格力地产(600185) 格力地产拟收购珠免100%股权。格力地产拟向珠海市国资委、城建集团购买珠海免税100%股权，交易对价89.78亿元，其中股份对价76.31亿元，现金对价13.47亿元；此外，拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金，募资额预计不超70亿元。本次交易前，格力地产总股本为18.85亿股，交易完成后格力地产总股本将增至33.03亿股。 格力地产在大消费+精品地产+生物医药方面齐头并进，免税业务有望成为公司新增长点。房地产业务为公司核心主业，经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，定位于精品化路线；自2016年开始拓展大健康产业，围绕科研孵化+产品落地+资源整合，2020年起布局加速，在产品研发、创新及销售等方面持续升级，以把握生物医药产业新机遇；重组完成后，公司主营业务将发生实质性转变，发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、坚持精品化路线的房地产业、以科华生物为平台的生物医药大健康产业三大板块齐头并进的公司。 珠免集团深耕口岸免税行业40余年，是国内最早一批经国务院批准开展免税品销售的国有独资公司，旗下有14家控股公司，9家为免税业务相关，覆盖免税品采购、销售全环节。珠免集团在渠道端、品类端、物业端和运营端全面综合发展： 1）渠道端：①口岸免税：珠免市场份额约3.5%，口岸免税业务体量居全国第二，截至23年3月，珠免旗下共拥有7家已开业免税店和5家已中标免税店，其中10家均地处粤港澳大湾区，在珠海各口岸布局较为完整，有望承接大湾区发展红利,其中拱北口岸店为亚太地区单体面积最大的陆路口岸免税店，且经营稳健，2019-20年单店营收分别19.79、20.05亿元，毛利率均可达约46%；同时，珠免口岸免税版图已拓展至广西、内蒙古等地，并计划持续扩大全国机场口岸免税业务；②横琴布局：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，且未来拟在横琴进行轻资产+重资产并重的业务布局，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南布局：东西双线并行，一方面计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，另一方面按照海南省总体部署积极拓展海南西线免税市场布局；④市内免税：珠海为国家重点口岸城市及粤港澳大湾区核心城市，年出入境旅客流量超1.7亿人次；珠免作为珠海市属国企，占据珠港澳三地出入境口岸的核心窗口。我们认为，未来珠免有望在珠海拓展市内免税市场，发挥市内+口岸渠道的联动效应，获取增量业绩。 2）品类端：珠免供应链完善，烟酒为传统强项，2022年1-11月疫情下烟、酒销售占比分别高达84%、14.5%；同时，珠免香化品类引入品牌持续提质扩容，近期拱北口岸进境店已升级改造、开启试营业，并计划于23年5月24日正式开业，新店拟引入超100个国际高端香化品牌，其中陆路口岸首进品牌比例超50%；展望未来，珠免计划构建香化+精品的多元品类矩阵，逐步提升香化及精品的销售占比，顺应出入境旅客消费需求。 3）物业端：珠免免税店及商铺物业多为自有或国资委持有，其中自有物业主要包括拱北口岸、九洲港口岸免税店及三亚合联CBD项目，该模式下无租金返点压力，可为利润率提供更大空间；租赁物业多由珠海市国资委或珠免控股股东持有，我们预计租金政策较为合理； 4）运营端：珠免积极布局数字零售，与格力地产合作打造免税+保税+有税综合性电商平台珠海免税Mall,线上、线下并轨，并搭建会员服务体系、积极开拓新消费场景，截至2021年末，珠海免税Mall累计访问量达到1848.1万，总用户数148.6万，订单累计积分总数6400万，商品序列数超1.2万个。 盈利预测及投资建议：公司深耕粤港澳大湾区，具备优质资源。若注入免税资产后，将有望在口岸免税业务稳定增长的同时拓展市内及离岛免税业务，业绩增长可期。不考虑免税业务，基于公司现有业务，我们预计公司2023-2025年EPS为0.19元、0.26元、0.31元，对应2023年5月17日股价PE分别为41、30、25X。当前公司免税资产注入进程持续推进，公司估值与可比公司平均水平相近，免税业务有望为公司注入成长新动能，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示：交易事项进展不及预期风险；现金流风险；经营相关风险；政策风险等。

格力地产(600185) 事件：格力地产公告2022年年报：1）22年受疫情影响和宏观经济下行影响，公司营收同比有所下滑：2022年公司实现营收40.47亿元/-43.27%，实现归母净利润-26.84亿元/-682.83%；2）22Q4公司实现营收12.92亿元/+34.07%，实现归母净利润-28.38亿元/-1475.18%，主因房地产市场表现低迷，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。 公司23Q1经营形势稳健，精品房地产项目销售业绩良好，自身发展能力进一步提升，为全年高质量目标的实现奠定基础：23Q1实现营收9.89亿元/-26.40%，归母净利润0.10亿元/-92.26%：销售毛利率29.02%/-5.06pct；销售净利率0.93%/-8.67pct；实现地产项目签约面积6.92万平米/+168%；实现签约金额46.92亿元/+747%。 为进一步优化业务结构，提升核心竞争力，公司将高格文化、海岸影院、海岸文化的100%股权、粤雅传媒60%股份转让给顺远投资，股权转让价款分别为359.93、32.11、704.08、720.74万元、将海控小贷100%股份转让给海投公司，股权转让价款为2.17亿元。 分行业来看：1）房地产实现营收34.13亿元/-46.51%，毛利率27.56%/-3.51pct，主因受宏观经济环境和行业下行压力影响，房地产市场情绪持续低迷；2）受托开发项目实现营收0.32亿元/-42.28%，毛利率-14.69%/-448.84pct；3）其他业务实现营收5.49亿/-16.54%，毛利率1.36%/-13.78pct。 珠海免税注入进展：22年12月2日，公司公告拟重启收购珠免100%股权，并于23年3月23日披露更新版交易报告书草案；23年4月4日，公司公告该交易事项已获得珠海市国资委批复；4月14日，公司发布公告收到上交所受理通知；4月26日公告收到上交所问询函。 珠海免税在口岸、海南、横琴、市内多方位布局，潜力较大：①口岸免税：珠免市场份额约3.5%，口岸免税业务体量居全国第二，截至23年3月，珠免旗下共拥有7家已开业、5家已中标免税店，拱北19-20年单店营收分别19.79、20.05亿元，毛利率均可达约46%；②横琴：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南：东西双线并行，计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，同时积极拓展海南西线免税市场布局；④市内免税：珠海年出入境旅客流量超1.7亿人次；未来珠免或有望在珠海拓展市内免税市场。 投资建议：公司深耕粤港澳大湾区多年，具备优质资源。若注入免税资产后，将完善公司大消费板块业务，并有望在夯实口岸免税业务的同时拓展市内及离岛免税业务，业绩增长可期。并且房地产政策逐步进入宽松周期，明确房地产是国民经济支柱产业，并从供需两端加大对行业的扶持力度，房地产行业融资环境出现改善，房地产市场有望平稳恢复。 风险因素：政策风险；市场竞争加剧风险

格力地产(600185) 事件： 格力地产于 12 月 2 日晚间公告拟重启收购珠免 100%股权： 1） 拟以发行股份及支付现金方式向珠海国资委、城建集团收购珠免集团 100%股份； 2） 拟向不超过 35 名投资者非公开发行股票募集配套资金 （公司预计本次调整将构成重大调整，根据相关规定，我们预计公司拟新增或调增配套募集资金） 。3）公司此前于 20 年 5 月 23 日首次披露拟收购珠免 100%股权，21 年 2 月 10 日公司原董事长鲁君四因涉嫌内幕交易被证监会立案调查， 公司暂停该重大资产重组事项；22 年 11 月 1 日，公司公告已完成换届选举，导致该重组暂停的事由已消除。 珠免深耕免税行业 40 余年，具免税、有税、保税三大业务运营经验：珠免始建于 1980 年，是目前少数获准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，运营免税业务板块、商业零售服务板块及新兴业务板块三大板块。其中， 截至 2020 年 10 月，免税业务板块主要分布在珠海、天津、澳门等，经营烟酒、香化、精品等多品类近万个品种，免税店经营面积合计超 1 万平米，旗下拱北口岸免税店为全国陆路口岸单店面积最大的免税店， 18-19 年收入分别 19.79、 20.05 亿元；商业零售服务板块主要分布在珠海市内、澳门市内；新兴业务板块主要分布在珠海市内。 珠免疫情前经营业绩良好，免税收入贡献占比超 90%： 1） 从收入体量来看，免税业务作为珠免主营业务，18-19 年营收占比均超 90%，其中 19 年营收26.60 亿元/+18.38%，其中免税业务收入 25.10 亿元/+19.95%，收入稳步增长；2）从盈利能力来看，19 年珠免净利润 7.23 亿元/+14.40%， 18-19年毛利率分别 50.32%、 50.87%，免税业务毛利率分别 47.58%、 48.73% （仅略低于中免同期水平），净利率分别 28.14%、27.19%，盈利能力良好。 公司消费板块有望与珠免免税业务联动互补，实现战略协同：1）公司自主研发搭建“珠海免税 MALL”等线上平台，截至 2021 年底“珠海免税 MALL”累计访问量已达 1848.1 万、总用户数 148.6 万，积累大量优质流量及线上运营能力；2）2022 年 5 月珠免旅游零售项目入驻公司建设的横琴创新方，同时，公司旗下拥有三亚凤凰海岸项目及正在建设的三亚合联 CBD 项目等优质的自持高端旅游零售物业，亦有利于珠免未来的进一步布局，并有望为企业利润率贡献更大利润空间；3）公司未来拟加强参与港珠澳大桥珠海公路口岸的运营，实现公司口岸经济业务与免税业务的联动等。 收购事项已获珠海国资委原则性同意，密切关注后续进展： 公司公告本次重大资产重组事项已获得珠海市国资委原则性同意，交易正处于筹划推动阶段，尚未签署正式协议，且仍需公司审议及监管审批、核准，后续密切关注证监会审批情况及相关投资机会。 此外，公司预计近期将披露调整后预案 （不迟于 12 月 12 日） ，我们预计将新增或调增募集资金，交易价格和发行定价将以后续资产评估报告、调整后预案为准，建议持续关注。 投资建议： 珠海免税作为深耕行业多年、 具备优秀运营能力和盈利能力的老牌免税商，有望受益于行业快速发展。 公司此次拟注入珠海免税， 与公司现有消费板块形成互补，有望为公司未来成长注入新动能。22-23 年 wind 一致预期显示公司归母净利润分别为 7.17、 7.90 亿元，对应 12 月 2 日收盘价的 PE 分别为 18、16 倍。 风险因素：疫情相关风险，宏观经济下行风险，市场竞争加剧，政策风险，经营相关风险等。