☆风险因素☆ ◇000718 苏宁环球 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
推 荐——中投证券:业绩低于预期，13年值得期待【2013-05-01】
13-15年EPS0.51/0.68/0.91元，PE12/9/7倍，RNAV11.2元。公司为区域普通住宅开发
龙头，近年销售提速，存货周转加快，南京江北300万方以上优质资源支撑未来5年高
增长，随后的利润释放可望加快，上海天御国际项目若顺利销售业绩具有较大弹性，
维持“推荐”评级。
增 持——中信建投:有望提速【2013-04-26】
公司早期在江北获取了大量的优质土地储备，目前开发已进入中期，随着地铁的通车
，其区域价值得到很大的提升，公司主要项目进入收获期。随着公司进一步提速的意
愿，其资源有望加速转化为利润。我们预计公司13-14年EPS分别为0.57、0.80，目标
价8元首次给予“增持”评级。
买 入——宏源证券:今年销售翻倍，明年业绩翻番【2013-04-26】
我们预计随着2004年南京地铁3号线的通车，长江南北将天堑变通途，公司江北项目
存在很强的涨价预期，销售将会加速。公司今年销售额有望达到130亿左右，而业绩
将在明年释放。预计公司2013/14/15业绩为0.58/0.85/0.95元。公司重估净资产为11
.32元，目前股价折让较多，首次给予强烈“买入”评级，目标价格8.5元。
增 持——海通证券:2013年销售有望实现较快增长【2013-04-26】
公司在2012年完成签约销售额66亿元，同比增长达124%，2013年公司将会进一步加大
项目的销售，预计公司总的推货量有望达到200亿元左右，同时受益于南京市地铁3号
线的建设到位以及2014南京青奥会所带来的基础设施改善，公司2013年的销售额有望
超过百亿元。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.64元和0.80元。截至4月25日
，公司收盘于6.06元，对应2013年PE为9.47倍，2014年PE为7.58倍，对应RNAV为11.1
6元。我们看好公司中长期价值，按RNAV的70%定价，对应目标价为7.81元，维持“增
持”评级。
推 荐——东莞证券:12年业绩释放平稳，未来两年业绩释放弹性大【2013-04-26】
公司12年销售大幅增长，年末预收账款已锁定13年预测业绩100%；13年货源充足，同
时随着14年南京青奥会临近，连接长江两岸的地铁3号线开通在即，公司江北项目的
销售将进一步提速，全年销售破百亿可期。我们认为公司未来两年业绩释放弹性很大
。预测13——14年EPS分别为0.57元和0.77元，对应当前股价PE分别为11倍和8倍，维
持公司“推荐”投资评级。
买 入——中银国际:业绩暂未达预期，销售仍值得期待【2013-04-26】
鉴于前期降价销售项目和芜湖、宜兴项目对于毛利率的侵蚀超过了我们先前预期，我
们分别将公司2013-14年每股收益由0.68元和1.15元下调至0.61元和1.09元，维持目
标价为7.67元，维持买入评级。
增 持——申银万国:看好公司资源价值，13年销售有望高速增长【2013-04-26】
苏宁环球是典型的资源富裕型公司，而随着目前房地产市场的回暖，资源的变现能力
和盈利能力都将逐步增强，预计13年公司销售额将超100亿，增幅达50%。由于前期降
价影响，适度下调公司13年盈利预测至0.53元（原预测为0.61元），预计14年EPS为0
.69元，对应13、14年PE分别为11X、9X。目前账面预收款为59.2亿，已全部覆盖我们
预测的13年的结算收入。由于上海长风项目毛利在50%左右，且已是准现房，如销售
进度顺利，则业绩有望超预期。维持增持评级。
谨慎推荐——银河证券:销售有望上新台阶【2013-04-26】
从PE和市销率角度来看，苏宁环球2013年的动态PE为近11倍、预测市销率为1.2倍，
不具备估值优势；不过，如果考虑到公司两个大盘项目的盈利能力强，以及重估价值
高（NAV估值为10.63元/股，折价43%）等原因，那么就需要给予公司在估值上的溢价
，综合评估，谨慎推荐。
谨慎推荐——长江证券:经营转向积极，销售值得期待【2013-04-25】
公司销售态度的积极转变让我们对其2013年的经营有所期待。预计2013、2014年EPS
分别为0.51和0.57，对应PE分别为11.98和10.73，给予谨慎推荐评级。
推 荐——长城证券:推货大增，周转提速【2013-03-26】
我们预计公司12年到14年的EPS分别为0.47元、0.71元和1.03元，目前股价分别对应1
3.4X、9.0X和6.1XPE，估值水平并不高；13年140亿销售对应目前120亿市值，市销率
仅0.85倍。考虑到公司资源优势明显，未来3年销售预计放量，管控水平和周转速度
均有望进一步提升，增长确定，维持“推荐”评级。
增 持——湘财证券:土地储备丰富低廉，销售业绩相继爆发【2013-03-03】
公司每股RNAV为9.24元，对应当前股价有27%的折价。预计2012-2014年公司EPS分别
为0.52元、0.68元和1.12元，动态PE分别为12.97倍、9.95倍和6.06倍，PB分别为2.6
6倍、2.13倍和1.60倍。公司销售和业绩相继爆发，房价上涨增强盈利能力，市值管
理强化预期。维持公司“增持”评级，6-12个月目标价8.85元。
增 持——湘财证券:多盘齐发货量充足，期待明年业绩释放【2013-02-20】
预计2012-2014年公司营业收入分别是49.47亿元、63.32亿元和100.05亿元，每股收
益分别是0.45元、0.57元和1.00元，每股净资产分别是2.48元、3.01元和3.98元，动
态PE分别为14.96倍、12.02倍和6.78倍，PB分别为2.74倍、2.26倍和1.71倍。公司每
股RNAV9.68元，折价率29.75%，估值安全边际较高。公司是二线房地产企业，拥有低
价丰富的土地储备，项目毛利率高，盈利能力强。2013年公司推货量大幅增加，销售
弹性大，2014年业绩有望快速增长。我们维持公司的“增持”评级，赋予公司2013年
15倍的PE，目标价8.55元。
增 持——国泰君安:向着周转转型【2013-02-19】
预计12、13年EPS为0.53、0.66元。公司由“资源型”向“周转型”转变，优质储备
加速向业绩转化，成长速度加快。每股RNAV10.1元，现股价折45%，目标价8.5元，对
应13年PE13倍，增持评级。
买 入——中银国际:2013年销售可期，静待资源潜力迸发【2013-01-28】
我们预计2013年是公司销售弹性较强的年度，全年销售额将同比增长50%至100亿元；
如果年度销售目标顺利达成，2014年则将迎来业绩的爆发。鉴于公司近2年内销售和
业绩的良好预期，我们预计公司2012-14年每股收益分别为0.51、0.68和1.15元，201
3年每股NAV为9.02元，按2013年NAV折价15%设定公司目标价为7.67元，重申买入评级
。
增 持——海通证券:销售大幅增长，当季管理层集体增持【2012-10-30】
预计公司前三季度实现签约销售额60亿元左右。公司四季度货源依然充足，整体有大
约有60亿货量。目前南京市整体成交较为理想情况下，我们保守预计公司全年有望实
现80亿以上签约销售额，实现超过150%增长。同时公司管理层在今年9.14-9.17期间
集体增持公司股票，彰显对公司发展的信心。预计公司2012、2013年每股收益分别是
0.5元和0.67元。截至10月29日，公司收盘于5.78元，对应2012年PE为11.56倍，2013
年PE为8.63倍，对应RNAV为11.16元。我们看好公司中长期价值，按RNAV的60%定价，
对应目标价为6.7元，维持“增持”评级。
谨慎推荐——东莞证券:受结算节奏影响，业绩小幅低于预期【2012-10-30】
预测12—13年EPS分别为0.5元和0.75元，股价对应当前PE分别为11.5倍和7.5倍，给
予公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——申银万国:财务状况持续改善，资源价值不断变现，维持增持评级【2012-10-30】
资源富裕型公司辅以快速周转策略，销售和业绩达到预期的概率较大，维持增持评级
。我们预计未来两年，业绩分别为0.51元和0.61元，截至3季报，公司账面预收款为6
1亿元，按照20%的净利率结算，对应0.60元的每股收益，对应今明的业绩锁定度为70
%，公司RNAV为11元，目前P/RNAV为54%，价值低估明显，维持增持评级。
买 入——东方证券:预计全年有望恢复正增长【2012-10-30】
由于销售价格及结算进度的变化，我们调整公司2012-2014年每股收益分别为0.49、0
.62、0.90元，由于2007至2011年5年间公司动态PE均值约22倍，考虑到目前政策处于
严厉期，我们按照22倍的60%，即13倍作为估值目标，对应目标价6.4元，维持公司买
入评级。假设房价不涨、折现率9%，则公司重估净资产（NAV）为8元/股。
谨慎推荐——长江证券:短期偿债压力导致结算略低预期【2012-10-29】
公司优势在于其大项目开发所摊薄的土地成本，在短期债务压力有所缓解之后，被推
迟的项目有望于13年结算。预计2012、2013年EPS分别为0.48和0.59，对应PE分别为1
7.51和14.21，给予谨慎推荐评级。
推 荐——中投证券:优质资源支撑持续高增长【2012-10-29】
12-14年EPS0.52/0.71/1.01元，PE11/8/6倍，RNAV11.2元。公司为区域普通住宅开发
龙头，近年销售提速，存货周转加快，南京江北370万方优质资源支撑未来5年高增长
，随后的利润释放可望加快；广州白鹅潭28平方公里一级合作开发留下长期成长空间
，管理层密集增持彰显信心，维持“推荐”评级。
增 持——中原证券:2012年销售有望大幅增长【2012-10-15】
截止中期末，公司可供结算的可售未结资源为49亿元，预计公司2012-2013年每股收
益分别为0.52元（同比增幅33.91%）和0.62元（同比增幅21.03%），10月12日股价对
应的市盈率分别为11.15倍和9.35倍，与行业估值相比较，公司估值基本合理，我们
维持公司“增持”投资评级。
增 持——海通证券:管理层集体增持彰显对公司信心【2012-09-19】
预计公司2012、2013年每股收益分别是0.5元和0.67元。截至9月18日，公司收盘于6.
08元，对应2012年PE为12.16倍，2013年PE为9.07倍，对应RNAV为12.16元。我们看好
公司中长期价值，按RNAV的70%定价，对应目标价为8.5元，维持“增持”评级。
增 持——申银万国:证监会立案调查尘埃落定，有利于重塑资本市场形象【2012-08-30】
我们认为，苏宁环球是典型的资源富裕型公司，同时公司资源所在的区域已经逐步进
入了收获期，考虑到公司资源的优质属性和变现的容易度，我们认为，公司销售和业
绩达到预期的概率较大。我们预计未来两年，业绩分别为0.51元和0.61元，截至中报
，公司账面预收款为49个亿，按照30%的净利率结算，对应0.75元的每股收益，对应
今明的业绩锁定度为70%，公司RNAV为11元，目前P/RNAV为54%，价值低估明显，维持
增持评级。
推 荐——东莞证券:销售提升，中报净利增长符合预期【2012-08-16】
预测公司12—14年EPS分别为0.53元、0.8元和0.83元。对应当前股价PE分别为12倍、
8倍和7.5倍，给予公司“推荐”投资评级。
增 持——国泰君安:受益刚需释放，业绩增长稳健【2012-08-15】
预计12、13年EPS分别为0.53、0.63元。产品面向主流刚需，销售充分受益于南京市
场回暖，且土地储备丰富，奠定安全边际；公司大盘储备锁定低廉地价，销售对应高
利润空间。每股RNAV10.1元，奠定安全边际。目标价8.5元，对应12年PE16倍，维持
增持评级。
推 荐——中投证券:销售高增长可期，业绩加速释放有潜力【2012-08-15】
12-14年EPS0.52/0.71/1.01元，对应PE12/9/6倍，RNAV11.21元，12年业绩全部和13
年的67%已锁定。公司为区域普通住宅开发龙头，短期内受行业政策趋紧影响估值可
能受压制，但中长期仍有提升空间，维持“推荐”评级。
增 持——海通证券:受益南京成交回暖，全年销售有望大幅放大【2012-08-14】
受南京房地产成交回暖影响，公司2012年上半年实现签约销售额36.16亿元，实现同
比增长146%，其中南京市主力楼盘天润城和威尼斯水城取得较好销售业绩。公司预计
以上两个项目下半年还将继续加推房源。全年销售额有望进一步放大。负债结构上，
公司短期借款和一年内到期的非流动负债33.61亿元，占负债总额的23.25%，其中包
含10亿元的信托借款。公司以上短期负债高于公司在手现金19亿元。伴随销售放大公
司资金压力后期有望缓解。预计公司2012、2013年每股收益分别是0.5元和0.67元。
截至8月13日，公司收盘于6.3元，对应2012年PE为14.58倍，2013年PE为10.88倍，对
应RNAV为12.16元。我们看好公司中长期价值，按RNAV的70%定价，对应目标价为8.5
元，维持“增持”评级。
推 荐——长江证券:强势销售迎来业绩爆发【2012-08-14】
公司主要业务位于南京，受南京房地产销售回暖的影响，公司业绩有大幅度的提升，
上半年销售逾36亿，预收款项达49亿，业绩锁定性很强。此外，下半年公司新推天润
城与城市之光都值得期待。预计公司2012-2013年EPS分别为0.51元和0.59元，对应PE
分别为16.25倍和14.11倍，给予推荐评级。
推 荐——爱建证券:销售业绩大幅增长，短期偿债压力仍存【2012-08-14】
公司2011年实现每股收益0.39元。公司报告期末预收帐款占上年度营业收入的比重为
134.17%。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为0.51元和0.62元，8月13日
收盘价为6.30元，对应公司2011-2013年的市盈率分别为16.36倍、12.35倍和10.16倍
。给与“推荐”评级。
推 荐——华泰证券:刚需项目持续发力，销售仍存增长空间【2012-08-14】
预计2012-14年营业收入分别为46.94亿元、58.17亿元及72.83亿元。公司12-14年EPS
预计分别为0.51元、0.61元及0.69元，对应PE分别为14X、12X和11X。公司目前股价
仍具投资价值，测算NAV为10.45元/股，目前股价较此有40%的折价。维持“推荐”评
级。
推 荐——银河证券:销售大幅改善，全年业绩无忧【2012-08-13】
我们降低了“天润城”项目的结算进度，调低全年结算预测，预计苏宁环球2012年营
业收入为40.85亿，实现净利润10.64亿元，折合EPS为0.52元，增长35.2%，当前股价
对应于2012年预测市盈率为12.1倍。根据全年销售预测，苏宁环球2012年的预测市销
率为1.6倍；NAV估值为10.82元/股，折价41.8%。尽管从PE和市销率角度来看，估值
优势并不明显，但是，如果考虑到较高的销售净利润率，那么公司的市销率应该给予
部分溢价，结合NAV的高折价率，综合评估，维持推荐。
强烈推荐——中投证券:销售爆发性极强，价值严重低估【2012-05-31】
12-14年EPS0.52/0.71/1.01元，对应PE15/11/8倍，RNAV13.41元，11年末账面预收款
34亿元1-5月销售33亿元，已锁定12年业绩全部和13年的32%。公司短中期销售增长爆
发性强，长期向“地产资源”转型发展空间大。目前股价5.6折交易，投资价值严重
低估，提高目标价至RNAV平价交易，继续“强烈推荐”。
增 持——国泰君安:低估值、销售转暖明显【2012-05-02】
预计12、13年EPS分别为0.53、0.63元。公司土地储备丰富，楼面地价相对低廉，奠
定安全边际，而公司及大股东大力拓展矿业、煤化工、一级开发等强资源属性项目，
未来发展潜力大。每股RNAV11.57元，现股价相对大幅折价37%。目标价10元，维持增
持评级。
增 持——申银万国:销售回暖效应逐步体现，资源布局仍是主线，维持“增持”评级【2012-04-27】
下调公司2012-2014年盈利预测至0.45元、0.50元、0.66元，维持“增持”评级。
增 持——海通证券:1季度销售放大，短期债务压力稍有改善【2012-04-27】
预计公司2012、2013年每股收益分别是0.5元和0.67元。截至4月26日，公司收盘于7.
29元，对应2012年PE为14.58倍，2013年PE为10.88倍，对应RNAV为12.16元。我们看
好公司中长期价值，按RNAV的70%定价，对应目标价为8.5元，首次给予“增持”评级
。
强烈推荐——中投证券:短中期爆发性强、长期发展空间大【2012-03-19】
11-13年EPS0.51/0.73/0.99元，对应PE12/9/6倍，年均复合增速近40%。目前销售已
锁定11年全部和12年70%以上业绩。RNAV13.41元，目标价10.7元，对应RNAV8折。目
前股价RNAV4.7折交易，投资价值严重低估，首次给予“强烈推荐”评级。
推 荐——东兴证券:把握市场趋势，积极转型多元经营【2011-12-23】
我们预计公司2011年至2013年的销售收入分别达41.76亿元、57.86亿元和79.37亿元
，每股收益分别为0.54元、0.70元和0.91元，对应的PE分别为11.48、8.86和6.78。
我们维持“推荐”的投资评级。按12年业绩11倍PE，短期目标价为7.70元。
买 入——湘财证券:扩大经营范围，战略转型值得期待【2011-12-07】
扩大经营范围，进军矿产资源、电力、煤炭及煤化工等领域，短期内虽不能为公司贡
献业绩，但公司将由房地产开发商向“地产资源”运营商战略转型，公司基本面将发
生重大变化。考虑到公司地产业务较为稳健，一级土地开发带来的市场进入机会，看
好公司未来成长性。我们预计2011-2013年公司EPS分别为0.45元、0.62元和0.93元，
动态PE分别为15.20X、11.13X、7.40X，PB分别为3.29X、2.64X、2.03X，每股NAV9.6
8元，折价率32.85%，估值安全边际较高。我们维持公司“买入”评级，目标价9.90
元。
增 持——申银万国:利润率回升明显，资源富裕但低估【2011-10-31】
我们预计未来两年，公司业绩分别为0.48、0.6元（原预测为0.5元和0.68元），目前
账面预收款为32.4亿，按照35%的利润率结算，对应0.55元的每股收益，今明两年业
绩锁定度为80%。公司RNAV为11元，目前P/RNAV为53%，价值低估明显，维持增持评级
。
买 入——中银国际:净利润同比上涨，期待异地销售发光发热【2011-10-31】
苏宁环球属于一家典型的资源型房企，资源储备非常丰富，我们看好公司长期的价值
重估，并维持2011-12年盈利预测为0.61元和0.81元，以及维持目标价格为7.93元，
相当于13.1倍2011年市盈率和41%的2011年末NAV折价，目前估值具备一定安全边际，
我们将投资评级从持有上调至买入。
增 持——申银万国:资源富裕，力图投资创新以最大化股东回报【2011-08-31】
我们预计未来两年，公司业绩分别为0.50、0.68，目前账面预收款为40.2亿，按照35
%的利润率结算，对应0.7元的每股收益，今明两年业绩锁定度为56%。公司RNAV为13
元，目前P/RNAV为0.65，隐含35%左右的房价下跌预期，维持增持评级。
增 持——天相投顾:销售下滑，盈利提升【2011-08-31】
我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.59元、0.87元，按2011年08月30
日收盘价格测算，对应动态市盈率分别为15倍、10倍。给予“增持”的投资评级。
增 持——民族证券:销售有所下滑，关注异地扩张【2011-08-31】
预计11年至13年公司每股收益分别为0.56元、0.72元和1.08元，动态市盈率分别为15
.3倍、11.84倍和7.91倍，维持“增持”评级。
买 入——东方证券:异地扩张再获成功【2011-08-31】
预计公司2011-2013年EPS分别为0.54元、0.75元、0.99元，不考虑房价上涨，按9%的
折现率，RNAV为10.2元，目前股价折让16%。维持公司“买入”评级。
推 荐——华泰证券:调控致业绩低于预期，土地资源助推公司发展【2011-08-31】
由于公司销售及结算进度受调控政策影响明显，我们调低公司业绩预测。预计公司20
11-2013年每股收益分别为0.55元、0.66元及0.83元。考虑到公司丰富的土地储备、
低廉的地价成本以及在南京市场上优秀的竞争优势，我们认为公司中长期发展趋势良
好，维持推荐评级。
买 入——广发证券:受益于江北房价上涨，盈利能力大幅提升【2011-08-31】
我们维持苏宁环球2011年的盈利预测，EPS约为0.54元，NAV估值约为12.87元/股，提
升至买入评级。我们看好公司理由：一是，下半年，公司异地扩张开花结果，将摆脱
单一地区销售风险；二是，南京地铁三号线通车后，江北项目售价仍会有一次明显的
提升，公司NAV价值有很大的提升空间；三是，大股东实力强，资源丰富。
增 持——国泰君安:储备奠定安全边际，资源属性大幅增强【2011-08-31】
预计2011-13年EPS0.51、0.63、0.83元，RNAV11.6元。公司土地资源丰富，奠定安全
边际；而公司及大股东大力拓展矿业、煤化工、一级开发等资源属性项目，发展潜力
大。增持评级，目标价11元。
增 持——华泰联合:毛利上升弥补收入下降【2011-08-31】
公司截止6月末拥有预收款40.18亿元，覆盖我们预测公司2011年未结算收入的136%。
我们预测公司11-12年EPS为0.52元、0.61元，对应PE分别为16倍，14倍。维持增持评
级。
增 持——华泰联合:高管增持，传递信心【2011-07-06】
公司一季度末拥有预收款38.85亿元，覆盖我们预测公司2011年收入的88%。我们预测
公司11-12年EPS为0.52元、0.61元，对应PE分别为14倍，12倍。维持增持评级。
增 持——申银万国:高管增持，价值低估，建议增持【2011-07-05】
我们预计2011年和2012年，公司的EPS分别为0.65元和0.89元，目前股价对应的清算
价值显著，建议增持！
持 有——中银国际:结算进度受限影响业绩释放【2011-06-01】
受威尼斯水城和天润城交付周期的影响，我们预计2011-12年结算面积将仅有68.9和8
2.7万平米。我们下调2011-12年盈利预测18.7%和20.9%到0.61元和0.81元。当前市盈
率估值偏高，我们将投资评级从买入下调至持有，并将目标价从11.23元下调至7.93
元，相当于13倍2011年市盈率。
买 入——中银国际:苏宁环球1季度净利润同比增加16%【2011-04-29】
我们维持对公司0.75元的2011年盈利预测不变。公司销售过度依赖于南京区域市场的
现状并未有根本性改变，江北大盘项目在限购严格执行下的后市销售表现仍需观察，
但考虑到苏宁环球目前拥有的土地储备十分丰富，且质优价廉，NAV折让优势突出，
同时股权激励的推出也将充分调动管理层改善经营、提升业绩的积极性，仍维持买入
评级。
增 持——华泰联合:未走出限购影响，销售平淡【2011-04-29】
由于公司一季度末拥有预收款38.85亿元，较2010年末上涨4.5%，覆盖我们预测公司2
011年收入的88%，因此判断2011将大概率完成股权激励门槛要求。预计公司11-12年E
PS为0.62元、0.74元，对应PE分别为14倍，12倍。维持增持评级。
增 持——天相投顾:项目增值提升净利润【2011-04-29】
我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.70元、1.04元，按公司最近收盘价
为8.49元，对应的动态市盈率分别为12倍和8倍。维持“增持”的投资评级。
推 荐——中邮证券:超级大盘支撑盈利增长，股权激励促进业绩释放【2011-04-21】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为35.65亿元、51.31亿元和85
.2亿元，归属上市公司股东净利润分别为10.76亿元、14.87亿元和20.78亿元，每股
收益分别为0.62元、0.87元和1.22元。以当前9.26元的股价计算，对应市盈率分别为
14.6X、10.6X和7.58X。
增 持——天相投顾:业绩释放低预期，2011年业绩有保障【2011-04-20】
我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.70元、1.13元，按公司最近收盘价
为9.07元，对应的动态市盈率分别为13倍和8倍。维持“增持”的投资评级。
推 荐——华泰证券:土地成本优势明显，公司成长性良好【2011-04-20】
预测公司2011-2012年每股收益为0.92元及1.11元，维持推荐评级。
买 入——中银国际:重点关注江北大盘后市表现【2011-04-20】
2010年，苏宁环球实现营业收入34.7亿元，同比增长24.36%；净利润7.7亿元，同比
增长8.07%，合每股收益0.45元，低于我们的预期。公司销售过度依赖于南京区域市
场的现状并未有根本性改变，江北大盘项目在限购严格执行下的后市表现仍需观察。
考虑公司目前土地储备丰富，且质优价廉，NAV折让优势突出，我们仍维持对苏宁环
球的买入评级，但将目标价格从13.26元下调至11.23元。
增 持——太平洋:项目结算延后，业绩体现在未来【2011-04-20】
我们预测公司2011年和2012年的每股收益分别为0.70元和0.91元，对应最新股价9.07
元的动态市盈率分别为13倍和10倍，我们看好公司的发展战略、专业能力和资源优势
，维持“增持”的评级。
增 持——华泰联合:2011年面临去化价格双重压力【2011-04-20】
预计公司11-12年EPS为0.62元、0.74元，对应PE分别为14倍，12倍。维持增持评级。
持 有——广发证券:业绩低于预期，销售仍需努力【2011-04-19】
公司土地储备多，重估价值高，约为13.42元/股，折价32.4%；但由于公司销售策略
的原因，资源将缓慢的转化为业绩，根据项目销售和37.18亿元的预收款，我们预计
公司2011年EPS为0.64元，当前股价对应的PE是14.11倍，公司估值只能算合理，因此
，我们给予“持有”评级，综合考虑，给予10.7元/股的目标价，相当于NAV折价20%
，对应于2011年16.8倍PE。
增 持——华泰联合:房地产受益于外部性的生动写照【2011-01-26】
公司每股重估净资产值为12.14元/股，当前股价折让30%。预计10年结算面积82.4万
平方米，结算收入40.9亿元，实现净利润9.3亿元，14.3元和21.5亿元，对应公司201
0-2012年EPS将分别为0.50元，0.75元和1.16元，对应PE分别为17X，11X和7X。给予
增持评级。
推 荐——中邮证券:低成本、高收益，期待业绩爆发【2011-01-10】
我们预测公司2010年、2011年和2012年的净利润分别为8.9亿元、20.29亿元和23.42
亿元，对应的每股收益分别为0.52元、1.19元和1.38元。以公司10.37元的收盘价计
算，公司对应市盈率为20倍、8.7倍和7.5倍。我们认为，公司战略清晰，有优质资源
保障业绩，有多年的房地产开发经验，有丰富的土地储备，公司未来快速发展的各种
基础条件已经具备，给予公司“推荐”评级。
增 持——国泰君安:股权激励推出，业绩释放必然加速【2010-12-29】
预计公司10-12年业绩预测至0.50、0.72和1.01元，RNAV14.1元。我们看好公司管理
提升、开发提速、低地价高净利，估值可高于主流公司，给予11年17倍PE，目标价12
.2元，维持增持评级。
买 入——广发证券:股权激励利好经营团队稳定，并释放业绩稳定增长预期【2010-12-28】
我们适度调整公司盈利预测，2010至2012年分别为0.60元、0.85元及1.15元；相应的
PE分别为15.7倍、11.1倍及8.2倍；NAV约为13.39元，综合考虑给予公司12.0元的目
标价，相当于NAV折价10%，对应于2011年14倍PE。
增 持——申银万国:股权激励，利益统一，利好业绩表现【2010-12-28】
尽管行权条件并不算非常苛刻，但公司未来实际业绩的增长是影响股价最为核心的因
素，我们认为，利益更广泛的统一将使得公司释放业绩的动力进一步增强，最终业绩
将超过公司既定的指标，维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别为0.48、
0.86、1.47元，考虑对应动态市盈率分别为20、11、6倍，公司RNAV为12.86元，P/RN
AV仅为0.73倍，低于行业水平。我们维持增持评级。
买 入——东方证券:高内含价值，高弹性，高业绩释放动力【2010-12-28】
2010-2011年业绩锁定率达到92%。预计公司2010-2012年EPS分别为0.53元、0.87元、
1.3元，对应动态PE分别为18、11、7倍。不考虑房价上涨，按9%的折现率，RNAV为12
.02元，目前股价折让21%。维持“买入”评级。
增 持——天相投顾:预售均价大幅提高【2010-10-29】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.66元、0.97元、1.50元，按公司最
近收盘价为9.72元，对应的动态市盈率分别为15倍、10倍和6倍。维持“增持”的投
资评级。
买 入——广发证券:重估价值高，销售有待于进一步释放【2010-10-29】
维持公司2010年至2012年每股收益分别为0.60元、0.94元及1.38元不变；相应的PE分
别为16.20倍、10.34倍及7.04倍。公司2011年13倍PE对应的价值为12.22元，NAV估值
为15.51元/股，综合考虑，我们提升公司目标价至13.50元/股，维持“买入”评级。
推 荐——华泰证券:第三季度业绩转好，未来增长仍可期【2010-10-29】
尽管当前的政策环境对公司产生一定的负面影响，但考虑到江北区域建设的不断推进
、公司在南京地产市场的龙头地位及丰富的项目资源，我们仍然看好公司今后的发展
前景。预计10、11年每股收益分别为0.60及0.98，给予目标价12元，对应20倍的预测
10年市盈率，并维持推荐评级。
买 入——中银国际:期待销售扭转被动局面【2010-10-29】
目前南京的限购令类似深圳，态度严厉，在调控环境下公司过于集中的项目风险凸现
，但从土地储备重估价值，以及明后年南京以外区域可售资源释放改善业务分布结构
的角度来看，苏宁环球仍具有投资价值。而江北区域作为南京自住需求的主要集中地
，如果适当促销，仍有望改善销售成绩。我们维持买入评级不变。
增 持——安信证券:集团鼎立支持跨越新台阶【2010-10-28】
维持增持-A评级。维持盈利预测，维持6个月目标价14元。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 18｜ ｜
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｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 36｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-08-06 ｜ 10000｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为配合公司的长远规划及战略发展,积极利用资本市场的融资渠 ｜
｜ ｜道,寻找兼并收购和投资机会,寻求新的发展机遇,追求新的利润 ｜
｜ ｜增长点并拓展现有业务范围。苏宁环球股份有限公司(以下简称 ｜
｜ ｜“公司”或“苏宁环球”)拟收购苏宁环球集团有限公司(以下简｜
｜ ｜称“苏宁集团”)持有的苏宁文化产业有限公司(以下简称“苏宁｜
｜ ｜文化”)100%的股权。2014年7月16日,公司与苏宁集团在江苏省 ｜
｜ ｜南京市签署了《股权转让协议》。根据中喜会计师事务所出具的｜
｜ ｜《苏宁文化产业有限公司审计报告》(中喜审字【2014】第0779 ｜
｜ ｜号),截至2014年7月3日,苏宁文化注册资本为10,000万元,净资产｜
｜ ｜为9,995.59万元,公司拟以人民币10,000万元收购苏宁集团持有 ｜
｜ ｜的苏宁文化100%的股权。本次收购完成后,苏宁文化将成为公司 ｜
｜ ｜的全资子公司。 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-25 ｜ 5464.27｜ 否 ｜
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｜ ｜因公司2013年加大开工建设力度，新开工工程项目较多，2013年｜
｜ ｜度将继续由南京苏浦建设有限公司（以下简称“苏浦建设”）承｜
｜ ｜接本公司（包括控股子公司）在建项目土方等相关工程。201404｜
｜ ｜25：2013年度公司与上述关联方发生的实际交易金额为5,464.27｜
｜ ｜万元。 ｜
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