☆风险因素☆ ◇000679 大连友谊 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
推 荐——中投证券:蚕蛹化蝶待起舞，业绩释放或可期【2013-05-07】
预计公司2013－2015年EPS分别为0.51元、0.69元、0.89元，其中地产业务是未来业
绩增长的主要动力，给予商业15倍PE，地产12倍PE，目标价7.23元，目前股价对应20
13年PE11.7倍，维持“推荐”评级。
中 性——宏源证券:股价接近底部，等待结构性机会【2013-04-08】
预计2013、2014年EPS分别为0.49（其中商业约有0.15）、0.57元，对应当前股价PE
为12.36和10.74。我们认为公司股价向下空间有限，若跌至5元以下存在结构性上涨
机会。维持“中性”评级。
推 荐——中投证券:12年业绩低于预期，未来看点在MBO后的业绩释放【2013-04-03】
预计公司2013－2015年EPS分别为0.71元、0.87元、1.05元，其中地产业务是未来业
绩增长的主要动力。我们认为公司未来的看点主要是MBO后的业绩释放、友谊集团的
资产注入以及较高的资产重估值（NAV10.62元），给予商业15倍PE，地产8倍PE，目
标价7.8元，首次给予“推荐”评级。
中 性——宏源证券:收购辽阳项目，渠道下沉起步【2013-01-08】
公司迈出渠道下沉第一步，为实现向东北区域扩展的战略构想奠定基础，收购东都购
物中心项目短期对公司业绩构成一定压力，公司MBO后将对经营业绩产生更强激励，
但投资者需保持必要的清醒，不宜过度预期其正向影响。
中 性——宏源证券:3季度收入同比下降12.11%【2012-10-24】
由于公司地产项目结算时点具有一定不确定性，我们仍然谨慎估计其地产业绩贡献。
预计2012、2013年EPS分比为0.61元和0.73元，目前股价对应的2012年PE为10倍，考
虑到公司商业业绩下降趋势仍然没有显著改善，以及财务成本仍居高位短期难以下降
，维持“中性”评级。
买 入——中信建投:期待业绩爆发性增长【2012-09-19】
公司定位为房地产带动零售与酒店的复合开发，商业、酒店、地产协同发展，未来的
主要发展方向为小型综合体。公司年内房地产结算进入高峰期，业绩有望实现较大增
长，我们预计公司12-13年EPS分别为0.83、0.87元，NAV为9.21元，首次给予“买入
”评级，鉴于目前地产股的估值，我们给予目标价8元。
中 性——宏源证券:地产结算难抵百货业绩下降【2012-08-22】
由于公司地产项目结算时点难以确定，我们谨慎估计其地产业绩。预计2012、2013年
EPS分比为0.612和0.73元，其中商业部分的EPS分别为0.19元和0.27元，目前股价对
应的2012年PE为29倍，考虑到公司商业业绩下降以及财务成本难以下降，维持中性评
级。
增 持——天相投顾:房地产收入下降，债务负担偏大【2012-04-27】
预计公司2012-2014年可分别实现每股收益0.58元、0.72元和0.89元，按4月26日的收
盘价7.32元计算，对应的动态市盈率分别为13倍、10倍和8倍，维持公司“增持”的
投资评级。
中 性——宏源证券:财务费用大增拖累一季业绩【2012-04-27】
由于公司地产项目结算时点难以确定，我们谨慎估计其地产业绩。预计2012、2013年
EPS分比为0.69和0.82元，其中商业部分的EPS分别为0.19元和0.27元，目前股价对应
的2012年商业PE为38倍，考虑到公司商业业绩释放延后以及现金流紧张导致财务成本
上升较快，暂时下调其评级至中性。
增 持——天相投顾:利润依赖房地产收入，经营风险增加【2011-10-27】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.79元和0.83元，按10月26日的收盘价7.5
2元计算，对应的动态市盈率分别为10倍、9倍。公司估值明显低于板块24倍的预期值
（房地产板块预期值为12.6倍），考虑到公司未来有限的发展空间，暂维持公司“增
持”的投资评级。
买 入——宏源证券:商业稳定增长，估值优势明显【2011-10-26】
维持2011年EPS0.82元，其中商业贡献0.29元，地产及其他贡献0.53元，2012年EPS0.
91元其中商业贡献0.46元，地产及其他贡献0.45元。如果不给房地产部分估值，现价
对于商业估值2011年26X，2012年16X，2013年12X，是长短皆宜的品种。
增 持——方正证券:探寻商业与地产的完美契合【2011-09-13】
预计2011-2013年，公司营业收入分别为38.68亿元、46.68亿元和66.69亿元，实现净
利润2.54亿元、2.56亿元和3.57亿元，EPS分别为0.71元、0.72元和1.00元。给予公
司“增持”评级。
买 入——宏源证券:符合预期，商业拐点已现【2011-08-25】
维持全年商业净利润1.03亿元、酒店300万元、地产及其他1.8亿元预测，采取分部估
值，商业部分30XPE；酒店业务20XPE；房地产8XPE，合理价格13元，维持“买入”评
级。
买 入——宏源证券:华丽转型，业绩拐点已现【2011-08-09】
采取分部估值，商业部分，考虑公司主力门店扩建运营及其他门店扭亏，商业业绩出
现拐点，2011-2013净利润年复合增长率50%，给予30XPE；酒店业务，富丽华三期修
建动，给予20XPE；房地产给予8XPE。2011年合理价格13.50元，2012年合理价格18.7
3元。首次给予“买入”评级。
谨慎推荐——民生证券:三项业务不断融合，定位城市综合体【2011-04-19】
预计公司2011-2012年净利润分别为2.58亿元和3.30亿元，对应EPS为1.09元和1.39元
。给予目标价18.53元，首次给予“谨慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:房地产业务提供主要利润，百货业务扩张加速【2011-03-25】
我们预计公司2011、2012年EPS分别为1.18元和1.24元，以3月25日收盘价15.09元计
算，对应动态市盈率分别为13倍、12倍，维持公司“增持”的投资评级。
买 入——国金证券:拓展资源取得实质进展【2010-10-27】
预计10-11年每股收益1.05和1.31元，动态市盈率分别12.7和10.2倍。由于公司住宅
和商业物业已比账面明显升值，公司重估净资产值达到19.6元，目前折价47%。考虑
公司业绩较为确定，赋予公司10年15倍市盈率是合理的，目标价格15.8元，建议买入
。
买 入——东方证券:沿预期路径发展【2009-08-11】
即 2009 年、2010 年净利润分别为 2.30 亿元、2.60亿元，同比增速为74.2%、13.2
%；EPS分别为0.97元、1.09元，对应动态市盈率为 17.01 倍、14.97 倍。以 2010
年 EPS20 倍市盈率计算，维持21.80元的目标价。维持 “买入”评级。
买 入——国金证券:预收款已达到上年收入4.3倍【2009-08-10】
预计公司09－11年每股收益分别为0.93、1.33、1.92元，动态市盈率分别为17.5、12
.2和8.5倍，明显低于行业09年25－30倍市盈率水平，而公司未来两年业绩已锁定，
而商业经营也得到了明显改善，可为公司贡献稳定现金流，因此赋予公司25倍市盈率
比较合理，目标价格23.3元，建议买入。
推 荐——长城证券:定向增发落定，业绩爆发可期【2009-07-29】
预计公司 2010年摊薄后 EPS为 1.14元，其中房地产 0.95元，商业零售和酒店 0.19
元，给予地产 22倍 PE，商业零售 30倍 PE，合理股价为 26.6元，相对目前 17.62
元，仍有 50%的增长空间，维持公司“推荐”评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 11｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2013-07-20 ｜ 190000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 股权转让 ｜2013-04-03 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜2012 年9 月13 日,公司控股股东-大连友谊集团有限公司(以下 ｜
｜ ｜简称"友谊集团")向公司通报了友谊集团股权结构将发生变动事 ｜
｜ ｜宜,即:友谊集团的控股股东大连一方地产有限公司(以下简称"一｜
｜ ｜方地产")拟转让其持有的友谊集团 34.4%的股权.其后,友谊集团｜
｜ ｜其他股东--大杨集团有限责任公司、大连阿大海产养殖有限公司｜
｜ ｜均表示放弃该股权的受让权.大连嘉威德投资有限公司(以下简称｜
｜ ｜:嘉威德投资)拟受让大连一方地产持有的友谊集团股权. 嘉威德｜
｜ ｜投资是以本公司管理团队为主出资组建的有限公司,目前持有友 ｜
｜ ｜谊集团 16.6%股权,如果完成此次股权转让,嘉威德投资将持有友｜
｜ ｜谊集团 51%的股权,不仅成为友谊集团的控股股东、而且成为公 ｜
｜ ｜司的实际控制人.根据证监会《上市公司收购管理办法》的有关 ｜
｜ ｜规定,友谊集团股东之间的本次交易已经构成了本公司管理层对 ｜
｜ ｜公司的间接收购. ｜
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