☆经营分析☆ ◇600716 凤凰股份 更新日期：2025-10-26◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 26822.31｜ 4177.07｜ 15.57｜ 92.14｜
｜租赁 ｜ 2286.56｜ 725.01｜ 31.71｜ 7.86｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜紫金和旭府项目 ｜ 17664.91｜ 2313.24｜ 13.10｜ 60.69｜
｜镇江凤凰项目 ｜ 6568.37｜ 1053.95｜ 16.05｜ 22.56｜
｜租赁 ｜ 2286.56｜ 725.01｜ 31.71｜ 7.86｜
｜无锡凤凰项目 ｜ 1627.33｜ 763.76｜ 46.93｜ 5.59｜
｜其他零星项目 ｜ 961.70｜ 56.64｜ 5.89｜ 3.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏省内 ｜ 28197.87｜ 4779.41｜ 16.95｜ 96.87｜
｜江苏省外 ｜ 911.00｜ 122.67｜ 13.47｜ 3.13｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 80910.95｜ 10346.55｜ 12.79｜ 95.71｜
｜租赁 ｜ 3625.68｜ 1109.95｜ 30.61｜ 4.29｜
｜其他 ｜ 4.00｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京紫金和旭府项目 ｜ 54101.63｜ 6512.21｜ 12.04｜ 63.99｜
｜镇江和颐居项目 ｜ 20186.45｜ 1120.48｜ 5.55｜ 23.88｜
｜宜兴凤凰怡然居项目 ｜ 5234.38｜ 2537.44｜ 48.48｜ 6.19｜
｜租赁 ｜ 3625.68｜ 1109.95｜ 30.61｜ 4.29｜
｜合肥、南通等其他房地产开｜ 1388.48｜ 176.41｜ 12.71｜ 1.64｜
｜发项目 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜ 4.00｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏省内 ｜ 83580.70｜ 11481.62｜ 13.74｜ 98.86｜
｜江苏省外 ｜ 959.93｜ -21.12｜ -2.20｜ 1.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜镇江凤凰和颐居项目 ｜ 3928.35｜ 259.34｜ 6.60｜ 34.36｜
｜宜兴凤凰怡然居项目 ｜ 3052.26｜ 1540.17｜ 50.46｜ 26.69｜
｜其他业务 ｜ 1756.30｜ 605.84｜ 34.50｜ 15.36｜
｜租赁收入 ｜ 1756.30｜ 605.84｜ 34.50｜ 15.36｜
｜盐城凤凰项目 ｜ 902.36｜ 111.17｜ 12.32｜ 7.89｜
｜其他零星项目 ｜ 38.57｜ 19.91｜ 51.61｜ 0.34｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 61254.30｜ 14538.06｜ 23.73｜ 94.73｜
｜租赁 ｜ 3299.87｜ 1337.15｜ 40.52｜ 5.10｜
｜其他 ｜ 104.48｜ --｜ -｜ 0.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜镇江和颐居项目 ｜ 32142.81｜ 1466.11｜ 4.56｜ 47.23｜
｜宜兴凤凰怡然居项目 ｜ 23208.95｜ 12493.46｜ 53.83｜ 34.10｜
｜盐城凤凰等其他项目 ｜ 5902.54｜ 578.49｜ 9.80｜ 8.67｜
｜其他业务 ｜ 3404.35｜ 1441.63｜ 42.35｜ 5.00｜
｜租赁收入 ｜ 3299.87｜ --｜ -｜ 4.85｜
｜其他业务-其他 ｜ 104.48｜ --｜ -｜ 0.15｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）所属行业情况
回顾2025年上半年，在政策的有效引导下，房地产市场消费降幅持续收窄，房地产
市场供需平衡持续恢复，房地产市场企稳态势持续稳固。4月中共中央政治局会议
提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，为年内房地产市场发展构筑三条清晰路径
：一是加力城市更新行动，深挖存量资源改造潜力，有效激发增量需求；二是构建
房地产发展新模式，聚焦高品质住房供给，有效推进“好房子”建设；三是优化存
量商品房收购政策，有效盘活存量资产，筑牢房地产风险防线。6月国务院常务会
议明确要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升
政策实施的系统性、有效性。
展望2025年下半年，宏观政策导向更加明确，推动房地产市场止跌回稳力度只增不
减；政策落地更加有效，各地方政府在供给端或针对当前在建项目精准施策，有效
推动商品房供给“由量向质”转变，在需求端有望继续全面取消限购、限售、限价
，有效带动改善性住房需求释放，推动“好房子”供给与需求持续匹配。
从房地产开发来看，房企开发投资增速持续放缓，商品房供应“由量向质”转变态
势显著。国家统计局数据显示，2025年1—6月份，全国房地产开发投资46,658亿元
，同比下降11.2%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%。
1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。其中
，住宅施工面积441,240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30,364万平方米，
下降20.0%。其中，住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22
,567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。
从商品房销售来看，在政策的影响下，全国商品房消费市场延续“止跌回稳”的弱
复苏态势，商品房销售面积与金额降幅持续收窄。国家统计局数据显示，2025年1
—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面
积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%
。
6月末，商品房待售面积76,948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅
待售面积减少443万平方米。
（二）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发
以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开
发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业
信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（三）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司
聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市
及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽剩公
司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新
业务能够为公司开辟新的增长空间。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2025年，公司在建项目2个，总建筑面积约33.31万平方米
南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万
平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为14,835.46万元。该项目位于
玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用
地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管
理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套
辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取
得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施
工许可证”。截至2025年6月30日，15栋住宅楼已全部完成竣工验收备案工作。
镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万
平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为6,853.95万元。该项目东
邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路
。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45
万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋
高层住宅及6栋相关配套用房。该项目于2019年12月19日取得施工许可证开工建设
。截至2025年6月30日，累计完成18栋多层住宅、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验
收并实现交付入住，剩余1栋多层住宅和4栋高层住宅尚在建设中。
（二）公司项目去库存销售和租赁情况
2025年上半年，公司各项目累计实现签约面积11,682.63平方米，累计实现签约金
额25,174.99万元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约13,624.38万元，剩余可售
住宅面积57,523.12平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约8,205.13万元（含车位
、储藏室），剩余可售住宅面积102,098.64平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约
2,309.78万元（含车位），剩余可售住宅面积2,242.74平方米；盐城项目累计签约
296.89万元，剩余商业、办公可售面积64,188.77平方米；合肥项目累计签约311.1
8万元（含储藏室），剩余办公可售面积68,063.37平方米；南通项目累计签约427.
64万元,剩余办公可售面积20,789.09平方米。
2025年上半年，公司各项目累计实现租赁收入2,286.56万元。其中盐城凤凰文化广
场实现租赁收入741.20万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入614.64万元，苏州凤
凰文化广场实现租赁收入407.93万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入277.86万元
，其余项目合计实现租赁收入244.93万元。
（三）紧跟监管动态，夯实制度基础，优化治理结构
公司始终将合规经营作为生存与发展的生命线。2025年上半年，公司紧跟监管动态
，根据最新修订的《公司法》《上市公司章程指引》等法律、法规以及规范性文件
，及时组织开展针对《公司章程》及相关议事规则等十余项核心治理制度的系统性
梳理和修订工作，为公司规范运作提供了坚实的制度保障。
在完善制度的基础上，公司持续优化治理结构，切实提升治理效能。根据有关法律
法规规定，公司拟不再设置监事会和监事，由董事会审计委员会行使《公司法》规
定的监事会职权。公司依据新修订的治理制度，强化董事会审计委员会的监督职能
，进一步明确董事会各专门委员会的前置审议事项与决策程序，确保董事会在战略
规划、风险控制等重大事项上的决策科学性与前瞻性，切实维护广大投资者特别是
中小股东的利益，为公司的长远健康发展打下了坚实基矗
三、报告期内核心竞争力分析
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制
人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略
投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列
“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方
面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“
和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在
江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）产品优势
近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路
线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发
展。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。控股股东凤凰
集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金
融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平
。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司
持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完
善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
四、可能面对的风险
1.宏观经济风险
当前我国经济总体保持稳中有进势头，但外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻
形势仍然存在，影响总体经济形势的不确定因素尚未消除。公司主营的房地产业务
与宏观经济环境、地方经济发展密切相关，若经济增长不及预期导致市场需求萎缩
等不利影响，公司主营业务发展可能受到一定制约。公司将持续关注宏观经济形势
，提高专业开发管理水平，加强成本费用管控，努力降本增效，同时拓宽业务来源
，提升风险应对能力。
2.市场风险
当前国内房地产市场处于企稳态势，在房地产供求关系正在发生重大变化的新形势
下，短期内房地产市场走势还存在不确定性，商品销售价格持续承压，居民购房需
求释放受经济形势影响较大，商品房销售竞争将更加激烈，库存去化压力较大。未
来，公司将持续加强市场监测，灵活运用多种销售策略，提高市场应变能力，努力
加快销售回款，提高运营效率。
3.经营风险
公司目前暂无土地储备，未来若无新增项目，公司获取稳定的现金流将面临严峻挑
战。公司将深耕南京核心区域，择机储备去化快且具备一定利润空间的项目，实现
项目的高效开发和快速销售。另外公司将精益施工、科技赋能双管齐下，加强现场
管理，在保证质量的前提下严控成本，全面提升公司管理水平和项目运营效率，努
力实现降本增效。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜镇江凤凰文化地产有限公司 ｜ 52000.00｜ 875.06｜ 106370.02｜
｜苏州凤凰置业有限公司 ｜ 24000.00｜ 31.02｜ 47901.64｜
｜盐城凤凰地产有限公司 ｜ 36000.00｜ -179.78｜ 39058.71｜
｜泰兴市凤凰地产有限公司 ｜ 28000.00｜ -4.70｜ 13786.10｜
｜江苏凤凰置业有限公司 ｜ 80600.00｜ 1237.44｜ 393230.05｜
｜江苏凤凰地产有限公司 ｜ 20000.00｜ 11.77｜ 19654.18｜
｜江苏凤凰和昇地产有限公司 ｜ 100000.00｜ 1050.91｜ 295474.94｜
｜无锡宜康置业有限公司 ｜ 56600.00｜ -270.64｜ 71169.94｜
｜合肥凤凰文化地产有限公司 ｜ 48000.00｜ -1121.16｜ 163220.82｜
｜南通凤凰置业有限公司 ｜ 27000.00｜ -35.18｜ 17191.14｜
｜南京龙凤投资置业有限公司 ｜ 40100.00｜ 12.43｜ 91253.35｜
｜南京凤凰置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 5.97｜ 9624.83｜
｜南京凤凰地产有限公司 ｜ 20000.00｜ 1.47｜ 22213.64｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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