☆经营分析☆ ◇000023 *ST深天 更新日期：2024-09-02◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业 ｜ 3209.30｜ -824.62｜-25.69｜ 78.59｜
｜租赁及其他 ｜ 769.06｜ 313.53｜ 40.77｜ 18.83｜
｜房地产业 ｜ 105.18｜ 67.39｜ 64.07｜ 2.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品混凝土 ｜ 3209.30｜ -824.62｜-25.69｜ 78.59｜
｜租赁及其他 ｜ 391.91｜ 162.62｜ 41.49｜ 9.60｜
｜物业管理 ｜ 377.15｜ 150.91｜ 40.01｜ 9.24｜
｜房地产 ｜ 105.18｜ 67.39｜ 64.07｜ 2.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 2196.74｜ -202.57｜ -9.22｜ 53.79｜
｜深圳地区 ｜ 1389.71｜ -472.55｜-34.00｜ 34.03｜
｜西安地区 ｜ 391.91｜ 162.62｜ 41.49｜ 9.60｜
｜江苏地区 ｜ 105.18｜ 67.39｜ 64.07｜ 2.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业 ｜ 16231.74｜ -277.32｜ -1.71｜ 91.36｜
｜物业 ｜ 996.29｜ 921.35｜ 92.48｜ 5.61｜
｜房地产业 ｜ 483.39｜ 319.02｜ 66.00｜ 2.72｜
｜租赁及其他 ｜ 54.60｜ -820.84｜-1503.｜ 0.31｜
｜ ｜ ｜ ｜ 24｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品混凝土 ｜ 16231.74｜ -277.32｜ -1.71｜ 91.36｜
｜物业管理 ｜ 996.29｜ 921.35｜ 92.48｜ 5.61｜
｜房地产 ｜ 483.39｜ 319.02｜ 66.00｜ 2.72｜
｜租赁及其他 ｜ 54.60｜ -820.84｜-1503.｜ 0.31｜
｜ ｜ ｜ ｜ 24｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳地区 ｜ 12218.50｜ -579.45｜ -4.74｜ 68.77｜
｜湖南地区 ｜ 4193.63｜ 46.57｜ 1.11｜ 23.60｜
｜陕西地区 ｜ 870.51｜ 430.99｜ 49.51｜ 4.90｜
｜江苏地区 ｜ 483.39｜ 244.09｜ 50.50｜ 2.72｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业 ｜ 7818.53｜ -76.69｜ -0.98｜ 87.40｜
｜租赁及其他 ｜ 1051.15｜ 328.98｜ 31.30｜ 11.75｜
｜房地产业 ｜ 76.50｜ 62.17｜ 81.27｜ 0.86｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品混凝土 ｜ 7818.53｜ -76.69｜ -0.98｜ 87.40｜
｜物业管理 ｜ 558.56｜ --｜ -｜ 6.24｜
｜租赁及其他 ｜ 492.60｜ --｜ -｜ 5.51｜
｜房地产 ｜ 76.50｜ 62.17｜ 81.27｜ 0.86｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳地区 ｜ 6671.15｜ 93.41｜ 1.40｜ 74.57｜
｜湖南地区 ｜ 1708.48｜ -106.26｜ -6.22｜ 19.10｜
｜西安地区 ｜ 490.04｜ 265.14｜ 54.10｜ 5.48｜
｜江苏地区 ｜ 76.50｜ 62.17｜ 81.27｜ 0.86｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工业 ｜ 33458.79｜ -4006.87｜-11.98｜ 92.16｜
｜租赁及其他 ｜ 2313.31｜ 684.46｜ 29.59｜ 6.37｜
｜房地产业 ｜ 531.67｜ 269.10｜ 50.62｜ 1.46｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品混凝土 ｜ 33458.79｜ -4006.87｜-11.98｜ 92.16｜
｜租赁及其他 ｜ 1243.58｜ 626.45｜ 50.38｜ 3.43｜
｜物业管理 ｜ 1069.73｜ 58.01｜ 5.42｜ 2.95｜
｜房地产 ｜ 531.67｜ 269.10｜ 50.62｜ 1.46｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳地区 ｜ 25180.75｜ -3473.07｜-13.79｜ 69.36｜
｜湖南地区 ｜ 9580.23｜ -401.47｜ -4.19｜ 26.39｜
｜陕西地区 ｜ 1011.11｜ 552.13｜ 54.61｜ 2.79｜
｜江苏地区 ｜ 531.67｜ 269.10｜ 50.62｜ 1.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商
品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳
市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳
市。
（一）混凝土业情况
公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、
沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的
上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时
间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采劝设计+生产+销
售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提
升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的
品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳和株洲的重点工程、地标建筑和株洲
市场提供了大量优质商品混凝土，在株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
报告期内，地产行业需求下滑，深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩更加
严重，导致市场竞争更加激烈。公司混凝土业受市场需求不足、公司资金压力加大
等不利因素的影响，企业运行艰难程度不断增加。
（二）房地产业发展情况
公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设
立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅
、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区
域主要集中在深圳、西安和连云港。
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在
进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献
稳定的利润和现金流；同时深圳市深秦城市更新项目已经开工建设，完成了基坑土
石方开挖与支护工程，受政府拟迁建燃气管道影响，项目竣工日期调整到了2026年
；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭
项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销
推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发
展。
（三）公司经营情况
1、混凝土业
报告期内，混凝土市场竞争进一步加剧，售价持续下滑。根据中国混凝土与水泥制
品协会和国家统计局数据分析，2024年1-5月，混凝土与水泥制品行业主要经济指
标大幅下滑。规模以上混凝土与水泥制品工业主营业务收入比上年同期降低16.3%
；利润总额比上年同期下降42.56%。具体混凝土产业上半年的经营情况表现在以下
两个方面：
（1）市场整体需求下降，竞争进一步加剧，售价持续下滑。集团旗下天地良材和
株洲天地中亿两家公司持续亏损。
（2）在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司确保生产安全和质量稳定，
针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强
法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。
2、房地产业
报告期内，国内房地产市场持续低迷，根据国家统计局公布数据显示，全国房地产
开发投资52529亿元，同比下降10.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资39883
亿元，下降10.4%。房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%
。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38023万平方
米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面
积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。
新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9
%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末
，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5
%。报告期内房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷
款8207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18862亿元，下降
9.1%；定金及预收款15999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%
。
根据深圳市统计局公布数据显示，2024年上半年全市商品住宅新批共17604套，新
批面积184万㎡，同比去年减少27.3%。2024年上半年全市商品住宅共成交12135套
，成交面积125万㎡，同比去年下跌23.8%。进入2024年以来，很多开发商结束了冲
刺年度业绩的节点，加之2月逢春节，房企推盘积极性较低，2月整月深圳新房成交
量依旧处回落状态。春节过后3月的“小阳春”期间，深圳迎来一波供应小高峰。5
月6日和5月28日深圳相继推出楼市新政，市场活跃度显著增强。目前，随着政策效
应的持续释放，新房市场活跃度在6月得以体现，加上房企年中冲刺的影响下，6月
深圳商品住宅新增供应量和成交面积环比均大幅上涨，不过基于去年基数较高，成
交量同比仍将延续降势。后续依然需要政策方面的进一步宽松，包括税费降低、利
率下调、限购放松等方面，带动深圳楼市的持续向稳。
公司房地产业上半年的经营情况如下：
（1）红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补
偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交
予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移
交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。
（2）深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登
记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019
年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请
签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了
《土地使用权出让合同书》第二、第三、第四补充协议书，在进行项目申报审批的
同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图
设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价
报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公
司的招标；2023年6月取得了基坑支护和土石方工程施工许可证并正式开始了施工
，目前已经完成了基坑支护及大型土石方工程，正跟进办理工程规划许可证。
（3）天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划
国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。
现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条
不紊地推进。
（4）连云港“天地国际公馆项目”正进行土增税清算、监管资金转自有资金等收
尾工作。
（5）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利
润和现金流。
上述（4）、（5）两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产
品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验
。
二、核心竞争力分析
1、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、
特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
2、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念
和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了
“天地地产”的美誉度和知名度。
3、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提
供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业
研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。
4、混凝土业具有固定投资较多，固定成本大的特点，决定了混凝土产量大小是企
业盈利的关键点。再加上混凝土业的销售带有赊销特点，导致货款回收周期长，属
于重资产、重资金行业。资金是企业持续生产的血液。天地所属混凝土公司虽然在
应收账款管理和催收方面有自己长处，但由于下游房地产业的不景气、“房企暴雷
”等因素影响，回款难度进一步加大，再加上资金的持续紧张，导致公司原材料采
购价格居高不下，天地的品牌及产量优势无以发挥，最终出现严重亏损不得不减产
和公司在当地的竞争力逐年下滑的局面。
三、公司面临的风险和应对措施
1、混凝土业
基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大；
（2）深圳及湖南株洲地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小；就2024
年上半年纵观整个行业而言，盈利企业屈指可数。
（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张；
（4）混凝土市场需求降温，订单减少风险较大。
为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
（1）进一步优化混凝土配合比。在保证质量的前提下，原材料成本控制到合理水
平；（2）有选择性的承接订单。由于集团搅拌站得天独厚的地理位置，对于需求
方资信差，方量小，运距远垫资大，利润低的项目必要的时候要减少或者舍弃；
（3）加大应收账款的回收力度。提高业务人员的提成奖励机制，对于老赖客户一
律采取法律诉讼方式解决；
（4）重视质量管理、资金管理、安全管理。质量风险、资金风险、安全风险都是
企业健康经营的重要因素。质量是企业的生命线，重视质量管理是保障建筑安全的
必要条件；质量稳定、价格合理的原材料是控制质量风险的前提，公司要严格执行
国家标准按照对原材料进场检验，生产过程、出厂检验、运输过程等质量控制，与
施工单位做好技术交底工作。资金风险问题近些年长期困扰企业，尤其2023年越发
明显。重视合同风险控制，避免诱发付款风险导致资金风险问题。加强财务管理和
内部控制，提高企业的信用评级，从而增加获得银行贷款的机会，提高融资能力。
资金进行合理规划，提前做好回款计划，早介入、多催促，对于有坏账风险的项目
及时借助法律手段进行清收，利用行业协会力量协助催收；提高企业资金周转，保
证现金流。安全问题在我市混凝土行业中仍有发生，进一步提供企业人员安全意识
，完善安全生产制度，加强安全管理不容放松。
2、房地产业
2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、
稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向
好的基矗房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临
以下几个风险：
（1）行业政策风险——前期，由于个别房企自身经营不善、盲目多元化扩张等因
素导致风险暴露。有关部门和地方政府虽已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满
足居民和房地产企业的正常融资需求，市场有待改善；即将推出的新规范对项目的
冲击；
（2）资金融资风险——在政策导向下，部分资金已抽离房地产资金流向实体经济
，短期房地产行业融资难度和资金的成本增加；
（3）工程建设风险——目前公司正要开发建设的项目在深杊，在工程建设过程中
也面临诸多风险，包人工，建材、施工机械等上涨引起的成本风险，招标模式所引
发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；
（4）销售市场风险——在国际低迷的市场环境下，大多企业及个人处保命状态，
短期大宗商品市场的购买力是下降的。对产品需求在不断变化，产品更需要创新、
适用，提升服务水平。
面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相
应的对策和措施如下：
（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的研
判，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发
的持续资金；
（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更
多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化
管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式
及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；
（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设
计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避
免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发
的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承
建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资
产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节
奏，合理安排项目资金需求。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2023-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜株洲天地中亿混凝土有限公司｜ 1000.00｜ -853.92｜ 8803.93｜
｜株洲天地混凝土有限公司 ｜ 2000.00｜ -2232.34｜ 8767.34｜
｜深圳天地远东混凝土有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市天地东建新材料有限公｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地东建混凝土有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地宝创新材料有限公｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地建筑材料有限公司｜ 1200.00｜ -58.70｜ 6847.63｜
｜深圳市天地恒大房地产投资管｜ 2500.00｜ -1191.53｜ 21170.92｜
｜理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地新材料有限公司 ｜ 2500.00｜ -8616.16｜ 55407.79｜
｜深圳市天地混凝土有限公司 ｜ 2043.00｜ -2721.05｜ 23563.96｜
｜深圳市天地物业管理有限公司｜ 1000.00｜ 184.89｜ 5640.63｜
｜深圳市天地石材有限公司 ｜ 520.00｜ -｜ -｜
｜深圳市天地砼剂开发有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜深圳市天地良材混凝土有限公｜ 2500.00｜ -2904.55｜ 22966.08｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地远东新材料有限公｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地顺铭企业管理有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天地顺铭科技有限公司｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市天地顺铭贸易有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市天赋安业实业有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深秦实业有限公司 ｜ 2000.00｜ -571.05｜ 11186.69｜
｜深圳市禧之景建筑材料有限公｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市赋天建筑材料有限公司｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市锦庭贸易有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜西安千禧国际置业有限公司 ｜ 1200.00｜ -66.33｜ 14035.85｜
｜西安宏福商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜连云港天地经纬房地产开发有｜ 10000.00｜ -1312.10｜ 17301.10｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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