房地产 房地产开发 商业地产 广东板块 周期股 破净股 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 证金持股 融资融券 深成500 机构重仓 HS300_ 零售概念 REITs概念 免税概念 租售同权 雄安新区 一带一路 央国企改革 粤港自贸 养老概念 深圳特区

城区、园区及社区的投资、开发建设和运营;房地产开发经营;物业管理;水上运输;码头、仓储服务;邮轮母港及配套设施的建设和运营;交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理;水陆建筑工程;所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售;举办体育比赛;科研技术服务;提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)

作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。

资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。

房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。报告期内，政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。

资产运营面临阶段性挑战与结构性机遇。购物中心空置率波动上行，同质化竞争与消费升级并存；产业园与写字楼供需格局未达平衡，经营承压，业态转型与功能升级成为破局关键；公寓市场受供应增加及居民收入预期偏弱影响，租金持续承压。与此同时，国内公募REITs市场步入常态化发行与稳定发展轨道，“新发+扩募”双轮驱动市场规模持续增长。底层资产扩围至商业办公、酒店、城市更新、文旅、养老等类型，标志着我国REITs市场向覆盖更广泛商业不动产的“全门类”市场迈出关键一步，为持有优质商业不动产的企业打通了“开发销售”向“资产运营”深度转型的资本通道。国内旅游市场稳步回暖，会展业保持平稳发展，绿色化、数智化成为行业转型升级的新动能。

物业服务行业进入“存量精耕”与“质效提升”的关键阶段。新增物业管理规模随房地产市场的调整而继续放缓，行业竞争全面转向对存量项目的服务提升、效率优化与价值挖掘。单纯的低价竞争难以为继，企业更加注重通过标准化、数字化提升运营效率，以应对刚性成本上涨压力。基础物业服务向“优质优价”迈进，增值服务在政策与市场双轮驱动下，围绕社区生活、资产运维、城市服务等领域加速发展，成为物企重要增长引擎。整体而言，行业在挑战中加速整合与分化，具备卓越运营能力、清晰战略布局与良好品牌声誉的企业将赢得更广阔的发展空间。

公司持续强化战略研究，通过制订“十五五”战略规划，前瞻性引领公司实现高质量发展。公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，积极践行“三个转变”，推动开发业务做优、资产运营做强、物业服务做大，确保中长期转型发展不偏航。

招商蛇口将对美好生活的深刻理解融入企业基因，构建起行业领先的“好房子”核心竞争力。公司以前瞻性战略眼光率先响应国家政策导向，构建了业内首个完整契合“安全、舒适、绿色、智慧”政策要求的好房子技术体系，形成涵盖7大维度、28个模块、485项技术细节的完整架构。该体系已在上海、北京、成都、西安等20余个标杆项目规模化落地，多个项目入选行业“好房子”TOP20榜单。凭借“招商好房子”的落地执行及良好口碑，公司完成了住宅产品品质竞争的能力跃迁，在行业深度调整期构筑起穿越周期、引领发展的差异化竞争壁垒。

依托招商局集团多产业协同升级的平台优势，公司在47年蛇口工业区开发建设历程中，孕育形成了独具招商特色的“港区城”一体化片区开发模式，构筑起片区综合开发运营与国际生活样板打造的核心竞争力。该模式以港口/交通枢纽/人流聚集枢纽为核心切入点，以临港产业园区为核心载体，联动城市新区开发，通过港区城有机融合与协同发展，构建自我迭代、共生共荣的产城融合生态圈。其核心价值在于，以全生命周期产品体系为空间持续赋能迭代，既引领城市功能升级，又实现片区土地价值、空间价值与运营价值的最大化提升，成功将价值洼地培育为可持续发展的价值高地，更在这一过程中孵化出“好产品、好运营、好服务”的成熟模式，系统性打造了集聚106个国家和地区人士的国际生活样板。

经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。

公司在四十余年的经营实践中，始终将稳健审慎的财务管理作为可持续发展的基石。公司坚持底线思维，构建了涵盖投融资、现金流及债务结构全维度的财务风险防控体系，资产负债率、净负债率、现金短债比等核心指标持续保持在合理区间，“三道红线”长期稳居绿档。

创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现了招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

2017年10月30日公告,公司中国雄安建设投资集团有限公司作为招标人针对雄安市民服务中心项目选择投资人进行国内公开招标,公司拟与实控人招商局集团及其他非关联方组成联合体参与标的项目的公开招标,公司与招商局集团在联合体中出资比例分别为59.75%、10%。

2017年7月5日公告,公司近日与深圳市光明新区管理委员会为实现资源互补,推动共赢发展,签署《战略合作框架协议》,公司计划在光明新区投资建设招商局集团智慧城项目。

2017年7月2日公告,公司之全资子公司天津招胜房地产有限公司与上海汤臣房地产开发有限公司签署股权转让协议,天津招胜以人民币201,562万元收购上海汤臣持有的天津汤臣建设有限公司100%的股权,天津招胜同时需向天津汤臣提供人民币34,438万元,该款项用于天津汤臣偿还上海汤臣向其提供的等额垫款,股权收购价款和垫款的总金额为人民币236,000万元。

2017年4月19日公告,公司与华为技术有限公司就共同建立联合合作关系签订《合作协议》。根据协议,双方以构建“双创空间+基础服务平台”为目标,利用园区 ERP 基础数据,整合园区空间集群,搭建 3D 可视化运营平台,通过统一门户优化园区服务和管理。双方以孵化“双创产业服务平台”合作为契机,整合园区服务、设备、技术、人员等各方资源,为企业提供云服务和创新平台;同时基于云共享精神和互联网思维应用,运用产业服务平台将创新成果产品化和标准化。以打造“招商蛇口物联网创新基地”为目标,采用绿色节能新技术和物联技术,搭建开放的物联服务平台,引导企业创新创业,实现物联网生态联盟产业聚集。

2017年3月14日公告,公司与武钢集团、青山区国资集团就成立房地产平台公司与筹备工作委员会签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》。

2016年12月9日公告,公司此前在产权交易所公开挂牌的土地等资产以协议方式成交。按照产权交易有关规定和程序,新世界发展有限公司之全资子公司广州新沛与公司、商鼎置业及乐湾置业分别签署了《增资协议》,新世界之合营公司胜联公司与公司之全资子公司 Excel Steps Limited(高立公司及长诚公司之全资母公司)分别签署了关于高立公司、长诚公司的《股权转让协议》。上述标的股权为捆绑交易,成交价格合计为88.895亿元。本次交易不构成关联交易。

2016年11月29日公告,拟向激励对象定向发行公司A股股票4934.5万股,占公司总股本的0.624%。据草案,本次股票期权授予对象为包括招商蛇口副董事长、董事、总经理、常务副总经理、副总经理、财务总监及董事会秘书、其他公司核心管理人员等在内的共计254人。具体授予数量上,首批授予总数为4441.1万股,占激励总量的90%;预留期权数量为激励总量的10%(493.4万股)。

2016年6月18日公告,公司实际控制人招商局集团有限公司(简称“招商局集团”)与深圳市前海深港现代服务业合作区管理局(简称“前海管理局”)就组建合资公司,创新体制机制,推进前海蛇口自贸片区的开发建设和运营管理合作事项签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。公司控股的平台公司将作为出资主体,与前海管理局指定的出资方共同组建合资公司推进自贸区建设。

2016年5月18日公告,国家旅游局办公室同意在深圳市南山蛇口工业区太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”,实验区占地面积9.4平方公里。中国邮轮旅游发展实验区在蛇口工业区太子湾的设立,进一步巩固了公司在深圳蛇口太子湾发展邮轮经济的优势地位,促进公司“前港—中区—后城”的空间发展模式快速落地,通过以邮轮母港建设为核心,全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链,全面推进公司的整体发展。

2016年4月11日公告,公司与云顶香港有限公司(注册的英文名:Genting Hong Kong Limited,简称“云顶香港”)于2016年4月9日签署了《战略合作框架协议书》。双方围绕大力发展中国邮轮产业的目标,以深圳蛇口太子湾邮轮母港为基地,发挥各自优势资源,进一步开发建设太子湾邮轮港口,开发以太子湾为母港的国际邮轮航线,开发具有吸引力和竞争力的邮轮产品,加大华南地区邮轮旅游市场的宣传和推广,将太子湾打造为国内主要邮轮母港和国际知名邮轮母港。云顶香港是世界主要邮轮公司之一,拥有知名邮轮品牌以及自主造船能力。公司通过和具有国际竞争力的邮轮公司深度合作,发挥各自优势资源,共同打造高端邮轮产业生态圈,有利于公司做强核心业务板块。

邮轮产业建设与运营是公司的新业务,是经过对市场充分分析并结合自身优势而确定的转型方向之一。公司目标将打造以邮轮母港为核心,全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链,建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。目前现正开发蛇口太子湾片区,将建成华南地区最大的集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲娱乐于一体的国际邮轮综合体,并提前布局,建立中国本土邮轮品牌。未来,公司将加速在中国沿海各大国际邮轮母港的布局。

招商局蛇口以招商局集团和招商局轮船为发起人整体变更设立招商局蛇口工业区控股股份有限公司；股份公司总 股本 550,000 万股，以招商局蛇口 2015 年 4 月 30 日经审计的账面净资产人民 币8,449,532,642.40元，按1:0.6509的比例折股，其中，招商局集团持股522,500 8 万股，占总股本的 95%，招商局轮船持股 27,500 万股，占总股本的 5%，净资 产超过总股本的人民币 2,949,532,642.40 元的部分作为股份公司的资本公积，以 2015 年 4 月 30 日作 为股份制改制基准日，以整体变更的方式设立股份有限公司。

招商局蛇口控股的股东招商局集团承诺:自招商局蛇口控股 A 股股票上市 交易之日起三十六个月内,不转让或委托他人管理本集团直接和间接持有的招商局蛇口控股本次换股吸收合并前已发行的股份,也不由招商局蛇口控股回购该等股份。所持招商局蛇口控股的股票在锁定期满后两年内减持的,其减持价格不低于发行价;公司上市后 6 个月内如公司股票连续 20 个交易日的收盘价均低于发行价,或者上市后 6 个月期末收盘价低于发行价,持有公司股票的锁定期限自动延长至少 6 个月。

2023年3月13日公司对外发布重大资产重组报告书(申报稿)。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权;同时,招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。本次交易前,上市公司的主要业务为从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。上市公司主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。本次交易标的资产中南油集团 24%股权、招商前海实业 2.89%股权系上市公司控股下属公司的少数股权。因此,本次交易完成后,上市公司主营业务不会发生变化。本次交易前,招商局集团为上市公司控股股东及实际控制人。本次交易完成后,上市公司的控股股东与实际控制人将仍为招商局集团。本次交易不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变化。

2018年3月13日招商蛇口公告,公司拟以支付现金的方式购买公司控股股东招商局集团及招商局集团全资下属公司招商局集团(香港)合计持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权。漳州开发区辖区面积为56.17平方公里,位于东南沿海厦门湾南岸,与厦门岛、鼓浪屿隔海相望,地理位置优越,分为临港工业区、行政科教商住区、高科技产业园区、港口工业区等四个功能区。公司作为招商局集团城市及园区综合运营板块的旗舰平台,收购招商漳州78%股权,可以获取包括双鱼岛在内的较为丰富的土地储备资源,有利于深化公司在“海峡西岸”区域的战略布局,提升公司开发与运营方面的综合实力。

2018年7月26日公告,公司控股股东招商局集团拟分别将其直接持有的公司2.36亿股、3.82亿股A股股份(分别占公司总股本的2.99%、4.83%)无偿划转给中国诚通的下属公司北京诚通、中国国新的下属公司国新投资。本次无偿划转不会导致公司控股股东及实控人发生变化。

2018年8月31日公告,公司拟通过增资扩股方式引入合作方持有商融置业、商泰置业49%股权及乐艺置业、商启置业51%股权,根据资产评估结果,商融置业49%股权增资、商泰置业49%股权增资、乐艺置业51%股权增资及商启置业51%股权增资项目的挂牌底价合计为人民币632,011.282万元,在国资委认可的产权交易所按照相关规定分别公开挂牌交易。本次交易有利于加快深圳蛇口太子湾片区的开发进度,推动招商蛇口前港-中区-后城开发经营模式落地,有利于提升太子湾片区的区域价值,促进公司发展。

2018年12月20日公告,公司拟现金收购招商北京持有的中白工业园20%股权,交易价2.2亿元。中白工业园为一带一路中外合资项目,股东包括白罗斯、杜伊斯堡港及我国相关领域大型企业。此次收购旨在抓住一带一路战略机遇,积极参与一带一路沿线国家及城市建设。招商北京与公司实控人均为招商局集团。

2018年12月24日公告,深圳规土委、前海管理局与公司实际控制人招商局集团及公司等相关方签署了土地整备协议,由前海管理局按照土地整备协议的约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权,并按照土地整备协议约定的补偿价值计算方法得出土地补偿价值约432.10亿元;再由前海管理局向公司控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。

2019年1月16日公告,公司拟回购股份。拟回购总额不低于20亿元、不超40亿元,回购价格不超币23.12元/股。本次回购股份用途包括股权激励、员工持股计划、转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券,其中回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,回购股份的50%用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。

2019年4月15日公告,公司正在筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股份,及以持有的招商局物业管理有限公司100%股权认购中航善达非公开发行股份。中航善达主营房地产开发、经营等。