珠江股份(600684) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023全年实现营收32.7亿元，同比下降35.6%；归母净利润-6296万元较上年同期减亏。业绩符合预期。 核心业务收入高速增长，四季度毛利率环比提升，未来有望扭亏为盈。公司2023年营收同比降低35.6%主要是由于公司2023上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023年4月起房地产公司不再纳入合并报表范围。若剔除房地产相关业务，2023年物业服务业务实现营收10.6亿元，同比增长8.0%；文体运营业务实现营收3.2亿元，同比大幅增长36.4%。利润方面：分业务看，2023全年物业服务毛利率为16.9%，同比提升3.0pct；文体运营毛利率为31.9%，同比下降4.7pct。公司2023年第四季度毛利率为27.3%，环比第三季度提升5.7pct。公司第四季度实现归母净利润1292万元，环比第三季度扭亏为盈。截至2023年末，公司一年内到期非流动负债为11.3亿元，环比三季度末的20.2亿元大幅减少8.9亿元。我们认为公司2024年利息费用有望逐步缩减，叠加主营业务的高速增长和利润率的稳步提升，业绩有望扭亏为盈。 在管项目业态多元，城服板块先发优势显著。截至2023年末，珠江城服在管项目共计371个（住宅148个、非住198个、体育场馆25个），在管面积共计3599.2万方（其中体育场馆面积为308.3万方）。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：公司2023年成功拓展文体项目5个，目前在营项目达25个。2023年举办大型演艺活动88场次，参与人数超65万人次；全年举办318场大型体育赛事活动，其中国际级4场，国家级37场，省级58场。公司先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的公司。由于体育场馆项目运营期平均在15-17年，最高30年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。 加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期。作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务和文体运营业务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，收入高速增长，利润率稳步提升。我们维持公司2024/2025年的归母净利润预测为0.82/0.95亿元，预计2026年归母净利润为1.05亿元。对应的EPS为0.10/0.11/0.12元，对应的PE为30.7X/26.7X/24.0X，维持“买入”评级。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

珠江股份(600684) 投资要点 事件：2023年11月7日，公司发布《2023年度向特定对象发行A股股票预案》及《关于向控股股东借款暨关联交易的公告》。 拟向控股股东定增2.6亿股，并以1.3亿元转让商业、车位等资产：公司拟向公司大股东广州珠江实业集团有限公司（下称“珠实集团”）发行A股股票，最终发行数量不超过2.6亿股，发行价格为人民币2.92元/股，拟募集资金总额不超过7.5亿元，由珠实集团全部认购，限售期为自发行结束之日起36个月。假设按照发行数量上限计算，发行完成后珠实集团对珠江股份的持股比例将由之前31.0%提升至47.0%。同时公司通过非公开协议转让的形式向珠实集团全资子公司珠实地产转让商业、车位等房地产资产，转让价格为1.3亿元（不含增值税）。有利于公司进一步盘活存量资产，优化资产结构。 多措并举展示大股东对公司发展前景信心，有利于优化资本结构提升盈利能力：根据公司公告，本次定增募集资金将全部用于补充流动资金和偿还债务。公司2023年前三季度归母净利润为-0.76亿元，业绩亏损的主要原因为公司前三季度财务费率高达4.1%，前三季度利息费用为1.16亿元。我们认为本次定增有助于偿还20.2亿的一年内到期非流动负债，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。同时向珠实集团转让房地产资产也有利于深入推进公司从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，进一步优化资产结构，提升公司综合竞争力。两项举措均展示了控股股东珠实集团对公司发展的强力支持和对公司未来前景的信心。 在管规模稳定增长，Q3新增许昌体育会展中心和新昌小球中心等体育场馆项目：截至2023年9月30日，公司在管项目供给359个（住宅项目143个，公建项目193个，体育场馆项目23个），较二季度末增加16个。其中主要新增体育场馆项目为许昌体育会展中心、新昌小球中心等。公司在体育场馆方面先发优势明显。同时公司重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测：我们认为本次定增和转让资产有助于公司深化推进轻资产转型。维持公司2023/2024/2025年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95亿元，对应EPS为-0.07/0.10/0.11元，对应2024/2025年市盈率为38.5/33.4倍，维持“买入”评级。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

珠江股份(600684) 投资要点 事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收28.1亿元，同比增长73.0%；归母净利润-7588万元较上年同期减亏。业绩符合预期。 第三季度利润率环比提升，业绩受财务费用拖累，未来有望扭亏为盈： 公司2023年1-9月营收同比增长73.0%主要是由于去年同期房地产业务结转收入较少。公司上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023年4月起房地产公司不再纳入合并报表范围，因此第三季度营收为3.7亿元同比减少55.2%。利润方面：公司2023年第三季度毛利率为21.6%，环比第二季度提升1.5pct。公司第三季度实现归母净利润-658万元，环比第二季度减亏。业绩亏损的主要原因为公司2023年第三季度财务费率高达8.3%，第三季度利息费用为3700万元。我们认为随着20.2亿的一年内到期非流动负债逐步到期，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。同时公司现金流实现转正，2023年第三季度经营性现金流净额为692万元，较第一季度的净额-6384万元显著改善。 在管项目业态多元，城服板块优势突出：截至2023年6月30日，珠江城服在管项目共计343个（住宅140个、非住187个、体育场馆16个），在管面积共计3650.4万方。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：珠江文体在管项目16个，先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，由于体育场馆项目运营期平均在15-17年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。 加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期：作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》审议通过。根据《规划》，至2025/2030/2035年累计推进城市更新约130/230/300万方（含城中村改造70/120/155万方）。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。我们维持公司2023/2024/2025年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95亿元，对应EPS为-0.07/0.10/0.11元，对应2024/2025年市盈率为36.7/31.9倍，维持“买入”评级。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

珠江股份(600684) 广州国企剥离地产业务，轻装上阵重新出发： 珠江股份是广州国有房地产开发企业，大股东是广州珠江实业集团。公司于 2023 年 4 月 24日发布公告称重组基本完成：作价 28.0 亿元将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，同时作价 7.8 亿元置入广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（下称“珠江城服”） 100%股权。重组后公司主营业务将变更为物业管理与文体运营。 珠江城服外拓能力强， 城市服务业态优势突出： 截至 2022 年 8 月，珠江城服在管项目共计 366 个（住宅 141 个、公建 208 个、体育场馆 17个），在管面积共计 2845 万方。 349 个住宅及公建项目中，第三方拓展项目占比近 75%，具备优秀的市场外拓能力。城市服务方面：珠江城服是国内文体运营赛道龙头企业，体育场馆在管建面排名第一。目前已签约体育场馆共 20 个，管理资产达 200 亿元。公司先发优势明显，是国内目前少数成功运营保障过世界级、亚洲级、国家级、省市级大型赛事活动的专业公司之一。由于体育场馆项目运营期平均在 15-17年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。 珠江城服毛利率稳定，业绩承诺保障公司未来盈利： 珠江城服 2022 年1-8 月两大主营业务—物业管理和文体运营分别实现营收 6.5 亿元和1.6 亿元，毛利率分别为 17.3%和 44.8%，保持在行业较高水平。 2023年 1 月 19 日，珠江股份和珠实集团签署《业绩补偿协议》，承诺 2023-2025 年度，珠江城服的年度净利润分别不低于 6800 万元、 7400 万元、 7900 万元，为珠江股份未来的业绩释放奠定基础。 加强集团协同，乘城中村政策之风， 业务扩张可期： 作为公司大股东，珠实集团已成为广州市属全资国有大型城市运营综合服务集团、广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台及广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业，旗下城市更新平台广州城市更新集团，三十多年来先后完成东风路等广州市中心城区主干道沿线及周边区域的征拆改造，开发多个安居小区和写字楼宇；打造 46 万平方米菠萝山保障房项目。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测与投资评级： 我们预计公司 2023-2025 年的归母净利润分别为-0.64/0.82/0.95 亿元，对应 EPS 为-0.07/0.10/0.11 元，对应市盈率为-53.6/41.5/36.0 倍， 首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示： 市场化外拓规模不及预期； 城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行。