华发股份(600325)经营分析 - 股票F10资料查询_爱股网

经营分析

☆经营分析☆ ◇600325 华发股份 更新日期:2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
    房地产开发与经营。

【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产开发              |3450113.63| 511400.80| 14.82|       90.32|
|其他                    | 276124.08|  11444.65|  4.14|        7.23|
|物业服务                |  93620.22|  17893.25| 19.11|        2.45|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华东地区                |2805094.48| 483485.90| 17.24|       73.43|
|华南地区                | 499646.01|  44183.27|  8.84|       13.08|
|其他业务                | 369744.30|  29337.90|  7.93|        9.68|
|北方地区                | 145373.14| -16268.37|-11.19|        3.81|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产开发销售          |5571892.93| 797364.37| 14.31|       92.88|
|其他业务                | 427343.84|  61450.87| 14.38|        7.12|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华南地区                |2857067.59| 510381.47| 17.86|       47.62|
|华东地区                |2192661.01| 204705.78|  9.34|       36.55|
|北方地区                | 522164.33|  82277.11| 15.76|        8.70|
|其他业务                | 427343.84|  61450.87| 14.38|        7.12|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产开发              |2267130.01| 351213.30| 15.49|       91.26|
|其他                    | 132572.95|  45023.62| 33.96|        5.34|
|物业服务                |  84541.97|  19966.52| 23.62|        3.40|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华东及华中地区          |1123575.84| 104970.63|  9.34|       45.23|
|华南地区                | 885350.40| 204226.64| 23.07|       35.64|
|北方地区                | 258203.77|  42016.03| 16.27|       10.39|
|其他业务                | 217114.92|  64990.14| 29.93|        8.74|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产开发销售          |6835015.42|1229202.99| 17.98|       94.74|
|其他业务                | 379475.57|  79216.60| 20.88|        5.26|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华东及华中地区          |3416364.91| 416768.43| 12.20|       47.35|
|华南地区                |2849657.51| 710166.05| 24.92|       39.50|
|北方地区                | 568993.00| 102268.50| 17.97|        7.89|
|其他业务                | 379475.57|  79216.60| 20.88|        5.26|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘


【3.经营投资】
     【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司所属行业为房地产业,主营业务为房地产开发与经营,拥有房地产一级开发资
质。公司经营模式以自主开发、销售为主,稳步推进合作开发等多种模式。公司主
要开发产品为住宅、车库及商铺,主营业务精准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成
都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年,在公司董事局及经营班子的坚强领导下,公司围绕开发、盘活、经
营三项核心工作,稳健经营,精益管理,提质增效,继续保持高质量发展良好态势
。上半年,公司实现营业收入381.99亿元,净利润7.59亿元,归母净利润1.72亿元
;上半年末预收楼款余额(含销项税)745.43亿元。
(一)加快销售去化,销售业绩稳居行业前列
上半年,公司以销售去化为核心,精准推动项目加快去化,坚决推进尾货清盘;通
过租售并举、地物联动等方式,分类推进存量住宅、非注车位等产品的盘活去化;
营销策略推陈出新,实现华发品牌与城市价值共振。报告期内,公司实现销售502.
2亿元,位列克而瑞销售榜单第11位,稳居行业前列。
(二)投拓策略多元,积攒可持续发展动能
报告期内,公司精准把握政策导向与市场趋势的双重机遇,全力做好存量资产盘活
和经营工作,不断创新多元投资策略,为公司高质量发展注入新动能。通过专项债
收储、地块性质规划调整、土地置换等方式多措并举,盘活存量闲置资产;全面分
类梳理项目,以系统化管控提升经营效益,持续激发存量资产价值;审慎推动土地
拓展工作,聚焦深耕核心城市核心区域,推动土地储备结构不断优化。
(三)牢筑资金安全防线,财务结构持续优化
公司不断加强现金流管理和提质增效,严守现金流安全防线,确保公司运作平稳有
序。报告期内,公司持续强化资金管控,优化融资成本,上半年综合融资成本4.76
%,较2024年末下降46BPs。截至上半年末,公司长期有息负债占有息负债总额的比
例保持在八成以上,持续保持稳健的资产负债结构;剔除预收款的资产负债率63%
,现金短债比为1.34,偿债能力稳定。
(四)加快构建综合产品力,厚植产品竞争新优势
公司全面提升新形势下客户适配、竞品适配、成本适配的综合产品力,加快推进“
科技+”好房子产品体系在全国的推广落地,不断筑就华发“好房子”实践范本,
塑造华发产品竞争新优势。报告期内,公司迭代完善华发“科技+”好房子产品体
系2.0,并于珠海、成都、西安等地成功落地实践,多个项目获得意大利国际设计
大奖、克而瑞2025年上半年“全国十大作品”等国内外知名奖项。公司扎实推进全
国在建项目标段开发建设,运用智能化手段开展实测检查,持续做好进度、安全、
质量管理,上半年多个在建工程项目标段获得质量及安全方面奖项。报告期内,公
司全面提升服务水平,进一步健全客户关系管理体系,切实维护客户权益,持续开
展社群活动,客户满意度持续提升。
(五)精益管理,提质增效
公司持续夯实精细化管理,不断提高公司抗风险能力。报告期内,公司结合市场形
势变化和实际情况进一步完善优化管控体系、组织架构、分级授权机制,推动全过
程、闭环式运营管理体系不断提升,切实降低管理成本、提升运营效率,为稳健发
展注入内生动力。公司持续完善市场化选人用人机制,打造市场化、专业化、年轻
化的干部人才团队;加力提速信息化赋能,在保障常规业务需求迭代与系统稳定运
行的基础上,加快推进AI技术的探索及营销场景快速赋能落地;深入推进风险防控
工作,根据《公司法》《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件,结
合公司实际情况,对《公司章程》及《股东会议事规则》等管理制度进行修订、制
定及废止,进一步提升公司治理水平。
(六)联动聚力,经营业务蓄势再发
公司积极响应国家产业政策,加快转型升级,致力推动产业多元化,在做优主业的
基础上,进一步提升商业和物业的经营管理水平,形成以房产主业和商业、物业的
经营业务新格局,为公司长期可持续发展筑牢根基。商业运营方面,上半年集中商
业招商面积8.5万平方米,累计客流量3,359万人次,同比增长24%;引入首进品牌6
6家,通过首店经济活力成功拉动消费热力。物业管理方面,截至2025年上半年末
,合约面积和在管面积分别约为6,320万平方米和5,850万平方米,物业管理业务已
进驻全国42个城市,服务项目超400个,客户满意度同比大幅提升,服务对象包含
海南省博物馆、珠海传媒文化综合体、横琴粤澳深度合作区城市规划建设局等多个
单位/项目。
(七)党建引领,彰显新时代国企责任担当
公司深刻领会全面从严治党工作要求,以高质量党建引领高质量发展,推动党建与
中心工作深度融合。始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本遵循,深入
开展中央八项规定精神学习教育,推动公司作风建设持续向好;进一步修订完善党
委议事决策机制,充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的核心作用;结合公
司业务发展与组织架构优化,大力加强基层党组织建设,不断提升标准化、规范化
水平;公司纵深推进党风廉政建设,着力涵养风清气正的干事创业生态。
公司积极开展安全生产治本攻坚三年行动、消防安全治本攻坚三年行动以及2025“
隐患排查治理年”等专项检查,累计开展17次专项检查行动。公司践行绿色低碳发
展理念,积极投身公益事业,报告期内,公司编制并发布《珠海华发实业股份有限
公司2024年可持续发展(ESG)报告》,书写双碳目标下的高质量发展路径。公司
积极组织员工参与文体活动,满足职工多样化精神文化需求;扎实做好员工关怀慰
问工作,协助员工做好重大疾病补助申请,多维度关心关爱员工,不断增强团队凝
聚力和向心力。
三、报告期内核心竞争力分析
1.公司在房地产领域深耕细作40余年,华发品牌家喻户晓,产品品质有口皆碑,奠
定了公司在珠海的区域龙头地位,并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2.公司高度重视产品与服务质量的升级优化,积极顺应时代发展趋势,大力践行“
科技+”战略。公司的“科技+”好房子产品体系依托“数字化、智慧化、绿色化、
产业化”四化技术支撑,构建“安全、舒适、绿色、智慧”的“四方面十五优”技
术标准,全方位提升产品品质,驱动住宅产品迭代升级。公司多个项目获得亚洲不
动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”等知名奖项。
3.公司在深耕房地产开发主业的同时,极响应国家产业政策,致力推动产业多元化
,不断探索优化业务战略格局。公司以精品住宅业务为核心,持续优化商业地产的
核心竞争力,打造标杆商业品牌,成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商;持
续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质,涵盖住宅物业、商办公建物业、资产
运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮
服务等全链条服务体系,形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。进入房地产发展
新阶段,公司在做优主业的基础上,进一步提升商业和物业的经营管理水平,形成
以房产主业和商业、物业的经营业务新格局,为公司长期可持续发展筑牢根基。
四、可能面对的风险
1.政策风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大,为保持房地产行业的持续健康发展,政府可
利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。公司在经营过程
中,充分重视对行业政策的研判与响应,较好地适应了行业政策的变化,并在近两
年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大,如果公司在未来经营中
不能有效应对行业政策的变化,公司业务经营将面临一定的风险。同时,随着我国
城市化进程的不断推进,城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严
格的土地政策或降低土地供应规模,则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土
地储备或出现土地成本的进一步上升,公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定
性将受到一定程度的不利影响。此外,房地产行业受到需求端政策的影响较大,购
房资格、首付比率、房贷利率等方面政策的变动情况会对房地产行业的整体需求造
成影响。公司根据需求政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型,及时
应对需求端政策导致的市场变动。当前各地政府均逐步释放支持、刺激购房需求的
政策,但若未来相关政策有所收紧,公司的产品销售可能会受到需求端相关政策的
影响。
2.市场风险
房地产市场具有区域性的特征,受当地市场供求关系影响显著。同时,房地产项目
开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。房地产行业进入新
时期阶段,购房者愈发理性和成熟,对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管
理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求,是房地产
企业提升产品竞争力的关键。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场
营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中,项目开发涉及到多个领域,
且同时涉及到不同政府部门的审批和监管,房企对项目整体开发控制有一定难度。
在项目建设和运营期间,如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不
可预见的不利因素,可能导致总成本上升,从而影响公司的盈利水平。为此,公司
未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险,继续推
进全国优化布局平衡,提高公司面对市场风险的应变能力。
3.行业风险
随着房地产行业深度调整,行业两极化格局愈加明显,大型头部企业规模效应凸显
,盈利能力加速分化,行业集中度不断提升。公司将审慎把控拿地节奏,加强各层
级各环节内部控制,进一步提高精细化管控水平;积极推进产品创新,不断提高产
品核心竞争力,提升运营管控效率;探索创新业务和盈利模式,不断提高公司行业
地位和品牌影响力;同时,适当进行行业之间的合作,不断增强自身的可持续发展
能力和综合竞争力。
4.资金风险
房地产行业属于资金密集型行业,项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公
司稳健运营,公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需
对标更高标准。公司将加快销售回款,拓宽融资渠道,探索新的融资模式。同时,
加强资金管理,努力降低融资成本,提高资金使用效率,确保现金流安全,提升公
司抗风险能力。

【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
|企业名称                  |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
|珠海华章工程管理咨询有限公|       1000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海市建设安全科学研究院有|             -|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|广州华发实业发展有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|沈阳华博置业有限公司      |             -|           -|           -|
|广东湛蓝房地产发展有限公司|             -|           -|           -|
|广东华发中建新科技投资控股|      10000.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|珠海华欣投资发展有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|铧发置业(澳门)有限公司    |       7500.00|           -|           -|
|华发优生活租赁服务(珠海)有|       1000.00|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|珠海华曙设计咨询有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|昆明华旭房地产开发有限公司|       5000.00|           -|           -|
|沈阳华壤置业有限公司      |             -|           -|           -|
|珠海华明科技发展有限公司  |             -|           -|           -|
|珠海市华发信息咨询有限公司|             -|           -|           -|
|江门华发置业有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|珠海铧智地产代理有限公司  |             -|           -|           -|
|北京华发置业有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|南京铧福置业有限公司      |             -|           -|           -|
|威海华发房地产开发有限公司|     175800.00|           -|           -|
|无锡铧泓置业有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|珠海华发集团财务有限公司  |             -|           -|           -|
|郑州铧茂创盛置业有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|华发实业(香港)有限公司    |             -|           -|           -|
|太仓华锦商务咨询有限公司  |             -|           -|           -|
|珠海华发置业发展有限公司  |             -|           -|           -|
|包头市华发置业有限公司    |             -|           -|           -|
|珠海铧国商贸有限公司      |      20408.16|           -|           -|
|珠海市银河房地产开发有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|重庆华显房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|太仓华铷商务咨询有限公司  |             -|           -|           -|
|成都华锦铭弘实业有限公司  |             -|    31593.91|   623808.64|
|珠海华发投资发展有限公司  |             -|           -|           -|
|中山市华腾置业有限公司    |             -|           -|           -|
|成都华睿联弘房地产开发有限|             -|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠海华铸供应链有限公司    |     210000.00|           -|           -|
|南京铧顺房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|珠海市永宏基商贸有限公司  |             -|           -|           -|
|珠海华发房地产营销顾问有限|        700.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|大连华坤房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|武汉华发置业有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|长沙华发房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|太仓华铖商务咨询有限公司  |             -|           -|           -|
|珠海华发房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|中山市华发生态园房地产开发|             -|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|珠海华郡房产开发有限公司  |     200020.00|           -|           -|
|西安铧富永盛置业有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|青岛华发投资有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|珠海华发房地产代理有限公司|        100.00|           -|           -|
|绍兴铧泽置业有限公司      |      50000.00|           -|           -|
|珠海市中泰投资有限公司    |             -|           -|           -|
|珠海华发建筑设计咨询有限公|      30000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海华发奥特美健康管理有限|             -|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|成都华旭房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|珠海市海川地产有限公司    |     100903.61|        2.00|     1288.96|
|中山市华发房地产开发有限公|       5063.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|太仓华藤房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|珠海华发城市更新投资控股有|       1000.00|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|惠州华发房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|珠海华发商用房产管理有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海华发商业经营管理有限公|      50000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|上海铧福创盛企业发展有限公|       1000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|太仓华曦房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|珠海铧创经贸发展有限公司  |             -|           -|           -|
|徐州铧发置业有限公司      |      70000.00|           -|           -|
|珠海华融投资发展有限公司  |             -|           -|           -|
|珠海华发华宜投资控股有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海华发优生活物业运营管理|             -|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|广西华诚房地产投资有限公司|             -|           -|           -|
|珠海奥华企业管理咨询有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|上海铧崧房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|南京铧腾置业有限公司      |             -|           -|           -|
|珠海华发优家工程服务有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|广西华明投资有限公司      |             -|           -|           -|
|太仓华兴商务咨询有限公司  |             -|           -|           -|
|珠海华发企业管理有限公司  |             -|           -|           -|
|上海铧发创盛置业有限公司  |      60000.00|           -|           -|
|珠海华茂房地产咨询有限公司|             -|           -|           -|
|珠海华发人居生活研究院有限|             -|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠海华亿投资有限公司      |             -|           -|           -|
|太仓华仁房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|沈阳华地商业投资有限公司  |             -|           -|           -|
|广州华藤实业发展有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|重庆华坤房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|潮州华发实业发展有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|湛江华发房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|杭州铧泓置业有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|华发物业服务集团有限公司  |        300.00|           -|           -|
|广州华枫投资有限公司      |             -|           -|           -|
|长沙天润智樾房地产开发有限|             -|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|深圳市华发房地产开发有限公|       1000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|大连华藤房地产开发有限公司|      30000.00|           -|           -|
|沈阳华远置业有限公司      |             -|           -|           -|
|珠海横琴华发房地产投资有限|             -|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|广州华昊房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|珠海华聘营销咨询有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|苏州铧福创盛置业有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|沈阳华荣置业有限公司      |             -|           -|           -|
|珠海华阔综合服务有限公司  |      55500.00|           -|           -|
|珠海华绮投资有限公司      |      10000.00|           -|           -|
|沈阳华耀置业有限公司      |             -|           -|           -|
|珠海华纳投资发展有限公司  |             -|           -|           -|
|沈阳华纳置业有限公司      |     190990.00|           -|           -|
|HUAFA INDUSTRIAL(HK)LIMITE|          0.77|           -|           -|
|D                         |              |            |            |
|广州华宁房地产开发有限公司|             -|           -|           -|
|沈阳华畅置业有限公司      |             -|           -|           -|
|苏州铧景创盛置业有限公司  |             -|           -|           -|
|华发实业(美国)有限公司    |         60.00|           -|           -|
|华发物业服务有限公司      |       5000.00|           -|           -|
|沈阳华灏置业有限公司      |             -|           -|           -|
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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