☆经营分析☆ ◇600865 百大集团 更新日期：2025-10-26◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商业零售和租赁。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品销售业务 ｜ 4785.32｜ 4121.72｜ 86.13｜ 52.00｜
｜其他业务 ｜ 4418.01｜ 4001.10｜ 90.56｜ 48.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江杭州 ｜ 9203.33｜ 8122.82｜ 88.26｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2025年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品零售 ｜ 2930.56｜ --｜ -｜ 57.93｜
｜租赁业务 ｜ 964.66｜ --｜ -｜ 19.07｜
｜其他 ｜ 764.56｜ --｜ -｜ 15.11｜
｜酒店服务 ｜ 399.00｜ --｜ -｜ 7.89｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江杭州 ｜ 5058.78｜ 4517.51｜ 89.30｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商贸服务业 ｜ 19442.77｜ 17620.88｜ 90.63｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品销售 ｜ 11855.52｜ 10815.52｜ 91.23｜ 60.98｜
｜租赁 ｜ 4206.99｜ 3461.06｜ 82.27｜ 21.64｜
｜其他 ｜ 3380.26｜ 3344.30｜ 98.94｜ 17.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜国内地区 ｜ 19442.77｜ 17620.88｜ 90.63｜ 50.00｜
｜杭州地区 ｜ 19442.77｜ 17620.88｜ 90.63｜ 50.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜联营 ｜ 11446.67｜ 10754.04｜ 93.95｜ 58.87｜
｜其他业务 ｜ 7587.25｜ 6805.36｜ 89.69｜ 39.02｜
｜经销 ｜ 408.21｜ 60.84｜ 14.90｜ 2.10｜
｜代销 ｜ 0.64｜ --｜ -｜ 0.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品零售 ｜ 8441.78｜ --｜ -｜ 59.24｜
｜租赁业务 ｜ 3200.32｜ --｜ -｜ 22.46｜
｜其他 ｜ 2607.04｜ --｜ -｜ 18.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江杭州 ｜ 14249.14｜ 12812.27｜ 89.92｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、报告期内公司主营业务情况说明
公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙
江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业
环境波动影响较低，是公司营收及利润的主要来源。公司自行经营管理杭州大酒店
、杭州收藏品市场，同时将位于市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定
的租金收入，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。
2、报告期内公司所属行业情况说明
根据国家统计局发布的数据显示，2025年上半年社会消费品零售总额245,458亿元
，同比增长5.0%。按消费类型分，商品零售增长5.1%；按零售业态分，百货店零售
额同比增长1.2%，显著低于便利店、超市等其他业态。消费持续修复，但百货行业
受市场变化和结构调整的影响增速放缓，未来增长持续承压。随着消费市场的复苏
，零售及物业租赁需求有望改善，但短期内仍存在招租压力大、租金波动明显等风
险，未来行业发展将更多依托于城市规划、消费趋势以及租赁模式创新等取得突破
。
二、经营情况的讨论与分析
本报告期，公司实现营业收入9,203.33万元，实现归属于上市公司股东的净利润5,
785.95万元，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3,223.49万元
。
（一）传统业务
1、杭州百货大楼
（1）现阶段消费者的需求日益多元化，在关注商品品质和价格之外，更注重购物
体验、个性化服务及精神文化层面的满足，传统百货零售模式面临极大的挑战。合
作方银泰百货通过一系列措施积极寻求销售突破口，提升顾客体验，但效果不及预
期。本报告期杭州百货大楼实现营业收入6,673.33万元，委托经营利润总额未及目
标利润要求。
（2）公司将杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日。在委托管理
期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给Hang Lung Business Operation
(HK)Limited（以下简称“恒卤），用于经营商业服务用途。公司与恒隆已于2025
年7月10日签署《租赁合同》及相关许可协议，租赁期限自2028年4月1日（暂定）
起20年；并于2025年7月31日股东大会审
议通过该事项。恒隆为行业内著名公司，拥有丰富的商业运营管理经验，该租赁事
项有助于提升公司物业价值，并为公司带来长期稳定的租赁收益。
2、杭州大酒店
上半年，杭州大酒店通过多种形式的开业促销迅速提升知名度、打开市常通过完成
与主流平台的渠道对接持续做好线上拓客，转化开业促销成果。结合本地旅游资源
创新产品类型，推出下午茶、工作日早餐等增加非房收入。同时酒店不断优化内部
管理，加强员工队伍建设，在保证服务品质的基础上控本增效。本报告期，酒店实
现营业收入1,098.69万元。
3、其他物业租赁和收藏品市场
湖墅南路物业持续保持以住宿类为主、其它多元化业态并存的商业布局，上半年引
入知名中式糕点品牌“泸溪河”，在整体商业环境欠佳的大背景下依旧维持较高人
气。杭州收藏品市场尝试引进有别于传统收藏品的“情绪消费”藏品经营商家，进
一步改善了市场消费受众群体的年龄层次架构。截至6月底，湖墅南路物业（含杭
州收藏品市场）整体出租率94%。本报告期，其他租赁物业和收藏品市场合计实现
营业收入1,339.87万元。
4、杭州百大置业项目
上半年，杭州百大置业501城市广场持续聚焦“健康生活”的目标定位，对餐饮、
零售、生活服务、教培等业态进行全方位的调改升级，不断优化商业布局。写字楼
板块，团队围绕“产业聚焦、服务增值”双轮驱动策略，同步推进老客维稳与新客
拓展，积极应对市场变化。截至6月底，商业出租率97.9%，写字楼出租率92.7%。
（二）投资管理
1、委托理财
在国内市场利率持续走低的大环境下，公司秉持“稳健经营、风险可控”的投资理
念，坚守“稳健优先、收益与风险动态平衡”，扎实推进委托理财业务。通过动态
调整资产配置结构、严格把控投资风险，确保投资组合在波动环境中仍保持稳健收
益。截至6月底，公司委托理财业务不仅顺利达成预设收益目标，且所有投资项目
均无逾期或兑付风险，在利率下行的市场环境中实现了资产的安全增值与预期收益
的稳步兑现。
2、权益投资和产业投资
（1）权益投资：为实现低波动率、收益稳定的目标，上半年公司对权益投资策略
进行了调整，构建了私募证券投资基金组合。本报告期公司持有的杭州银行、金地
商置股价均表现良好。投资的杭州工商信托股份有限公司持续推进存量风险化解，
公司密切关注其经营情况。
（2）产业投资：公司投资的4支私募股权基金合计认缴1.4亿元，实际已累计出资1
.1亿元，该等基金投向智能制造、医疗健康、数字经济等领域。公司持续关注大健
康、大消费、高端制造领域的投资机会，深入进行行业研究并对一些项目开展调研
，截至本报告披露日尚未有实质性项目落地。
（三）内部管理
1、规范运作
公司股东大会、董事会、监事会和管理层之间权责明确、运作规范，为公司高效、
稳健的经营提供了组织保证。全体董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，信息披露
真实、准确、完整。公司积极保护投资者权益，定期召开业绩说明会，加强与投资
者的信息沟通，通过现金分红增加投资者的获得感，实现公司价值与股东利益的最
大化。内部管理上，通过制度修订、内部审计和整改，不断完善管理流程，将公司
精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规
、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。
2、团队建设
公司持续健全人才培养和激励机制，以制度为基储以文化为牵引，将公司目标与个
人目标有机结合，多方面吸引高素质人才。外部通过引进关键岗位专业化优秀人才
，及时保障人才的供给，为公司注入新鲜血液；内部通过人员盘点，合理挖掘、开
发培养后备人才队伍，建立人才梯队，为公司长期稳定发展提供坚实的人才保障。
强化考核及激励，通过全方位的绩效考核与基于能力的薪酬体系相结合，增强员工
的竞争力和执行力，提高公司在市场的竞争力。加强企业文化建设，组织开展各类
专业技能培训、团建活动等，提升组织活力，增强团队的凝聚力。
3、安全管理
公司始终高度重视安全管理工作，把安全运营放在第一位，牢固树立安全发展理念
，从主体责任、预防机制、应急演练、督查检查、整改落实等方面严控，落实加强
施工安全、消防安全、经营安全等全方位的安全管理，实现上半年安全零事故。
三、报告期内核心竞争力分析
公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管
理持续推进，为公司发展提供有力保障。
四、可能面对的风险
1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延
迟取得或无法足额取得的风险。
2、公司与杭州海维酒店管理有限公司（以下简称“杭州海维”）等主体间就杭州
大酒店房屋租赁合同纠纷一案，公司已取得生效判决并已收回该房屋自营。因杭州
海维已被案外第三人申请破产清算且法院已裁定受理破产申请并指定破产管理人，
公司已按法律规定就杭州海维拖欠公司的款项申报债权；对连带保证人海徕（天津
）生活服务有限公司、龚兆庆、张晓玲（以下合称“连带保证人”），公司已向法
院申请强制执行。鉴于承租人及连带保证人偿债能力未知，公司申报的债权及申请
执行的款项存在最终无法足额收回的风险。
3、公司与杭州嘉祥房地产投资有限公司（以下简称“嘉祥”）的租赁纠纷诉讼仍
处于强制执行阶段，但由于嘉祥及各连带责任人的偿债能力未知，存在无可供执行
财产或财产不足以抵偿全部债务导致执行拖延或终止本次执行的风险，公司申请执
行的款项存在最终无法足额收回的风险。4、公司持有较大金额的金融资产，资产
价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险。
（1）公司持有港股金地商置，其二级市场公允价值变动对上市公司净利润影响较
大。
（2）公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
（3）公司以被投资公司杭州工商信托股份有限公司（以下简称“杭工信”）账面
净资产及持股比例作为基础,对持有的股权公允价值进行合理估计。杭工信近年财
务状况发生变化，因亏损导致净资产连年下降。未来若杭工信净资产继续下降，则
公司持有的杭工信股权公允价值存在进一步损失的风险。
5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论
证，存在项目短期无法落地的风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜浙江新干世业投资管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜浙江百大置业有限公司 ｜ 62100.00｜ 786.78｜ 65516.89｜
｜浙江百大资产管理有限公司 ｜ 29000.00｜ 1268.81｜ 64524.51｜
｜浙江百大酒店管理有限公司 ｜ 3000.00｜ 143.34｜ 3423.66｜
｜百大物服(杭州)物业服务有限｜ 500.00｜ -13.52｜ 35.01｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州佰粹网络科技有限公司 ｜ 200.00｜ -11.44｜ 55.47｜
｜杭州浙丰宏胜创业投资合伙企｜ -｜ -｜ -｜
｜业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州源聚丰创业投资合伙企业｜ -｜ -｜ -｜
｜(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州百大置业有限公司 ｜ -｜ 1306.00｜ 200599.60｜
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