☆风险因素☆ ◇000040 宝安地产 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
中 性——天相投顾:投资收益下降，增收不增利【2012-04-26】
我们预计公司2012年-2013年EPS为0.16元、0.21元，以最新收盘价5.06元计算，动态
市盈率为32倍和24倍，公司项目储备较少，新拿项目预计于2013年起才能逐步贡献收
益，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:成本控制及投资收益提升促业绩增长【2011-08-26】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.36元、0.24元，以最新收盘价5.27元计算，动态
市盈率为15倍和22倍，公司项目储备较少，尚未形成多项目联动开发的房地产业务布
局，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:投资收益促业绩增长，关注保留审计意见【2011-03-21】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.17元、0.19元，以昨日收盘价5.45元计算，动态
市盈率为32倍和29倍，不具备估值优势，且公司项目储备较少，尚未形成多项目联动
开发的房地产业务布局，维持“中性”评级。需要关注的是公司申报的两项城市更新
单元被纳入2010年深圳市城市更新单元规划制定第二批计划，若审批通过将为公司提
供较大估值提升空间。
中 性——天相投顾:紫韵项目部分结转，业绩有望超预期【2010-08-17】
由于公司紫韵项目进入结算期，毛利率较高，且公司期间费用率有下降趋势，因此上
调公司2010年-2011年盈利预测至0.11元和0.14元，以8月16日收盘价6.45元计算，对
应的动态市盈率为56倍和47倍，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:“紫韵”结算，扭亏为盈.【2010-04-27】
由于公司转让了新鸿业投资股权，因而调整公司 2010 年-2011 年盈利预测为每股收
益为 0.04 元和0.03元，以4 月26 日收盘价6.46 元计算，对应动态市盈率为174倍
和219倍，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:战略调整，转型专业房地产公司【2010-03-24】
预计公司2010年-2011年每股收益为0.01元和 0.03 元，以 3 月 23 日收盘价 7.39
元计算，对应动态市盈率为 1006倍和239倍，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:深宝安入主深鸿基，将形成协同发展【2009-10-27】
我们预计2009年和2010年公司EPS分别为0元、0.06元，维持对公司的“中性”投资评
级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 35｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-08-24 ｜ 33342.5432｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2013年6月，公司以17000万元受让中国宝安集团股份有限公司（｜
｜ ｜以下简称“中国宝安集团”）持有的惠州宝安房地产开发有限公｜
｜ ｜司（以下简称“惠州宝安地产”）100%股权，并同时向中国宝安｜
｜ ｜集团出具承诺，“对于惠州宝安地产欠中国宝安往来款净额439,｜
｜ ｜689,009.65元，自公司成为惠州宝安地产股东之日起，由我公司｜
｜ ｜或者惠州宝安地产每季度向中国宝安集团等额支付，一年内全部｜
｜ ｜付清”。该事项经公司2012年度第一次临时股东大会审议通过，｜
｜ ｜于2012年6月21日办理了工商变更登记过户手续。截止2013年6月｜
｜ ｜22日，公司全资企业惠州宝安房地产开发有限公司对中国宝安集｜
｜ ｜团尚有往来款人民币333,425,431.96元未偿付，为尽快解决该往｜
｜ ｜来款项，公司向中国宝安集团作出还款承诺：尚未偿付的往来款｜
｜ ｜人民币333,425,431.96元于2013年12月31日前全部付清，自2013｜
｜ ｜年6月22日起未付款项按银行同期贷款利率上浮10%计算利息。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-08-24 ｜ 33342.5432｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为尽快解决公司与中国宝安集团上述往来款项,公司向中国宝安 ｜
｜ ｜集团作出还款承诺:“尚未偿付的往来款人民币333,425,431.96 ｜
｜ ｜元于2013年12月31日前全部付清,自2013年6月22日起未付款项按｜
｜ ｜银行同期贷款利率上浮10%计算利息。” ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-03-29 ｜ 16650000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-08-23 ｜ 60500000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
