经营分析

☆经营分析☆ ◇000718 苏宁环球 更新日期:2025-04-12◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
    房地产开发与销售。

【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产业                | 112475.36|  73797.90| 65.61|       85.93|
|医美及生物医药          |   8781.59|   3988.10| 45.41|        6.71|
|酒店业                  |   5277.84|    114.67|  2.17|        4.03|
|其他                    |   4355.78|   1166.20| 26.77|        3.33|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产业                | 112475.36|  73797.90| 65.61|       85.93|
|医美及生物医药          |   8781.59|   3988.10| 45.41|        6.71|
|酒店业                  |   5277.84|    114.67|  2.17|        4.03|
|其他                    |   4355.78|   1166.20| 26.77|        3.33|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|南京                    | 112193.86|  75824.39| 67.58|       85.72|
|其他地区                |   4727.64|        --|     -|        3.61|
|上海                    |   4580.99|        --|     -|        3.50|
|无锡                    |   4003.71|        --|     -|        3.06|
|芜湖                    |   3816.39|        --|     -|        2.92|
|吉林                    |   1230.16|        --|     -|        0.94|
|宜兴                    |    337.84|        --|     -|        0.26|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产业                | 161075.00| 106711.22| 66.25|       76.21|
|医美及生物医药          |  19832.77|   9858.82| 49.71|        9.38|
|其他                    |  18596.15|   8849.54| 47.59|        8.80|
|酒店业                  |  11844.04|    551.10|  4.65|        5.60|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产业                | 161075.00| 106711.22| 66.25|       76.21|
|医美及生物医药          |  19832.77|   9858.82| 49.71|        9.38|
|其他                    |  18596.15|   8849.54| 47.59|        8.80|
|酒店业                  |  11844.04|    551.10|  4.65|        5.60|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|南京                    | 163846.56| 112074.95| 68.40|       77.52|
|其他地区                |  13211.60|        --|     -|        6.25|
|无锡                    |  10750.78|        --|     -|        5.09|
|上海                    |   9895.02|        --|     -|        4.68|
|芜湖                    |   9573.18|        --|     -|        4.53|
|吉林                    |   2853.35|        --|     -|        1.35|
|宜兴                    |   1217.48|        --|     -|        0.58|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产                  |  84528.88|  55113.45| 65.20|       81.84|
|医疗美容                |   9378.02|   4768.22| 50.84|        9.08|
|酒店收入                |   6298.34|   3454.16| 54.84|        6.10|
|其他业务                |   1195.37|    654.80| 54.78|        1.16|
|文化类                  |   1016.49|        --|     -|        0.98|
|混凝土                  |    873.80|    -10.35| -1.18|        0.85|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产                  |  84528.88|  55113.45| 65.20|       81.84|
|医疗美容                |   9378.02|   4768.22| 50.84|        9.08|
|酒店收入                |   6298.34|   3454.16| 54.84|        6.10|
|其他业务                |   1195.37|    654.80| 54.78|        1.16|
|文化类                  |   1016.49|        --|     -|        0.98|
|混凝土                  |    873.80|    -10.35| -1.18|        0.85|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|南京                    |  83008.06|        --|     -|       80.36|
|其他                    |   6604.70|        --|     -|        6.39|
|芜湖                    |   4511.50|        --|     -|        4.37|
|上海                    |   4460.21|        --|     -|        4.32|
|无锡                    |   3536.35|        --|     -|        3.42|
|吉林                    |    727.14|        --|     -|        0.70|
|宜兴                    |    442.94|        --|     -|        0.43|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产业                | 188580.17| 120055.06| 63.66|       84.22|
|医美及生物医药          |  19293.81|  11452.70| 59.36|        8.62|
|酒店业                  |  10144.22|   4996.99| 49.26|        4.53|
|混凝土                  |   2239.79|    -48.52| -2.17|        1.00|
|其他业务                |   2133.65|   2059.80| 96.54|        0.95|
|文化业                  |   1523.63|        --|     -|        0.68|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产                  | 188580.17| 120055.06| 63.66|       84.22|
|医美                    |  19293.81|  11452.70| 59.36|        8.62|
|酒店                    |  10144.22|   4996.99| 49.26|        4.53|
|混凝土                  |   2239.79|    -48.52| -2.17|        1.00|
|其他                    |   2133.65|   2059.80| 96.54|        0.95|
|文化                    |   1523.63|        --|     -|        0.68|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|南京                    | 178040.43| 125684.06| 70.59|       79.51|
|其他                    |  13479.51|   9664.43| 71.70|        6.02|
|芜湖                    |  10586.46|   2505.89| 23.67|        4.73|
|无锡                    |   7351.05|   2758.71| 37.53|        3.28|
|上海                    |   6973.84|  -1546.21|-22.17|        3.11|
|吉林                    |   4988.38|   1316.09| 26.38|        2.23|
|宜兴                    |   2495.61|   -443.30|-17.76|        1.11|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘


【3.经营投资】
     【2024-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售,深耕长三角区域,始终致力于开发优质的地产
项目,在全国多地均有布局。作为国内优质房地产开发企业,公司始终坚持“稳中
求进”的发展理念,持续推进地产、医美双主业发展战略,稳健经营,全力推动公
司高质量转型发展。
(一)公司所处行业的发展情况
1、房地产行业发展情况
2024年上半年,我国经济运行总体平稳,经济回升向好态势继续稳固,高质量发展
成效不断展现,但内需不足的问题仍存压力。房地产行业多项政策逐步落地,核心
城市交易活跃度有所提升,但全国新房市场整体延续调整态势,市场整体尚未明显
改善。
房地产销售方面,国家统计局数据显示,2024年1-6月份,新建商品房销售面积47,
916万平方米,同比下降19.0%。新建商品房销售额47,133亿元,下降25.0%。新房
销售表现较弱,二手房市场业主“以价换量”促交易导致二手房价格持续下探。房
地产企业资金层面仍然承压,但随着“白名单”、城市房地产融资协调机制等政策
推出,融资压力有望得到一定缓解。房地产开发投资方面,土拍市场成交缩量,房
企拿地意愿尚未修复。上半年,全国房地产开发投资52,529亿元,同比下降10.1%
,土地市场保持低温态势。
房地产行业政策层面来看,据克而瑞研究中心统计,今年上半年,全国各地共推出
楼市优化政策341次,购房限制性政策持续松绑,下调首套房贷利率、优化公积金
贷款政策、降低首付比例、商品房收储等手段极大刺激了市场供需。供需两侧同时
发力,有效提振了市场情绪,购房需求得以释放,房地产市场将加快迈入筑底企稳
恢复期,推动我国经济高质量发展,满足人民日益增长的美好生活需要。
2、医美行业发展情况
医美行业兼具医疗属性和情绪消费特点,医美消费者的悦己需求持续恢复。消费群
体更加多元化,对美的追求不再专属于年轻人,无论是女性还是男性,再到优雅老
去的银发族,医美市场的边界不断扩展。在我国市场经济增速放缓及消费需求K型
分化的环境下,医美行业呈现出消费两极化趋势越发明显的特征,消费者更加理性
。医美的未来趋势将聚焦于个性化定制与科技融合,科技进步推动了微创、抗衰、
光电等非手术类治疗手段的发展,数字化转型,如AI皮肤诊断等将提升服务效率与
客户体验。医美消费者在追求性价比医美的同时,品质医美、个性化医美需求亦愈
发凸显。
近年来医美行业监管政策的出台表明,政府对医美行业的重视与整治的决心,医美
行业规范化、专业化程度将不断提高。医美行业合规监管趋严和从业者自律自治将
促使行业回归医疗本质,规范发展经营有利于合法合规资质的医美机构和医美产品
脱颖而出,受到更多消费者的青睐,促进行业不断发展。
(二)报告期内公司的主要经营情况
报告期内,公司继续秉持“低负债、高收益”的经营策略,积极从市场及客户的需
求出发,以发展效益为中心,以稳健经营为保障,以创新管理为手段,牢固精细化
管理理念,不断提高经营能力,加强基础管理,促进公司房地产开发及多元化业务
良性发展。2024年上半年公司实现营业收入13.09亿元,同比增长26.72%,实现归
属于上市公司股东的净利润2.52亿元,净利润率为19.25%。公司持续保持良性、健
康的财务状况,资产负债率仅为33.23%,为公司长期稳健发展保驾护航。
房地产开发业务以稳促进,夯实发展根基。公司积极响应政府去存量、优增量、保
交楼的号召,把如期交付、高品质交付放在首位,切实保障广大购房者的基本权益
。报告期内,公司紧跟房地产整体市场及区域市场的变化情况,狠抓项目质量,注
重项目品质与细节,为广大居民提供实用性强、品质优的住宅项目,着力打造精品
工程。报告期内,公司荣锦瑞府住宅项目开工面积合计4.06万㎡,部分楼栋顺利竣
工并已完成高品质交付。在项目建设方面,科学规划项目流程,优化项目设计,加
强施工过程管控,制定严格的质量标准及检查机制;优化项目采购供应流程,强化
内外部沟通协调机制,项目管理水平日益增强。公司吉林天润城四街区项目处于有
序开发中,部分楼栋预计今年下半年可顺利竣工并完成交付。
深度挖潜资金使用效率,提升发展动能。报告期内,公司积极拓宽融资渠道,优化
现金流管理,提高资金使用效率,报告期末,公司资产负债率为33.23%,继续保持
低负债运营。同时坚持目标成本控制和全成本动态管理,地产板块各项目坚持月度
动态分析总结,动态纠偏,落实全成本、全过程管理,提升产品品质,增强产品竞
争力。通过强化成本控制,改善内部管理流程等各项措施,提高资源整合度及利用
率,降本增效,提升项目的盈利能力,实现效益最大化,稳步发展地产业务,夯实
上半年经营业绩。
医美业务积极布局,增强发展后劲。报告期内,公司继续发力医美业务,不断提升
现有医美机构经营能力,加强品牌建设,提升“苏亚医美”品牌的影响力。公司南
京医美旗舰医院已顺利通过验收,各项前期工作稳步推进,即将迎来开业。公司对
长三角地区的医美业务积极布局,计划在自有物业的基础上,在消费能力较强的城
市自建医美机构,盘活存量资产,丰富医美业务梯队。公司将深度挖潜区域消费市
场,充分发挥业务协同效应,激活地产、酒店等多个业务条线沉淀的高端客户资源
,向医美机构导流,不断壮大公司医美产业规模。
强化管理,多措并举促经营。报告期内,公司医美板块以提供更优质、安全、个性
化的医美服务和治疗体验为核心目标,坚持“让客户更满意”的服务标准,持续提
升管理效能和盈利能力。积极探索并创新推广模式与渠道,完善客户分级增值服务
体系,进一步提高客户粘性和老客户的活跃度。同时,引进和更新技术设备,确保
服务效果,并充分利用医美板块总部及上游产业链的技术优势,为消费者提供定制
化、个性化及专业化的医美服务,显著提升品牌影响力和市场份额。未来,公司将
重点打造特色医疗产品项目,通过差异化的产品项目吸引更多追求高品质医美服务
的客户,持续提升“苏亚医美”的竞争力,推动医美业务的高质量发展。
发展战略和未来一年经营计划
报告期内,房地产政策组合拳的推出已有效提振了市场信心,随着我国新型城镇化
战略的实施,改善型需求逐渐释放,具有高品质特点的产品将受到更多青睐,加快
构建房地产发展新模式。
公司将持续践行“稳健经营、稳中求进”的经营理念,充分发挥“低负债、高收益
”的资产优势和管理优势,以稳定经营为基础,不断夯实公司的核心竞争力,增强
公司发展内生动力。公司将以打造品质更高、质量更好、景色更美、服务更优的宜
居住宅为己任,以项目管理、营销管促、风险管控为抓手,以项目品质为核心,匠
心打造高品质楼盘。同时,积极研判市场变化趋势,根据市场发展情况动态调整经
营策略、产品结构、营销模式,不断提升客户服务。通过不断完善信息化、智能化
、标准化建设,加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理,注重发
展规模与盈利水平的协同,积极务实地为公司业绩及股东回报作出新的更大贡献,
推动公司高质量发展再上新台阶。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、江苏
乾阳房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售,为商品房承购人向银行
申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2024年6月30日累计按揭贷款余额为人民币250
,846,525.82元。此为阶段性担保,办理按揭的客户均以房产进行抵押,在客户办
理完房产证后公司担保责任即解除,公司在此项上不存在风险。
二、核心竞争力分析
公司践行长期主义价值,始终坚持稳健经营、高质量发展路线,经过多年的潜心发
展,在战略、管理、品牌等方面形成了显著的竞争优势,成功跨越多个行业周期,
促进公司健康、持续发展。
1、成本优势
公司深耕长三角地区,资产结构优质,土储较为充足,在行业周期底部,核心区域
优质项目的价值凸显,抗风险能力强。基于公司良好的信用基础,得益于早期积极
的购地策略,公司土地成本较低,在行业内具有突出的成本优势,未来将持续为公
司带来稳定的收益。
2、财务优势
公司坚持“低负债、高收益”的经营策略,财务状况稳健,严格控制负债水平,截
至报告期末,有息负债总额16.67亿元均为银行贷款,资产负债率为33.23%,扣除
合同负债后的资产负债率仅为30.76%,处于同行业中的较低水平。房地产开发业务
保持战略定力,聚焦重点城市,提升拓展质量,兼顾风险防范与规模扩张能力,现
金流充足,可以从容高效应对复杂多变的市场环境,抵御行业风险。
3、品牌优势
公司深耕长三角地区,打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“荣锦瑞
府”等多个精品项目,获得了高度美誉及良好的口碑。经过多年的用心经营和积累
,公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度和活跃度高的用户群体。“苏亚医美
”和“苏宁环球大酒店”等品牌影响力不断增强,通过各业务板块客户资源整合,
各业态协同发展,有利于公司长期健康、稳舰可持续发展。
4、管理优势
公司管理团队长期保持稳定,拥有丰富的专业知识、行业经验以及前瞻性的战略眼
光和优秀的决策能力,能够准确把握市场动态及行业趋势,为公司制定科学合理的
战略规划。公司拥有完善的风险控制及成本控制运行机制,能够保证公司经营管理
的稳定高效运行。医美业务合规管理优势明显,可为未来经营发展提供有力保障。
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济及行业政策风险
房地产行业受经济周期波动、供需关系等宏观经济因素以及政府土地政策、税收政
策、信贷政策等多项调控政策的影响较大,复杂多变的经济环境及政策导向将对行
业发展带来不确定性。
应对措施:公司将密切关注并充分研究宏观经济和行业政策的变化,通过数据分析
、市场调研等方式,及时发现潜在风险,识别政策导向,调整经营策略,以应对经
济环境及行业政策变化带来的风险与挑战,降低政策风险影响。
2、项目开发风险
房地产项目资金投入较大、回报周期较长、涉及上下游行业广、配套合作单位多。
项目开发运营通常需要经过多个阶段,涉及多个主管部门的审批和监管,如果项目
在某个开发环节出现问题,可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升
,造成项目预期经营目标难以如期实现。
应对措施:公司依托丰富的地产项目开发经验,严格把控项目开发过程管理,建立
起完善的项目开发标准体系。事前充分调研、制定完善的项目开发计划;事中对项
目的实施情况紧密跟踪,实时优化,严守安全与质量底线;事后对项目开发过程进
行总结与分析,积极提升项目管理的科技化水平,提高施工质量和管理效率。
3、市场风险
当前房地产市场虽有逐步回暖趋势,但消费者预期及信心恢复仍稍显不足,行业全
面复苏仍需时日。
应对措施:公司将根据市场情况及时调整营销策略,加强公司内部各项目资金统筹
规划,控制库存的增长,充分利用公司品牌影响力,采用多种营销手段,拓宽营销
渠道,加快销售,降低项目销售风险。

【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
|企业名称                  |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
|上海红熠文化发展有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|上海红熠文化传播有限公司  |      12245.00|           -|           -|
|上海红漫科技有限公司      |      10000.00|           -|           -|
|上海科学公园发展有限公司  |      90000.00|           -|           -|
|上海普陀文化艺术发展有限公|       5000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|上海天大医疗美容医院有限公|       2000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|FNC Entertainment Co.,Ltd |             -|           -|           -|
|镇江苏宁环球医美产业基金合|             -|           -|           -|
|伙企业(有限合伙)          |              |            |            |
|重庆苏亚医疗美容医院有限公|      20000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|苏宁资本有限公司          |       9900.00|           -|           -|
|苏宁环球融资租赁(天津)有限|      17000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|苏宁环球股权投资有限公司  |      10000.00|           -|           -|
|苏宁环球教育投资发展有限公|      10000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|苏宁环球典当(南京)有限公司|       3000.00|           -|           -|
|苏宁环球健康投资发展有限公|     142000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|苏宁环球传媒有限公司      |      55000.00|           -|           -|
|苏宁环球(上海)金融信息服务|      10000.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|苏宁文化产业有限公司      |      50000.00|           -|           -|
|芜湖苏宁环球房地产开发有限|     230000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|芜湖苏宁环球大酒店有限公司|       1000.00|           -|           -|
|石家庄苏亚美联臣医疗美容医|       4000.00|           -|           -|
|院有限公司                |              |            |            |
|湖南美臻生物科技有限公司  |        200.00|           -|           -|
|湖南美华瑞生物科技有限公司|        200.00|           -|           -|
|湖南瑞生科生物科技有限公司|       1300.00|           -|           -|
|湖南悦美生物技术有限公司  |        200.00|           -|           -|
|湖南丽瑞生物科技有限公司  |        200.00|           -|           -|
|深圳中科华瑞生物科技有限公|       1750.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|江苏苏宁城市建设投资有限公|       5000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|江苏聚合创意新兴产业投资基|             -|           -|           -|
|金(有限合伙)              |              |            |            |
|江苏宁信德营销策划有限公司|             -|           -|           -|
|江苏乾阳房地产开发有限公司|      10000.00|    28197.86|   167682.25|
|株式会社ID健康产业集团    |             -|           -|           -|
|无锡苏亚美莲臣医疗美容医院|        500.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|无锡苏亚医疗美容医院有限公|       6500.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|无锡苏亚医疗器械有限公司  |        100.00|           -|           -|
|无锡碧优缇健康管理有限公司|         20.00|           -|           -|
|无锡北塘苏宁环球房地产开发|      55000.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|广州美瑞臻生物科技有限公司|        100.00|           -|           -|
|广州可睿思生物科技有限公司|        100.00|           -|           -|
|宜兴苏宁环球房地产开发有限|      91000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|宜兴明湖房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|唐山苏亚美联臣医疗美容医院|       1800.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|吉林市苏宁环球有限公司    |       3000.00|           -|           -|
|南京鼎基房地产开发有限公司|       1000.00|           -|           -|
|南京鼎坤房地产开发有限公司|      30000.00|           -|           -|
|南京苏宁环球文化艺术有限公|       5000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|南京苏宁环球天润广场有限公|       2000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|南京苏宁环球大酒店有限公司|      19000.00|           -|           -|
|南京苏亚荟颜美容医院有限公|        500.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|南京苏亚医疗美容门诊部有限|        500.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|南京绿尔得天房地产开发有限|        200.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|南京环球游艇俱乐部有限公司|       1000.00|           -|           -|
|南京环球乾阳房地产开发有限|       1000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|南京浦东房地产开发有限公司|     175000.00|     7243.89|   711781.72|
|南京天华百润投资发展有限责|     176567.37|           -|           -|
|任公司                    |              |            |            |
|南京华浦高科建材有限公司  |      30000.00|           -|           -|
|南京佛手湖环球度假村投资有|      90000.00|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|北京荟颜美莲臣美容服务有限|         10.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|北京荟颜美莲臣医疗美容诊所|        200.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|北京苏宁环球有限公司      |      10000.00|           -|           -|
|上海苏宁艺术馆            |         10.00|           -|           -|
|上海苏宁环球无锡商业运营管|        500.00|           -|           -|
|理有限公司                |              |            |            |
|上海苏宁环球实业有限公司  |     190000.00|           -|           -|
|上海苏亚华瑞生物医药科技有|       1000.00|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|上海苏亚医疗科技有限公司  |      60000.00|           -|           -|
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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