☆经营分析☆ ◇000548 湖南投资 更新日期：2026-04-10◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开
发。
【2.主营构成分析】
【2025年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 24900.29｜ 16680.37｜ 66.99｜ 47.94｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 19407.63｜ 3961.59｜ 20.41｜ 37.36｜
｜酒店投资经营 ｜ 4131.18｜ 936.53｜ 22.67｜ 7.95｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3502.99｜ 855.13｜ 24.41｜ 6.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 24900.29｜ 16680.37｜ 66.99｜ 47.94｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 19407.63｜ 3961.59｜ 20.41｜ 37.36｜
｜酒店投资经营 ｜ 4131.18｜ 936.53｜ 22.67｜ 7.95｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3502.99｜ 855.13｜ 24.41｜ 6.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 51942.10｜ 22433.62｜ 43.19｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 24900.29｜ 16680.37｜ 66.99｜ 47.94｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 19407.63｜ 3961.59｜ 20.41｜ 37.36｜
｜酒店投资经营 ｜ 4131.18｜ 936.53｜ 22.67｜ 7.95｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3502.99｜ 855.13｜ 24.41｜ 6.74｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 12415.00｜ 8670.90｜ 69.84｜ 47.27｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 9846.03｜ 1664.70｜ 16.91｜ 37.49｜
｜酒店投资经营 ｜ 2007.33｜ 447.32｜ 22.28｜ 7.64｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 1993.36｜ 668.11｜ 33.52｜ 7.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 12415.00｜ 8670.90｜ 69.84｜ 47.27｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 9846.03｜ 1664.70｜ 16.91｜ 37.49｜
｜酒店投资经营 ｜ 2007.33｜ 447.32｜ 22.28｜ 7.64｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 1993.36｜ 668.11｜ 33.52｜ 7.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 26261.72｜ 11451.03｜ 43.60｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 29374.52｜ 5786.97｜ 19.70｜ 46.54｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25389.52｜ 18000.21｜ 70.90｜ 40.22｜
｜酒店投资经营 ｜ 4492.19｜ 1111.27｜ 24.74｜ 7.12｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3862.99｜ 1138.83｜ 29.48｜ 6.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 29374.52｜ 5786.97｜ 19.70｜ 46.54｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25389.52｜ 18000.21｜ 70.90｜ 40.22｜
｜酒店投资经营 ｜ 4492.19｜ 1111.27｜ 24.74｜ 7.12｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3862.99｜ 1138.83｜ 29.48｜ 6.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 63119.22｜ 26037.29｜ 41.25｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 29374.52｜ 5786.97｜ 19.70｜ 46.54｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25389.52｜ 18000.21｜ 70.90｜ 40.22｜
｜酒店投资经营 ｜ 4492.19｜ 1111.27｜ 24.74｜ 7.12｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3862.99｜ 1138.83｜ 29.48｜ 6.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 21922.67｜ 4455.84｜ 20.33｜ 56.98｜
｜高速公路建设运营 ｜ 12004.23｜ 8747.71｜ 72.87｜ 31.20｜
｜酒店投资经营 ｜ 2384.37｜ 651.43｜ 27.32｜ 6.20｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 2160.75｜ 771.92｜ 35.72｜ 5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 21922.67｜ 4455.84｜ 20.33｜ 56.98｜
｜高速公路建设运营 ｜ 12004.23｜ 8747.71｜ 72.87｜ 31.20｜
｜酒店投资经营 ｜ 2384.37｜ 651.43｜ 27.32｜ 6.20｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 2160.75｜ 771.92｜ 35.72｜ 5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 38472.02｜ 14626.91｜ 38.02｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-12-31】
一、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
1.主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城
市综合体投资开发。
2.经营模式
公司各主营业务板块均为自主经营。
3.主营业务情况说明及行业地位
公司拥有的绕南高速100%收费经营权，管辖里程为28.665公里，路段内有湘江黑石
铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米），设有黄花塘、坪塘、大托
、洞井、万家丽南等5个收费站。报告期内，该路段通行费收入平均占公司总营收
比重约45%以上，是公司核心利润来源；依托地理区位优势，该路段与京港澳高速
、沪昆高速形成有效衔接，区域路网协同作用良好；在湖南省高速公路运营企业中
，公司路产养护优良率连续两年保持在98%以上，综合管理效能位居全省前列。
资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君
逸物业两家物业公司，业务开展主要依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产
，目前已运营管理湖南投资大厦、新外滩商业广场自持资产，并承接广润福园、广
荣福第、浏阳财富新城等物业服务项目，物管总面积近60万平方米。其中，湖南投
资大厦年平均出租率稳居所在五一商圈前列，该项目已获评湖南省五星级物业管理
项目、长沙市五星甲级商务楼宇；广欣发展、君逸物业连续3年获评湖南省优秀物
业企业。
公司“君逸”品牌系列酒店，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君
逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年经营，已形成较
为成熟的管理模式和体系，积累了一定基础的客户消费群体，报告期内酒店经营保
持稳定，未出现重大经营异常。为进一步拓展“君逸”系酒店品牌，扩大品牌影响
力、完善酒店板块布局，公司于2023年成立湖南君逸财富大酒店有限公司，目前该
公司正按计划推进装修施工工作，确保酒店板块实现稳定可持续发展。
公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业
地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣
地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了
五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营项目为浏阳财富
新城、广荣福第、广润福园，土地储备有广润福园商业地块、润辰地块（万事达3
号地块）。
4.公司的竞争优势与劣势
高速公路建设运营板块依托规范化、安全化及信息化运营管理，实现通行费收入稳
定。智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等信息化手段的应用，提
升了路段运营管理效率与通行安全保障水平，绕南高速在长沙区域路网中发挥重要
作用。当前绕南高速路段车流量已接近饱和，路面养护压力有所增加，救援保障能
力与智慧交通应用水平仍需持续提升，以更好适应通行需求。
资产管理和物业服务板块运营项目整体出租率保持稳定，但受市场环境影响，商业
物业租赁价格存在下行压力，两家物业公司需持续拓展增值服务，稳步拓展外部市
场业务，增强持续经营能力。
酒店投资经营板块依托“君逸”品牌运营，积累了较为稳定的客户群体。近年来民
宿及各类特色酒店市场发展较快，行业竞争加剧，对公司酒店经营形成一定压力，
需进一步优化服务品质、灵活适应市场变化，稳步提升经营水平。
城市综合体投资开发板块经过多年经营，在房地产项目开发、建设及营销方面积累
了相应实操经验。未来需在加快存量项目去化的同时，审慎把握市场节奏，合理推
进项目开发，实现稳健发展。
5.主要业绩驱动因素
（1）高速公路建设运营
报告期内，绕南公司通过技术应用优化运营管理，持续提升运营效能。搭建智慧高
速智能预警平台，提升了路段通行效率，相关工作入选全国高速公路创新发展典型
案例、交通行业数字化转型优秀案例。完成坪塘收费站潮汐车道智能化改造，提升
了车辆入口通行效率，项目入选湖南省水路、公路数字化转型智慧收费站项目。完
成黑石铺大桥维修处治工程，保障道路通行安全，相关路段在全拾三保三大一创”
综合评估中获评“优等”。上述运营优化与项目实施，为公司高速板块收入稳定提
供了有力支撑。
（2）资产管理和物业服务
报告期内，物业服务及资产管理业务平稳运营。广欣发展围绕自持物业及外部项目
开展运营服务，2025年完成湖南投资大厦内多家客户租赁合同续签及租赁面积调整
，并通过开展户内增值服务进一步丰富收入来源；截至报告期末，湖南投资大厦出
租率为88.03%，相关运营指标优于长沙市甲级写字楼平均水平。君逸物业公司通过
优化招商策略，积极引进多家机构租户，截至报告期末，自持商铺出租率为94.97%
，在溁湾镇商圈处于较好水平。物业出租与增值服务业务稳定开展，为公司贡献了
持续稳定的现金流。
（3）酒店投资经营
报告期内，受长沙市酒店行业市场竞争加剧的影响，公司旗下两家酒店在经营过程
中承受着较大的竞争与经营压力。君逸山水大酒店通过线上运营及线下市场拓展优
化客源结构，相关运营评价位居长沙地区同类型酒店前列。君逸康年大酒店通过线
上线下相结合的方式稳定客源，运营长沙青年人才驿站（天心区站），获评中国金
钥匙中国服务示范企业。君逸财富大酒店装修工程于2025年5月开工，项目按计划
推进。各酒店多措并举，确保了酒店板块持续运营。
（4）城市综合体投资开发
报告期内，城市综合体项目强力推进。广润福园项目住宅全部售罄，项目获评湖南
省优良施工工地、长沙市结构优良工程。浏阳财富新城引入湖南省级大学生创业孵
化基地、浏阳河文化产业园、浏阳国际传播中心等合作方，有效盘活存量资产。广
荣福第加速尾盘去化，自持商业物业已全部出租。城市综合体项目销售、资产盘活
及运营收益，为公司当期营业收入提供了重要支撑。
浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、
拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）
；拆迁户29,198.64平方米已办理回迁手续。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内，公司为购房客户向金融机构申请按揭贷款提供阶段性担保的发生额为88
6.00万元，截至2025年12月31日，余额为零。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）高速公路建设运营行业
一是路网竞争加剧，2024年以来湖南新增8条高速公路通车，全省高速总里程突破8
000公里，绕南高速面临的分流竞争压力持续加大。同时，绕南高速沿线大托钢材
市场及周边物流企业按城市规划外迁，导致2025年货车流量同比减少6%以上，核心
车流基数受到冲击，通行费收入增长不确定性增强。二是政策导向明确，全省高速
路网加速“智慧化”升级，政策鼓励数字化、智能化技术应用，推动运营效率与安
全水平提升。同时，上级主管部门对安全生产、生态环保、合规经营的监管要求持
续加码，运营管理合规成本进一步增加。
（二）资产管理和物业服务行业
一是写字楼市场承压，长沙甲级写字楼市场新增供应量持续增加，空置率居高不下
。五一商圈等核心区域竞品纷纷降价抢客，湖南投资大厦面临“租金下降”与“招
商去化”的双重压力，部分租户因经营困难可能缩减办公面积或搬迁，招商与收租
难度加大。二是客户需求升级，企业降本增效意识增强，租赁决策更趋审慎，小面
积、灵活办公需求占比上升。同时，业主及租户对物业服务响应速度、定制化水平
、增值服务能力的要求持续提高，倒逼服务模式升级。三是住宅物业竞争白热化，
刚需盘物业服务进入“低毛利、强服务”时代，广润福园相邻项目由头部物企承接
后降价竞争，给公司物业承接项目带来明显竞争压力，后续收费与服务保障面临挑
战。
（三）酒店投资经营行业
一是行业供给过剩，根据湖南省酒店饭店协会数据，2025年酒店新增供给集中释放
。全国高端酒店市场已从增量扩张转向存量竞争，湖南近三年年均新开业12家五星
档次酒店；长沙作为公司旗下四星酒店的核心布局区域，供给压力更为突出。高端
品牌酒店入市直接分流公司酒店的中高端客群，叠加本地供给激增影响，长沙四星
及高档酒店入住率、房价下行，客房收入下降，“君逸”系酒店经营压力显著增大
。二是需求结构调整，政策推动住宿业品质提升，鼓励数字化运营、服务标准化，
入境旅游市场逐步复苏，对包括四星酒店在内的住宿单位的服务、设施提出更高要
求。但宏观经济环境影响下，消费需求仍显疲软，商务、旅游出行需求恢复不及预
期，进一步加剧公司酒店的经营压力。
（四）城市综合体投资开发行业
一是市场深度调整，长沙本地商品住宅供应与成交处于低位，2025年房地产行业下
行压力仍存；政策强调“现房销售、存量去库存”，市嘲以价换量”竞争加剧，刚
需产品价格承压下行，项目去化难度进一步加大。二是盈利空间压缩，公司房地产
项目去化已接近尾盘，盈利空间压缩，相关住宅项目利润下滑。三是合规风险上升
，行业监管聚焦项目规划、资金使用、合同履约等环节，合规要求不断提高。
三、核心竞争力分析
自2006年起，公司已连续20年实现盈利，资产质量优良。近年来，公司通过优化主
营业务结构、明确产业定位，构建了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、
酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局。当前，受行业环境影响，
部分业务经营数据有所下滑，但公司整体仍具备较为稳定的盈利能力。公司将进一
步明确发展目标、细化管理举措，积极应对经营下行压力，增强核心竞争力，同时
持续完善法人治理结构、规范经营运作，不断提升治理能力和管理水平，确保企业
可持续发展。
四、主营业务分析
1.概述
2025年，公司实现营业收入 51,942.10万元，同比下降17.71%；营业总成本41,135
.04万元，同比下降14.88%；税金及附加2,707.50万元，同比上升20.69%；利润总
额8,197.42万元，同比下降33.99%；归属于上市公司股东的净利润4,206.73万元，
同比下降48.33%；每股收益0.0843元，同比下降48.31%；加权平均净资产收益率2.
06%，同比减少1.98个百分点。
本期各项指标同比下降的主要原因为：
（1）本期营业收入下降的主要原因是城市综合体投资开发板块销售收入较上年减
少，高速公路建设运营板块受路网扩张分流，货车流量略有减少；
（2）本期营业总成本减少的主要原因是城市综合体投资开发板块收入减少，结转
成本相应减少；
（3）本期税金及附加增加的主要原因是广润福园房地产住宅项目土地增值税清算
缴纳税费；
（4）本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、本期每股收益及加权平均净
资产收益率下降的主要原因是收入下降，利润减少。
五、公司未来发展的展望
1.行业格局和趋势
（1）高速公路建设运营
交通运输部研究出台了《关于进一步促进高速公路高质量发展的指导意见》（以下
简称《意见》），《意见》明确提出到2035年，建成便捷顺畅、经济高效、安全可
靠、融合衔接、绿色集约、智能先进的现代化高速公路网络，实现“一流设施、一
流技术、一流管理、一流服务”的总体目标。从规划设计的科学论证到精品工程的
匠心打造，从精准养护的常态长效到运营服务的优化升级，从安全基础的夯实筑牢
到转型升级的加速突破，再到体制机制的健全完善，全方位覆盖高速公路发展各环
节、各领域。
同时，根据《湖南省高速公路网规划（2024-2035年）》，至2035年，全省将新增
高速公路2796公里，其中国家高速公路482公里、地方高速公路2314公里。规划立
足湖南“一带一部”区位优势，着力构建“两环两轴八纵八横”高速公路主骨架，
同步预留6条展望线，并适时推进长沙绕城、长沙至永安、长韶娄等省会周边拥堵
路段扩容改造。
国家及湖南省持续大力推进高速公路高质量发展与路网扩容升级，未来高速公路建
设、运营、养护及改扩建等相关市场需求将保持稳定增长。公司作为高速公路相关
业务主体，将积极研究并把握路网完善、车流量提升等政策导向带来的发展机遇，
依托自身现有业务基础，巩固并拓展主营业务空间，持续提升自身持续经营能力与
盈利水平。
（2）资产管理和物业服务
当前长沙写字楼市场已进入存量竞争、品质提升与精细化运营阶段，市场整体以稳
为主、分化加剧。新增供应持续增加，市场竞争较为激烈，租金水平承压；需求以
中小企业及分支机构为主，呈现单户需求面积小特征，办公需求更加注重生态、配
套及综合成本。
运营服务能力、产业集聚效应及政策支持成为影响项目竞争力的关键因素。公司将
持续提升资产管理与物业服务水平，强化运营能力，积极应对市场变化，保障相关
业务稳健发展。
（3）酒店投资经营
长沙酒店将步入存量优化、体验升级、分化迭代的新阶段，从规模扩张转向价值竞
争。市场从商圈单核吸附转向多极联动，梅溪湖、高铁会展等新兴板块崛起，产业
商务与文旅体验需求双升；国潮文化IP与沉浸式体验成主流，“酒店+康养/文创”
深度落地，空间开放共享提升非房收入；数字化全流程应用，智能化与绿色化标配
，精细化运营能力直接决定资产价值；头部连锁化提质，存量物业翻新潮启动，中
小酒店依托本地化特色突围。公司将顺应行业发展趋势，持续优化酒店经营管理，
提升服务品质与资产运营效益，实现酒店业务稳健发展。
（4）城市综合体投资开发
展望“十五五”期间，房地产行业将全面进入高质量发展新阶段，政策层面，“稳
楼市”基调延续，调控更加精细化。预计长沙房地产将呈现稳中有进、结构分化、
品质跃升的新常态，2026年以稳市场为首要任务。核心区稳中有升，远郊去化压力
大，区域分化加剧；好房子成为主流，绿色、智能、装配式建造普及；新规范产品
全面迭代，城市更新加速，商改注存量土地盘活及存量房收购转化为保障房成为重
点；全生命周期监管强化，现房销售推进，租购并举与房票安置完善机制；国企改
革与新质生产力融合，行业从增量扩张转向存量挖潜，高质量发展提速。公司将紧
跟行业政策导向与市场变化，聚焦品质提升与存量挖潜，合理布局城市综合体投资
开发业务，保障业务稳健有序推进。
2.公司发展战略
2026年是中国共产党成立105周年，也是“十五五”开局之年。公司工作的总体思
路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十
届历次全会以及中央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，
完整准确全面贯彻新发展理念，积极服务和融入新发展格局，锚定“三高四新”美
好蓝图，抢抓发展机遇，深化改革创新，切实增强核心功能、提升核心竞争力，坚
定不移做强做优做大，为全市高质量发展贡献上市国企力量。
3.2026年年度经营计划
（1）以党建引领促提质增效，奋力打造坚强战斗堡垒
坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实新时代党
的建设总要求和新时代党的组织路线，把党的政治建设摆在首位，积极履职尽责，
落实工作责任，努力提升专业素养和能力水平，深化“548先锋潮”党建品牌，持
续拓展“清廉湖南投资”影响力、渗透力，严格落实公司党委、董事会相关部署。
（2）以系统思维促布局优化，着力抓好重点项目建设
凝心聚力完成“十五五”规划编制工作。深耕主业经营，积极培育收入、利润新增
长点，注重优质投资标的筛选，探索企业发展新路径。综合研判市场需求、行业趋
势等核心要素，择优开展新项目布局、储备与开发，全面夯实企业可持续发展根基
。
（3）以底线思维促安全生产，切实提高风险防控能力水平
要守好安全生产“责任田”，严格落实安全生产责任制和各项安全防范措施，注重
研究部署，层层传导压力。强化督促检查，加强风险排查和源头治理，全力推动各
类隐患动态清零。抓实抓细重点场所安全防范工作，加强全过程监管，严防安全事
故发生，为企业高质量发展筑牢安全屏障。
4.公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
（1）宏观经济环境
当前，我国经济基础稳固、优势众多、韧性强劲、潜能巨大，长期向好的支撑条件
与基本发展趋势未发生改变。与此同时，外部环境复杂严峻，地缘政治冲突频发、
逆全球化加速等多重挑战交织，各类不确定性因素依然存在，国内内需复苏力度仍
有待进一步观察。面对复杂多变的宏观经济形势，公司将持续密切关注国内外宏观
经济走势，主动研判市场变化，积极调整经营策略，有效应对各类风险挑战，保障
公司持续稳定运营。
（2）主要风险、对策及措施
高速公路建设运营——
面临的风险：宏观层面来看，受大环境经济影响，地产、商业开发发展放缓，远长
途货车减少。微观层面来看，绕南高速作为环城高速，一是随着高速路网的完善，
造成部分贯穿车辆略减；二是受城市规划调整，大托钢材市场及周边物流企业外迁
影响，路段今年通行货车流量同比减少6%以上。三是路段运营已21年，道路品质不
足，路面桥梁损耗加剧，车道配置也难以满足当下需求，高峰期通行效率提升空间
有限。
应对措施：一是深化智能预警平台调度分析功能建设；升级重点车辆监测系统，摸
排分析通行堵点，克服道路硬件的不足，提升道路通行效率；二是推进“智慧养护
”系统科学决策和病害智能巡检模块建设工作，科学制定预防性养护计划，实现精
准养护，提升道路品质；三是建立“日常督查+视频巡查+专项检查”三位一体的监
管模式，全面开展道路设施专项排查整治，重点解决隧道渗水、路面坑槽、消防设
施老化等突出问题。
资产管理和物业服务——
面临的风险：
当前，长沙甲级写字楼市场存在供给过剩、招商压力较大、空置率偏高的问题，客
户需求持续升级，对租金敏感度提升，租赁决策更为审慎；住宅物业则面临毛利率
偏低、物业费收缴难度较大的情况，盈利空间有限，运营压力突出。2026年，长沙
写字楼市场将呈现“分化加剧、需求升级”的发展态势，一方面新增客户规模有限
，存量客户成为市场竞争核心，灵活办公等新型需求持续释放，另一方面敬天广尝
滨江新城等新增供应入市，或加剧租金下行及市场竞争压力。
应对措施：一是稳固运营底盘，全力招商提质增效；二是实施精准营销，优化招商
政策；三是拓展服务边界，培育增长动力。
酒店投资经营——
面临的风险：2026年长沙酒店行业面临供给过剩、收益缩水、成本高企、合规与安
全多重压力。主城核心区域高端供给密集，非核心区域入住率不足，同质化竞争严
重；游客偏好质价比，在线旅游平台佣金高企，酒店“量涨价不涨”，利润受压；
租金、人力、能源等刚性成本攀升，盈亏平衡线抬高，淡季现金流极易断裂。
应对措施：一是持续优化线上渠道运营，提升曝光度与转化率；二是深耕公务出差
与团队市场，开展地州市拓客行动；三是深化个性化服务，形成特色服务标签，提
升客户忠诚度。
城市综合体投资开发——
面临的风险：一是供给呈现结构性过剩态势，主城区高端产品供给较为集中，远郊
区域库存积压问题突出，市场同质化竞争格局日趋激烈；二是市场去化进程不及预
期，项目资金回笼效率受到影响；三是需求端复苏态势乏力，受居民收入预期不稳
定等因素影响，改善型需求释放受阻，市场需求支撑力度不足。
应对措施：公司将紧密围绕年度经营目标，进一步强化内部管理体系建设，持续优
化市场营销策略，着力提升服务品质与专业水平，不断增强自身核心竞争力；同时
，结合市场发展态势，适时推进公司新增项目的开发布局工作，确保业务稳健有序
发展。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜湖南君逸酒店管理有限公司 ｜ 270.00｜ -｜ -｜
｜湖南现代投资置业发展有限公｜ 1200.00｜ 146.21｜ 41220.16｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南浏阳河城镇建设发展有限｜ 10000.00｜ -436.58｜ 45409.12｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜长沙中意房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜湖南广荣房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -986.74｜ 13424.05｜
｜长沙君逸物业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -39.49｜ 552.01｜
｜湖南君逸财富大酒店有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜湖南君逸山水大酒店有限公司｜ 1000.00｜ -79.43｜ 9318.14｜
｜湖南广欣物业发展有限公司 ｜ 1000.00｜ 208.50｜ 3701.53｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
免责声明：本信息由本站提供，仅供参考，本站力求
但不保证数据的完全准确，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为
准，本站不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
用户个人对服务的使用承担风险。本站对此不作任何类型的担保。本站不担保服
务一定能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时性，安全性，出
错发生都不作担保。本站对在本站上得到的任何信息服务或交易进程不作担保。
本站提供的包括本站理财的所有文章，数据，不构成任何的投资建议，用户查看
或依据这些内容所进行的任何行为造成的风险和结果都自行负责，与本站无关。
