☆经营分析☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 123241.95｜ 28147.09｜ 22.84｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理服务 ｜ 64273.94｜ 6067.89｜ 9.44｜ 52.15｜
｜房地产销售 ｜ 28383.39｜ 12006.07｜ 42.30｜ 23.03｜
｜房地产租赁 ｜ 18346.63｜ 9812.79｜ 53.49｜ 14.89｜
｜酒店经营收入 ｜ 10553.07｜ -985.13｜ -9.34｜ 8.56｜
｜其他业务 ｜ 1684.92｜ 1245.48｜ 73.92｜ 1.37｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 245499.65｜ 64692.08｜ 26.35｜ 98.44｜
｜其他业务 ｜ 3605.32｜ 2260.28｜ 62.69｜ 1.45｜
｜建筑施工业 ｜ 277.63｜ -391.97｜-141.1｜ 0.11｜
｜ ｜ ｜ ｜ 9｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理服务 ｜ 126270.40｜ 11051.45｜ 8.75｜ 50.63｜
｜房地产销售 ｜ 57862.28｜ 33676.90｜ 58.20｜ 23.20｜
｜房地产租赁 ｜ 38257.61｜ 20910.91｜ 54.66｜ 15.34｜
｜酒店经营收入 ｜ 23109.37｜ -947.18｜ -4.10｜ 9.27｜
｜其他业务 ｜ 3605.32｜ 2260.28｜ 62.69｜ 1.45｜
｜工程项目收入 ｜ 277.63｜ -391.97｜-141.1｜ 0.11｜
｜ ｜ ｜ ｜ 9｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 214504.19｜ 58948.39｜ 27.48｜ 86.01｜
｜华北 ｜ 25364.77｜ 3749.87｜ 14.78｜ 10.17｜
｜西南 ｜ 5908.32｜ 1601.85｜ 27.11｜ 2.37｜
｜其他业务 ｜ 3605.32｜ 2260.28｜ 62.69｜ 1.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 102643.62｜ 13855.74｜ 13.50｜ 99.72｜
｜建筑施工业 ｜ 288.60｜ 88.77｜ 30.76｜ 0.28｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理服务 ｜ 60357.46｜ 7045.58｜ 11.67｜ 58.64｜
｜房地产租赁 ｜ 19926.14｜ 11675.38｜ 58.59｜ 19.36｜
｜房地产销售 ｜ 11038.80｜ -4472.30｜-40.51｜ 10.72｜
｜酒店经营收入 ｜ 9830.72｜ -1438.19｜-14.63｜ 9.55｜
｜其他业务 ｜ 1490.51｜ 1045.28｜ 70.13｜ 1.45｜
｜工程项目收入 ｜ 288.60｜ 88.77｜ 30.76｜ 0.28｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 975814.49｜ 386173.18｜ 39.57｜ 99.01｜
｜建筑施工业 ｜ 5663.05｜ -162.89｜ -2.88｜ 0.57｜
｜其他业务 ｜ 4054.37｜ 2375.18｜ 58.58｜ 0.41｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 810556.69｜ 352981.42｜ 43.55｜ 82.25｜
｜物业管理服务 ｜ 111868.61｜ 10052.37｜ 8.99｜ 11.35｜
｜房地产租赁 ｜ 39919.78｜ 22887.55｜ 57.33｜ 4.05｜
｜酒店经营收入 ｜ 13469.41｜ 251.84｜ 1.87｜ 1.37｜
｜工程项目收入 ｜ 5663.05｜ -162.89｜ -2.88｜ 0.57｜
｜其他业务 ｜ 4054.37｜ 2375.18｜ 58.58｜ 0.41｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 727360.76｜ 256095.96｜ 35.21｜ 73.80｜
｜华北 ｜ 248428.31｜ 128404.89｜ 51.69｜ 25.21｜
｜西南 ｜ 5688.48｜ 1509.44｜ 26.53｜ 0.58｜
｜其他业务 ｜ 4054.37｜ 2375.18｜ 58.58｜ 0.41｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营，配以多元化物业管理业态逐步打造品牌形象、
形成品牌效应。2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加。面
对复杂局面，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻
落实党中央、国务院决策部署，坚持统筹国内经济工作，加紧实施更加积极有为的
宏观政策，着力稳就业、稳企业、稳市尝稳预期，主要指标好于预期，高质量发展
扎实推进，经济保持了稳中有进、稳中向好的发展态势。
房地产市场方面，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求
，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措
施成效开始体现，上半年房地产虽然有所波动，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进
。据国家统计局数据显示今年上半年：（1）全国新建商品房销售面积同比下降3.5
%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售额下
降5.5%，比去年同期收窄的幅度更大，收窄了19.5个百分点，比去年全年收窄11.6
个百分点。商品房交易比较活跃，尤其是二手房的交易量比去年同期是增长的。（
2）一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.
5和0.3个百分点。（3）房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分
点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下
降6%左右。去库存也取得了积极成效。截至6月末，全国商品房待售面积比5月末减
少了479万平方米，连续四个月减少。虽然房地产调控的有关政策取得了一定效果
，但目前房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底
和转型阶段相关指标会有所起伏波动，也需要下一阶段更大力度推动房地产市场止
跌回稳。
二、经营情况的讨论与分析
（一）2025年上半年经营情况分析
2025年上半年，公司围绕上实集团“12345”战略，结合自身业务情况，紧扣重点
工作，持续推动存量去化、治理优化、物业拓展、风险处置等工作，聚力城市更新
、城市运营及城市服务三大业务主线。
1、因城施策，房地产销售抓去化抓结转
报告期内，公司主要可售房地产住宅项目集中于上海、苏州、泉州等地，公司持续
研究各地市场环境，在不断变化的市场中因城施策谋求去化，于2025年上半年总体
实现签约金额约2.90亿元。其中上海青浦海源别墅二期签约7567万元；苏州上实海
上都荟充分利用“618”购物节制造营销热点，实现签约1.94亿元，为该项目自开
售以来打开销售局面的关键举措。另外，上半年公司也就泉州上实海上海项目库存
住房、车位及在建工程与当地国有企业进行洽谈，于7月中旬正式签约将合计14.11
万平方米的存量住宅、819个车位及一处约5.72万平方米的在建工程以约20.53亿元
一揽子出售。
2、物业服务不断突破，资产经营相对平稳
报告期内，公司下属上实服务一方面充分发挥品牌及国企优势继续对外拓展，在政
法、公共物业、医院等领域发力，于今年上半年增加在管面积约105.5万平方米，
合计在管面积约3314.60万平方米。另一方面，公司于7月与北外滩集团签订战略合
作协议，将在北外滩地区积极参与城市更新及城市运营服务。同时上实服务团队也
持续向国内外及香港地区知名物业管理企业及先进个人、集体学习，以期在未来更
好地在城市运营领域取得突破、更好地提升业务能力及行业地位。不动产经营方面
，鉴于租赁市场整体处于供大于求的情况，公司积极调整策略，采劝留客户、调价
格、增新量、节支出”等一系列措施保障经营业绩平稳。截至上半年，租赁面积约
为48万平方米，其中公司近两年新增的长租公寓表现稳定，宝山海上菁英出租率保
持在95%以上、嘉定实荟阁出租率稳定在80%；酒店运营方面，公司下属青岛钓鱼台
、美高梅酒店及湖州皇冠假日酒店也不断挖掘经营亮点，增加主题活动，更好地吸
引客户。
3、提质增效，优化日常经营管理
公司在报告期内根据上实集团的战略目标和管理体系要求，梳理公司自身的管理体
系。通过归并托管等方式对下属直管企业进行更为科学的管控归集，强调业务重点
、聚焦核心业务指标。调整持有资产经营模式，明确将经营和管理分离，加大管控
力度、提高管理效益。
（二）2025年下半年工作展望
2025年下半年，公司将继续以年度经营目标为基础，做好十四五收官工作，同步谋
划十五五规划。房地产开发销售方面，公司继续以顺应市尝去化库存为首要目标，
坚持“一城一策”去库存保交付，保障回款及时补充公司流动资金。项目建设方面
以上海虹口区北外滩重点项目为核心，保障工程建设节点。
物业管理方面，上实服务要抓住与北外滩集团战略合作的平台，迅速打造区域化城
市服务样板，形成有效案例和经营，积极推广至各重点布局区域和城市，拓展业务
边界新模式。
不动产经营方面，迎合租赁市场实际情况，积极做好预案，确保长期合作优质客户
，尽可能保证租赁业绩的稳定。
公司治理方面，公司也将根据新《公司法》等法律法规的要求，及时梳理调整公司
相关制度，与时俱进更新完善公司治理体系，确保新老治理体系的平稳过渡。
三、报告期内核心竞争力分析
公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，在以上海为核心的长三角经济区等重
点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，探索对外拓展。一是坚持主责主
业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级；
二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强
资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专
业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。
四、可能面对的风险
2025年上半年，房地产行业在一揽子政策的发力下呈现了止跌企稳的态势，但在筑
底的过程中仍可能会出现波动情况，公司应密切根据行业及市场风险审时度势做好
应对预案。公司内部也面临库存去化和后续发展资源的瓶颈，需在行业大变革的情
况下做好内部挖潜、蓄力发展的准备。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海丰泽置业有限公司 ｜ 50000.00｜ 1285.03｜ 199134.63｜
｜宁波帷迦投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海上投置业发展有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海上投控股有限公司 ｜ 200000.00｜ -｜ -｜
｜上海金钟商业发展有限公司 ｜ 4100.00｜ 2077.41｜ 121126.11｜
｜上海上实物业管理有限公司 ｜ 1200.00｜ 1990.29｜ 65622.67｜
｜成都上实置业有限公司 ｜ 14300.00｜ -｜ -｜
｜上海泽虹置业有限公司 ｜ -｜ -712.01｜ 84162.10｜
｜上海上实湖滨新城发展有限公｜ 49019.61｜ 5227.99｜ 76344.08｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都上实锦绣物业服务有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海汇通房地产有限公司 ｜ 106000.00｜ -878.85｜ 160337.62｜
｜上海上实城市发展投资有限公｜ 50000.00｜ -2152.03｜ 157382.54｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海上实商业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海锐毅投资管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海上实南开房地产营销有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州上实房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ 3732.09｜ 9846.56｜
｜上海上实南开地产有限公司 ｜ 22367.45｜ -｜ -｜
｜杭州上实置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -81.83｜ 62114.81｜
｜泉州市上实投资发展有限公司｜ 58823.53｜ -10620.68｜ 241628.32｜
｜上海上实北外滩新地标建设开｜ -｜ -128.73｜ 1115516.66｜
｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南丰盛房地产开发有限公司｜ 3000.00｜ -601.77｜ 28874.26｜
｜上海上实北外滩投资开发有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖州湖屹房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海锐珏商务咨询有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上实发展(青岛)投资开发有限｜ 57884.15｜ -1380.15｜ 303281.89｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖州湖嵘房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜Weplus Capital Company Lim｜ -｜ -｜ -｜
｜ited ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖州湖润建设管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海新世纪房产服务有限公司｜ 500.00｜ 1372.79｜ 40200.71｜
｜湖州湖源投资发展有限公司 ｜ 2000.00｜ -2467.86｜ 58924.94｜
｜湖州瑞恒酒店管理有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海政勤企业服务有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜芜湖上实空港运营管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜芜湖银实城市运营管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州上实置业有限公司 ｜ 2000.00｜ -59089.81｜ 153660.34｜
｜上海锐珩投资管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜重庆华新国际实业有限公司 ｜ 6151.28｜ -｜ -｜
｜重庆海上海置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜青岛上实城市发展有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海帷迦科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜青岛国信上实城市物业发展有｜ -｜ -｜ 39316.12｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜青岛钓鱼台美高梅酒店有限公｜ 1000.00｜ -933.17｜ 2958.57｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锐翎投资管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海尚实餐饮有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜上海实锐投资管理有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海实银资产管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海青悦房地产开发有限公司｜ -｜ -484.18｜ 72947.25｜
｜上海实银股权投资基金管理中｜ -｜ -｜ -｜
｜心(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海申大物业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海实誉城市建设管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海实瑞房地产有限公司 ｜ 5968.00｜ -｜ -｜
｜上海实玖置业有限公司 ｜ 175000.00｜ -｜ -｜
｜上海高阳宾馆有限公司 ｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜上海实淞房地产开发有限公司｜ 85000.00｜ -546.48｜ 160886.26｜
｜上海实悦投资管理有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海实宁置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海宝绘房地产有限公司 ｜ 7566.00｜ -543.87｜ 38758.11｜
｜上海瑞陟投资管理有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海天地行房地产营销有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城开商用物业发展有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海嘉荟房地产有限公司 ｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜大理上实城市发展有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海嘉瑞房地产有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海丰茂置业有限公司 ｜ 87339.80｜ -38.98｜ 110802.98｜
｜宁波市鄞州帷幄投资合伙企业｜ -｜ -172.63｜ 23607.32｜
｜(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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