城投控股(600649) 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级 城投控股发布2024年年报，公司结转规模增长，归母净利润承压，分红派息稳健。受结转毛利率下滑影响，我们下调公司2025-2026并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为6.1、8.4、9.9亿元（2025-2026年原值为18.4、20.8亿元），EPS分别为0.24、0.33、0.39元，当前股价对应PE为18.0、13.2、11.1倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。 毛利率下滑拖累业绩，现金分红比例提升 公司2024年实现营业收入94.32亿元，同比+268.6%；归母净利润2.43亿元，同比-41.58%；经营性净现金流26.56亿元，同比+26.75%。公司收入增加主要由于结转规模同比增加，利润下降主要由于（1）结转毛利率承压，房地产业务毛利率同比-19.7pct至14.97%，其中上海区域结转毛利率13.95%；（2）投资收益同比-2.65亿元至2.59亿元。公司2024年每10股派发现金股利0.4元，分红比例41.28%，并且承诺2024-2026年累计现金分红比例不低于归母净利润35%。 销售规模大幅增长，新增土储优质 2024年得益于黄浦区露香园二期项目入市，以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销，公司实现签约销售金额177.3亿元，同比+116%，销售面积11.9万方，销售均价达14.9万元/平。公司2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿，同时拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，截至2024年末待开发土地建面约82万方，其中90%位于上海。 待结转资源充裕，现金流情况稳健 截至2024年末，公司出租总建面50.9万方，同比+64.1%；租金收入3.35亿元，同比增长13.7%。公司首批布局的八大租赁社区全部投入运营，2024年6月九星社区开业，年底出租率提升至95%。公司投资板块平稳运作，截至2024年末持有已上市证券市值约46.74亿元，年内收到已上市证券分红约0.56亿元。截至2024年末，公司合同负债+预收账款规模达116.7亿元；货币资金达87.0亿元，同比+32.7%；有息负债419.7亿元，融资成本降至4.04%，较年初压降13BPs。 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。

城投控股(600649) 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，给予“买入”评级 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储。同时公司保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润。我们预计2024-2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 开发业务深耕上海，项目储备价值高 受项目拿地和推盘周期性变化影响，公司近年销售规模有所波动，2024年得益于黄浦区露香园二期项目入市，以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销，公司实现签约销售金额175.3亿元，同比增长113%，为历年销售金额新高，销售均价超15万元/平。公司2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿。公司已售未结转资源较充裕，预估2025年结转货值有望超过150亿元。2024年9月，公司公告拟分别与闵行区浦江镇政府和华漕镇政府签订改造项目合作协议，将有效补充公司未来土地储备。 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 公司资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024年末，出租总面积32.57万方，同比增长5%，租金收入2.98亿元，同比增长1%。公司积极参与上海市租赁住房业务建设，首批布局的八大租赁社区全部投入运营，于2024年1月发行了规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房。公司投资板块平稳运作，截至2024H1持有已上市证券市值约38.18亿元。 待结转资源充裕，现金流情况稳健 2023年以来由于房地产项目开发结转节奏差异，整体收入有所下降，截至2024Q3，公司合同负债+预收账款规模达155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍，待结转资源较充裕；在手现金达90.9亿元，同比增长101%。截至2024H1，公司有息负债405.3亿元，同比下降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构有所优化；融资成本降至4.05%，较年初压降12BPs。 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。