房地产开发、经营;从事各类投资,开办商场、宾馆服务配套设施(具体项目另发执照);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议;劳务派遣;房产租赁服务;鉴证咨询服务;商务辅助服务。

招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业,以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标,积极稳妥地推动“12347”战略落地,发展物业管理及资产管理两项核心业务,构建“沃土云林”商业模式,为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括:物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

2022 年,宏观环境复杂严峻、不确定性上升,国内经济需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大,我国实现经济总量 121 万亿元,比上年实际增长 3%,增速较 2021 年回落 5 个百分点。房地产行业下行,2022 年全国房地产开发投资总额同比下降 10.0%,商品房销售面积同比下降 24.3%。年底地产政策转变,中央经济工作会议明确房地产是国民经济重要行业,三箭齐发稳定楼市,12 月地产相关指标降幅已有所收窄,市场信心逐步恢复,为物业管理行业的健康发展奠定基础。物业管理行业加速融入社会基层治理,国家不断出台政策,鼓励开展社区生活服务,行业空间持续释放。二十大报告对民生服务领域做出重要指导,其中公共服务、社会治理、社区养老等均与物业管理相关,作为重要的民生行业,物业管理得到中央政策大力支持。在宏观经济、房地产等外部因素影响下,物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑、市值缩水等现象。2022 上半年,上市公司营收平均增速从 44.3%降到 27.9%,平均净利率从 14.7%降到 9.0%,回调速度虽大但仍优于国内较多行业,物业行业整体增速仍较高,盈利能力仍较好;资本市场估值归回理性,上市物企市盈率均值从年初 19.8 倍,跌至年末 13.8 倍;物业收并购回归理性,全年交易金额 106.3 亿元,同比下降 71%,其中国有企业并购相对活跃,交易金额占比超 50%。

(1)央企背景、物业管理行业 A 股龙头企业、机构类物业领先地位:公司作为央企背景的上市公司,是国内 A 股物业管理行业龙头企业,并在机构类物业领域占据领先地位。(2)拥有来自母公司业务支持:招商蛇口为公司控股股东,招商局集团为公司实际控制人。母公司土地储备及开发业务规模的不断增长,将为公司提供稳健的项目资源;同时,招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源,通过深化与招商局集团相关业务的协同,将为公司业务开拓提供新的增量空间。(3)成熟的市场化发展能力:多年的市场化发展,公司市场化物业管理业务处于行业领先水平;公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队,并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。(4)文化理念及品牌优势:公司积极传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”,努力创建“向善、向上”企业文化内核,凝聚了一批忠诚的核心员工,以客为尊,秉持坦诚、诚信和共赢等经营理念为客户创造更多的价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力,在机构类物业管理方面品牌优势明显。

公司拥有招商物业、中航物业两个全资物业管理公司,物业管理业务稳健发展,管理规模持续扩大。截至 2022 年末,公司物业管理项目合计为 1,884 个,管理面积 3.11 亿平方米。(1)多业态综合服务能力:公司物业管理业务在管项目类型丰富,服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广,服务品质优秀。(2)高品质服务能力:公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系,为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求,整合公司专业服务能力及外部供应商,提供综合一体化服务解决方案。(3)智慧化与科技应用能力:公司在融合原智慧物业π平台和招商通等多个产品线的基础上,形成了新的数字化产品“招商π”,贯穿整个物业管理价值链,辅以到家汇商城、医辅、高校、城市服务等特色数字化产品,构建了完整的智慧社区生态圈运营体系,拥有良好的数字化支撑体系。(4)专业人才队伍建设能力:公司物业管理业务经过多年的发展,聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时,随着近年来在跨界业务和创新业务的探索,逐渐形成复合型创新人才的培养机制。

公司在商业运营管理方面拥有一定业务规模,旗下招商商管业务布局在深圳、武汉、成都、大连、厦门、长沙、昆山、赣州等十余个城市,具有一定的品牌影响力和精细化运营能力,拥有优质商户资源,与 1,400 多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议,在管商业物业规模不断扩大。

2019年12月16日公司对外公告,2019年4月以来,公司启动重大资产重组,拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司100%股权。2019年11月19日,公司收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行股份购买资产的批复》(证监许可【2019】2337号)。2019年12月5日,本次重大资产重组涉及的新增股份在深圳证券交易所上市,招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接及间接合计持有公司51.16%的股权,成为公司的控股股东,招商局集团有限公司(以下简称“招商局集团”)成为公司的实际控制人。本次重大资产重组响应国务院国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求,将实现物业管理行业横向整合,明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,打造央企物业管理旗舰企业,在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强,提升上市公司的行业地位,对于公司的战略定位、业务发展空间具有十分重要的意义。结合招商局集团的历史以及上市公司战略定位,公司将公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”,英文名称由“AVICSUNDA HOLDING COMPANY LIMITED”变更为“China Merchants Property Operation& Service Co., Ltd.”,证券简称由“中航善达”变更为“招商积余”,英文简称由“AVICSUNDA”变更为“CMPO”,证券代码由“000043”变更为“001914”。

2016年9月30日公告,公司拟通过协议转让方式,向保利地产出售房地产开发业务相关的资产与负债,标的资产预估值合计为23.23亿元。值得一提的是,若协议转让的方式未能得到国务院国资委批准,公司将采用在产权交易所公开挂牌的方式出售房地产开发业务相关的资产与负债。公司股票将继续停牌。截至评估基准日2016年7月31日,拟出售资产未经审计的净资产账面价值合计为20.30亿元,拟出售资产的预估值合计为23.23亿元,增值约2.93亿元,增值率约14.43%。

2016年1月15日公告,公司于2016年1月13日同意公司全资子公司中航物业管理有限公司与日电(中国)有限公司共同出资设立合资公司。合资公司注册资本为人民币3000万元,其中中航物业出资人民币1950万元,持股65%,双方均以现金方式出资。新公司经营设施设备运营与能源务服平台的开发与运营,系统集成、技术咨询、技术服务及销售,建筑智能化建设工程设计与施工等。

公司下属赣州中航设立赣州置业负责赣州市章江新区赣州公元项目与赣州中航云府项目的开发及运营工作,规划建设用地面积7.46万平方米,总建筑面积37.7万平方米。项目定位为高档住宅社区。此外,根据2016年1月21日公告,赣州中航出资637.5万元(占比例51%)与汇尚合融共同对海宇置业增资760万元。海宇置业为赣州E8地块的使用权人及开发建设主体。赣州中航拟与康源置业及汇尚合融共同投资开发赣州E8地块。赣州E8地块土地用途为商住,使用年限为住宅70年、商业40年;规划设计条件和指标为:实测用地面积6.51万平方米,总建筑面积16.34万平方米,计容建筑面积13.03万平方米,赣州E8地块定位为城市中央低密度高端住宅(别墅)。

公司全资子公司岳阳建桥置业注册资本1.07亿,核心资产为岳阳市经济开发区的四宗地块,合计总用地面积为15.69万平米,容积率1.78,项目为中航翡翠湾,总投资估算为13.25亿元。岳阳建桥投资置业有限公司主要从事房地产开发经营业务,根据2015年报,公司本期实现营业收入8,883万元,归属母公司净利润1,609万元,较上年同期660万元增幅达144%。

根据2015年8月8日公告,为进一步拓展安保业务外部市场,打造安保业务核心专业能力,有效激励经营团队,公司同意全资子公司中航物业管理有限公司与其保安服务部现有经营团队合资设立深圳市中航保安服务有限公司。合资公司注册资金为人民币1428万元,其中中航物业出资1000万元,持股70.03%。

根据公司2016年1月18日公告,公司全资子公司成都航逸置业和成都航逸科技联合竞得成都市天府新区宗地编号为TF(252/085):2015-32)的国有土地使用权,成交价格5.44亿元。该地块净用地面积30.8万平方米,本次出让净用地面积450.3亩,待整合用地面积11.96亩。土地用途及使用年限为城镇混合住宅用地、文体娱乐用地,住宅用地70年、商业用地40年、文体娱乐用地50年。

2013年10月，公司拟以人民币 24271万元收购长安信托所持有的天津格兰云天45.86%的股权。本次收购完成后，天津格兰云天将成为公司全资子公司。本次交易将实现对优质资源的有效整合，有利于进一步巩固、提升公司的行业地位，有利于公司扩大房地产主业规模，增强公司主营业务开发能力，提升公司的盈利能力和核心竞争力，有利于促进公司的长期持续发展，符合全体股东的长远利益。

2013年5月，公司与中国航空技术国际控股有限公司、深圳市里城投资发展有限公司签订了战略合作协议，约定与中航国际、里城公司在深圳设立有限责任公司，主要从事住宅地产项目运营开发，公司投资6亿元，占30%股权。

公司有少量工业用途的土地：公司所属中航幕墙拥有位于深圳宝安区龙华街道办东环二路东侧，宗地面积为17298.5平方米，该宗地使用现状为自用工业厂房，所属瑞远器材拥有位于深圳市宝安区沙井镇崇光路，宗地面积为12405.8平方米，使用现状为工业厂房，所属正章干洗拥有宗地面积为4099.79平方米，该宗地使用现状为自用工业厂房。

2015年11月11日晚间公告称,公司拟向合格投资者公开发行公司债券,发行规模不超过15亿元,募集资金扣除发行费用后,拟用于偿还公司贷款和补充流动资金。公告显示,公司此次发行的公司债券为固定利率债券,期限不超过5年,拟在获得中国证监会核准后,以一期或分期形式在中国境内公开发行;债券票面金额为人民币100元。债券采用单利按年计息,不计复利。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金一同支付。公司表示,此次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构,降低融资成本,拓宽公司融资渠道,进而提高股东回报率,促进公司稳步健康发展。

公司第二个九方购物中心成都九方是公司在西南地区打造的首个商业综合体。区别于其他购物中心，成都九方致力营造一个情景交融休闲体验性消费场所，打造新的商业聚焦点和都市中心，200个国内外知名品牌，业态覆盖精品超市、餐饮美食、星级影院、服饰名品、美容护理、童装玩具、运动户外、娱乐休闲、精品数码等多种层次，为成都消费者带来无限精彩的一站式体验，完美展现九方“创享型格生活”的品牌主张。