☆经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2025-04-01◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产
综合开发业务。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 165357.15｜ 118959.76｜ 71.94｜ 35.96｜
｜房地产销售 ｜ 123516.10｜ 105604.08｜ 85.50｜ 26.86｜
｜物业管理 ｜ 104021.75｜ 15433.33｜ 14.84｜ 22.62｜
｜金融业收入 ｜ 27475.24｜ 4231.18｜ 15.40｜ 5.98｜
｜酒店业 ｜ 25344.41｜ 7236.06｜ 28.55｜ 5.51｜
｜其他 ｜ 14063.29｜ 13374.05｜ 95.10｜ 3.06｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 354867.72｜ 261609.66｜ 73.72｜ 33.27｜
｜房地产(含投资性房地产)销｜ 334634.63｜ 263077.69｜ 78.62｜ 31.37｜
｜售 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜物业管理 ｜ 201481.62｜ 20633.05｜ 10.24｜ 18.89｜
｜金融业收入 ｜ 91958.26｜ 39679.50｜ 43.15｜ 8.62｜
｜酒店业 ｜ 49807.69｜ 11335.80｜ 22.76｜ 4.67｜
｜其他 ｜ 33950.99｜ 26863.13｜ 79.12｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国大陆 ｜1066700.92｜ 623198.83｜ 58.42｜ 50.00｜
｜上海 ｜1027029.39｜ 573060.80｜ 55.80｜ 48.14｜
｜天津 ｜ 39671.54｜ 50138.03｜126.38｜ 1.86｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 167964.51｜ 126088.68｜ 75.07｜ 42.44｜
｜物业管理 ｜ 100111.24｜ 23780.73｜ 23.75｜ 25.29｜
｜金融业收入 ｜ 63372.29｜ 39790.95｜ 62.79｜ 16.01｜
｜酒店业 ｜ 23116.54｜ 5334.74｜ 23.08｜ 5.84｜
｜其他 ｜ 22185.42｜ 20984.03｜ 94.58｜ 5.61｜
｜房地产销售 ｜ 19037.50｜ 48877.22｜256.74｜ 4.81｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 434379.92｜ 108780.31｜ 25.04｜ 36.93｜
｜房地产租赁 ｜ 306293.96｜ 216618.54｜ 70.72｜ 26.04｜
｜物业管理 ｜ 190894.42｜ 21257.83｜ 11.14｜ 16.23｜
｜金融业收入 ｜ 172047.30｜ 112760.05｜ 65.54｜ 14.63｜
｜其他 ｜ 36176.40｜ 29433.94｜ 81.36｜ 3.08｜
｜酒店业 ｜ 28646.50｜ -8467.99｜-29.56｜ 2.44｜
｜投资性房地产转让 ｜ 7791.75｜ 4509.57｜ 57.88｜ 0.66｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国大陆 ｜1176230.25｜ 484892.25｜ 41.22｜ 50.00｜
｜上海 ｜1041675.66｜ 420146.65｜ 40.33｜ 44.28｜
｜天津 ｜ 134554.58｜ 64745.60｜ 48.12｜ 5.72｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2024年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局，坚持以
商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质
；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，
围绕“金色中环”及三个圈层发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙
新市镇项目的开发建设。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。
同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发
及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位
彰显“陆家嘴”品牌价值，致力于成为具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商。
一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管
理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分
办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。
另一方面，金融服务板块聚焦转型发展和提质增效，各持牌机构以稳经营、控风险
为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，努力服务实体经济，推动地产与
金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。
（二）行业情况
区域开发板块方面，2024年上半年，上海房地产市场在政策支持下出现了温和复苏
的迹象。5月，上海发布“沪九条”，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷
政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等九条政策措施，刺激了购房需求的释
放，促进了市场的活跃度。总体而言，新房销售市场去化压力持续，高端住宅市场
相对活跃；二手房市场在经历持续下行后触底反弹，“以价换量”成为主流。租赁
方面，上海办公楼及产业园租赁新增供应量同比下降，需求端仍以消费品制造业、
金融业、TMT行业等为主要需求来源。受制于市场竞争加剧，甲级写字楼租赁价格
承压，更多租赁客户聚焦租金让利的高品质项目，大面积客户把握市场价格调整的
机会，搬迁升级意愿加强，上海新兴商务区有望成为租赁升级需求流入的活跃区域
。此外，内资投资者仍占商办投资市场主导地位。
金融服务板块方面，根据2024年国家金融监管总局、中国证监会工作会议要求，各
金融机构围绕重点工作任务，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度，健全金
融风险处置常态化机制，落实机构、股东、高管、监管、属地、行业六方责任，推
动形成工作合力，以金融服务实体经济为宗旨，更好服务新质生产力发展和现代化
产业体系建设，着力支持扩大有效需求，持续增强普惠金融服务能力。
二、经营情况的讨论与分析
2024上半年,公司在董事会领导下，全面贯彻落实党的二十大精神，立足浦东打造
社会主义现代化建设引领区的工作主线，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率
运营”的发展要求，坚持“稳中求进”的工作总基调，基本完成了半年度各项工作
目标。
（一）2024年上半年经营工作回顾
1、2024年上半年度营业收入45.98亿元，其中：房地产业务收入43.23亿元，金融
业务收入2.75亿元。
2、2024年上半年度营业成本19.49亿元，其中：房地产业务成本17.17亿元，金融
业务成本及管理费用2.32亿元。
3、2024年上半年度项目开发投资支出25.69亿元。
4、2024年上半年度实现归属于上市公司股东的净利润5.56亿元。
(二)2024年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计21.96亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年上半年租赁流入16.76亿
元，比2023年上半年减少1.87亿元，同比减少10%。
目前公司持有在营甲级写字楼共27幢，总建筑面积205万平方米。截至2024年6月，
公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，平均租金7.91
元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金3.45元/平
方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆
家嘴981大楼。截至2024年6月，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出
租率88%，平均租金6.02元/平方米/天。
商业物业。2024年上半年租赁流入2.20亿元，比2023年上半年增加0.04亿元，同比
增长2%。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广尝陆家嘴18
85、前滩L+PLAZA、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2
024年6月，主要商业物业总建筑面积61万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及
以上）的出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95%；天津陆家嘴L+MALL出租
率为71%；陆家嘴96广场出租率为81%；陆家嘴1885出租率为98%；花木陆悦坊出租
率为97%；金杨陆悦坊出租率为69%；前滩L+PLAZA出租率为83%。
酒店物业。2024年上半年营业收入2.43亿元，比2023年上半年增加0.21亿元，同比
增长9%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前
滩香格里拉酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2024年上半年GOP率为36.63%
，平均出租率为64.91%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年上半年GOP率为27
.36%，平均出租率为48.06%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年上半年G
OP率为22.69%，平均出租率为75.92%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，202
4年上半年GOP率为40.42%，平均出租率为67.59%。
住宅物业。2024年上半年住宅租赁流入0.21亿元，与2023年上半年基本持平。
租赁住宅物业主要为川沙悦庭。截至2024年6月，租赁住宅物业总建筑面积11.98万
平方米，出租率为98%，平均租金2.50元/平方米/天。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.45亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年上半年租赁收入2.28亿元，
较2023年上半年增加0.02亿元，同比增长0.88%。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年上半年租赁收入3.64亿
元，较2023年上半年增加0.95亿元，同比增长35.32%。
富都世界。2024年上半年租赁收入0.53亿元，较2023年上半年减少0.03亿元，同比
下降5.36%。
（2）房产销售收入
2024年上半年，公司实现房产销售现金流入合计43.08亿元。收入主要来自于：
住宅物业（含车位）销售现金流入27.02亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前
滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批、第二批及第三批。2024年1-6月累计住宅物业（
含车位）合同销售面积2.09万平方米，同比增长21%；合同销售金额22.57亿元，同
比增长104%；在售项目的整体去化率为84%。
商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋。
（3）物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2024年上半年，公司实现10.40亿元物业管理收入，较2023年上
半年调整后的9.99亿元，同比增长4.10%。
合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前
绣实业实现物业管理收入0.64亿元，同比增长12.28%；新国博实现服务性收入1.71
亿元，同比增长71%。
（4）金融服务收入
2024年上半年，金融业务实现收入2.75亿元，占公司营业收入总额的5.98%。
2、项目投资分析
2024年上半年，公司无新开工项目。
竣工项目3个，总建筑面积48.31万平方米，为张江中区75-02地块、张江中区56-01
地块、川沙C04-13/C04-14地块。
续建项目11个，总建筑面积217万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01
地块、张江中区57-01地块、前滩54-01地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块、川
沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块、潍坊社区
497-02地块及梅园社区2E8-19地块。
3、有息负债现状
2024年6月末，公司有息负债总额698.00亿元，占2024年6月公司总资产的44.27%，
较2023年末的有息负债总额减少4.89%。2024年6月末，有息负债构成如下：短期贷
款（含一年内到期的长期贷款）179.38亿、长期贷款164.40亿、中期票据90.40亿
、应付债券（公司债）100亿、资产支持证券(CMBS)144.71亿、关联方借款17.52亿
、金融持牌机构收益凭证1.59亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2024年上半年利润来源主要由租赁和房地产销售组成。其中：长期持有物业出
租毛利率为71.94%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为85.50%。
（三）2024年下半年经营工作计划
下半年，公司将继续全面贯彻落实党的二十大精神、二十届三中全会和习近平总书
记考察上海重要讲话精神，更加深入学习领会习近平总书记关于国有企业改革发展
和党的建设一系列重要论述，围绕浦东社会主义现代化引领区建设，服务浦东高质
量、可持续发展“步履不停”。
1、坚决抓住关键节点，确保区域开发进度。
下半年，将继续锚定项目关键节点，确保各项目按计划推进建设。陆家嘴区域，潍
坊社区497-02项目11月完成竣工交付，确保“世纪臻郾项目年底取得住宅入住许可
证；陆家嘴商务广场装饰装修项目8月实现竣工，为营销推广提供保障；梅园社区2
E8-19地块商业、办公楼和住宅将持续推进地下工程施工；洋泾西区E08-4/E10-2/E
12-1项目抓紧地下工程施工，确保按计划出正负零，进入地面建设阶段。张江区域
，57-01地块超高层“科学之门”西塔完成竣工验收；56-01地块“上海科技投资大
厦”“张江科学城希尔顿酒店”项目做好内部装饰收尾工作，完成物业移交；73-0
2地块、74-01地块“张江L+MALL”项目完成竣工验收；75-02地块“张江雍萃75”
租赁住宅项目抓紧完成送电配套，保障尽快投入运营。前滩区域，54-01地块要完
成提升工作，顺利通过综合验收；21-02地块办公楼、住宅抓紧推进室内装饰施工
；21-03地块办公楼、住宅抓紧完成外立面施工。川沙区域，C06-01/02地块“川沙
企业中心二期”项目完成竣工验收；C06-03地块“锦绣云澜”住宅项目做好室内装
饰及室外总体施工。
2、坚持深化生态建设，焕发招商引资活力。
将全力以赴、竭尽所能抓好招商引资工作，通过载体建设，做精资源配置；通过平
台支撑，做实产业聚集；通过客户导向，做优营商环境；通过优质服务，做强客户
粘性；全方位、多维度融入陆家嘴集团“大朋友圈”产业强生态，激发招商引资潜
在新活力，通过集团“To C”端个人大会员平台“L MEMBER”协同效应，继续为客
户提供高品质的国际社区体验。
在办公楼宇营销方面，将以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进新
入市的金控广场二期、潍坊社区497-02项目、前滩54-01项目的招租工作，同时，
努力加速去化存量空置面积。张江区域及集团委托的张江科学城数智天地将通过楼
宇间、区域间、企业间的相互联动，努力引入产业资本、产业协会、行业领军等科
创资源，将集聚区打造为国际级标杆产投联动区。川沙项目要联合政府、协会等多
方面力量，推动基金类企业落地，并通过基金实现招投联动，引入已经获得融资、
处于快速成长中的企业。要积极为集团委托项目的招商运营打开新局面，持续推进
前滩四方城的租赁工作，力争前滩尚、前滩源项目招商良好开局。大宗交易继续抢
先机、占优势，推进部分办公项目及集团委托项目销售。
在住宅产品租售方面，将继续深研高品质产品设计、产品标准及产品兑现，以能“
打”市场的好产品获得更多客户的认可。努力推进世纪天汇项目清盘，世纪臻邰与
太古合作的新民洋“陆家嘴太古源”以及参股项目前滩公馆的开盘销售工作，确保
川沙锦绣云澜及集团委托项目航头锦绣澜湾的加推续销工作进展。租赁住宅要确保
出租率稳定，做好张江雍萃75及前滩悦庭54开业筹备工作，通过做好租户服务，进
一步做强陆家嘴乐居品牌，提升市场影响力。联动陆家嘴“大朋友圈”资源，围绕
周边办公、商业、文化娱乐等功能，打造复合活力住区，让居住品质融入生活的每
一个细节。
在商业零售提升方面，将坚定不移做好各项目优化提升工作，加快多区域、多项目
、多团队条块协同。川沙九六广场项目，立足“有温度的欢聚地”的定位，做好开
业前的筹备工作，推进社区睦邻计划，提升项目开业热度。积极整合研策、设计、
招商、运营推广和物业工程等专业资源，借助市区两级文体旅商活动的影响力，通
过音乐节、啤酒节、咖啡节、美食节等一系列有特色、有温度、有内涵的活动，以
“展、演、节”持续激发前滩滨江活力，打响集团委托前滩公园巷项目品牌，并于
9月底开街。
在物业管理强化方面，将持续强化服务保障能力、提升服务品质，优化管理成本，
彰显“上海品牌”软实力。要积极沉淀连续保障六届进博会的成功经验，以钻石级
的服务助力陆家嘴“大朋友圈”内涵的延伸，以全方位的数字化管理不断提升现场
工作效率和服务成果，转型升级，拓宽服务边界，并继续做好第七届进博会服务保
障工作。
3、坚定推进创新转型，磨练金融服务能力。
金融服务板块要继续紧紧围绕全年经营目标的实现，积极发挥金融板块的主观能动
性，加快管理创新和业务转型,坚持服务于国家战略和上海市“3+6”战略性新型产
业体系，深耕科技金融、绿色金融、普惠金融等“五篇大文章”关键领域。全力推
动金融板块与区域开发板块的互融共促，构建以陆家嘴品牌产品为纽带的服务体系
，助力提升集团核心竞争力。陆家嘴信托要着力提升细分市场专业能力，充分发挥
信托风险隔离等优势，构建特色业务模式，提升资产管理能力，打造差异化竞争优
势。爱建证券在明确战略定位和业务重点的基础上，要提升资本实力、调整人才结
构和组织架构、加强信息技术投入，着力提升财富管理能力和综合金融服务能力，
借力股东资源，拓展专业化发展道路。陆家嘴国泰人寿要灵活调整经营策略，提升
整体利润贡献，打造形成特色化民族险企。
三、风险因素
受宏观经济下行压力因素影响，房地产市场经历了一轮深度调整。住宅销售方面，
各地调控政策的持续发力，“沪九条”新政以来，上海新房认购总体呈回升趋势。
随着房地产行业开发周期逐步放缓，后续或将持续面临销售放慢的局面。办公租赁
方面，新增供应持续入市叠加需求复苏缓慢，上海办公楼市场的竞争也步入了白热
化的第三年，受此影响，大宗交易也正面临供需失衡的局面。同时，随着城市更新
步伐的加快，上海城区历史风貌焕新项目将逐步进入市场视野。在此形势下，公司
积极应对市场，着力推动企业高质量发展“从房产开发建设向综合服务转型，从硬
件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，打造高素质专业化经营
团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体”，努力提升持有物
业经营质量、盘活商业物业资源，迎接房地产行业的新挑战。
另一方面，今年中央明确要求锚定金融强国建设目标，牢牢守住不发生系统性金融
风险底线，扎实推进金融高质量发展，坚定不移走中国特色金融发展之路。各金融
机构正努力落实好防范化解房地产、地方政府债务等重点领域风险，强化信用风险
管理，加大不良资产处置力度，尤其是信托行业处于转型阵痛期和风险化解期，房
地产存量项目出清与风险化解仍面临较大挑战。目前，公司正不断优化三个持牌金
融机构的风险管理体系和预防机制，提高其自主管理能力，通过资源整合和优势培
育，根据市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦
东开发和区域发展，推动实现区域开发与金融服务两大主业的业务协同。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域
内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学
城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年
的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下五个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约
15万平方米增长至338万平方米。公司持有的成熟在营物业主要位于上海陆家嘴金
融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公
司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司仍将积极参与浦东各新兴区域的发展
建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇、新民洋核心区域纵深发展，并构建以“
专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物
业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳
定成熟的专业化运营团队。公司按办公、商业、住宅等产品类型，分别组建专业化
营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度进一步提升，确
保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部
经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客
户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提
供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的
招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对
在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证
的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目
提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，
助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展
。
（三）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家
嘴集团的支持下，2023年至2024年上半年，公司全力以赴推动重大资产重组，顺利
完成四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入及募集配套
资金工作，为公司做强做大主业、提升资产质量、优化财务结构、实现可持续发展
奠定基矗充分利用陆家嘴集团的资源优势，参与“陆家嘴大朋友圈”构筑，围绕运
营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。
随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新
阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使
前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构
办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴
集团、前滩投资共同设立项目公司，已开启了三林滨江南项目的开发、建设及销售
准备。
（四）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌
金融机构，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”的发展格局，推动金融服务与
实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为集团区
域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接
的集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推
进。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理
准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他
相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运
作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作，于2024年4月，再次完成《公司
章程》《独立董事工作制度》等13个制度的修订工作，推动公司治理相关制度的进
一步完善。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法
人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式
，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海东绣物业经营管理有限公｜ 150.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海东翌置业有限公司 ｜ 1150000.00｜ 3.93｜ 999401.05｜
｜上海东袤置业有限公司 ｜ 1600000.00｜ -145.51｜ 1721603.75｜
｜上海中心大厦世邦魏理仕物业｜ -｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海中心大厦建设发展有限公｜ -｜ -11707.28｜ 1656455.81｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海九六广场商业经营管理有｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海企荣投资有限公司 ｜ 89090.00｜ -｜ -｜
｜上海佳二实业投资有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜上海佳仁资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海佳卫资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海佳川置业有限公司 ｜ 327000.00｜ -｜ -｜
｜上海佳湾资产管理有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海佳章置业有限公司 ｜ 505833.00｜ 2427.88｜ 1167190.66｜
｜上海佳纪资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海佳项资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海前悦酒店管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海前滩实业发展有限公司 ｜ 400000.00｜ 8019.47｜ 912513.86｜
｜上海前绣实业有限公司 ｜ -｜ 3110.60｜ 471949.73｜
｜上海商骋商业经营管理有限公｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海国和现代服务业股权投资｜ -｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海宝山陆家嘴物业管理有限｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海富都世界发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海新国际博览中心有限公司｜ -｜ 25251.96｜ 232196.67｜
｜上海明城酒店管理有限公司 ｜ 240.00｜ -｜ -｜
｜上海浦东嘉里城房地产有限公｜ -｜ 14168.96｜ 246381.99｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东陆家嘴置业发展有限｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海申万置业有限公司 ｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜上海纯景实业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海绿岛阳光置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海翌久置业有限公司 ｜ 359800.00｜ -｜ -｜
｜上海翌廷置业有限公司 ｜ 226820.00｜ -｜ -｜
｜上海翌淼置业有限公司 ｜ 78440.00｜ -｜ -｜
｜上海翌鑫置业有限公司 ｜ 284940.00｜ -｜ -｜
｜上海耀筠置业有限公司 ｜ -｜ -202.26｜ 2087642.76｜
｜上海耀龙投资有限公司 ｜ 220000.00｜ 1555.86｜ 1513320.29｜
｜上海联嵘投资发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海联浦资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴东怡酒店管理有限｜ 35000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴公宇资产管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴动拆迁有限责任公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴商业经营管理有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴商务广场有限公司｜ 51806.10｜ 941.87｜ 70647.35｜
｜上海陆家嘴展览发展有限公司｜ 115000.00｜ 12148.49｜ 156271.48｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴昌邑房地产开发有｜ 265280.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴浦江置业有限公司｜ 28650.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴物业管理有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴耀能建筑科技发展｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴职业技能培训有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴贝思特物业管理有｜ 689.47｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴资产管理有限公司｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴金融发展有限公司｜ 800000.00｜ -11448.73｜ 1080379.71｜
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜ 52732.82｜ 22580.81｜ 1044689.53｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴陆耀资产经营有限｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜中银消费金融有限公司 ｜ -｜ -30569.98｜ 7340919.84｜
｜天津陆家嘴酒店管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜天津陆津商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜天津陆津房地产开发有限公司｜ 240000.00｜ -2887.98｜ 442038.54｜
｜天津陆津物业服务有限公司 ｜ 120.00｜ -｜ -｜
｜爱建证券有限责任公司 ｜ 140000.00｜ -2111.98｜ 391342.38｜
｜苏州绿岸房地产开发有限公司｜ 182368.43｜ -｜ -｜
｜陆家嘴国泰人寿保险有限责任｜ -｜ 5629.25｜ 2932942.14｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陆家嘴国际信托有限公司 ｜ 1040000.00｜ 5527.86｜ 1413284.32｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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