处置投资收益减少，投资收益0.7亿（去年同期25.2亿）；④资产处置形成亏损25.4亿（去年同期0.7亿）。 一年内仍有偿债压力。截至9月底，公司已偿还197亿元公开债务，年内已无到期的境内外公开债券。公司有息负债共3276亿元，其中一年内到期部分为1166.3亿元，公司合并报表层面的货币资金为797.5亿元，公司短期仍面临偿债压力，需要继续努力保障兑付。 多措并举全力保兑付，经营性净现金流回正。公司通过多举措促回款：①1-9月销售额1812亿元，同比-35.4%，回款率超过100%；②持续盘活存量资源，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；③推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目；（4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。通过以上措施，第三季度公司经营性净现金流为3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。 受政策利好支持，公司积极融资，保障融资渠道顺畅。1-9月公司获得金融机构大力支持，合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。 投资建议 考虑到未来一段时间内，公司的工作重心在落实“瘦身健体”一揽子方案，存在去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）。维持公司“中性”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

万科A(000002) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比转亏；基本每股收益-1.51元。 Q3亏损幅度扩大，毛利率较年中回升。2024年前三季度，公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比转亏。第三季度，公司实现营业收入771.2亿元，同比下降13.76%，其中，房地产开发业务结算面积为504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元；归母净亏损80.9亿元，单三季度营收增速表现好于24年中期，亏损幅度继续加大，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。公司毛利率9.5%，较24H1提升1.38pct，较23年同期下降8.08pct；前三季度，公司计提资产减值损失20.11亿元（存货19.3亿、长期股权投资0.8亿元），与24年中期保持一致；信用减值损失较24年中期大幅增长33.6亿元至54.6亿元。公司销管研费率5.30%，较23年同期上升0.87pct，财务费率1.78%，较23年同期上升0.83pct。 销售同比降幅收窄，新投项目去化良好。销售端，2024年前三季度，公司累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%，克而瑞全口径、权益口径销售额排名行业第三、四名。单三季度公司实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%。受政策利好影响，十一期间公司实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。截至三季度末，公司并表范围已售未结金额合计约2929.4亿元。前三季度公司加快库存去化，年初现房实现销售325亿元，准现房销售434亿元。投资端，前三季度，公司累计新增4个开发项目，总建面37.1万平方米，权益建面24.2万平方米，其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，首开兑现度100%，规划中项目总建面约3,022.0万平方米，权益建面约1,920.1万平方米，存量土储规模较为充沛。 货币资金缩减较快，连续两季度经营性现金流为正。债务端，截至2024年三季度末，公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点。公司顺利完成年内全部公开债的兑付，25年剩余到期境内债券余额（含回售权）331.5亿元及4.23亿元美元债。融资端，公司前三季度合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。资金端，截至三季度末货币资金为797.5亿元，较24年中期减少126.5亿元；第三季度，公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。经营业务表现稳健。2024年前三季度，公司1）物业服务：万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%；2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）29.6亿元，其中高标库营业收入16.1亿元，冷链收入13.5亿元，同比+6.3%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比+3.7%，净新增开业0.49万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入66.7亿元，同比+1.5%。客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%。 投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑房价下行及计提风险，我们调整公司24-26年归母净利 润至-155.4、-29.5、10.10亿元，考虑公司债务稳步化解且销售经营能力稳健，维持“增持” 评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

万科A(000002) 行业排名稳居前三，融资端获支持力度充分，维持“增持”评级 万科发布2024年1-9月经营数据。公司2024年1-9月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业第三位，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-17.9、1439.3、39.4倍，维持“增持”评级。 销售规模同比收缩，行业排名稳居前三 2024年9月，公司实现销售面积123.1万平方米，同比下降36.49%，实现销售金额174.2亿元，同比下降45.58%。2024年1-9月公司累计实现销售面积1330.8万平方米，同比下降26.82%，实现销售金额1812.0亿元，同比下降35.43%。2024年9月，公司项目销售单价12084元/平方米，同比下降26.82%，2024年1-9月公司项目累计销售单价13562元/平方米，同比下降11.76%。据克尔瑞数据显示，2024年1-9月，公司全口径销售金额排名行业第三，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。2024年8月，公司无新增开发、物流地产项目。 贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分 2024年，公司贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分。公司于2023年度股东大会审议同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额不超过人民币1500亿元。2024年10月11日，公司发布公告披露公司全资子公司深圳市泊寓租赁服务有限公司前期向华夏银行股份有限公司深圳分行申请贷款人民币4亿元，期限1年，目前已完成提款，贷款余额2亿。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

万科A(000002) 行业排名保持领先，融资支持力度充分，维持“增持”评级 万科发布2024年1-8月经营数据。公司2024年1-8月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业第三位，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-12.6、1007.5、27.6倍，维持“增持”评级。 销售规模同比收缩，行业排名保持领先 2024年8月，公司实现销售面积122.7万平方米，同比下降22.14%，实现销售金额172.4亿元，同比下降23.75%。2024年1-8月公司累计实现销售面积1207.6万平方米，同比下降25.67%，实现销售金额1637.8亿元，同比下降34.12%。2024年8月，公司项目销售单价14051元/平方米，同比下降2.06%，2024年1-8月公司项目累计销售单价13562元/平方米，同比下降11.37%。据克尔瑞数据显示，2024年1-8月，公司全口径销售金额排名行业第三，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。2024年8月，公司公司无新增开发、物流地产项目。 贷款担保动作频繁，融资支持力度充分 2024年，公司贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分。公司于2023年度股东大会审议同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额不超过人民币1500亿元。2024年9月4日，公司发布公告披露其控股子公司为银行贷款事项提供担保的两笔贷款相关信息。第一笔贷款由平安银行股份有限公司深圳分行提供，本金为35亿元，目前贷款余额为29.46亿元，期限为3年，担保方式包括质押、抵押及保证担保。第二笔贷款由交通银行股份有限公司深圳分行为牵头行的银团提供，本金为79.8亿元，目前贷款余额为16亿元，期限为5年，担保方式为质押担保。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

万科A(000002) 8月30日，万科正式公报半年报，其中归属于上市公司股东的亏损额略超过业绩预告中的70-90亿元，上半年归属于上市公司股东的净利润-98.52亿元，2023年同期为98.79亿元，同比下降199.82%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润-76.13亿元，2023年同期为87.03亿元，同比下降187.48%。大幅亏损实际上已有预期，除此之外，还有哪些细节需要关注： 1、亏损原因 半年报对此的解释为：（1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为1,116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。（2）计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元。（3）部分非主业财务投资出现亏损。（4）部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 对于（1），我国的预售制导致房地产销售和交房结算一般存在2年的时滞，再考虑到土地获取到预收的时间，滞后的时间可能会延长至2.5至3年左右，因此高价的土地必须要匹配高房价，否则项目层面即可能出现亏损，万科上半年的亏损很大的原因也来源于此。当下房价下跌的局面仍未改善，根据统计局数据，2024年7月70大中城市新房销售价格指数环比仅4个城市（太原、上海、西安、吉林）未下跌，同比仅2个城市（上海、西安）未下跌；前7个月同比仅6个城市（天津、上海、杭州、成都、西安、三亚）未下跌，在房价未能企稳回升时，万科仍需消化曾经的“高价”地，亏损的情况大概率仍会延续。 对于（2），同样原因在于房价下跌，存货跌价准备的计提19.28亿元（合并报表层面），2023年上半年和下半年分别为0和34.90亿元，所以今年上半年计提的规模环比是下降的，至于是否合理，则需要更详细的项目资料，但从房价的变化来看也能有初步的判断。再者，从计提的比例来看，2023年末和2024年6月末计提的存货跌价损失占未计提该跌价准确前存货的比例分别为0.49%和0.31%，比例也是下降的，可能万科认为存货的跌价风险在减少？此外，信用减值损失达到20.97亿元，2023年上半年和下半年分别为2.97亿元和0.81亿元，计提的对象绝大部分是其他应收款，由于未披露具体的应收对象，所以也无法判断计提是否合理，但大幅增长是符合行业情况的，毕竟未暴雷的民营房企也没剩几家，合作项目的受伤预计不低。 对于（3）没什么特别要说的，投资亏损也是很正常的，看看大A会更清晰。 对于（4）是应该做的，艰难局面下，更快速的回收现金流远比规避所谓的账面亏损更重要，况且资产交易中可能还会连通债务一起出售，对于减少偿还压力也是好的。 2、归母亏损和少数股东盈利并存 这是万科单独拿出来讲的：上半年受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。 项目盈利不代表上市公司也会盈利，非项目层面的各项费用也是大头，比如上市公司本部的财务费用13.14亿元，其中利息支出达到41.95亿元（另有利息收入24.76亿元），何况还有资产的折旧摊销等等。其中是否存在少数股东约定固定收益的情况，并没有展开或更详细的资料，这点更关乎表外债务的评估。 3、存货的结构 上面探讨了存货跌价准备的计提情况，这里就再来看存货的结构，2024年6月末存货余额6,204.0亿元，较2023年底下降11.6%。其中，拟开发产品为913.2亿元，占比14.7%；在建开发产品4,213.7亿元，占67.9%；已完工开发产品（现房）1,047.0亿元，占比16.9%。与2023年6月末和2023年末对比，拟开发产品的占比变化不大；而在建开发产品占比下降，已完工部分即现房占比在继续提升，2023年6月末和2023年末分别为11.9%和15.4%，2022年末为10.8%，2021年末为8.2%，与2024年6月末的16.9%相比，2年半的时间翻了一倍，这点能直接看出销售的压力。 4、销售与回款 2024年上半年万科实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1,273.3亿元，同比下降37.6%；2023年上半年销售面积和金额的同比变化分别为增长0.5%和下降5.3%。更重要的是销售回款，2024年上半年销售商品提供劳务收到的现金合计1038.46亿元，这个数据在2021-2023年同期分别为2362.91亿元、1615.80亿元和1609.60亿元，2024年上半年同比下降35.48%，较2021年高点降幅超一半。而经营活动现金流的净额更为严峻，2024年上半年是连续5年为正后转负，万科的经营活动在近10年仅有2015年、2018年和2024年上半年为净流出。 2024年7月单月销售面积和销售金额同比变化分别为-14.4%和-12.9%，前7个月的同比变化分别为-26.0%和-35.1%，降幅较前6个月略有收窄。 5、现金获取依赖资产出售，但不足以弥补经营与筹资的净流出 与经营活动相反，投资活动常年是净流出，近10年仅有2年为净流入，2024年上半年净流入49.76亿元，（另一个年份是2020年，11.59亿元）。具体来看，万科1-7月共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费Pre-REIT基金。资产出售叠加投资收缩促使投资活动实现良好的回流。 而筹资活动面临的情况依然严峻，2024年上半年净额为-68.59亿元，2023年上半年和下半年分别为-164.40亿元和-203.73亿元，净流出有所收窄，但仍未实现平衡。在新增融资上，万科上半年合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%（2023年同期和2023年全年分别为3.73%和3.61%）。经营性物业贷合计落地219亿，其中表内新增150亿；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。 综合来看，投资回流的现金流无法覆盖投资和筹资的净流出，2024年上半年现金及现金等价物减少69.56亿元至899.86亿元，2022-2022年同期分别减少28.01亿元和147.19亿元。 6、有息债务继续增长 接下来看有息债务，截至2024年6月末为3,312.7亿元，其中一年内到期的有息负债1,019.5亿元，占比为30.8%；一年以上有息负债2,293.2亿元，占比为69.2%。

万科A(000002) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%，归母净利润-98.5亿元，同比下降199.8%，降幅略超出业绩预告区间上限。 平安观点： 多因素致业绩承压，管理层增持彰显信心：2024年上半年公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内开发业务结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%，综合毛利率同比下降10.8个百分点至8.1%，其中开发业务结算毛利率同比下降13.5个百分点至6.8%；2）计提存货跌价准备21亿元（含非并表项目计提1.7亿元），针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损，由于公司投资性房地产按照成本法计量，对投资标的普洛斯按公司会计政策调整为成本法，并计提折旧摊销，导致账面亏损约10亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.5亿元。截至7月15日，公司骨干管理人员自筹资金20,074万元，共耗资人民币20,008万元（为初始承诺增持金额100.04%），完成公司股份增持计划，共增持公司股票2956.4万股，占公司总股本（包括库存股）0.25%，彰显对行业和公司未来发展长期信心。 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业，提升产品服务竞争力：2024年上半年公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房；实现销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%，但仍保持行业第一阵营，实现销售回款近1300亿元，回款率超100%；加速库存去化，年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至 18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。 推进大宗资产、股权交易，持续转变融资模式，如期兑付公开债务：1-7月公司共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力资产交易及REIT发行）。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展，其中印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs发行，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中，建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，设立消费Pre-REIT基金。上半年公司积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，合计新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%。经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付；合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。 投资建议：考虑公司结算规模、盈利能力承压，减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动，下调公司2024-2026年EPS预测至-0.85元（原为1.06元）、0.10元（原为0.98元）、0.14元（原为1.01元），当前股价对应PE分别为-7.6倍、64.3倍、46.4倍。公司积极化解债务，总负债规模降低，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，各项业务稳步推进，仍具备持续发展潜力，前期股价调整一定程度反映悲观预期，当前净资产对应PB0.32倍，明显低于可比公司均值（0.53倍），同时公司骨干管理人员增持彰显发展信心，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力进一步加剧、流动性承压风险；2）结算规模收窄、盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；4）核心城市地块获取概率降低、持续发展受阻风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足、持续开工销售受损风险；5）经营服务业务发展不及预期风险。