苏州高新(600736) 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年营收78.1亿元，同比下降27.1%；归母净利润2.0亿元，同比下降34.5%。业绩符合预期。 营收明显下滑，多因素导致业绩承压。（1）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失0.7亿元；（2）公司产城综合开发业务毛利率同比下降3.9pct至9.4%。（3）公司抓紧时间窗口，加大营销力度去库存，销售费用同比增长8.3%。 产业园运营：运营规模不断壮大，助力产业转型升级。2023年，公司绿色低碳产业园自主招引落地了美阅新能源、中建碳中和研究院等重点项目，合计新增注册资本超21亿元。GLCPark孵化器已建成投用，一期出租率高达82%，入驻企业包括新材料、光伏、绿色建筑行业省级高新技术企业；医疗器械产业园推进区域招商落地项目155个，为产业园持续发展做好充足的资源储备。 产业投资：产业规模持续增长，以资本链赋能产业链。截至2023年末，公司存量投资项目累计出资金额47.6亿元，同比增长84.5%。基金设立方面，公司现有自营、参股基金16个，累计撬动基金规模超60亿元。2023年公司扩大产业投资规模，设立新苏新兴基金(规模5亿元)、美德科二号基金（规模1亿元）。另外，高新福瑞积极打造融资租赁金融创新产品，2023年新增项目投放12.6亿元。 产城综合开发：深耕苏州市场，合理补充土储。公司2023年商品房销售面积17.3万方，同比减少32.8%；销售金额38.2亿元，同比减少42.0%。2023年房地产市场处于调整期，公司虽销售面积、金额同比下滑，但依旧坚持自身定位，打造中高端住宅。另外，公司合理补充土地储备，为后续业绩释放奠定基础。2023年竞得3宗地块，均位于苏州高新区，土地面积10.7万方，计容建筑面积20.4万方。 持续降低融资成本，融资渠道多元化。截至2023年末，公司筹资活动产生的现金流量净额为64.2亿元，同比增长185.2%。综合融资成本3.6%，较2022年下降38BP。公司融资渠道多元化，2023年成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21单，募资金额100亿元。另外，公司长期有息负债占总负债约87.1%，短期还款压力小。 盈利预测与投资评级：公司作为苏州高新区重点“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”企业，园区开发业务处于领先位置。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为2.1/2.2亿元（前值为3.4/3.7亿元），预计2026年归母净利润为2.4亿元。对应的EPS为0.18/0.19/0.21元，对应的PE为24.7X/23.3X/21.6X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

苏州高新(600736) 投资要点 国资背景禀赋优势，深入立足“高”与“新”。苏高新股份第一大股东苏州高新集团由苏州市虎丘人民政府直接持股，江苏省财政厅参股，以创新地产、文旅商贸、节能环保和战略新兴产业为主要发展方向，立足于“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的定位，锚定高端医疗器械和绿色低碳两条创新主赛道，公司以产城综合开发，激活城市空间新价值。 “产业园运营+高新技术产业投资”，推动双轮驱动。公司聚焦“医疗器械”、“绿色低碳”两大高新区重点打造产业，加快创新集群建设，全力构建医疗器械产业生态圈、打造医疗器械产业高地；绿色低碳产业以分布式光伏运营、绿色建筑、能源站建设为着力点，进一步壮大延伸产业链条，积极加快产业招引。产业投资方面，积极开展与转型主业相互协同的产业投资，并以融资租赁的形势推出多元金融服务方案，增厚投资收益，赋能产业发展。 “产城融合”开创产城综合发展新局面。公司深耕区域发展，在产业地产、文旅商贸、节能环保等领域持续发力，推动城市基础设施开发、配套设施建设、产城融合升级，打造更为宜居的人居环境，构建现代化城市产业新体系。 营收增长稳定，财务结构健康，积极推进定向发行工作。公司近年来营业收入水平稳定，归母净利润存增长空间，整体负债率稳定增加，增长趋势温和可控。主营业务方面，东菱振动点燃发展引擎，助力产业发展再攀高峰；污水处理提质增效，实现管网运维一体化。积极推进定向增发工作，踊跃响应市场相关政策。 盈利预测与投资评级：公司作为苏州高新区重点“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”企业，园区开发业务处于领先位置。我们预计2023/2024/2025年营收分别为110.8/117.0/125.9亿元；归母净利润为3.1/3.4/3.7亿元；对应的EPS分别为0.27/0.29/0.32元/股。根据可比公司估值，我们给予其2023年24.8倍PE估值，对应目标价为6.7元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：苏州及周边地区经济发展放缓；宏观经济环境及政策风险；行业下行压力超预期。

苏州高新(600736) 核心观点： 2022年上半年，苏州高新实现销售额23.4亿元，同比下降69.6%，销售额有所下滑，但苏州高新作为地方国企，上半年在苏州持续拿地。财务方面，由于销售回款下降和拿地支出，上半年企业经营性现金净流出，但企业融资畅通，筹资性现金净流入，现金流保持相对充裕。债务方面，企业短期债务规模小，加上母公司支持力度大，整体偿债能力较强。 一、地产业务持续投资，产业投资、园区运营保持增长 苏州高新以苏州高新区和苏州工业园区为基地，主要业务为园区运营、产业投资和城市综合开发。企业主要业绩贡献来自房地产板块，但园区运营规模持续扩大、产业投资规模不断增长，对业务形成增长点。 房地产板块方面，上半年苏州高新实现销售额23.4亿元，销售面积9.22万㎡，同比分别下降69.6%和73.8%，销售规模下降明显，除了行业整体下行原因外，苏州高新主要项目均位于苏州，受城市波动影响也较大。上半年苏州高新持续在苏州拿地，获取1宗工业用地和2宗住宅用地，总成交价32.4亿元，持续深耕苏州。我们认为，尽管在单个城市深耕会让企业受城市波动影响，但苏州高新作为地方国企，抵御风险能力较强，加之苏州房地产市场长期韧性较强，企业房地产业务仍可长期经营。 园区运营方面，苏州高新聚焦医疗器械、绿色低碳两大产业，上半年引进多个细分领域龙头企业，医疗器械产业公司的股权收购也正在推进。产业投资方面，上半年通过战略投资入股杭州银行等公司，并成立多只基金布局新兴产业，为企业发展带来新动能。 二、营业收入同比增长，净利润率小幅回升 2022年上半年，苏州高新实现营业收入52.6亿元，同比增长189.6%，营业收入增长较快，主要在于相比于2021年同期，上半年结转规模较高。截止2022年中，企业预收账款78.6亿元，较2021年末减少19.0%，业绩保障倍数0.75倍。盈利方面，上半年苏州高新实现毛利润率13.9%，较2021年同期进一步下滑，净利润率5.1%，较2021年同期有所上升。毛利润持续下滑主要在于企业仍在消化前期地价较高和限价的地块，2020年开始企业毛利润即下滑明显，目前仍处于底部。 三、筹资性现金净流入，现金短债比2.9倍 现金流方面，由于销售回款的减少和拿地的支出，上半年苏州高新经营性现金净流出48.0亿元，但由于企业融资渠道保持畅通，筹资性现金净流入30.4亿元，企业现金保持相对充裕。截至2022年中，企业拥有在手现金47.2亿元，较2021年末小幅下降，但和历年相比，整体保持稳定。 偿债方面，截至2022年中，企业有息负债总额277.2亿元，较2021年末增长27.5%，其中短期有息负债16.5亿元，占比5.9%，长短债比15.8倍，短期债务较少，债务结构相对健康，货币现金对短期有息负债的覆盖倍数2.9倍，短期偿债能力较强。但从整体债务负担来看，企业净负债率134.2%，扣预资产负债率70.0%，长期债务存在一定负担，但考虑到企业作为地方国企，母公司支持力度大，融资渠道畅通，母公司支持力度大，整体能力也较强。