☆经营分析☆ ◇600159 大龙地产 更新日期：2025-10-26◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发业务和建筑施工业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑工程施工 ｜ 19990.16｜ 951.79｜ 4.76｜ 64.10｜
｜房地产开发 ｜ 9870.81｜ 2522.56｜ 25.56｜ 31.65｜
｜租金收入 ｜ 824.82｜ 149.19｜ 18.09｜ 2.64｜
｜其他收入 ｜ 500.67｜ 446.98｜ 89.28｜ 1.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑工程施工 ｜ 19990.16｜ 951.79｜ 4.76｜ 64.10｜
｜房地产开发 ｜ 9870.81｜ 2522.56｜ 25.56｜ 31.65｜
｜租金收入 ｜ 824.82｜ 149.19｜ 18.09｜ 2.64｜
｜其他收入 ｜ 500.67｜ 446.98｜ 89.28｜ 1.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京市顺义区 ｜ 22039.76｜ 2383.68｜ 10.82｜ 70.67｜
｜广东省中山市 ｜ 9100.62｜ 2196.08｜ 24.13｜ 29.18｜
｜内蒙古满洲里 ｜ 46.09｜ -509.22｜-1104.｜ 0.15｜
｜ ｜ ｜ ｜ 94｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 63684.81｜ 3086.66｜ 4.85｜ 82.93｜
｜房地产开发 ｜ 9939.71｜ 3631.62｜ 36.54｜ 12.94｜
｜其他业务 ｜ 1585.74｜ 178.98｜ 11.29｜ 2.06｜
｜其他业务-租金收入 ｜ 1585.74｜ 178.98｜ 11.29｜ 2.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京市顺义区 ｜ 64156.53｜ 3271.84｜ 5.10｜ 85.30｜
｜广东省中山市 ｜ 9287.33｜ 3436.65｜ 37.00｜ 12.35｜
｜其他业务 ｜ 1585.74｜ 178.98｜ 11.29｜ 2.11｜
｜内蒙古满洲里 ｜ 180.65｜ 9.80｜ 5.43｜ 0.24｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑工程施工 ｜ 28080.97｜ 1384.64｜ 4.93｜ 81.46｜
｜房地产开发 ｜ 5618.47｜ 2262.82｜ 40.27｜ 16.30｜
｜租金收入 ｜ 772.40｜ 60.44｜ 7.82｜ 2.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑工程施工 ｜ 28080.97｜ 1384.64｜ 4.93｜ 81.46｜
｜房地产开发 ｜ 5618.47｜ 2262.82｜ 40.27｜ 16.30｜
｜租金收入 ｜ 772.40｜ 60.44｜ 7.82｜ 2.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京市顺义区 ｜ 29216.95｜ 2137.74｜ 7.32｜ 84.76｜
｜广东省中山市 ｜ 5205.47｜ 2103.61｜ 40.41｜ 15.10｜
｜内蒙古满洲里 ｜ 49.41｜ -533.45｜-1079.｜ 0.14｜
｜ ｜ ｜ ｜ 60｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 58055.88｜ 2006.60｜ 3.46｜ 79.32｜
｜房地产开发 ｜ 10602.86｜ 5061.00｜ 47.73｜ 14.49｜
｜其他业务 ｜ 2268.46｜ 1526.47｜ 67.29｜ 3.10｜
｜其他业务-租金收入 ｜ 1680.39｜ 995.32｜ 59.23｜ 2.30｜
｜其他业务-其他 ｜ 588.07｜ 531.15｜ 90.32｜ 0.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京市顺义区 ｜ 59431.92｜ 2519.42｜ 4.24｜ 83.79｜
｜广东省中山市 ｜ 9159.78｜ 4543.45｜ 49.60｜ 12.91｜
｜其他业务 ｜ 2268.46｜ 1526.47｜ 67.29｜ 3.20｜
｜内蒙古满洲里 ｜ 67.03｜ 4.73｜ 7.06｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。
房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房
产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住
宅和商业为主。
建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工
合同模式，主要以房屋建设为主。
二、经营情况的讨论与分析
政策环境情况
2025年上半年，房地产政策围绕“止跌回稳”全面发力，从中央到地方构建起多层
次政策体系。中央明确“稳住楼市”目标，政策重心转向中长期调整。一方面，金
融政策宽松力度空前，5年期以上LPR降至3.5%，首套公积金贷款利率低至2.6%，房
贷利率进入“2时代”，有效降低购房成本；央行、金融监管总局通过再贷款、专
项借款等工具，精准支持城中村改造和保障房建设。
另一方面，财政工具创新升级，自然资源部允许专项债用于土地储备，全国拟收储
土地资金规模达4,700亿元左右，浙江、四川等地发行专项债收购存量商品房，推
动库存去化与安置需求对接。
市场层面，政策效果逐步显现。一季度市场延续修复，商品房销售面积降幅收窄；
二季度核心城市交易量回升，新房价格有所上涨，但三四线城市仍面临压力。土地
市场平均溢价率提升，重点城市土地成交活跃，上海、北京、杭州土地成交金额超
千亿。
整体而言，上半年房地产政策通过央地协同、供需并举，为市场企稳和行业转型奠
定了基础，下半年政策将在稳定预期、激活需求、优化供给等方面持续加力。
市场环境情况
国家统计局数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2
%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%。2025年上半年，房地产开发企业房屋
施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441,240万平方米
，下降9.4%。房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面
积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。其中
，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。
1—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面
积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%
。截止6月末，商品房待售面积76,948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中
，住宅待售面积减少443万平方米。
1—6月份，房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款
8,245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17,544亿元，下降
7.2%；定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，下降11.4%
。
公司经营情况回顾
2025年上半年，公司锚定战略发展方向，积极应对外部环境挑战，充分发挥核心竞
争优势，各部室、子公司和全体职工协同发力、全员攻坚，系统推进项目施工与项
目销售，各项工作进展平稳有序。
报告期内，公司房地产开发业务在建项目1项，在建总建筑面积54,390.53平方米，
累计投资金额为1,000万元。
报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额7,325.75万元，销售面积7,185.
96平方米，实现结转收入金额9,870.80万元，结转面积10,531.27平方米，报告期
末待结转面积391.07平方米。
报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积27.07万平方米，竣工项目
4项，竣工金额170.42万元，新签约项目14项，签约金额8,324.53万元。
1.报告期内房地产储备情况
2.报告期内房地产开发投资情况
3.报告期内房地产销售和结转情况
4.报告期房地产出租情况
报告期内，公司房地产出租总面积为148,524.56平方米，已出租总面积为21,813.6
0平方米，出租率为14.69%，取得租金总收入800.98万元，每平方米月平均租金为6
1.20元。
5.报告期内房地产类融资情况
2022年12月20日，经公司2022年第二次临时股东大会审议通过，同意公司及控股子
公司向公司控股股东申请最高额借款20,000万元。2023年3月16日，公司控股孙公
司中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司向公司控股股东借款5,000万元，借款期限
为三年。2025年3月23日，中山嘉盛偿还该笔借款。本报告期内，该笔借款产生借
款利息费用化金额36.60万元（借款年利率3.10%）。
除上述融资外，报告期内公司无其他房地产类融资情况。
1.报告期内竣工验收的项目情况
2.报告期内在建项目情况
3.在建重大项目情况
4.报告期内累计新签项目
报告期内累计新签项目数量14个，金额8,324.53万元人民币。
5.报告期末在手订单情况
报告期末在手订单总金额258,545.34万元人民币。其中，已签订合同但尚未开工项
目金额436.12万元人民币，在建项目中未完工部分金额59,738.40万元人民币。
6.其他说明
2024年7月17日，公司第九届董事会第十一次会议审议通过了《关于控股子公司开
展线上供应链融资业务的议案》，同意控股子公司大龙顺发与浙商银行股份有限公
司北京分行开展线上供应链融资业务，由中企云链股份有限公司作为在线融资平台
，三方签订最高额为10,000万元的《线上供应链融资业务三方合作协议》，合作协
议期限为1年。
截至本报告期末，大龙顺发暂未使用此项融资额度进行融资。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）区域深耕与国资背景优势
1.区属国资背书：作为北京市顺义区区属国有控股上市企业，公司在产品质量、客
户服务等方面具备先天优势，尤其在属地市场中享有较高的信任度与资源整合能力
。
2.属地化深耕积淀：多年扎根区域市场，对属地政策、客户需求、土地价值等具有
深刻理解，形成了“区域资源-项目开发-品牌输出”的闭环生态，为后续项目落地
提供稳定支撑。
（二）品牌口碑与开发经验沉淀
1.产品品牌优势：公司开发的项目在属地市场积累了良好的口碑，产品品质与服务
标准在区域内具有一定竞争力。通过多年经验积累，形成了符合本地居民需求的产
品设计与开发能力，对区域居住习惯、户型偏好及配套需求有着较为精准的把控，
提升了客户满意度和项目溢价能力。
2.规模化开发经验：公司累计开发400余万平方米项目，覆盖从土地获娶规划报建
、施工管理到销售运营的全流程，积累了丰富的全周期开发经验。
（三）建筑施工领域的专业资质与行业认可
1.高资质与技术实力：公司具备建筑施工总承包一级资质，通过严格的施工管理流
程与技术创新，确保工程质量和效率，年施工能力达百万平方米级，能够承接大型
复杂项目。
2.专业化人才团队：公司注重人才队伍建设，拥有初中高级专业技术人员113人、
一二级建造师42人、一二级造价师4人，形成了一支经验丰富、技术过硬的团队，
为施工质量与项目交付提供了人才保障。
3.施工质量与行业荣誉：公司以“质量为本”为核心，承建工程多次荣获北京市“
结构长城杯金奖”等权威奖项，施工质量与安全管理水平得到政府及行业协会的高
度认可。近年来，公司获评“全国优秀施工企业”“北京市优秀施工企业”“全国
合同守信企业”等荣誉称号，进一步强化了行业信誉与品牌影响力。
（四）信誉与社会责任的长期积累
1.信用评级与合规经营：公司在施工领域凭借规范的管理、稳健的财务及良好的履
约记录，获得“工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业
”、AAA质量资质等级证书等权威认证，提升了公司在招投标、融资及合作中的议
价能力。
2.社会责任履行：多年来，公司积极参与属地民生工程、保障性住房建设，公司党
员干部积极参与社区志愿服务，树立了负责任、有担当的国企形象。这种社会价值
的创造增强了政府与公众对公司的信任。
四、可能面对的风险
1.宏观政策与市场波动风险
房地产行业长期存在的供需结构性矛盾及政策调控动态，可能对项目开发节奏与收
益预期产生阶段性影响。公司将强化政策前瞻研究，动态优化区域布局与产品结构
，提升经营韧性。
2.融资渠道与流动性风险
作为中小型房企，公司融资工具相对单一，融资成本控制难度较高。未来将通过加
快销售回款、探索资产证券化、拓展政策性银行合作等方式，保障资金链安全。
3.区域市场竞争加剧风险
核心布局城市中头部企业资源集聚效应显著，可能导致市场份额挤压。公司将深化
属地化运营能力，依托品质口碑，巩固差异化竞争力。
4.项目开发与运营风险
土地成本攀升、销售周期延长等因素可能影响项目盈利水平。公司将完善全周期成
本管控体系，强化供应链协同，严格把控开发节点与质量安全标准。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京大龙顺发建筑工程有限公｜ 15000.00｜ -229.55｜ 94958.56｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京市大龙房地产开发有限公｜ 80000.00｜ -742.42｜ 243386.13｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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