☆经营分析☆ ◇600657 信达地产 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
以房地产开发业务为核心，以房地产金融业务、持有型物业经营和物业服务为
支持。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 138485.61｜ 5798.11｜ 4.19｜ 77.87｜
｜其他业务 ｜ 32744.36｜ 27442.52｜ 83.81｜ 18.41｜
｜租赁及其他 ｜ 6608.43｜ 1394.59｜ 21.10｜ 3.72｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅 ｜ 121609.69｜ 2919.66｜ 2.40｜ 68.38｜
｜其他业务 ｜ 32744.36｜ 27442.52｜ 83.81｜ 18.41｜
｜车位及其他房地产产品 ｜ 8902.09｜ 315.10｜ 3.54｜ 5.01｜
｜商业 ｜ 7973.83｜ 2563.34｜ 32.15｜ 4.48｜
｜租赁及其他 ｜ 6608.43｜ 1394.59｜ 21.10｜ 3.72｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合肥 ｜ 51019.92｜ 7600.47｜ 14.90｜ 28.69｜
｜其他 ｜ 50039.71｜ -1478.81｜ -2.96｜ 28.14｜
｜其他业务 ｜ 32744.36｜ 27442.52｜ 83.81｜ 18.41｜
｜无锡 ｜ 12953.13｜ -738.37｜ -5.70｜ 7.28｜
｜淮南 ｜ 9541.48｜ 305.04｜ 3.20｜ 5.37｜
｜芜湖 ｜ 9308.62｜ 1066.48｜ 11.46｜ 5.23｜
｜马鞍山 ｜ 6035.03｜ -103.22｜ -1.71｜ 3.39｜
｜成都 ｜ 2895.11｜ 123.74｜ 4.27｜ 1.63｜
｜上海 ｜ 2113.66｜ 317.09｜ 15.00｜ 1.19｜
｜铜陵 ｜ 1187.38｜ 100.28｜ 8.45｜ 0.67｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 641215.30｜ 100165.62｜ 15.62｜ 79.87｜
｜其他业务 ｜ 143217.91｜ 134745.33｜ 94.08｜ 17.84｜
｜租赁及其他 ｜ 18408.59｜ 7983.36｜ 43.37｜ 2.29｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅 ｜ 569092.25｜ 85452.01｜ 15.02｜ 70.88｜
｜其他业务 ｜ 143217.91｜ 134745.33｜ 94.08｜ 17.84｜
｜商业 ｜ 45902.12｜ 11410.18｜ 24.86｜ 5.72｜
｜车位及其他房地产产品 ｜ 26220.92｜ 3303.42｜ 12.60｜ 3.27｜
｜租赁及其他 ｜ 18408.59｜ 7983.36｜ 43.37｜ 2.29｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合肥 ｜ 211710.86｜ 42153.19｜ 19.91｜ 26.37｜
｜其他业务 ｜ 143217.91｜ 134745.33｜ 94.08｜ 17.84｜
｜芜湖 ｜ 83262.06｜ 17167.13｜ 20.62｜ 10.37｜
｜其他 ｜ 73981.08｜ 13619.22｜ 18.41｜ 9.21｜
｜重庆 ｜ 68913.90｜ 3874.42｜ 5.62｜ 8.58｜
｜无锡 ｜ 65363.44｜ 8561.91｜ 13.10｜ 8.14｜
｜淮南 ｜ 58138.52｜ 14775.92｜ 25.42｜ 7.24｜
｜乌鲁木齐 ｜ 32082.95｜ 1276.60｜ 3.98｜ 4.00｜
｜马鞍山 ｜ 30162.83｜ 3592.81｜ 11.91｜ 3.76｜
｜上海 ｜ 19179.44｜ 1676.78｜ 8.74｜ 2.39｜
｜成都 ｜ 13254.15｜ 1153.98｜ 8.71｜ 1.65｜
｜铜陵 ｜ 3574.65｜ 297.02｜ 8.31｜ 0.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 191227.15｜ 22086.37｜ 11.55｜ 75.51｜
｜其他业务 ｜ 53070.18｜ 48823.44｜ 92.00｜ 20.96｜
｜租赁及其他 ｜ 8944.30｜ 1944.14｜ 21.74｜ 3.53｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅 ｜ 154031.59｜ 16505.60｜ 10.72｜ 60.82｜
｜其他业务 ｜ 53070.18｜ 48823.44｜ 92.00｜ 20.96｜
｜车位及其他房地产产品 ｜ 22398.91｜ 1985.82｜ 8.87｜ 8.84｜
｜商业 ｜ 14796.65｜ 3594.95｜ 24.30｜ 5.84｜
｜租赁及其他 ｜ 8944.30｜ 1944.14｜ 21.74｜ 3.53｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合肥 ｜ 65965.68｜ 7067.57｜ 10.71｜ 26.05｜
｜其他业务 ｜ 53070.18｜ 48823.44｜ 92.00｜ 20.96｜
｜无锡 ｜ 37217.67｜ 695.95｜ 1.87｜ 14.70｜
｜淮南 ｜ 36839.32｜ 9693.63｜ 26.31｜ 14.55｜
｜其他 ｜ 31764.67｜ 680.02｜ 2.14｜ 12.54｜
｜成都 ｜ 8346.09｜ 1333.91｜ 15.98｜ 3.30｜
｜上海 ｜ 6042.49｜ 1543.11｜ 25.54｜ 2.39｜
｜芜湖 ｜ 3808.52｜ 936.45｜ 24.59｜ 1.50｜
｜太原 ｜ 3463.63｜ 971.63｜ 28.05｜ 1.37｜
｜铜陵 ｜ 3114.66｜ 299.02｜ 9.60｜ 1.23｜
｜马鞍山 ｜ 2621.32｜ 626.74｜ 23.91｜ 1.04｜
｜重庆 ｜ 987.39｜ 182.48｜ 18.48｜ 0.39｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 950240.48｜ 175810.78｜ 18.50｜ 83.21｜
｜其他业务 ｜ 179431.01｜ 129079.43｜ 71.94｜ 15.71｜
｜租赁及其他 ｜ 12335.84｜ 4103.09｜ 33.26｜ 1.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅 ｜ 817653.46｜ 144904.03｜ 17.72｜ 71.60｜
｜其他业务 ｜ 179431.01｜ 129079.43｜ 71.94｜ 15.71｜
｜车位及其他房地产产品 ｜ 72317.15｜ 21379.48｜ 29.56｜ 6.33｜
｜商业 ｜ 60269.87｜ 9527.28｜ 15.81｜ 5.28｜
｜租赁及其他 ｜ 12335.84｜ 4103.09｜ 33.26｜ 1.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合肥 ｜ 310290.25｜ 56425.43｜ 18.18｜ 27.17｜
｜其他业务 ｜ 179431.01｜ 129079.43｜ 71.94｜ 15.71｜
｜无锡 ｜ 144333.08｜ 9329.02｜ 6.46｜ 12.64｜
｜上海 ｜ 120030.98｜ 33870.30｜ 28.22｜ 10.51｜
｜成都 ｜ 110431.62｜ 8931.84｜ 8.09｜ 9.67｜
｜淮南 ｜ 82268.40｜ 21898.60｜ 26.62｜ 7.20｜
｜马鞍山 ｜ 77337.12｜ 23771.07｜ 30.74｜ 6.77｜
｜其他 ｜ 41317.23｜ 14042.31｜ 33.99｜ 3.62｜
｜深圳 ｜ 37562.83｜ 773.78｜ 2.06｜ 3.29｜
｜铜陵 ｜ 12930.92｜ 1212.00｜ 9.37｜ 1.13｜
｜嘉兴 ｜ 8417.46｜ 5088.97｜ 60.46｜ 0.74｜
｜北京 ｜ 5510.99｜ 1597.86｜ 28.99｜ 0.48｜
｜重庆 ｜ 4873.14｜ 859.67｜ 17.64｜ 0.43｜
｜宁波 ｜ 4395.07｜ 951.70｜ 21.65｜ 0.38｜
｜青岛 ｜ 2877.22｜ 1161.34｜ 40.36｜ 0.25｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善
产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经
济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城
市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、
上海、天津、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼
顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时
适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养
老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“
专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美
好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在
办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
公司依托中国信达系统资源和协同合力，发挥专业开发优势和资源整合能力，打造
专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步
提高行业竞争力。公司将持续创新业务模式和盈利模式，发展困境不动产投资、轻
资产、资产盘活等业务，构建轻重并举的业务组合，提高持续发展能力。
（二）行业情况
我国房地产行业规模大、链条长，对经济发展和金融稳定具有重要影响。我国房地
产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征，与城镇化
进程密切相关。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预
期影响购房行为。调控政策对房地产行业影响深远，其中土地政策、融资政策、税
收政策、预售制度的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流
动等因素千差万别，导致各地市场严重分化。我国城镇化正从快速增长期转向稳定
发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。我国将
加快构建房地产发展新模式，高质量开展城市更新，积极盘活存量。我国众多金融
机构涉房业务较为广泛，需要加强投后管理和回收处置，对于不动产专业服务有较
大的需求。房地产行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细
分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力
。
我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场总体上已经从卖方市场转变为
买方市场，房地产开发景气指数较低。2025年上半年，全国房地产市场仍处于筑底
的过程，需要更大力度推动房地产市场止跌回稳。国家统计局数据显示，2025年1-
6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积
下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。
2025年6月份，房地产开发景气指数为93.60。
市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2025上半年中国房
地产企业销售业绩排行榜显示：2025年上半年，TOP100房企销售总额为18,364.1亿
元，同比下降11.8%。2025年上半年，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房
企销售额均值为893.8亿元，较上年下降13.2%；TOP11-30房企销售额均值为227.3
亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；
TOP51-100房企销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。行业将告别高杠杆、高负
债、高周转“三高”模式，加快向房地产发展新模式转变，追求高质量发展、高产
品能力、高运营效率已经成为共识。
二、经营情况的讨论与分析
（一）房地产市场回顾与展望
房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市
市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的
杭州、宁波、合肥等城市，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，
房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求，其中改善性住房需求较为旺盛。
上半年，各级政府持续放松房地产政策，出台推动房地产市场止跌回稳的举措。20
25年3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调
减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜
力。2025年4月25日，中共中央政治局会议提出，加快构建房地产发展新模式，加
大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。20
25年6月13日，国务院常务会提出，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性
有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地
产市场止跌回稳。上半年各地降低房贷利率，优化公积金贷款，加大购房补贴等多
措并举，有效带动了一部分的购房需求，但房地产市场整体的去库存压力依然存在
，市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2025年6月份，70个大中城市中，
一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降1.4%；二线城市新建商品
住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.0%；三线城市新建商品住宅销售价格环比
下降0.3%，同比下降4.6%。
展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于改善市场供求关系，有
利于推动市场止跌回稳。2025年7月中旬召开的中央城市工作会议提出，以推动城
市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手
，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效
；构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。2025年7月30日，中共
中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，
落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。展望2025年下半年，预计房
地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地消化库存、城市更新相关举措将
加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振房地产市场信心，促进市场
止跌回稳。
（二）公司主要经营工作情况
报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经
营策略，统筹好做优增量和盘活存量的关系，重点围绕“拓宽业务来源、加快资金
回收、加强能力建设、提高组织效率”，扎实开展经营管理工作。
报告期内，公司主要开展了以下工作：一是拓宽业务来源。依托中国信达资源，强
化集团协同联动，通过协同拓展、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多
种方式获取项目。加强客户群生态圈建设，提高面向金融机构涉房业务的专业服务
能力。深入探索城市更新、楼宇改造中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。
报告期内，公司积极开展各类客户拜访活动，广泛对接潜在投资项目信息，完善困
境不动产投资业务流程和指标体系，推动困境不动产投资业务有序开展。
二是加快资金回收。加强政策市场监测，采取灵活的营销策略，加快销售回款，加
大现房、商办、车位等存量去化力度，积极盘活存量资产。倡导全员营销理念，健
全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，提高去化速度。报告期内，
公司依托中国信达系统资源，结合春节、五一、半年等重要销售节点，精心组织“
百盘联动”营销整合活动和“新春开门红”“年中会战”等营销节点活动，提高了
品牌的市场影响力。
三是加强能力建设。丰富业务场景，加强对困境不动产投资、轻资产、资产盘活等
业务类型的研究，优化综合解决方案，充分挖掘公司的发展潜力。加强与非住宅领
域的产业投资人的合作，强化外部资源整合，提高综合解题能力。提高项目定位和
产品设计水平，全面提高产品力。报告期内，公司推进投前标准化体系建设，聚焦
项目全生命周期中的市场定位与策略制定、定价管理等核心环节，建立标准化操作
流程，确保重大项目高效运作。
四是提高组织效率。树牢“担当作为、干事创业、有为有位”用人导向，完善考核
激励机制，激发员工干事创业动力，加强人才梯队建设，为公司发展提供组织保障
。加大青年干部培养和选拔力度，发挥青年学习研究小组作用，打造学习型组织。
根据业务发展需要，持续完善企业管理制度，优化权责体系，提高业务流程效率。
报告期内，公司优化总部部门职能，压缩所属公司管理层级，打造集约化组织，公
司管理效率进一步提高。
三、可能面对的风险
（1）市场风险
当前我国房地产市场还处于筑底的过程中，离实现止跌回稳还有一定的差距，一些
城市市场还比较低迷，去库存压力较大。在房地产市场供求关系发生重大变化的新
形势下，未来市场的量价表现还有一定的不确定性。预计新房市场的销售竞争将更
加激烈，城市分化、产品分化、企业分化将更加明显。为此，公司将加强市场形势
研判，采取灵活的营销策略，努力加快销售回款，提高运营效率。
（2）行业风险
由于一些购房者对于房价的预期已经发生改变，多数城市的房价增长乏力，部分城
市的房价还在下行，房地产行业的毛利率水平面临一定的压力，过去依赖房价快速
上涨的传统开发模式不复存在。为此，公司将强化集团协同，创新业务模式，拓宽
业务来源，提高轻资产业务规模，构建轻重并举的业务组合，努力提高持续发展能
力，同时提高专业开发管理水平，加强成本管控，努力降本增效。
（3）利率风险
当前国际环境复杂多变，主要经济体的货币政策存在较大的不确定性。我国将实施
更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，实施更加积极的财政政策和适度宽松的
货币政策。货币政策与融资政策对房企的资金成本和盈利水平有一定的影响。为此
，公司将加强货币政策与融资政策跟踪研究，密切与金融机构的合作，努力拓宽融
资渠道，创新融资方式，优化期限结构，控制资金成本。
（4）财务风险
房地产属于资金密集型行业，随着公司项目拓展以及项目开发建设的推进，公司经
营发展依然有一定的资金需求。为此，公司将秉持现金为王、开源节流、量入为出
、以销定产、以回定投的理念，紧密结合企业内外部环境变化，合理安排销售、开
竣工和投融资计划，强化资金统筹，优化财务支出，加强费用管控，持续做好资金
预测，实时掌握系统资金状况，确保公司现金流安全。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海万茸置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海信达汇融股权投资基金管｜ -｜ -｜ -｜
｜理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海信达立人投资管理有限公｜ 50000.00｜ -1133.72｜ 906653.07｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海信达银泰置业有限公司 ｜ 41827.00｜ -38168.05｜ 366626.65｜
｜上海坤安投资有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海悦湖坤安企业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜信达重庆房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京中冶名盈房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京始于信投资管理有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜北京未来创客科技有限责任公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京益信佳商业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜合肥宇信龙置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜合肥瑞钰置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜合肥融创西飞置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜嘉兴嘉铁置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜宁波东钱湖信达中建置业有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波春望商贸有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜宁波梅山保税港区沁谷股权投｜ -｜ -｜ -｜
｜资合伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波汇融沁晖股权投资合伙企｜ 45100.00｜ -｜ -｜
｜业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波沁仁股权投资合伙企业( ｜ -｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波融创乾湖置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜安徽信万华房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜安徽信融房地产营销顾问有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜安徽信达房地产开发有限公司｜ 40000.00｜ -26309.58｜ 1123231.18｜
｜安徽省高信房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东信达地产有限公司 ｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜广州启创置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜广州市黄埔区顺捷房地产有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新疆广电传输网络有限责任公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新疆恒信雅居房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜昆明筑华房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州信达奥体置业有限公司 ｜ -｜ -1347.09｜ 331101.91｜
｜武汉中城长信置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉恺兴置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜沈阳德利置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
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