☆经营分析☆ ◇600077 *ST宋都 更新日期：2023-07-24◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
从事房地产开发业务。
【2.主营构成分析】
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 785514.42｜ 108763.39｜ 13.85｜ 98.28｜
｜其他业务 ｜ 13731.50｜ 2460.12｜ 17.92｜ 1.72｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 785514.42｜ 108763.39｜ 13.85｜ 98.28｜
｜其他业务 ｜ 13731.50｜ 2460.12｜ 17.92｜ 1.72｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜长三角地区 ｜ 780089.38｜ 109505.55｜ 14.04｜ 97.60｜
｜其他业务 ｜ 13731.50｜ 2460.12｜ 17.92｜ 1.72｜
｜其他 ｜ 5425.03｜ -742.16｜-13.68｜ 0.68｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 530968.51｜ --｜ -｜ 98.64｜
｜其他 ｜ 4419.52｜ --｜ -｜ 0.82｜
｜其他业务 ｜ 2913.01｜ --｜ -｜ 0.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江地区 ｜ 352406.24｜ 48027.27｜ 13.63｜ 65.47｜
｜江苏地区 ｜ 146261.65｜ 11986.55｜ 8.20｜ 27.17｜
｜安徽地区 ｜ 31516.09｜ 6771.49｜ 21.49｜ 5.85｜
｜其他业务 ｜ 7332.53｜ 664.88｜ 9.07｜ 1.36｜
｜广西地区 ｜ 2058.85｜ 281.90｜ 13.69｜ 0.38｜
｜分部间抵销 ｜ -1274.32｜ -554.00｜ 43.47｜ -0.24｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2021年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 722299.97｜ 128152.30｜ 17.74｜ 96.33｜
｜其他业务 ｜ 27521.94｜ 11220.57｜ 40.77｜ 3.67｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 722299.97｜ 128152.30｜ 17.74｜ 96.33｜
｜其他业务 ｜ 27521.94｜ 11220.57｜ 40.77｜ 3.67｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜长三角地区 ｜ 696339.99｜ 128808.41｜ 18.50｜ 92.87｜
｜其他业务 ｜ 27521.94｜ 11220.57｜ 40.77｜ 3.67｜
｜其他 ｜ 25959.98｜ -656.10｜ -2.53｜ 3.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2021年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 285428.97｜ --｜ -｜ 95.52｜
｜其他 ｜ 10479.15｜ --｜ -｜ 3.51｜
｜其他业务 ｜ 2908.79｜ --｜ -｜ 0.97｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江地区 ｜ 256784.81｜ 56861.34｜ 22.14｜ 85.93｜
｜广西地区 ｜ 18605.06｜ 39.58｜ 0.21｜ 6.23｜
｜其他业务 ｜ 13387.94｜ 3745.83｜ 27.98｜ 4.48｜
｜江苏地区 ｜ 7978.32｜ 878.17｜ 11.01｜ 2.67｜
｜安徽地区 ｜ 2060.78｜ 535.68｜ 25.99｜ 0.69｜
｜分部间抵销 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2022-12-31】
一、经营情况讨论与分析
报告期，公司实现营业收入79.92亿元，较上年同期增长6.59%，归属于上市公司股
东净利润为-35.64亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后净利润为-12.
25亿元。
1、重视风险管理，保障企业经营安全
报告期，面对房地产行业下行压力，公司调整投资节奏以应对行业情绪。报告期公
司未新增土储项目。截至报告期末，公司项目覆盖浙江、江苏、安徽、广西四个省
份，在建拟建项目（含部分竣工）总建面积为339.51万方米，其中浙江板块为154.
15万平方米（占比45.40%），安徽板块为61.15万平方米，江苏板块为64.25万平方
米，广西板块为59.98万平方米。
报告期，行业层面虽然有一定政策利好的释放，但政策传导需要时间，政策覆盖面
有限，融资困难仍将是民企当期所面临的困境。公司以风险控制为第一要务，持续
关注项目安全性保障。例如集团总部以月度为期坚决执行全面预算计划；职能线连
同各项目以双周为期召开经营分析会议，管控各项目运营指标达成率，资金使用情
况等。
报告期整体偿债环境可控，截至2022年5月30日，公司如期完成19宋都01公司债的
全部本息兑付，主债权规模为8亿元。
2、“促销售、保交付”，提升精细化管理水平
在整体销售环境不景气的大背景下，报告期末公司销售等回笼资金为65.81亿元，
期末货币资金为43.62亿元，现金及现金等价物为14.82亿元，经营活动产生的现金
流量净额为16.06亿元，销售回款能力面临较大挑战。公司以“促销售、保交付”
为内部抓手，提升精细化管理水平。公司对调控政策、市场趋势进行深入研究，各
项目提出针对性的应对举措。集团总部动态监控、督办在售项目的认购、签约、回
款指标，提高获客能力，加快转签速度。在销售管理方面，公司推出多元化营销模
式：例如舟山五盘联动促销售；线上创意视频无费用投放，助力认购1.06亿元；通
过各类主题活动引流促销。
同时各项目将紧紧围绕“促销售、保交付”为目标，提升去化效率，保障项目如期
交付。公司旗下新界2020、富阳春上雅庐、淮安逸景澜庭、巢湖江宸府、如意长江
、舟山悦宸府项目均有序实现项目竣工。报告期，公司销售费用、管理费用、财务
费用较上年同期均实现下降，分别下降33%、50%、27%。
3.管理输出，保持主业协同效应
报告期，根据合同签订口径，公司已签下7单代建项目，合同面积为60.83万平方米
，截至目前累计代建项目合同口径为342.53万平方米。公司代建项目（含已竣工）
已覆盖杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波六个浙江省内地区。主业协同效应的
持续发挥，促进公司稳健发展。
2022年3月，公司荣获中国房地产TOP10研究组颁发的“2022中国房地产代建运营优
秀企业”、“2022中国房地产政府代建运营优秀企业”奖项。
二、报告期内公司所处行业情况
2022年，受内外部经济环境影响，我国房地产市场面临下行压力。
在投资开发方面，全年呈现开发投资下滑。根据国家统计局数据显示，全国房地产
开发投资额为13.29万亿元，同比下降10%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50
亿平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋
竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%。
在商品房销售方面，成交量呈现下滑。国家统计局数据显示，2022年，商品房销售
面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房
销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末，
商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%
。
政策方面，中央加大宏观政策调节力度，发布一系列修复市场信息的政策和措施。
例如支持各地因城施策，完善地产政策；“三道红线”、房贷“两道红线”逐步解
绑，多次下调房贷利率，盘活预售监管资金使用。随着2022年第四季度“金融16条
”发布，房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”等政策陆续落地，上市
房企和涉房上市公司再融资将逐步恢复。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经
营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），形成主业协同，优势互补
的经营模式。通过自身专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、各兄弟房企联
手的形式，促进公司稳健发展。
公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的
四大战略指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域。目前，公司房地产项目已
辐射浙江、安徽、江苏、广西四大省份。组织架构上，集团总部通过对6大下属公
司（杭州公司、舟山公司、宁波公司、安徽公司、广西公司、温州代建公司）为抓
手进而管控各项目公司的经营。在产品体系上，通过改良迭代，目前公司房地产项
目已形成特色鲜明的四大产品系列：臻享、优享、悦享、乐享。截至目前公司代建
项目，已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波布局。报告期的具体经营情
况将在本节的第一部分“经营情况的讨论与分析”。
四、报告期内核心竞争力分析
1、管理输出，保持主业协同效应
报告期，根据合同签订口径公司已签下7单代建项目，合同面积为60.83万平方米，
同比增加312.97%。公司代建项目（含已竣工）已覆盖杭州、舟山、诸暨、温州、
嘉善、宁波六个浙江省内地区。主业协同效应的持续发挥，促进公司稳健发展。
2022年2月28日，由嘉善县重大项目推进工作领导小组办公室印发的关于公布2021
年度嘉善县“领跑者”、“红旗项目”、“蜗牛项目”评选结果的文件通知中，由
我司负责代建管理的善智苑公寓房（木业大道安置地块）项目被评为2021年度嘉善
县“红旗项目”。
2022年3月，公司荣获中国房地产TOP10研究组颁发的“2022中国房地产代建运营优
秀企业”、“2022中国房地产政府代建运营优秀企业”奖项。
2、品质管控，提升以客户为导向的产品力
公司在产品端提出了“品质是我们的信仰，品质是我们的荣誉，品质是我们的生命
”的宋都工程师精神。经过对前期柏悦系、江宸系、如意系三类产品的归整和迭代
。目前公司产品线已构建出四大类产品体系：
3、健全的组织人员体系
公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理层拥有较
高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设计、战
略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥有多
个国家执业资格证书及专业技术资格证书。截至报告期末，经营管理层团队的平均
工龄已超过21.46年，平均年龄在44.83岁，本硕以上的学历占比近91.53%。经过多
年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源
整合能力和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够
快速匹配到适应公司发展的节奏。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入79.92亿元，较去年同期增长6.59%，实现归属于上市
公司股东净利润-35.64亿元，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利
润-12.25亿元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
行业在“房住不炒，因城施策”的总基调下，供需两端政策均有继续优化空间，调
控政策将出现进一步优化，如调整新建商品房预售条件，优化项目预售资金监管和
使用；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通；保交楼政策有望进
一步推进。随着宽松政策效果的逐步显现，市场需求逐步释放，房地产市场预计将
逐步回暖。
(二)公司发展战略
2023年，公司将以“基础核心产业做到与行业匹配发展”，“不断探索和创新，保
持企业活力”为两个核心方向，继续稳健发展。
区域深耕：以拿有效益的地，做有市场的产品为原则，深耕核心区域和优势区域，
围绕现有核心区域做大做强做深。以品质为价值核心，提升服务水平和进一步提升
品牌溢价能力。投资端口，围绕投资原则落实至投资制度，区分战略性项目和主操
盘项目的运营机制，夯实集团与各项目的联系制度。
风险管控：面对市场的不确定性，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯
穿企业经营的各职能和全过程。包括预算管控，标准化制度完善（及时修订、完善
相应规章制度，尤其是对标准合同的重视和运营的重视），加强管理人员对标准合
同的精通，项目在推进中做到紧扣合同执行。此外，对公司管理辅以健全合理的监
督评价机制，匹配奖惩责任制。从人员、流程、执行、反愧监督等各环节做到不断
提升风险管控体系的建设与完善，锻造企业安全屏障。
精细化运营：通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量。在运营端口，提效赋
能，结合咨询公司的专业辅导，提升数据治理能力，加强把控，保障各运营节点，
切实提高计划节点达成率；人才储备端口，努力培养梯队的综合能力，为公司发展
更多地储备综合性的人才；销售端口：以一切为营销服务为原则，加大对一线赋能
，实现总部提供支持，轻界限、重行动，配置机动、灵活、高效，进而实现强管理
、强销售、强回笼，以提升资金使用效率，全面夯实运营能力；财务端口，以财务
为基石的原则，深化财务、税务、资金以及信息化系统的管理，使之更清晰化、制
度化。以打造精耕细作的大运营体系，提升企业可持续发展力。
稳重求新：在稳健发展地产板块的同时，适度以“轻资产运营+适度控制风险”为
方向的创新业务，以谋求有培育新的利润增长点的机会。
(三)经营计划
以发展为硬道理——以盈利为导向。切实狠抓有盈利的收入项目和拓展形式，形成
一定的运营机制；狠抓责任心为导向——管理到位，品质到位，用心到位；
狠抓信心为导向——正确认知宋都的强项和核心竞争力；
狠抓服务，管理到位——梳理标杆榜样，促进发展，提升品牌；
狠抓代建模式再创新——建立自己的核心，紧跟标杆企业；
狠抓精兵简政——决策更简单、授权更清晰、流程更完善；
狠抓政策融资回归与产业和行业相匹配的能力再造；
狠抓证券融资突破——实现和提高企业的资产质量，实现新的风控管理落地；
狠抓落地——对各条线总和区域总提出的问题，逐一拿出具体的解决方案；
狠抓对现有资产经营和运营的盘整。
(四)可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售等环节
均会受到政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握以及
管理效率的能力要进一步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、项
目销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线城市分
化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销策略
调整等提出更高要求。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。财
政政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力增大
，公司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续提升资金回笼，加强现
金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提高公司
面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金大、综
合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开发环
节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目
预期经营目标难以如期实现的风险。
5、公司同日披露了《实施退市风险警示叠加其他风险警示暨停牌的公告》。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2022-12-31
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｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜衢州融晟置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜衢州浩都置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -10235.02｜ 116175.63｜
｜苏州锦睿置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京应天阳光太阳能技术有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜舟山颂都置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜舟山蓝郡置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜舟山荣都置业有限公司 ｜ -｜ -2092.85｜ 311283.76｜
｜南京恒都房地产开发有限公司｜ 30000.00｜ -5695.64｜ 520401.45｜
｜舟山腾源置业有限公司 ｜ -｜ -4703.54｜ 102529.28｜
｜南宁宋都房地产有限公司 ｜ 10000.00｜ -29343.27｜ 18044.56｜
｜南宁市浙创投资有限公司 ｜ -｜ -479.26｜ 58408.84｜
｜舟山耀都置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜舟山弘都置业有限公司 ｜ 54000.00｜ 7250.04｜ 120942.30｜
｜合肥印象西湖房地产投资有限｜ 20000.00｜ -6131.42｜ 53049.20｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜绿地控股集团杭州双塔置业有｜ -｜ -1518.26｜ 749593.62｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜淮安和都房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ 14888.71｜ 77832.77｜
｜合肥悦郡房地产开发有限公司｜ 45000.00｜ 9769.04｜ 62716.75｜
｜浙江瑾锐投资管理有限公司 ｜ -｜ -866.59｜ 61307.84｜
｜浙江宋都供应链管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜浙江和洽供应链管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜合肥永都房地产开发有限公司｜ 78000.00｜ -6308.11｜ 162601.75｜
｜浙江东霖房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜桐庐桐郡置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜宁波奉化城都建设开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波奉化宋都房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州鸿扬投资管理有限公司 ｜ -｜ -126.78｜ 200712.64｜
｜宁波市鄞州金甲企业管理咨询｜ -｜ -994.84｜ 42120.45｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州颂都投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州锦昊房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ 20559.09｜ 33981.47｜
｜宣城博衍置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州鑫都投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州逸都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜昆山和都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州轩都房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -7155.66｜ 106677.28｜
｜杭州乾东投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州诚都投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州信都投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州禹翔房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州禹泰贸易有限公司 ｜ -｜ -5.53｜ 288206.24｜
｜杭州盛都置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州加悦都实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州澜都房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -7058.34｜ 77245.50｜
｜杭州淳都房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -29731.59｜ 68096.69｜
｜杭州淞都企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州宋都健康产业集团有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州淇都企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州宋都吾家生活服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州润都投资管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州涌都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州宋都房地产集团有限公司｜ 150000.00｜ -190312.82｜ 2166923.75｜
｜杭州浩都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州浩扬企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州宋都新大健康管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州济都房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -24672.35｜ 97274.36｜
｜杭州泓都企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州沛都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州沃都房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -32247.90｜ 111331.32｜
｜杭州宸都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州桢诚商业管理发展有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州旭都房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
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