☆经营分析☆ ◇600639 浦东金桥 更新日期：2025-04-01◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁业务 ｜ 95374.80｜ 59654.88｜ 62.55｜ 65.65｜
｜房地产销售业务 ｜ 38308.67｜ 24140.44｜ 63.02｜ 26.37｜
｜酒店公寓业务 ｜ 9649.25｜ 3723.22｜ 38.59｜ 6.64｜
｜物业管理业务 ｜ 1782.47｜ -323.50｜-18.15｜ 1.23｜
｜未分配项目 ｜ 172.67｜ --｜ -｜ 0.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 95374.80｜ 59654.88｜ 62.55｜ 65.65｜
｜房地产销售 ｜ 38308.67｜ 24140.44｜ 63.02｜ 26.37｜
｜酒店公寓收入 ｜ 9649.25｜ 3723.22｜ 38.59｜ 6.64｜
｜物业管理 ｜ 1782.47｜ -323.50｜-18.15｜ 1.23｜
｜其他业务 ｜ 172.67｜ --｜ -｜ 0.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产经营业务 ｜ 634424.29｜ 440511.42｜ 69.43｜ 96.34｜
｜酒店公寓服务业务 ｜ 18102.18｜ 6405.59｜ 35.39｜ 2.75｜
｜其他业务 ｜ 4326.07｜ 1214.35｜ 28.07｜ 0.66｜
｜物业管理业务 ｜ 1678.54｜ 201.21｜ 11.99｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 452460.50｜ 335441.49｜ 74.14｜ 68.71｜
｜房地产租赁 ｜ 181963.80｜ 105069.92｜ 57.74｜ 27.63｜
｜酒店公寓服务 ｜ 18102.18｜ 6405.59｜ 35.39｜ 2.75｜
｜其他业务 ｜ 4326.07｜ 1214.35｜ 28.07｜ 0.66｜
｜物业管理 ｜ 1678.54｜ 201.21｜ 11.99｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 654205.02｜ 447118.22｜ 68.35｜ 99.34｜
｜其他业务 ｜ 4326.07｜ 1214.35｜ 28.07｜ 0.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售业务 ｜ 217726.77｜ 168433.07｜ 77.36｜ 44.94｜
｜其他业务 ｜ 183563.04｜ 159219.44｜ 86.74｜ 37.89｜
｜房地产租赁业务 ｜ 76266.35｜ 37647.92｜ 49.36｜ 15.74｜
｜酒店公寓业务 ｜ 6507.15｜ 1894.56｜ 29.11｜ 1.34｜
｜物业管理业务 ｜ 413.18｜ 133.94｜ 32.42｜ 0.09｜
｜未分配项目 ｜ 12.73｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 386104.31｜ 312039.88｜ 80.82｜ 79.69｜
｜房地产租赁 ｜ 89156.77｜ 52353.80｜ 58.72｜ 18.40｜
｜酒店公寓收入 ｜ 8313.53｜ 2808.56｜ 33.78｜ 1.72｜
｜物业管理 ｜ 592.08｜ -183.10｜-30.92｜ 0.12｜
｜其他业务 ｜ 322.52｜ --｜ -｜ 0.07｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产经营业务 ｜ 490678.39｜ 342705.23｜ 69.84｜ 97.10｜
｜酒店公寓服务 ｜ 13481.04｜ 3597.66｜ 26.69｜ 2.67｜
｜物业管理业务 ｜ 744.24｜ 117.77｜ 15.82｜ 0.15｜
｜其他业务 ｜ 445.70｜ 222.85｜ 50.00｜ 0.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 331896.13｜ 258003.90｜ 77.74｜ 65.68｜
｜房地产租赁 ｜ 158782.26｜ 84701.33｜ 53.34｜ 31.42｜
｜酒店公寓服务 ｜ 13481.04｜ 3597.66｜ 26.69｜ 2.67｜
｜物业管理 ｜ 744.24｜ 117.77｜ 15.82｜ 0.15｜
｜其他业务 ｜ 445.70｜ 222.85｜ 50.00｜ 0.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 504903.66｜ 346420.66｜ 68.61｜ 99.91｜
｜其他业务 ｜ 445.70｜ 222.85｜ 50.00｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
2024年上半年，中国房地产行业主基调是保持稳健发展，防范化解风险。各城市政
府因城施策，自主调控，支持刚性和改善性住房需求。各类宽松政策持续出台且力
度有所提升，着力稳定预期，扩大有效需求，部分城市在政策利好推动下稳中有升
。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，房地产整体发展
格局将发生变化调整，由过去的高速发展转向平稳发展阶段。写字楼及产业园区方
面，受市场因素影响，租金及出租率水平持续走弱。
（二）从事的主要业务和经营模式
报告期内，公司专注于浦东引领区、金桥城市副中心和金色中环发展带建设等重大
战略，围绕现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理等发展目标，主要
从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营
，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区
和国际一流的产城融合示范区。
公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅
、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理
、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的
“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积极构建“产
业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，持续提升公司开发能级和
核心竞争力，着力推动公司高质量发展。
二、经营情况的讨论与分析
2024年是全面转型改革关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精
神和习近平总书记上海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标
，在大规模增量建设转为存量提质增效为主的新形势下，结合公司发展特点，积极
向“国内一流的智能制造产业投资控股集团”的方向迈进，积极构建“产业投资服
务＋城市开发运营”双轮驱动的业务模式，着力推动公司高质量发展。
（一）主要指标完成情况
报告期内，公司实现总现金流入26.86亿元（不含债务融资），其中主要有销售收
入14.45亿元、租赁收入11.23亿元；总现金流出约43.15亿元（不含归还的融资本
金），其中主要有开发建设支出19.14亿元、税金支出8.02亿元、投资性支出11.18
亿元。
报告期末，公司持有各类经营性物业合计约313万平方米，平均出租率为79%。
（二）主要工作完成情况
1、坚持创新为先，积极构建现代化产业体系
一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。为了完善盛讯直投和盛盎基金
投资体系，公司于2024年6月新设的“金桥资本”产业投资平台——上海金桥投资
合伙企业（有限合伙）正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵
。盛盎公司完成早期基金设立准备工作，基金规模1亿元，聚焦初创企业；同时联
合产业及投资合作伙伴推进设立CVC新通信基金，计划规模不低于10亿元，聚焦高
成长企业。盛讯公司上半年储备投资项目近300个，同时积极开拓金融机构、投资
机构、专业服务机构等投资合作生态圈。
二是加强产业服务，推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。聚焦未来车、新
通信、智能造等金桥硬核产业，持续完善产业集群。上半年吸引落地集成电路、新
能源汽车等新质生产力代表项目近30个，总投资额超40亿元，累计签约面积超2万
平方米，完成续租面积约20万平方米，跟进在谈项目60余个，凸显聚集优势。同时
，深入贯彻服务管家工作，切实到位为园区企业落实好各项服务内容，上门派发服
务包，帮助60余家完成政策对接、人才等各类问题。
三是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加地块储备，全力推进
金桥开发区内到期土地的处置工作，一地一策，拟定各幅地块处置方向。另一方面
向存量要增量，启动“工业上楼”研究，拟定首批工业上楼更新试点项目，开展前
期研究工作。
2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区
一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体项目，上半
年土地规划调整、成片开发存量改造实施方案获批，项目启动立项实施。
二是有序推进载体建设。按照既定计划推动23个项目的前期及开工建设工作。碧云
北外滩138街坊、碧云祝桥住宅项目、S5碧云别墅配套会所装修实现开工，周浦碧
云澧悦二批次实现开盘。“碧云焕新”Ⅱ期及Ⅲ期腾挪有序推进。根据存量物业整
体焕新计划有序推进维修焕新工作，重点推进壹中心周边第五立面提升等项目。
三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。完成碧云（原名璧耘）商业管理公
司设立，专注提升商业运营服务水平。在碧云国际社区举办复活节彩蛋、运动嘉年
华等活动，反响热烈，提升“碧云里”知名度。邀请碧云国际社区外籍住户进行“
我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展示社区生活风采。
3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准
一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，新设碧云酒店管理公司，新金桥广
场的在管项目全部转为轻资产运营模式。运营方面大力推进客源结构转型、调整营
销策略、提升配套服务、数字化营销等工作，在管项目出租率及收入指标显著提升
。物业服务板块，针对碧云尊邰OfficePark金科园及金湘园项目，努力提升客户满
意度。产业运营板块，首个轻资产外拓项目金桥智造金吉园，高效推进完成绿化整
治、道路修缮、配套完善、设备更新等工作，项目即将进入招商运营阶段。
二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对金海园、金湘园和金领之都A
区等重点项目优化营销策略，出租率稳中有升。对新金桥大厦、金湘园和金海园等
重点销售项目，全力以赴推进去化。
三是大力推进数字化转型，提升整体运营管理效率。客户服务平台完成功能迭代成
功上线运行，完成BIP、ERP系统升级，投资管理平台目前正在加紧建设中，租赁运
营平台完成建设并成功上线运行。
（三）下半年主要工作
下半年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会要求，扎实推进浦东引
领区建设，加快推进公司改革创新，高质量推动现代化产业体系、现代化精品城区
和现代化企业治理建设，持续提升公司核心竞争力。
一是围绕重点产业，加快构建产业生态体系。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未
来车和高端智造等硬核产业，实践“投资＋招商＋服务”联动发展，形成创新创业
生态体系。产业投资板块，加速布局推动公司转型。完善产业投资业务制度体系，
推进投资信息系统建设，推进子基金投资项目。完成早期基金设立，推进新通信基
金募资工作。推进产投基金一期募资及设立工作，拓展母基金业务及投资生态圈。
产业招商板块，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业
，对目前正在重点洽谈的项目加快落地。聚焦园区去化，继续加大力度拓展招商渠
道及招商覆盖面，接洽更多优质企业。持续开展各类重大产业活动，扩大金桥品牌
影响力，包括“碧云24味”企业家座谈会等，传播“金桥声音”。产业服务板块，
加速培育专业服务能力。加大行业研究力度，赋能产业招商及企业服务。不断提升
业务服务能力，扩大产业生态合作伙伴网络，设立金桥新动能GOI产业创新服务平
台。
二是聚焦产城开发，做强可持续发展。碧云综合体项目以打造碧云国际社区的标杆
级城市新名片为首要目标，重点完成项目前期工作。加快建设高品质项目，销售住
宅有序滚动开发，自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元E08-01、E04B-01、E0
4A-01组团、碧云北外滩项目135街坊力争取得预售许可证，138街坊以及碧云祝桥
项目按照计划推进建设工作。产业项目中，金桥壹中心项目、5G高清视讯产业园项
目、T25地块改扩建项目、12B-03地块新建项目等项目按照计划推进建设工作。
三是优化运营管理，提升运营效益。推进轻资产运营模式转型，产业项目金桥智造
金吉园完成装修改造投入招商运营；商业板块筹办秋季、冬季商业活动并推进商业
物业招商；服务式公寓板块依托新设碧云酒店管理公司平台进一步提升品牌形象和
管理输出外拓能力，形成“碧云生活圈”；物业服务板块以精细化管理不断提升运
营能力和管理效能，并精心筹备承接碧云北外滩项目。加大营销工作力度，优化公
司资产结构。全面深入分析市场形势及竞争趋势，及时调整定价体系、营销策略。
加大新金桥大厦等重点去化项目以及住宅项目销售，重点做好碧云北外滩135街坊
开盘工作。数字化转型方面，下半年完成业财一体平台深化，基本实现基础财务自
动化和业务财务数据融合，完成投资管理平台上线。
三、风险因素
一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来
冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。
二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金
价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈
利能力。
三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维
度的产业投资业务，产业投资风险无法完全避免。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能
力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及工业
区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计
、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的
经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基矗三是实现了项目
全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积
极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
2、战略发展优势。一是稳中求进，可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发
战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并
积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一
直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万平方米自持物业，在未来发展中
对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳剑公司资产负债率在行业内处于较低
水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务
状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展
模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度
体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是
“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得国家住建
部“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品
牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成
统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/
维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品
和服务竞争力。
4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞
争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发
展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务
。目前，“金桥资本”产业投资平台正式设立，原由宏公司将转型为“金桥智造产
业服务公司”，提供系统解决方案与增值服务，从而基本形成招商﹣投资﹣孵化协
同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资
、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高
度互补，协同发展优势得到进一步增强。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海金桥智造企业发展有限公｜ 30000.00｜ 150.29｜ 11009.58｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金桥出口加工区联合发展｜ 69000.00｜ 22455.29｜ 635269.53｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金桥出口加工区房地产发｜ 15000.00｜ 750.91｜ 2682299.05｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海耘桥置业有限公司 ｜ 240000.00｜ -45.23｜ 239957.28｜
｜上海耘周置业有限公司 ｜ 323000.00｜ -｜ -｜
｜上海耘北置业有限公司 ｜ 220000.00｜ 230.09｜ 568607.00｜
｜上海综诺建设开发有限公司 ｜ 190000.00｜ -8.95｜ 302446.60｜
｜上海综舜建设开发有限公司 ｜ 175000.00｜ -394.19｜ 308254.33｜
｜上海综奥建设开发有限公司 ｜ 105000.00｜ -6.94｜ 172466.51｜
｜上海碧云商业经营管理有限公｜ 1000.00｜ -0.65｜ 499.48｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海盛讯投资有限公司 ｜ 50000.00｜ -57.02｜ 1995.69｜
｜上海盛盎私募基金管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海由鹏资产管理有限公司 ｜ 15000.00｜ -405.72｜ 13109.99｜
｜上海由川企业管理有限公司 ｜ 10000.00｜ 79.31｜ 49174.61｜
｜上海新金桥物业经营管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新金桥物业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海新金桥广场实业有限公司｜ 27506.00｜ 1290.77｜ 39929.92｜
｜上海博瑞吉信息科技有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海北郊未来产业园开发运营｜ 60000.00｜ -2040.56｜ 215969.71｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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