☆经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2025-04-02◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 47286.95｜ 10769.87｜ 22.78｜ 48.94｜
｜建筑服务收入 ｜ 24378.06｜ 752.56｜ 3.09｜ 25.23｜
｜物业经营管理 ｜ 13313.59｜ 1082.10｜ 8.13｜ 13.78｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 8347.47｜ 4968.65｜ 59.52｜ 8.64｜
｜其他 ｜ 3111.72｜ 261.16｜ 8.39｜ 3.22｜
｜酒店经营管理 ｜ 159.37｜ 93.89｜ 58.91｜ 0.16｜
｜其他业务 ｜ 24.48｜ --｜ -｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 47286.95｜ 10769.87｜ 22.78｜ 48.94｜
｜建筑服务收入 ｜ 24378.06｜ 752.56｜ 3.09｜ 25.23｜
｜物业经营管理 ｜ 13313.59｜ 1082.10｜ 8.13｜ 13.78｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 8347.47｜ 4968.65｜ 59.52｜ 8.64｜
｜其他 ｜ 3111.72｜ 261.16｜ 8.39｜ 3.22｜
｜酒店经营管理 ｜ 159.37｜ 93.89｜ 58.91｜ 0.16｜
｜其他业务 ｜ 24.48｜ --｜ -｜ 0.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 397928.94｜ 57859.24｜ 14.54｜ 83.42｜
｜建筑服务 ｜ 29572.51｜ 1543.91｜ 5.22｜ 6.20｜
｜物业经营管理 ｜ 20907.89｜ 337.77｜ 1.62｜ 4.38｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 20266.03｜ 13153.78｜ 64.91｜ 4.25｜
｜其他 ｜ 7742.55｜ 197.69｜ 2.55｜ 1.62｜
｜酒店经营管理 ｜ 396.01｜ 270.36｜ 68.27｜ 0.08｜
｜其他业务 ｜ 227.49｜ --｜ -｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京栖樾府 ｜ 235057.62｜ 24539.62｜ 10.44｜ 49.27｜
｜无锡天樾雅苑 ｜ 60711.66｜ 5624.14｜ 9.26｜ 12.73｜
｜建筑服务收入 ｜ 29572.51｜ 1543.91｜ 5.22｜ 6.20｜
｜南京星叶欢乐花园 ｜ 24023.11｜ 765.23｜ 3.19｜ 5.04｜
｜物业经营管理 ｜ 20907.89｜ 337.77｜ 1.62｜ 4.38｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 20266.03｜ 13153.78｜ 64.91｜ 4.25｜
｜南京羊山湖花园 ｜ 18723.06｜ 11527.50｜ 61.57｜ 3.92｜
｜南京瑜憬尚府 ｜ 12975.55｜ -258.56｜ -1.99｜ 2.72｜
｜南京瑜憬湾 ｜ 12236.59｜ 4943.18｜ 40.40｜ 2.57｜
｜苏州栖园 ｜ 9090.63｜ 1726.42｜ 18.99｜ 1.91｜
｜其他 ｜ 7742.55｜ 197.69｜ 2.55｜ 1.62｜
｜其他项目 ｜ 5119.39｜ 3092.77｜ 60.41｜ 1.07｜
｜南京幸福城 ｜ 4900.99｜ 153.33｜ 3.13｜ 1.03｜
｜无锡东方天郡 ｜ 4520.48｜ 1913.28｜ 42.32｜ 0.95｜
｜无锡栖园 ｜ 3774.45｜ 1138.59｜ 30.17｜ 0.79｜
｜南京枫情水岸 ｜ 2835.77｜ 1362.58｜ 48.05｜ 0.59｜
｜无锡栖庭 ｜ 2267.19｜ 921.51｜ 40.65｜ 0.48｜
｜南京星叶枫庭 ｜ 1692.46｜ 409.65｜ 24.20｜ 0.35｜
｜酒店经营管理 ｜ 396.01｜ 270.36｜ 68.27｜ 0.08｜
｜其他业务 ｜ 227.49｜ --｜ -｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京 ｜ 317487.38｜ 46487.74｜ 14.64｜ 66.55｜
｜其他业务 ｜ 79112.48｜ 15730.99｜ 19.88｜ 16.58｜
｜无锡 ｜ 71273.78｜ 9597.51｜ 13.47｜ 14.94｜
｜苏州 ｜ 9167.78｜ 1773.98｜ 19.35｜ 1.92｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 656167.71｜ 121477.39｜ 18.51｜ 94.87｜
｜物业经营管理 ｜ 18484.66｜ 491.95｜ 2.66｜ 2.67｜
｜建筑服务收入 ｜ 8922.93｜ 306.90｜ 3.44｜ 1.29｜
｜其他业务 ｜ 7842.25｜ 948.60｜ 12.10｜ 1.13｜
｜酒店经营管理 ｜ 227.91｜ 124.70｜ 54.72｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京瑜憬尚府 ｜ 245784.52｜ 15461.00｜ 6.29｜ 35.54｜
｜南京瑜憬湾 ｜ 77955.12｜ 42057.62｜ 53.95｜ 11.27｜
｜南京栖樾府 ｜ 74791.38｜ 7064.37｜ 9.45｜ 10.81｜
｜南京星叶欢乐花园 ｜ 66341.75｜ 6597.68｜ 9.94｜ 9.59｜
｜苏州栖园 ｜ 54584.14｜ 6031.26｜ 11.05｜ 7.89｜
｜无锡天樾雅苑 ｜ 53213.98｜ 5411.60｜ 10.17｜ 7.69｜
｜南京羊山湖花园 ｜ 37702.80｜ 19841.00｜ 52.62｜ 5.45｜
｜物业经营管理 ｜ 18484.66｜ 491.95｜ 2.66｜ 2.67｜
｜南京枫情水岸 ｜ 14985.04｜ 8071.45｜ 53.86｜ 2.17｜
｜无锡栖园 ｜ 11731.10｜ 3222.08｜ 27.47｜ 1.70｜
｜无锡东方天郡 ｜ 9279.59｜ 4544.97｜ 48.98｜ 1.34｜
｜建筑服务收入 ｜ 8922.93｜ 306.90｜ 3.44｜ 1.29｜
｜其他业务 ｜ 7842.25｜ 948.60｜ 12.10｜ 1.13｜
｜星叶枫庭 ｜ 4314.02｜ 1249.54｜ 28.96｜ 0.62｜
｜南京幸福城 ｜ 2295.50｜ 96.41｜ 4.20｜ 0.33｜
｜其他项目 ｜ 2147.20｜ 1064.82｜ 49.59｜ 0.31｜
｜无锡栖庭 ｜ 1041.58｜ 763.58｜ 73.31｜ 0.15｜
｜酒店经营管理 ｜ 227.91｜ 124.70｜ 54.72｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京 ｜ 525709.66｜ 100890.88｜ 19.19｜ 76.01｜
｜无锡 ｜ 75471.31｜ 14351.67｜ 19.02｜ 10.91｜
｜苏州 ｜ 54986.75｜ 6234.85｜ 11.34｜ 7.95｜
｜其他业务 ｜ 35477.75｜ 1872.16｜ 5.28｜ 5.13｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 220714.72｜ 66976.14｜ 30.35｜ 93.05｜
｜物业经营管理 ｜ 10763.33｜ 726.75｜ 6.75｜ 4.54｜
｜其他业务 ｜ 3617.64｜ 405.31｜ 11.20｜ 1.53｜
｜建筑服务收入 ｜ 2024.41｜ 160.57｜ 7.93｜ 0.85｜
｜酒店经营管理 ｜ 91.78｜ 41.95｜ 45.71｜ 0.04｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京瑜憬尚府 ｜ 95254.71｜ 6339.31｜ 6.66｜ 40.16｜
｜南京瑜憬湾花园 ｜ 63545.87｜ 31889.03｜ 50.18｜ 26.79｜
｜南京羊山湖花园 ｜ 29134.94｜ 15137.55｜ 51.96｜ 12.28｜
｜其他业务 ｜ 16497.16｜ 1334.58｜ 8.09｜ 6.95｜
｜南京枫情水岸 ｜ 11641.42｜ 6386.52｜ 54.86｜ 4.91｜
｜无锡栖园 ｜ 9062.86｜ 2459.24｜ 27.14｜ 3.82｜
｜无锡东方天郡 ｜ 4894.15｜ 2427.85｜ 49.61｜ 2.06｜
｜南京枫庭 ｜ 3844.00｜ 1271.19｜ 33.07｜ 1.62｜
｜其他项目 ｜ 3336.77｜ 1065.46｜ 31.93｜ 1.41｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所处行业情况
2024年上半年，中央政府延续房地产政策宽松的总基调。4月30日，中央政治局会
议定调了楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施
”；5月17日，央行和国家金融监管总局提出“一揽子”新政，聚焦稳市尝去库存
；6月7日，国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思
想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。地方政府从地产供需两端持续发力，
在需求端，陆续推进落实“517”信贷宽松政策，围绕去库存，信贷政策全面松绑
，房贷利率历史新低；在供给端，“以旧换新”政策不断扩围加码，保障性住房再
贷款计划稳步推进，加快推动存量商品房去库存；针对新建商品房，提出要提高品
质，支持需求多样化。
2024年上半年，国民经济运行总体平稳，转型升级稳步推进。初步核算，上半年国
内生产总值616836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。同时也要看到，当前外
部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。房地产行
业处在调整转型过程中，各项数据仍在低位徘徊（以下数据来源均为国家统计局）
。
从销售端来看，1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米、销售额47133亿元
，同比分别下降19.0%和25.0%，其中住宅销售面积和销售额分别下降21.9%和26.9%
；6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。
其中，住宅待售面积增长23.5%。6月份的房地产开发景气指数为92.11。
受市场低迷影响，行业供给端收缩明显。开发投资方面，2024年以来，土地成交仍
在下滑，1-6月份全国（300城）土地成交总价同比下降33%。受房地产企业拿地意
愿持续低迷的影响，1-6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；
房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%；房屋新开工面积3
8023万平方米，同比下降23.7%；房屋竣工面积26519万平方米，同比下降21.8%。
其中：住宅投资39883亿元、施工面积487437万平方米、新开工面积27748万平方米
、竣工面积19259万平方米，分别下降10.4%、12.5%、23.6%、21.7%。
1—6月份，房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款
8207亿元，同比下降6.6%；利用外资13亿元，同比下降51.7%；自筹资金18862亿元
，同比下降9.1%；定金及预收款15999亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款7749亿
元，同比下降37.7%。其中，定金及预收款、个人按揭贷款降幅较5月分别收窄12.3
个百分点、16.8个百分点，表明城市房地产融资协调机制快速落地及推进产生了一
定边际效果。
2024年7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式
现代化的决定》。其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展
新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权
，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅
标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
公司认为，随着“去库存”的政策定调和核心住房政策的优化调整，房地产行业将
随着多项政策的持续推进企稳回升，重回平稳健康发展的轨道。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营和租赁、工程建造及
物业管理业务。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多
项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向
产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展
的战略。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2024年上半年，面对市场持续低迷带来的困难与挑战，公司董事会带领全体员工，
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主、多元发展”战略
，开源节流，扎实推进促销售、保交楼、防风险等重点工作，实现了公司的平稳发
展。
积极促进项目去化一方面动态调整优化各项目销售策略，加快去化；另一方面积极
响应政府号召，积极参与南京市商品房“以旧换新”工作和房票安置工作。
扎实推进项目建设目前所有项目均按既定的开发计划有序推进的同时，根据市场情
况亦可进行动态调整。依照主管部门关于住宅品质提升的相关文件及第四代住宅标
准，对在建项目方案进行优化调整，提升产品的市场竞争力。
稳步开展工程建造业务控股子公司栖霞建工保持了良好的发展势头，上半年完成施
工产值6.62亿元，在建项目52.04万平方米，竣工面积27.14万平方米。
持续提升物业服务品质以业主需求为关注焦点，持续开展“五心服务”，不断完善
服务体系；升级企业VI，扩大品牌影响力；做好各管理项目的定岗定员，落实合伙
人制度，提高员工积极性；重视高质量发展，将降本增效落到实处。
加强投融资保障支持继续实施稳健的财务政策，多措并举，确保公司现金流安全。
2024年2月，公司成功发行10.40亿元公司债券，期限3+2年，票面利率3%，进一步
降低了融资成本。做好对外投资项目的风险管控工作，强化项目投后管理，切实维
护公司利益。
（二）房地产业务主要经营性信息
1.报告期内房地产储备情况
2.报告期内房地产开发投资情况
3.报告期内房地产销售和结转情况
三、风险因素
1.市场风险
当前，外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济景气度下降，房地产行业
处在调整转型过程中。同时，二手房挂牌量增加，价格持续下行，“以价换量”仍
然延续，对新建商品房的成交形成一定压力，市场整体复苏时间尚存在不确定性。
为此，公司将顺应市场变化，以追求高品质和高性价比为产品主线，制定灵活的销
售政策和价格策略，做好楼盘去化。
2.行业风险
房地产行业正处于结构性转变的关键时期，企业规模效应凸显，盈利能力分化，行
业资源加速向头部央国企集聚，行业集中度进一步提升，两极分化格局愈加明显。
公司将强化成本控制前置管理，提效率、保品质、控成本，以此来适应行业格局的
新变化。
3.资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的开发资金来支撑
。在严峻的市场形势下，公司将继续实施稳健的财务政策，牢固树立风险防范意识
，合理安排资金计划，加强对资金的精细化管控，加快销售回款，加快存量资产盘
活；同时，公司将稳步拓宽融资渠道，探索新的融资模式，不断优化融资结构，降
低资金成本，保证现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
1.创新的开发建设模式
作为国家企业集团型住宅产业化基地和国家住宅产业基地技术创新联盟成员，公司
长期致力于产业转型升级，拓宽新型建设方式的应用深度和宽度，推广新型建设方
式适宜技术，培养满足新型建设方式发展需求的技术和管理人才，通过房地产产业
链上下游的紧密结合、优势互补，实现新型建设方式联盟发展。
2.成熟的工程管理体系
公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控
制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理
体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、
智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程
项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
3.优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳
模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为
企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上
、和谐奋进的员工队伍。
4.良好的品牌优势
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅
小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在
区域内拥有较高的认知度。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜苏州立泰置业有限公司 ｜ -｜ -63.67｜ 11745.11｜
｜苏州栖霞建设有限责任公司 ｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜苏州栖星霞物业服务有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜苏州枫庭酒店管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜苏州星州置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -303.83｜ 19036.24｜
｜苏州卓辰置业有限公司 ｜ 30000.00｜ -431.76｜ 32524.34｜
｜苏州业方房地产开发有限公司｜ -｜ -3.95｜ 14142.03｜
｜海南卓辰置业有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜江苏星连家电子商务有限公司｜ 1650.00｜ -｜ -｜
｜棕榈生态城镇发展股份有限公｜ 181281.63｜ -36455.68｜ 1927151.78｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡锡山栖霞建设有限公司 ｜ 50000.00｜ -534.49｜ 88593.10｜
｜无锡栖霞建设有限公司 ｜ 20000.00｜ 211.26｜ 46208.72｜
｜无锡栖建物业服务有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜无锡新硕置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -6926.17｜ 127842.91｜
｜无锡卓辰置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -146.17｜ 32367.39｜
｜南京迈燕房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ 241.29｜ 22818.64｜
｜南京汇安家置业有限责任公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京栖霞建设物业服务股份有｜ 3000.00｜ 400.25｜ 16965.19｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京栖霞建设工程有限公司 ｜ 10000.00｜ 134.25｜ 101392.58｜
｜南京栖霞建设仙林有限公司 ｜ 100.00｜ 58.56｜ 2009.10｜
｜南京栖园幼儿园 ｜ -｜ -｜ -｜
｜南京星鲜购电子商务有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京星驰供应链管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京星邺房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -71.43｜ 430326.63｜
｜南京星连家装饰有限责任公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京星连家教育科技有限公司｜ 150.00｜ -｜ -｜
｜南京星禾生态科技有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜南京星燕房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -164.93｜ 295119.11｜
｜南京星汇房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ 756.16｜ 82525.15｜
｜南京星汇到家科技服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京星悦房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -398.59｜ 189878.19｜
｜南京星客公寓管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京星城房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜南京星叶连家商贸有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜南京星叶艾佳生活家居用品有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京星叶汇物业服务有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京星发房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -644.21｜ 71298.13｜
｜南京市栖霞区汇锦农村小额贷｜ 5000.00｜ 15.68｜ 6787.70｜
｜款有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京市栖霞区东方天郡幼儿园｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京卓辰投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南京东方房地产开发有限公司｜ 1635.62｜ -｜ -｜
｜南京世豪物业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜上海嘉实装饰有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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