☆经营分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2025-04-15◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金
融等。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12778192.0｜2020504.50｜ 15.81｜ 91.76｜
｜ ｜ 8｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1103450.62｜ 177404.02｜ 16.08｜ 7.92｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12778192.0｜2020504.50｜ 15.81｜ 91.76｜
｜ ｜ 8｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1103450.62｜ 177404.02｜ 16.08｜ 7.92｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜4657760.43｜1043581.37｜ 22.41｜ 33.45｜
｜中国浙江 ｜1267593.37｜ 80217.27｜ 6.33｜ 9.10｜
｜中国江苏 ｜ 863426.31｜ 91276.92｜ 10.57｜ 6.20｜
｜中国北京 ｜ 739984.66｜ 105102.20｜ 14.20｜ 5.31｜
｜中国福建 ｜ 623749.35｜ 34665.30｜ 5.56｜ 4.48｜
｜中国四川 ｜ 620673.13｜ 104613.50｜ 16.85｜ 4.46｜
｜中国河北 ｜ 536629.95｜ 44492.81｜ 8.29｜ 3.85｜
｜中国海南 ｜ 524568.15｜ 157104.11｜ 29.95｜ 3.77｜
｜中国安徽 ｜ 513218.29｜ 78319.43｜ 15.26｜ 3.69｜
｜中国江西 ｜ 408509.80｜ 10194.87｜ 2.50｜ 2.93｜
｜中国河南 ｜ 381556.64｜ 35484.84｜ 9.30｜ 2.74｜
｜中国湖南 ｜ 344184.10｜ 48002.49｜ 13.95｜ 2.47｜
｜中国湖北 ｜ 320471.99｜ 77100.03｜ 24.06｜ 2.30｜
｜中国山东 ｜ 314241.64｜ 32773.92｜ 10.43｜ 2.26｜
｜中国上海 ｜ 307360.43｜ 75990.33｜ 24.72｜ 2.21｜
｜中国重庆 ｜ 264432.45｜ 17553.36｜ 6.64｜ 1.90｜
｜中国天津 ｜ 247495.10｜ 17870.78｜ 7.22｜ 1.78｜
｜中国山西 ｜ 197002.96｜ 58670.53｜ 29.78｜ 1.41｜
｜其他 ｜ 179001.02｜ 5669.08｜ 3.17｜ 1.29｜
｜中国陕西 ｜ 156760.12｜ 22879.05｜ 14.59｜ 1.13｜
｜中国辽宁 ｜ 152420.73｜ 19953.92｜ 13.09｜ 1.09｜
｜中国甘肃 ｜ 144316.90｜ 22262.05｜ 15.43｜ 1.04｜
｜海外 ｜ 116285.15｜ 14130.35｜ 12.15｜ 0.84｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜32250173.4｜5262715.96｜ 16.32｜ 92.97｜
｜ ｜ 3｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2283454.79｜ 186106.23｜ 8.15｜ 6.58｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜32250173.4｜5262715.96｜ 16.32｜ 92.97｜
｜ ｜ 3｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2283454.79｜ 186106.23｜ 8.15｜ 6.58｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜8812654.47｜1425018.01｜ 16.17｜ 25.40｜
｜中国浙江 ｜3179021.29｜ 412809.06｜ 12.99｜ 9.16｜
｜中国福建 ｜2546869.66｜ 283559.68｜ 11.13｜ 7.34｜
｜中国江苏 ｜2121082.82｜ 260251.91｜ 12.27｜ 6.11｜
｜中国山西 ｜1740133.43｜ 362678.60｜ 20.84｜ 5.02｜
｜中国上海 ｜1718941.77｜ 587937.19｜ 34.20｜ 4.96｜
｜中国河南 ｜1341421.33｜ 187926.38｜ 14.01｜ 3.87｜
｜其他区域 ｜1327918.63｜ 131073.26｜ 9.87｜ 3.83｜
｜中国山东 ｜1300644.18｜ 318029.99｜ 24.45｜ 3.75｜
｜中国河北 ｜1157713.49｜ 98446.58｜ 8.50｜ 3.34｜
｜中国北京 ｜1096043.67｜ 211171.63｜ 19.27｜ 3.16｜
｜中国江西 ｜1086598.62｜ 108387.58｜ 9.97｜ 3.13｜
｜中国安徽 ｜1053836.82｜ 147785.28｜ 14.02｜ 3.04｜
｜中国辽宁 ｜1030180.98｜ 139073.01｜ 13.50｜ 2.97｜
｜中国四川 ｜ 893383.77｜ 117779.38｜ 13.18｜ 2.58｜
｜中国海南 ｜ 837562.14｜ 254257.62｜ 30.36｜ 2.41｜
｜中国湖南 ｜ 813732.11｜ 91440.26｜ 11.24｜ 2.35｜
｜中国湖北 ｜ 680406.46｜ 162818.17｜ 23.93｜ 1.96｜
｜中国天津 ｜ 673275.72｜ 34464.63｜ 5.12｜ 1.94｜
｜中国吉林 ｜ 600395.15｜ 65659.69｜ 10.94｜ 1.73｜
｜中国重庆 ｜ 521811.73｜ 48254.28｜ 9.25｜ 1.50｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12552755.8｜2686614.53｜ 21.40｜ 91.61｜
｜ ｜ 5｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1100109.04｜ 184671.39｜ 16.79｜ 8.03｜
｜其他业务 ｜ 49805.90｜ 45825.83｜ 92.01｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12552755.8｜2686614.53｜ 21.40｜ 91.61｜
｜ ｜ 5｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1100109.04｜ 184671.39｜ 16.79｜ 8.03｜
｜其他业务 ｜ 49805.90｜ 45825.83｜ 92.01｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜3702098.95｜ 950644.00｜ 25.68｜ 27.02｜
｜中国浙江 ｜2097433.06｜ 288792.04｜ 13.77｜ 15.31｜
｜中国上海 ｜ 960984.46｜ 348331.56｜ 36.25｜ 7.01｜
｜中国河南 ｜ 701081.32｜ 134697.65｜ 19.21｜ 5.12｜
｜中国山东 ｜ 673236.95｜ 196013.89｜ 29.12｜ 4.91｜
｜中国安徽 ｜ 656645.00｜ 101049.96｜ 15.39｜ 4.79｜
｜中国福建 ｜ 649928.19｜ 102800.76｜ 15.82｜ 4.74｜
｜中国四川 ｜ 512885.12｜ 79391.85｜ 15.48｜ 3.74｜
｜中国陕西 ｜ 442103.00｜ 106068.23｜ 23.99｜ 3.23｜
｜中国山西 ｜ 430841.09｜ 125359.32｜ 29.10｜ 3.14｜
｜中国江苏 ｜ 415980.77｜ 47566.34｜ 11.43｜ 3.04｜
｜中国湖南 ｜ 405969.86｜ 74992.86｜ 18.47｜ 2.96｜
｜中国湖北 ｜ 365906.04｜ 56427.03｜ 15.42｜ 2.67｜
｜中国辽宁 ｜ 329272.71｜ 77491.87｜ 23.53｜ 2.40｜
｜中国河北 ｜ 279357.34｜ 21961.09｜ 7.86｜ 2.04｜
｜中国江西 ｜ 278642.52｜ 15625.75｜ 5.61｜ 2.03｜
｜中国吉林 ｜ 261718.55｜ 43109.27｜ 16.47｜ 1.91｜
｜中国海南 ｜ 118621.87｜ 45366.51｜ 38.24｜ 0.87｜
｜中国天津 ｜ 114031.57｜ 15984.34｜ 14.02｜ 0.83｜
｜中国重庆 ｜ 99345.77｜ 19112.74｜ 19.24｜ 0.73｜
｜中国甘肃 ｜ 84448.25｜ 11218.22｜ 13.28｜ 0.62｜
｜其他区域 ｜ 72332.52｜ 9280.65｜ 12.83｜ 0.53｜
｜其他业务 ｜ 49805.90｜ 45825.83｜ 92.01｜ 0.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜25657754.7｜5591306.06｜ 21.79｜ 91.27｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2350263.77｜ 510974.80｜ 21.74｜ 8.36｜
｜其他业务 ｜ 102805.31｜ 85742.19｜ 83.40｜ 0.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜25657754.7｜5591306.06｜ 21.79｜ 91.27｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2350263.77｜ 510974.80｜ 21.74｜ 8.36｜
｜其他业务 ｜ 102805.31｜ 85742.19｜ 83.40｜ 0.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜8895691.49｜1749247.89｜ 19.66｜ 31.65｜
｜中国浙江 ｜2378712.40｜ 357396.91｜ 15.02｜ 8.46｜
｜中国湖北 ｜1656545.79｜ 514194.33｜ 31.04｜ 5.89｜
｜中国山东 ｜1280092.17｜ 303718.72｜ 23.73｜ 4.55｜
｜中国辽宁 ｜1254939.59｜ 291274.70｜ 23.21｜ 4.46｜
｜中国福建 ｜1085034.06｜ 217410.63｜ 20.04｜ 3.86｜
｜中国安徽 ｜1076091.10｜ 120622.13｜ 11.21｜ 3.83｜
｜中国四川 ｜1003730.99｜ 246503.89｜ 24.56｜ 3.57｜
｜中国上海 ｜ 916156.31｜ 306483.57｜ 33.45｜ 3.26｜
｜中国海南 ｜ 875330.88｜ 423813.19｜ 48.42｜ 3.11｜
｜中国湖南 ｜ 740742.93｜ 132458.11｜ 17.88｜ 2.64｜
｜中国陕西 ｜ 737672.04｜ 211173.63｜ 28.63｜ 2.62｜
｜中国江苏 ｜ 690073.75｜ 138300.42｜ 20.04｜ 2.45｜
｜中国江西 ｜ 663613.57｜ 106147.71｜ 16.00｜ 2.36｜
｜中国山西 ｜ 622023.88｜ 211071.96｜ 33.93｜ 2.21｜
｜中国重庆 ｜ 610529.82｜ 83580.69｜ 13.69｜ 2.17｜
｜中国天津 ｜ 596704.31｜ 22929.16｜ 3.84｜ 2.12｜
｜中国吉林 ｜ 504929.19｜ 110704.89｜ 21.92｜ 1.80｜
｜中国河北 ｜ 493749.85｜ 113757.50｜ 23.04｜ 1.76｜
｜中国北京 ｜ 441805.59｜ 76965.39｜ 17.42｜ 1.57｜
｜中国甘肃 ｜ 433296.41｜ 102505.34｜ 23.66｜ 1.54｜
｜中国河南 ｜ 418542.51｜ 118597.94｜ 28.34｜ 1.49｜
｜中国云南 ｜ 327154.09｜ 87718.86｜ 26.81｜ 1.16｜
｜中国新疆 ｜ 158407.01｜ 39664.83｜ 25.04｜ 0.56｜
｜其他区域 ｜ 146448.79｜ 16038.46｜ 10.95｜ 0.52｜
｜其他业务 ｜ 102805.31｜ 85742.19｜ 83.40｜ 0.37｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.0%，其中一季度同比增
长5.3%，二季度同比增长4.7%，增速较一季度有所回落。固定资产投资完成额、社
会消费品零售总额累计同比增速今年以来持续下降，出口金额累计同比增速在一季
度下滑后呈现回升态势。
今年以来，4月30日中央政治局会议和5月17日全国保交房工作会议提出系列政策，
体现了房地产工作对稳定经济的重要作用，新一轮房地产、金融政策组合拳陆续出
台，包括取消全国层面首套及二套住房贷款利率下限、下调房贷首付款比例和公积
金贷款利率、通过设立保障性住房再贷款加快推动存量商品房去库存等，行业调控
政策方向已从“供给侧”向“需求侧”转变，由限制性政策的放松转为产业支持政
策。
2024年上半年，全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%；商品房销售面积4.
8亿平方米，同比下降19%。其中，一季度销售金额同比下降27.6%，销售面积同比
下降19.4%；二季度在政策刺激下，市场信心有所恢复，单季度销售金额、销售面
积分别同比下降22.7%和18.6%，降幅环比收窄4.9和0.8个百分点。
同时，核心城市整体需求表现相对稳定。根据克而瑞统计数据，上半年全国重点20
城一二手房成交总面积13065万平方米，环比2023年下半年13990万平方米下降6.6%
，其中，二手房成交总面积8136万平方米，同比下降7.6%，但环比2023年下半年77
30万平方米提升5.3%。
2024年初，全国商品房待售面积达到7.6亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米
；2024年6月末，全国商品房待售面积7.4亿平方米，其中住宅待售面积3.8亿平方
米，分别较2024年初下降2075万平方米、2213万平方米，在行业利好政策刺激下，
市场库存略有改善。
全国商品房待售情况
上半年，房地产开发资金来源5.35万亿元，同比下降22.6%。其中，受行业销售金
额下降的影响，定金及预收款1.60万亿元，个人按揭贷款0.77亿元，分别同比下降
34.1%和37.7%，降幅高于销售规模下降幅度。在“房地产融资协调机制”和“经营
性物业贷款”等信贷政策的支持下，上半年国内贷款为0.82万亿元，同比下降6.6%
，较年初收窄3.7个百分点；自筹资金1.89万亿元，同比下降9.1%。
房地产开发资金来源情况
上半年，全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积1.15亿平方米，同比下降44%，
环比2023年下半年下降73%；成交面积0.89亿平方米，同比下降36%，环比下降75%
；成交金额5434亿元，同比下降43%，环比下降72%。
全国300城土地推出、成交情况
上半年，房屋新开工面积3.80亿平方米，同比下降23.7%；房屋竣工面积2.65亿平
方米，同比下降21.8%；房屋施工面积69.68亿平方米,同比下降12.0%。受新开工面
积、土地成交金额下降等因素影响，房地产开发投资完成额仍处于下降区间，同比
下降10.1%，连续25个月下降。
全国房屋开竣工及施工情况全国房地产开发投资情况
综上所述，上半年我国宏观经济运行总体平稳，房地产销售市场在预期偏弱、消费
者信心不足的背景下，延续下行调整态势。同时，受到房企投资意愿较低的影响，
行业土地购置、新开工及开发投资等指标均未出现明显改善，市场各方参与主体信
心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。
展望下半年，二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，
因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标
准”等，体现了当前中央对行业的重视程度，为行业平稳发展打开政策空间，也为
防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基矗
二、经营情况的讨论与分析
1、销售金额稳居行业第一，市场份额稳中有升
报告期内，公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.2
5万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分
点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。
报告期内，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频
出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿
元，环比一季度增长181%。另一方面，公司根据政策热点，加强综合去化举措。二
季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿，同比提升23%
。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势
，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。
上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城
市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个
百分点至89%。报告期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市
市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破1
5%。
2、融资优势凸显，现金流合理充裕
2023年下降21BP至2.93%；报告期内，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资的
平均成本较截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年
初下降25BP。报告期内，公司融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有
息负债193亿元；同时，公司发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资199
亿元，占新增融资的21%。报告期末，债务结构持续优化，一年内到期有息负债占
比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年
初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日
，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券
方案，为进一步优化债务结构打下基矗
报告期内，受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司报告期内累计实现
回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有
望稳步提升。报告期末，公司现金余额1464亿元，占总资产10%以上；此外，公司
并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。
3、合理控制投资节奏，不断优化资源结构
上半年，在38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%
和35%的背景下，公司主动调整投资节奏，优中选优，在保证新增项目税前成本利
润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。报告期内，公司共拓展项目12个，
均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿
元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。新获取项目中，其中3个项目已经开盘，
北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿。
报告期内，公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下
降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工
未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应
存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
4、收入平稳增长，保持稳健资产负债结构
报告期内，公司交付7.3万套，实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；公司毛
利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%
；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。
在行业利润率普遍下行的情况下，公司积极推动供采改革，通过引入优质供方、稳
住产品品质和供应链、达到综合成本最优；适配产品系需求，强化集采统筹管理，
在全国范围内扩大集采范围，实现规模化降本增效；将降本降费落实到流程机制，
实现精细管理、提高效益，报告期内，公司除地价外直投成本较计划降低0.69%。
同时，持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15个百分点，部分对
冲了利润率下行的影响。
报告期末，公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因
公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土
地款366亿元，同比增长160亿元。预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动
现金流将持续改善。
报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债
比为1.22，保持稳健的资产负债结构。
5、提升服务竞争能力，资产经营稳步发展
保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至报告期末，保利物业合同管
理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净
利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面
积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17
.7%。其中，公共服务优势进一步加强，公共服务在管面积4.22亿平方米，物业管
理收入14.35亿元，同比增长17.2%。
在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目
较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回
报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。
6、夯实品质建造，彰显品牌引领
报告期内，公司产品品质、品牌建设、ESG(环境、社会和公司治理)等方面持续优
化。公司2023年至今新获取项目中，超过75%的项目打造为“天悦和”产品系，该
产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品品质
不断提升，综合产品力位列全国前三，多家机构测评品牌传播力全国第一。
公司在“人文社区”产品理念的基础上，提出“人文服务”理念。以更多维的服务
场景，为客户提供服务情绪价值。同时，通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健
康养老、会展赛事等多元服务业态，为客户营造更多理想生活场景。在服务子品牌
方面，发布“时光系”购物中心品牌和“和寓”公寓品牌，系统性提升品牌价值。
公司在绿色建筑、客户与员工、公司治理等领域持续改善，ESG评绩效得到提升，
其中MSCI ESG级上调为BB；华证ESG评级均上调为A，着力提升可持续发展能力。
三、风险因素
目前，国内外宏观经济形势复杂严峻，我国居民收入预期下降、有效需求不足，置
业观望情绪浓厚；购房者对房屋按期交付、品质保证、价格稳定的担忧情绪较重，
新房购置意愿延后。与此同时，二手房市场挂牌量持续增加，以价换量特征更为突
出，对新房市场成交进一步形成压制。
中长期来看，城镇化率提升带来的总量性住房需求仍然存在。国务院发布的新型城
镇化战略五年行动计划提出，5年常住人口城镇化率将提升至接近70%。从结构上看
，住房需求已经从“有房妆转向“住好房”，居民的改善性需求将继续支撑行业发
展。购房者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平提出更高要求，企业间的竞争
格局也更加激烈，未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将
拥有更大的发展机会，行业引领者的护城河也将越来越宽。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动
调整中发展前行。公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机
遇，实现了持续快速的成长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也
发生了重大变化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的
密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效
的调整经营策略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能
力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公
司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展
为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与
认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
3、稳健的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务
管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量
等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持
合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险
防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类
型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债
务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低
成本优势。
4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系
与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字
楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断
迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条
闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越
的开发效率。
多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势同时，也锻造了公司强大的产品力。公司
已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大
子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，引领高质量发展的品质
时代。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗
的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持
拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更加充分展现出能动优势和韧性优势，
不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发
展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协
作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明
的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验
沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障
了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策
和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成
为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保
持稳健经营的一个重要优势。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜陕西保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜长春市轻轨六合房地产开发有｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜辽宁保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜辽宁保利实业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜福建保利投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜珠海横琴保利利盛实业投资有｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湛江兴晟投资有限公司 ｜ 51619.13｜ -｜ -｜
｜湖南保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜浙江保利城市发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜济南保逸房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜河南保利发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜河北保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜沈阳广田房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜江苏保利宁远房地产开发有限｜ 9803.92｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡保利致远房地产开发有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新疆保新房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜成都市保蓉房地产开发有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都保利天府实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜恒福(香港)发展有限公司 ｜ 286130.40｜ -｜ -｜
｜恒利(香港)置业有限公司 ｜ 20182.14｜ -｜ -｜
｜广州金地房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州物产美通贸易有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州物产前通贸易有限公司 ｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜广州市睿驰企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞泰企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞恒企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞富企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞咨企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞保企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市琶洲投资有限公司 ｜ 13513.51｜ -｜ -｜
｜广州市新谭房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广州市保利锦汉展览有限公司｜ 320.00｜ -｜ -｜
｜广州市保利国贸投资有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜广州保利城改投资有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜广州保利和泰控股有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜广东省重工建筑设计院有限公｜ 2320.35｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东保利城市发展有限公司 ｜ 20000.00｜ 191415.93｜ 14921508.20｜
｜富利建设集团有限公司 ｜ 40000.00｜ -｜ -｜
｜安徽保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜太仓锦颂置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜合肥保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜合肥保利和恒房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜厦门保利实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南昌铭雅欧洲城实业有限公司｜ 19554.70｜ -｜ -｜
｜信保(广州)私募基金管理有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利齐鲁实业投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(长春)恒富房地产开发有｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)文化旅游产业发展｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)投资实业有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利苏通实业发展有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利粤中发展有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利粤东投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(甘肃)实业投资有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜保利物业服务股份有限公司 ｜ 55333.34｜ -｜ -｜
｜保利湾区投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(湖南)投资有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利淮海房地产发展有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利海西实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(海南)旅游发展有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利浙南房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(沈阳)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(江西)金通泰置业有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(江西)房地产开发有限公｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利江苏房地产发展有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利江南实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(武汉)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(横琴)创新产业投资管理｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利广州房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利(天津)房地产开发有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(大连)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利增城房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜保利(四川)投资发展有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜保利商旅产业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利商业地产投资管理有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利和润房地产投资顾问有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利发展(山西)有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利发展(山东)有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利博高华(武汉)房地产股份｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利华南实业有限公司 ｜ 10000.00｜ 161196.41｜ 15728576.16｜
｜保利(北京)房地产开发有限公｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(包头)房地产开发有限公｜ 8000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(中山)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(东莞)投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(东莞)房地产开发有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(三亚)房地产开发有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜云南保利实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜中丝集团上海商业管理有限公｜ 2700.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海建律置业有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保利建霖房地产有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保利建锦城市发展有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
免责声明：本信息由本站提供，仅供参考，本站力求
但不保证数据的完全准确，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为
准，本站不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
用户个人对服务的使用承担风险。本站对此不作任何类型的担保。本站不担保服
务一定能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时性，安全性，出
错发生都不作担保。本站对在本站上得到的任何信息服务或交易进程不作担保。
本站提供的包括本站理财的所有文章，数据，不构成任何的投资建议，用户查看
或依据这些内容所进行的任何行为造成的风险和结果都自行负责，与本站无关。
