☆经营分析☆ ◇000002 万科A 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜8443605.13｜ 734850.79｜ 8.70｜ 80.17｜
｜业务 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜1709017.20｜ 238186.23｜ 13.94｜ 16.23｜
｜其他业务 ｜ 379708.11｜ 76839.09｜ 20.24｜ 3.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他业务 ｜2730310.78｜ --｜ -｜ 25.92｜
｜上海区域 ｜2660725.94｜ --｜ -｜ 25.26｜
｜南方区域 ｜2142123.76｜ --｜ -｜ 20.34｜
｜华中区域 ｜1114407.18｜ --｜ -｜ 10.58｜
｜北京区域 ｜ 836346.92｜ --｜ -｜ 7.94｜
｜西南区域 ｜ 617252.72｜ --｜ -｜ 5.86｜
｜西北区域 ｜ 260711.85｜ --｜ -｜ 2.48｜
｜东北区域 ｜ 170451.29｜ --｜ -｜ 1.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜30102839.7｜2870246.01｜ 9.53｜ 87.72｜
｜业务 ｜ 7｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜3313231.20｜ 437611.19｜ 13.21｜ 9.65｜
｜其他业务 ｜ 901573.10｜ 183299.73｜ 20.33｜ 2.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海区域 ｜8250528.76｜ --｜ -｜ 24.04｜
｜南方区域 ｜6763106.71｜ --｜ -｜ 19.71｜
｜北京区域 ｜5266105.51｜ --｜ -｜ 15.35｜
｜其他业务 ｜4873527.93｜ --｜ -｜ 14.20｜
｜华中区域 ｜3112523.43｜ --｜ -｜ 9.07｜
｜西南区域 ｜2600393.88｜ --｜ -｜ 7.58｜
｜西北区域 ｜2389160.58｜ --｜ -｜ 6.96｜
｜东北区域 ｜1062297.27｜ --｜ -｜ 3.10｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜12339876.4｜ 894181.59｜ 7.25｜ 86.43｜
｜业务 ｜ 0｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜1599940.29｜ 218415.62｜ 13.65｜ 11.21｜
｜其他业务 ｜ 338059.72｜ 46075.39｜ 13.63｜ 2.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海区域 ｜4432488.31｜ --｜ -｜ 31.04｜
｜南方区域 ｜2762184.77｜ --｜ -｜ 19.35｜
｜物业管理公司 ｜1763036.05｜ --｜ -｜ 12.35｜
｜北京区域 ｜1463105.88｜ --｜ -｜ 10.25｜
｜西南区域 ｜1398337.50｜ --｜ -｜ 9.79｜
｜华中区域 ｜1213773.78｜ --｜ -｜ 8.50｜
｜未分配项目 ｜ 772064.14｜ --｜ -｜ 5.41｜
｜东北区域 ｜ 467234.66｜ --｜ -｜ 3.27｜
｜西北区域 ｜ 346098.58｜ --｜ -｜ 2.42｜
｜抵销 ｜-340447.26｜ --｜ -｜ -2.38｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜42974579.4｜6623236.10｜ 15.41｜ 92.27｜
｜业务 ｜ 6｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜2942703.88｜ 440238.39｜ 14.96｜ 6.32｜
｜其他业务 ｜ 656624.33｜ 32047.23｜ 4.88｜ 1.41｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海区域 ｜14281243.3｜ --｜ -｜ 30.66｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜南方区域 ｜10329155.9｜ --｜ -｜ 22.18｜
｜ ｜ 9｜ ｜ ｜ ｜
｜北京区域 ｜6307036.61｜ --｜ -｜ 13.54｜
｜西南区域 ｜3997049.10｜ --｜ -｜ 8.58｜
｜物业管理公司 ｜3342402.03｜ --｜ -｜ 7.18｜
｜华中区域 ｜2811651.51｜ --｜ -｜ 6.04｜
｜西北区域 ｜2489414.29｜ --｜ -｜ 5.35｜
｜东北区域 ｜2086138.68｜ --｜ -｜ 4.48｜
｜未分配项目 ｜1700903.01｜ --｜ -｜ 3.65｜
｜抵销 ｜-771086.88｜ --｜ -｜ -1.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、经营情况讨论与分析
2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半
年全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。在各方
及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，
上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升
级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易
，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5亿元
，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全
口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。
公司获得各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（
不含股东借款）。第一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已
累计向公司提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水
平。截至本报告披露日，公司顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无
境外公开债到期。公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“
以时间换空间”。上半年本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东
的净亏损119.5亿元。当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管如此，我们相信
，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，
以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将
全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发
展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务
业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供“好房子
”“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。
二、核心竞争力分析
1、高品牌知名度和美誉度的中国地产行业领军企业
万科是中国领先的住宅开发商，自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来
，年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。万科始终坚持“好房子、好服
务、好社区”的产品理念，持续迭代升级产品体系，凭借精准匹配客户需求的设计
理念与全周期服务能力，赢得市场高度认可。旗下万科物业更以专业化、科技化服
务能力，树立物管领域标杆地位。
2、定义人居体验标杆、回应城市功能再造的产品力
万科坚持与客户同步发展，通过产品线迭代和产品研发回应客户不断变化的物质需
求与精神需求。在产品线方面，万科积极回应客户日益增长的改善型产品需求，截
至目前已打造了“隐秀系”、“拾系”、“映像系”等面向不同类型客户的多元产
品矩阵。在前沿产品研发方面，万科以上海理想之地的成功打造为起点，通过AIoT
智慧中台、光储直柔等前沿技术的落地实践，引领未来社区的生活范式，重新定义
人、建筑和城市的共生关系。
万科坚持与城市同步发展，通过城市大型片区综合开发运营，及“绣花”功夫的城
市更新与微改造，回应城市功能再造和产业升级的各类需求。在城市大型片区开发
过程中，万科积累了多业态运营能力与相关底层技术。同时，万科在响应政策号召
进行存量改造的过程中，沉淀了城市更新、历史文化街区改造能力，打造了一批如
广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所等高影响力的城市名片项目。
3、覆盖客户全生命周期、多生活场景的服务力
万科业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等领域
，这些业务在响应政策号召、应对社会痛点与市场需求的过程中建立起来，进入各
赛道行业前列。同时，这些业务基于客户生命周期需求，提供多场景产品、内容和
服务。
在住宅开发领域，通过智慧工地实时开放、线上签约、交付即办证、智慧社区运营
等动作，确保从项目建造、销售、交付、运营的各个环节提升客户的产品服务体验
。在物业服务领域，客户口碑、管理规模均保持在行业第一阵营，同时积极响应国
家号召，利用多种资金来源打造老旧小区改造能力，助力提升项目品质，满足人民
群众美好生活需要。在长租公寓领域，万科泊寓是国内管理规模最大的集中式长租
公寓运营商，通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务
体系建设，泊寓形成了更为长期稳定的客户群体，客户满意度在95%以上，老客户
续租率接近60%。在物流仓储领域，万纬物流持续深耕行业客户需求，行业标杆客
户的口袋份额不断增长，持续以产品为核心、通过科技创新助力运营效率提升，并
依托冷链运营服务能力，干冷协同契合客户的多样化仓储服务需求。
4、重视科技创新，具备持续的科技研发能力
万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的
全链条数字化体系。物业服务板块运用AIoT技术搭建远程运营中心，通过电子巡检
、专家远程指导等提升服务质量，“住这儿”APP实现线上线下服务闭环；物流仓
储板块实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等AI算法提供供应链优化方
案；万翼科技研发的在线图纸协作平台“图云”具备AI审图功能，被多家同行选用
；全自研BIM软件“斗拱”通过深圳市住建局第一批自主知识产权BIM软件测评，并
已在试点设计院使用；商业运营板块与长租公寓板块分别上线资产管理系统、租赁
管理系统及客户服务APP，广受合作方和客户好评。
在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装
配工艺的全链条技术集成，参与编制超50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方
面，研发覆盖建材、能源、水处理等12个技术模块，近年集团所有新建项目100%达
到国家绿色建筑评价标准。
三、公司面临的风险和应对措施
公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜佛山市万科置业有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜西安万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜长沙市万科企业有限公司 ｜ 6900.00｜ -｜ -｜
｜天津万科房地产有限公司 ｜ 39000.00｜ -｜ -｜
｜东莞市万科物业服务有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜天津万科物业服务有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜万科物流发展有限公司 ｜ 3596800.00｜ -｜ -｜
｜福建伯恩物业集团有限公司 ｜ 6210.00｜ -｜ -｜
｜太原万科企业有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜北京万科物业服务有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜万物云空间科技服务股份有限｜ 117156.50｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波万科企业有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜万科地产(香港)有限公司 ｜ 630921.70｜ -｜ -｜
｜青岛万科房地产有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜常州万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜贵阳万科房地产有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜广州万科企业有限公司 ｜ 500000.00｜ -｜ -｜
｜万科(重庆)企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜北京万科企业有限公司 ｜ 200000.00｜ -｜ -｜
｜广州市万科物业服务有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海万科物业服务有限公司 ｜ 2600.00｜ -｜ -｜
｜万科(成都)企业有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜广西万科企业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜徐州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜CWVS HOLDING LIMITED ｜ 0.10｜ -｜ -｜
｜惠州市万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜郑州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜云南万科企业有限公司 ｜ 4000.00｜ -｜ -｜
｜成都万科物业服务有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜芜湖万科房地产有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜扬州万科房地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜包头万科房地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜无锡万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海万科企业有限公司 ｜ 1000000.00｜ -｜ -｜
｜苏州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海阳光智博生活服务集团股｜ 21250.00｜ -｜ -｜
｜份有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜兰州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜临沂万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南京万科企业有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜武汉市万科房地产有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜南京万科物业管理有限公司 ｜ 1200.00｜ -｜ -｜
｜武汉市万科物业服务有限公司｜ 1200.00｜ -｜ -｜
｜佛山市万科物业服务有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜江西万科益达置业投资有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江门万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜万科置业地产(香港)有限公司｜ 9000.00｜ -｜ -｜
｜沈阳万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜万科(新疆)企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜Vanke Holdings USA LLC ｜ 97250.10｜ -｜ -｜
｜沈阳万科物业服务有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南通万科企业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜济南万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜厦门市万科企业有限公司 ｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜盐城万科房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜浙江万科南都房地产有限公司｜ 365000.00｜ -｜ -｜
｜浙江浙南万科房地产有限公司｜ 130000.00｜ -｜ -｜
｜福州市万科发展有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜海南万科企业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜珠海市泊寓公寓管理有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜万科置业(香港)有限公司 ｜ 49000.00｜ -｜ -｜
｜合肥万科企业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市万睿智能科技有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜长春万科房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市万科发展有限公司 ｜ 60000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市万科物业服务有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜哈尔滨万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜唐山万科房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜长春万科物业服务有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜嘉兴万科房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜东莞市万科建筑技术研究有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东莞市万科房地产有限公司 ｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜Vanke Overseas Investment ｜ 750.00｜ -｜ -｜
｜Holding Company Limited ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄万科企业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜烟台万科企业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜环山集团股份有限公司 ｜ 14498.10｜ -｜ -｜
｜中山万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜珠海万科发展有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜大连万科置业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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