☆经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产、金融板块业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 33816.13｜ 11341.54｜ 33.54｜ 68.02｜
｜其他业务 ｜ 12613.17｜ 12074.32｜ 95.73｜ 25.37｜
｜旅游餐饮服务 ｜ 2208.82｜ 695.44｜ 31.48｜ 4.44｜
｜住宿和餐饮业 ｜ 1081.03｜ -127.32｜-11.78｜ 2.17｜
｜代管代建 ｜ 69.16｜ -55.61｜-80.40｜ 0.14｜
｜金融业 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
｜批发和零售业 ｜ -69.86｜ --｜ -｜ -0.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 20587.26｜ 3202.16｜ 15.55｜ 41.41｜
｜房地产出租 ｜ 13228.86｜ 8139.38｜ 61.53｜ 26.61｜
｜其他业务 ｜ 12613.17｜ 12074.32｜ 95.73｜ 25.37｜
｜物业管理服务 ｜ 2208.82｜ 695.44｜ 31.48｜ 4.44｜
｜酒店业 ｜ 1081.03｜ -127.32｜-11.78｜ 2.17｜
｜代管代建 ｜ 69.16｜ -55.61｜-80.40｜ 0.14｜
｜金融服务 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
｜贸易业务 ｜ -69.86｜ --｜ -｜ -0.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江 ｜ 19184.19｜ 3043.12｜ 15.86｜ 38.59｜
｜上海 ｜ 17921.08｜ 8741.08｜ 48.78｜ 36.05｜
｜其他业务 ｜ 12613.17｜ 12074.32｜ 95.73｜ 25.37｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 281337.01｜ 57785.03｜ 20.54｜ 88.07｜
｜其他业务 ｜ 29099.45｜ 27664.51｜ 95.07｜ 9.11｜
｜旅游餐饮服务 ｜ 4076.84｜ 450.54｜ 11.05｜ 1.28｜
｜住宿和餐饮业 ｜ 2355.70｜ -85.47｜ -3.63｜ 0.74｜
｜批发和零售业 ｜ 2083.39｜ --｜ -｜ 0.65｜
｜代管代建收入 ｜ 322.54｜ -339.34｜-105.2｜ 0.10｜
｜ ｜ ｜ ｜ 1｜ ｜
｜金融业 ｜ 188.09｜ 9.54｜ 5.07｜ 0.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 254477.14｜ 41312.24｜ 16.23｜ 79.66｜
｜其他业务 ｜ 29099.45｜ 27664.51｜ 95.07｜ 9.11｜
｜房地产出租 ｜ 26859.87｜ 16472.78｜ 61.33｜ 8.41｜
｜物业管理服务 ｜ 4076.84｜ 450.54｜ 11.05｜ 1.28｜
｜酒店业 ｜ 2355.70｜ -85.47｜ -3.63｜ 0.74｜
｜贸易业务 ｜ 2083.39｜ --｜ -｜ 0.65｜
｜代管代建收入 ｜ 322.54｜ -339.34｜-105.2｜ 0.10｜
｜ ｜ ｜ ｜ 1｜ ｜
｜金融服务 ｜ 188.09｜ 9.54｜ 5.07｜ 0.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江 ｜ 249375.61｜ 35946.93｜ 14.41｜ 78.06｜
｜上海 ｜ 40987.97｜ 23956.76｜ 58.45｜ 12.83｜
｜其他业务 ｜ 29099.45｜ 27664.51｜ 95.07｜ 9.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 254477.14｜ 41312.24｜ 16.23｜ 79.66｜
｜其他业务 ｜ 29099.45｜ 27664.51｜ 95.07｜ 9.11｜
｜房地产租赁 ｜ 26859.87｜ 16472.78｜ 61.33｜ 8.41｜
｜物业服务 ｜ 4076.84｜ 450.54｜ 11.05｜ 1.28｜
｜旅游服务 ｜ 2355.70｜ -85.47｜ -3.63｜ 0.74｜
｜贸易服务 ｜ 2083.39｜ --｜ -｜ 0.65｜
｜代管代建 ｜ 322.54｜ -339.34｜-105.2｜ 0.10｜
｜ ｜ ｜ ｜ 1｜ ｜
｜金融服务 ｜ 188.09｜ 9.54｜ 5.07｜ 0.06｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 30371.93｜ 15888.50｜ 52.31｜ 61.06｜
｜其他业务 ｜ 15168.44｜ 14525.91｜ 95.76｜ 30.50｜
｜旅游餐饮服务 ｜ 2103.35｜ 670.14｜ 31.86｜ 4.23｜
｜住宿和餐饮业 ｜ 1216.29｜ 0.25｜ 0.02｜ 2.45｜
｜批发和零售业 ｜ 861.53｜ --｜ -｜ 1.73｜
｜金融业 ｜ 16.98｜ --｜ -｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 17024.65｜ 7779.38｜ 45.69｜ 34.23｜
｜其他业务 ｜ 15168.44｜ 14525.91｜ 95.76｜ 30.50｜
｜房地产出租 ｜ 13347.28｜ 8305.75｜ 62.23｜ 26.83｜
｜物业管理服务 ｜ 2103.35｜ 670.14｜ 31.86｜ 4.23｜
｜酒店业 ｜ 1216.29｜ 0.25｜ 0.02｜ 2.45｜
｜贸易业务 ｜ 861.53｜ --｜ -｜ 1.73｜
｜金融服务 ｜ 16.98｜ --｜ -｜ 0.03｜
｜代管代建 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 18724.17｜ 14554.97｜ 77.73｜ 37.65｜
｜其他业务 ｜ 15168.44｜ 14525.91｜ 95.76｜ 30.50｜
｜浙江 ｜ 13051.32｜ 2730.46｜ 20.92｜ 26.24｜
｜江苏 ｜ 2794.59｜ 151.97｜ 5.44｜ 5.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 294389.89｜ 54177.30｜ 18.40｜ 86.39｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
｜服务业 ｜ 3936.88｜ -305.24｜ -7.75｜ 1.16｜
｜酒店业 ｜ 3079.54｜ 100.25｜ 3.26｜ 0.90｜
｜代管代建 ｜ 959.91｜ 704.41｜ 73.38｜ 0.28｜
｜批发和零售业 ｜ 705.71｜ --｜ -｜ 0.21｜
｜金融业 ｜ 342.03｜ 107.38｜ 31.40｜ 0.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 273995.58｜ 44106.98｜ 16.10｜ 80.41｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
｜房地产出租 ｜ 20394.31｜ 10070.32｜ 49.38｜ 5.99｜
｜提供劳务 ｜ 3936.88｜ -305.24｜ -7.75｜ 1.16｜
｜酒店业 ｜ 3079.54｜ 100.25｜ 3.26｜ 0.90｜
｜代管代建 ｜ 959.91｜ 704.41｜ 73.38｜ 0.28｜
｜贸易业务 ｜ 705.71｜ --｜ -｜ 0.21｜
｜金融业 ｜ 342.03｜ 107.38｜ 31.40｜ 0.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江 ｜ 124861.58｜ 28788.95｜ 23.06｜ 36.64｜
｜江苏 ｜ 114266.19｜ 13614.40｜ 11.91｜ 33.53｜
｜上海 ｜ 64286.19｜ 13086.46｜ 20.36｜ 18.87｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 273995.58｜ 44106.98｜ 16.10｜ 80.41｜
｜其他业务 ｜ 37337.84｜ 35787.70｜ 95.85｜ 10.96｜
｜房地产租赁 ｜ 20394.31｜ 10070.32｜ 49.38｜ 5.99｜
｜物业服务 ｜ 3936.88｜ -305.24｜ -7.75｜ 1.16｜
｜旅游服务 ｜ 3079.54｜ 100.25｜ 3.26｜ 0.90｜
｜代管代建 ｜ 959.91｜ 704.41｜ 73.38｜ 0.28｜
｜贸易服务 ｜ 705.71｜ --｜ -｜ 0.21｜
｜金融服务 ｜ 342.03｜ 107.38｜ 31.40｜ 0.10｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
2025年上半年，房地产行业在政策持续发力下显现企稳迹象。中央及地方延续针对
首套刚需及合理改善需求，进一步优化了首付比例、贷款利率及特定区域限购等政
策，不断释放稳定市场积极信号。
房产销售方面，上半年初步呈现温和回暖迹象。核心区域优质楼盘和改善型住房需
求率先复苏，成交量相比2024年下半年有所回升，尤其是春节后“小阳春”表现优
于预期。然而，市场分化依然显著，核心城市外围区域及非稀缺房源去化压力仍存
，整体价格以稳为主，局部微涨。购房者心态更趋理性，观望情绪虽有缓解，但信
心修复仍需时间。
公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开
发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅
开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目
前公司房地产开发建设经营的业务范围聚焦于上海、浙江、江苏，主要产品为租赁
住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期
、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入49,718.44万元，其中营业收入38,880.41万元，报
告期内实现净利润10,616.60万元，归属于母公司股东的净利润10,163.05万元，归
属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润7,982.89万元。
面对复杂的外部环境与持续承压的行业态势，公司积极应对，加速推进战略转型：
强化经营管理与降本增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，稳步推
进轻资产转型，加强企业文化和团队建设，进一步巩固了高质量可持续发展的微观
基矗
（一）租赁住房：出租率稳步攀升，品牌效应凸显
公司旗下梅陇、吴泾保障性租赁住房项目表现亮眼，“筑梦城”长租公寓品牌市场
影响力持续提升，报告期内出租率稳步攀升。
公司积极履行服务青年人才安居乐业的社会责任，持续推进租赁住房建设与精细化
运营，助力租赁市场健康发展。公司租赁团队通过提供高标准产品与优质服务，致
力于为城市新市民、新青年打造理想居住生活标杆。
（二）商品住宅销售：多措并举，逆势突围
面对整体市场收缩，公司深入项目一线，以销售目标管理和现金流管理为核心，灵
活调整营销策略，强化团队执行力与主动营销能力。报告期内，成功促进各项目剩
余货值加速去化，销售业绩在逆境中取得较好成效。
（三）商业办公与园区运营：稳中提质，韧性彰显
在商办租赁市场竞争加剧的背景下，公司运营团队紧密围绕既定目标，持续提升服
务水平与运营效率。公司下属全资子公司科技京城管理公司克服压力，在稳步推进
大楼改造升级的同时，重点抓好招商运营与成本管控。通过不断优化营商环境，确
保租金收入、出租率等核心经营指标实现“时间过半、任务过半”。
（四）工程建设：进度可控，“保交付”扎实推进
公司各建设项目立足实际，全力推进，确保工程进度总体可控。公司严格履行“保
交付”承诺，各相关任务进展顺利，风险可控。
（五）金融业务：稳健发展，科技赋能
华闻期货秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”理念，聚焦关键任务
，持续推进科技创新、数字化转型与财富管理转型。报告期内，市场份额保持行业
领先，盈利能力、客户权益规模及监管评级总体表现良好。其他金融子公司（投资
、贸易、保理、私募证券等）业务运行平稳。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）保障性住房顺应政策及先发优势
报告期内，国家“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加
大保障性住房建设和供给”的战略方向进一步明确。公司作为上海市内最早投身长
租公寓建设与运营的企业之一，在该领域积累了丰富的实践经验与成果。公司可充
分整合房地产开发、运营、管理及金融协同等综合优势，有效提升保障性住房项目
的经济效益与社会效益。
（二）科技园区品牌与区位稀缺性优势伴随“科技强国”战略深化，核心城区优质
科技园区价值凸显。公司旗下“科技京城”是上海中心城区内唯一由上海市政府命
名的高科技创业园区，品牌认知度高，运营管理经验丰富。经过多年发展，已形成
“一园多基地”的成熟产业格局，荣获“全国文明单位”等多项荣誉，具备显著的
品牌、区位等优势和持续发展潜力。
（三）金融业务协同与牌照优势
在金融创新与强监管并行的环境下，公司已构建起涵盖期货、信托、基金等核心牌
照的金融业务集群（初具“期、信、基”格局），并基于风险可控原则拓展至供应
链金融、保理及私募投资等领域。公司全资子公司华闻期货市场地位与影响力持续
稳步提升，标志着公司房地产与金融双轮驱动战略进入协同增效阶段。
（四）深耕长三角的区域聚焦优势
公司长期深耕以上海为核心的长三角核心城市及周边区域，深刻理解当地市场，积
累了丰富的信息、人脉与本土化经验。现有商品房项目布局高度契合长三角人口与
产业集聚趋势，为公司发展代建、代管等轻资产业务模式奠定了良好基矗
（五）优质资产储备与财务稳健性优势
公司核心资产主要位于上海及周边价值高地，资产估值坚挺、流动性较强，可为公
司发展提供坚实的资金保障。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充裕，有息负
债率处于行业较低水平，在行业深度调整期展现出较强的抗风险能力和战略转型灵
活性。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜吉欣能源(浙江自贸区)有限公｜ 7000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦筑置业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海华闻金融信息服务有限公｜ 15000.00｜ 134.45｜ 12766.36｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海上体产业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海浦浩投资有限公司 ｜ 25000.00｜ 315.16｜ 14428.39｜
｜南京浦扬房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -36.63｜ 15847.27｜
｜欣龙新干线供应链(上海)有限｜ 12000.00｜ -34.12｜ 22383.14｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜华闻期货有限公司 ｜ 55000.00｜ 73.98｜ 910733.18｜
｜北京昌浦建设有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜杭州新黄浦滨顺房地产开发有｜ 5000.00｜ 477.84｜ 16918.32｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦樾辰企业管理合伙企业｜ -｜ -｜ -｜
｜(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦新湾城市建设发展有限｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州新黄浦滨致房地产开发有｜ 5000.00｜ 1413.37｜ 14899.73｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦伦稳晟置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -40.86｜ 193225.67｜
｜上海欣龙企业发展有限公司 ｜ 18000.00｜ -208.67｜ 67343.93｜
｜上海欣福置业有限公司 ｜ 1000.00｜ 2.03｜ 17380.62｜
｜上海欣济置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -115.27｜ 6412.98｜
｜灏闰企业管理(上海)有限公司｜ 38170.93｜ 41965.27｜ 92563.97｜
｜新黄浦(湖州)房地产开发有限｜ 5000.00｜ 70.27｜ 24710.87｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜中泰信托有限责任公司 ｜ 51660.00｜ 7494.16｜ 553740.24｜
｜湖州南浔花园名都大酒店有限｜ 2000.00｜ -161.85｜ 1969.47｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海欣沁置业有限公司 ｜ 58800.00｜ -13.41｜ 57094.23｜
｜新黄浦(浙江)投资发展有限公｜ 10000.00｜ -541.12｜ 71057.73｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海玮浦企业管理有限公司 ｜ 500.00｜ 232.41｜ 8321.20｜
｜上海欣台置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -145.23｜ 11227.88｜
｜新黄浦(杭州)企业管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖州南浔嘉顺投资管理有限公｜ 19781.00｜ -30.90｜ 24528.77｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海智浦睿企业管理有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海昱葆企业管理合伙企业( ｜ -｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陇闵置业发展有限公司 ｜ 5000.00｜ 437.17｜ 100027.62｜
｜上海新黄浦投资管理有限公司｜ 32000.00｜ 2485.01｜ 48820.42｜
｜上海镌鼎企业管理合伙企业( ｜ 5005.00｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新黄埔蓝绿企业发展有限｜ 1000.00｜ -94.85｜ 8989.52｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新蒲置业发展有限公司 ｜ 5000.00｜ 908.83｜ 217963.63｜
｜上海新浦晟商业保理有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海新佘山置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -246.64｜ 7888.50｜
｜上海浦荟湾城市建设发展有限｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海恒立房地产有限公司 ｜ 12393.29｜ 23.18｜ 31799.49｜
｜上海稳裕企业发展有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海稳健企业发展有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜江西瑞奇期货有限公司 ｜ -｜ 475.65｜ 287327.40｜
｜上海科技京城管理发展有限公｜ 1350.00｜ 555.70｜ 8272.53｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海微星住房租赁运营有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏浦乾基金销售有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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