☆经营分析☆ ◇000608 *ST阳光 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商住尾盘销售业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业租赁 ｜ 10048.93｜ 5824.92｜ 57.97｜ 74.55｜
｜商业运营 ｜ 3289.83｜ 1347.53｜ 40.96｜ 24.41｜
｜其他 ｜ 95.95｜ 95.93｜ 99.99｜ 0.71｜
｜房地产销售 ｜ 44.29｜ -2.38｜ -5.37｜ 0.33｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业租赁 ｜ 8818.26｜ 5131.28｜ 58.19｜ 65.42｜
｜商业运营 ｜ 3289.83｜ 1347.53｜ 40.96｜ 24.41｜
｜写字楼租赁 ｜ 1230.67｜ 693.64｜ 56.36｜ 9.13｜
｜其他 ｜ 95.95｜ 95.93｜ 99.99｜ 0.71｜
｜房地产销售 ｜ 44.29｜ -2.38｜ -5.37｜ 0.33｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳地区 ｜ 5975.09｜ 1933.19｜ 32.35｜ 38.59｜
｜四川地区 ｜ 4754.09｜ 4016.69｜ 84.49｜ 30.70｜
｜京津地区 ｜ 2005.48｜ 798.92｜ 39.84｜ 12.95｜
｜北京地区 ｜ 2005.48｜ 798.92｜ 39.84｜ 12.95｜
｜沈阳地区 ｜ 741.73｜ 514.60｜ 69.38｜ 4.79｜
｜上海地区 ｜ 2.61｜ --｜ -｜ 0.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业租赁 ｜ 22662.50｜ 14112.16｜ 62.27｜ 61.64｜
｜房地产销售 ｜ 7311.78｜ -844.22｜-11.55｜ 19.89｜
｜商业运营 ｜ 6520.23｜ 2676.17｜ 41.04｜ 17.73｜
｜其他 ｜ 272.97｜ 272.93｜ 99.98｜ 0.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业租赁 ｜ 19799.76｜ 12403.42｜ 62.64｜ 53.85｜
｜房地产销售 ｜ 7311.78｜ -844.22｜-11.55｜ 19.89｜
｜商业运营 ｜ 6520.23｜ 2676.17｜ 41.04｜ 17.73｜
｜写字楼租赁 ｜ 2862.74｜ 1708.74｜ 59.69｜ 7.79｜
｜其他 ｜ 272.97｜ 272.93｜ 99.98｜ 0.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜四川地区 ｜ 14222.07｜ 6270.23｜ 44.09｜ 31.63｜
｜深圳地区 ｜ 12972.03｜ 4740.73｜ 36.55｜ 28.85｜
｜京津地区 ｜ 8189.75｜ 4290.59｜ 52.39｜ 18.22｜
｜北京地区 ｜ 8189.75｜ 4290.59｜ 52.39｜ 18.22｜
｜沈阳地区 ｜ 1377.00｜ --｜ -｜ 3.06｜
｜上海地区 ｜ 6.64｜ --｜ -｜ 0.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜直销 ｜ 36767.48｜ 16217.04｜ 44.11｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业租赁 ｜ 6454.27｜ 5272.58｜ 81.69｜ 79.33｜
｜商业运营 ｜ 1339.85｜ 450.32｜ 33.61｜ 16.47｜
｜房地产销售 ｜ 275.71｜ 52.52｜ 19.05｜ 3.39｜
｜其他 ｜ 65.96｜ 65.93｜ 99.95｜ 0.81｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业租赁 ｜ 5057.12｜ 4349.58｜ 86.01｜ 55.62｜
｜商业运营 ｜ 2296.86｜ 532.89｜ 23.20｜ 25.26｜
｜写字楼租赁 ｜ 1397.14｜ 840.44｜ 60.15｜ 15.37｜
｜房地产销售 ｜ 275.71｜ 52.52｜ 19.05｜ 3.03｜
｜其他 ｜ 65.96｜ 65.93｜ 99.95｜ 0.73｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜四川地区 ｜ 5099.59｜ 4188.97｜ 82.14｜ 62.68｜
｜京津地区 ｜ 2245.76｜ 1099.39｜ 48.95｜ 27.60｜
｜沈阳地区 ｜ 738.62｜ 507.33｜ 68.69｜ 9.08｜
｜深圳地区 ｜ 48.06｜ --｜ -｜ 0.59｜
｜上海地区 ｜ 3.76｜ -2.39｜-63.58｜ 0.05｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 15042.68｜ 7175.69｜ 47.70｜ 49.24｜
｜物业租赁 ｜ 13143.33｜ 10682.02｜ 81.27｜ 43.02｜
｜商业运营 ｜ 2162.74｜ 811.38｜ 37.52｜ 7.08｜
｜其他 ｜ 203.20｜ 203.12｜ 99.96｜ 0.67｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 15042.68｜ 7175.69｜ 47.70｜ 46.82｜
｜商业租赁 ｜ 10089.23｜ 8725.79｜ 86.49｜ 31.40｜
｜商业运营 ｜ 3737.84｜ 821.73｜ 21.98｜ 11.63｜
｜写字楼租赁 ｜ 3054.10｜ 1945.88｜ 63.71｜ 9.51｜
｜其他 ｜ 203.20｜ 203.12｜ 99.96｜ 0.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜京津地区 ｜ 16010.29｜ 10987.10｜ 68.63｜ 49.83｜
｜四川地区 ｜ 15609.03｜ 7469.19｜ 47.85｜ 48.59｜
｜沈阳地区 ｜ 329.99｜ --｜ -｜ 1.03｜
｜深圳地区 ｜ 172.47｜ --｜ -｜ 0.54｜
｜上海地区 ｜ 5.27｜ --｜ -｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜直销 ｜ 30551.94｜ 18872.21｜ 61.77｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销
售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全
方位、专业化的运营管理服务，致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为
商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。2021年9月
起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，拓宽了业务版图，增强了
在商业地产领域的市场地位与品牌影响力。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持
续优化提升商业项目的租赁管理水平，深化与商家合作关系，实现共赢发展，以此
获取租赁收入。截至2025年6月底，阳光股份管理的商业项目主要布局于北京、上
海、深圳、成都和沈阳等一二线城市。
（三）房屋销售业务
本报告期内房屋销售业务主要指北京阳光上东项目车位的销售以及成都锦尚项目商
办写字楼及配套车位的销售。
根据国家统计局数据，2025年上半年，社会消费品零售总额为24.55万亿元，同比
增长5.0%，增速较2024年全年加快1.5个百分点。其中商品零售额同比增长5.1%（
总额21.8万亿元）；服务零售额增长5.3%，增速高于商品零售，且逐季加快；餐饮
收入上半年增长4.3%（总额2.75万亿元），但6月单月增速放缓至0.9%。最终消费
支出对GDP增长的贡献率达52%，成为经济增长的“主引擎”。
从商业地产表现来看，2025年上半年，中国商业购物中心在客流规模、业态创新和
区域分化等方面呈现显著特征，整体表现为客流强劲复苏但销售转化承压，消费分
级推动主题化商业崛起。全国购物中心场日均客流达2.67万人次，同比增长14.1%
（较2024年同期的22.8%增速放缓）。一线城市日均客流最高，达3.6万人次，二线
城市客流增速表现最好，同比增速15.2%；另外，重奢/高档购物中心日均客流3.7-
4.1万人次，远高于大众化项目日均1.2万人次。上半年新开商业项目119个（同比-
9.2%），社区商业（2-5万㎡）占比40%成主流，消费分级驱动性价比消费即奥莱业
态逆势增长以及情绪消费如二次元主题商场成流量引擎。
写字楼市场方面，2025年上半年，中国写字楼租赁市场整体处于深度调整期，呈现
租金持续下行、需求结构性分化、运营模式创新的特征。全国重点商圈的上半年写
字楼平均租金持续下跌，二季度环比跌幅虽有收窄，但同比仍降幅显著；
杭州、成都租金环比微涨，但北京、上海跌幅较大。物业持有人普遍采用“以价换
量”策略，通过延长免租期、装修补贴等优惠吸引租户。
下半年，政策支持高技术制造、信息服务需求回暖，核心商圈通过租金适配与产业
升级展现韧性，空置率有望逐步企稳；整体上，市场复苏仍依赖宏观经济改善与企
业信心修复，但TMT、高端制造等新质生产力领域的办公需求，或为破局提供结构
性支点。
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2025年下半年发展战略，旨
在通过精细化、差异化的商业管理提升项目价值，同时积极探索、拓展新业务领域
。我们将持续优化商业项目的运营管理流程，提升管理效率和服务质量，加强商业
管理人才培养，构建高素质管理团队支撑未来发展。此外，严格管控成本费用，确
保财务稳剑总之，公司战略将引领公司更好地适应市场变化，增强核心竞争力，实
现长远发展目标。
（二）经营计划
为应对2025年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨
在通过四大举措达成公司经营策略。
1、全方位发力，确保营业收入
一方面公司将加大成都锦尚写字楼物业以及北京阳光上东项目车位的销售力度，同
时根据上海市场的实际情况，调整部分投资性房地产项目的营销策略；另一方面将
采取行之有效的招商激励措施，持续提升沙井项目、通州项目等各租赁物业的出租
率，确保项目经营收入完成既定目标。
2、增强品牌营销活动，提升项目整体价值
公司将采取线上线下融合，结合实体场景体验与数字化渠道，拓展用户覆盖范围，
并通过短视频、KOL合作、热点借势（如明星联动）实现内容精准触达，缩短用户
决策路径。另外，依靠数据驱动，采用精细化客户人群分层策略，识别高价值客户
，定向推送权益（如会员专享礼券），提升复购率。
实施主题化消费场景创新与沉浸式互动体验升级，吸引年轻群体；通过积极拥抱AI
技术生成内容、数据分析工具等，增强参与感，激发自发传播，并提升投放精准度
与响应速度。
3、人力资源建设，优化组织架构
通过压缩管理层级，实现扁平化管理，提升决策效率并降低管理成本；合并职能重
叠部门，消除冗余职能，节省运营管理成本，砍除非增值环节；组建跨部门虚拟团
队，通过联席会议高效处理解决经营管理问题。
强化业务相关高价值职能，通过动态岗位评估机制淘汰低效岗位，并同步研究将非
核心职能外包，降低人力成本；建立青年人才梯队，储备业务核心人力。
4、提升资金效率，实施成本严控
在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管
理，继续挖掘各环节降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健
发展提供坚实保障。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌效应与影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实
力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项
目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品
牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将
依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求
，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务
流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心、写字楼业务的
持续稳定发展奠定基矗
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划
招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于北京、上海、深圳、成
都等国内一线及新一线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，
包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳
光新生活广潮为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务
覆盖面广。
三、公司面临的风险和应对措施
2025年下半年，公司物业租赁业务面临租金单价持续下滑、空置率攀升的经营风险
，为应对持续高压的竞争环境，公司围绕“存量挖潜、模式转型、资产盘活”等方
面制定多维策略，全力冲刺2025年营收目标，具体措施如下：
（一）聚焦存量商业运营，筑牢营收基础的核心
2025年，面对市场波动与经营不确定性，公司聚焦商业运营核心，“以招商优化、
运营提效、营销赋能”为策略主轴，通过精准施策提升出租率与租金收入，同时构
建风险应对机制，保障公司稳健发展。
1、精准招商，推动品牌焕新与业态升级
结合项目特色与区域消费人群画像，锚定精准定位并明确核心业态，塑造项目独特
标签。依托公司招商品牌资源库，实现跨项目联动：主动清退低效商户，引入高潜
力品牌、强聚头部品牌及小众特色品牌，提升项目辨识度的同时，稳定基础客流并
吸引细分客群。业态规划上，整合餐饮、儿童、娱乐等业态，构建“吃喝玩乐”一
体化生态链，打造家庭休闲场景，丰富业态层级。总部层面聚焦重点项目攻坚，推
动冷区招商调整与主力店落地，进一步提高出租率，保障整体收入稳定。
2、营销赋能：引流提效，激活商业价值
以精准营销与场景化体验为核心，提升项目客流与顾客消费频次，助力商户业绩增
长。打造项目专属网红打卡点，制造话题热度；联动商户资源开展异业合作，通过
资源互补拉动客源，同时以社群、公众号等线上渠道联动线下活动，扩大品牌曝光
，促进消费转化。
围绕季节节点与消费热点，打造主题营销矩阵，举办市集、展览、亲子互动等活动
，打造“体验式消费场景”，强化与家庭客群、年轻客群的互动；深耕社群运营，
建立消费者线上社群，定期组织线下团购、新品体验等活动，形成“线上互动线下
消费”闭环。联动周边社区、企业开展定向推广，通过便民服务、团建优惠等精准
触达客群。
3、运营提效，深化商户协同发展
从“单纯收租”向“共同经营”转型。通过精细化运营提升商户的经营效率，实现
“客流增长、商户盈利、购物中心增值”的正向循环。
对重点商户实施“一店一策”，通过重点经营支持、广告资源倾斜等举措助力其提
升业绩，夯实出租率基础；建立快速响应机制，及时解决商户在装修、运营中的各
类问题，筑牢共生共赢的合作根基。
结合商户经营预警模型与项目经营问题诊断分析，提前预判租约到期与经营风险，
最大限度缩短空置周期。同时构建动态预警体系，通过月度经营分析、季度商户预
警报告，实时监控商户经营状态，强化风险快速响应能力，为项目高效运营持续赋
能。
（二）加快存量房屋销售及闲置资产盘活，补充营收来源
通过攻坚历史遗留问题打通销售堵点等方式，实现资源高效配置，回笼资金投入核
心业务，为营收增长注入新动能，形成“资产盘活、资金回流、主业强化”的良性
循环。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜阳光博瑞有限公司 ｜ 0.00｜ -｜ -｜
｜北京高华瑞丰投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜北京首创风度房地产开发有限｜ 120.00｜ -3.84｜ 68075.01｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜沈阳阳光新生活广场有限公司｜ 25370.00｜ 95.07｜ 26558.17｜
｜阳光创投有限公司 ｜ 0.00｜ -｜ -｜
｜成都阳光上东商业管理有限公｜ 11000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都锦尚置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 603.50｜ 76281.19｜
｜瑞嘉控股有限公司 ｜ 0.00｜ -｜ -｜
｜北京荣合阳光资产管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京艺力设计工程有限公司 ｜ 1000.00｜ 1.54｜ 70216.83｜
｜成都紫瑞新丽商贸有限公司 ｜ 15000.00｜ 1171.16｜ 77255.48｜
｜北京皓达新业科技有限公司 ｜ 3200.00｜ -｜ -｜
｜北京瑞阳嘉和物业管理有限公｜ 13950.00｜ -73.46｜ 64229.99｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京瑞金阳光投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜阳光发展有限公司 ｜ 0.00｜ -｜ -｜
｜北京瑞成新业商业管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京瑞和阳光投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜北京瑞丰阳光投资有限公司 ｜ 1000.00｜ 5.01｜ 120400.72｜
｜北京瑞业投资管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜北京星泰房地产开发有限公司｜ 10218.00｜ -845.46｜ 178706.04｜
｜深圳百纳新业商业管理有限公｜ 1000.00｜ -1372.43｜ 76995.76｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京星汇资产管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜深圳瑞成新业商业管理有限公｜ 100.00｜ 11.04｜ 4264.47｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳瑞基新业企业管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津瑞升阳光商业管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津津汇远景贸易有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳瑞和新业企业管理有限公｜ 200.00｜ -519.30｜ 12213.92｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京上东新业商业管理有限公｜ 100.00｜ -36.33｜ 5919.27｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜聚信新业(昆山)投资中心(有 ｜ 25100.00｜ -｜ -｜
｜限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦赟资产管理有限公司 ｜ 8000.00｜ -853.74｜ 95049.77｜
｜上海银河宾馆有限公司 ｜ -｜ -117.52｜ 84085.67｜
｜上海晟璞投资管理有限公司 ｜ 500.00｜ -58.78｜ 31942.93｜
｜上海晟域资产管理有限公司 ｜ 1000.00｜ 0.03｜ 137175.98｜
｜上海新尚东资产管理有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海尚东资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜天津友谊新资商贸有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海坚峰投资发展有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜天津光明新丽商贸有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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